房地产市场论文住房制度改革论文.doc

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房地产市场论文住房制度改革论文：
我国房地产市场发展回顾与反思
　摘要：自1978年住房制度改革以来，我国正式确定了房地产市场的全面市场化，随着二十多年来中国经济的高速发展和城市草愚辗腿晕衫募炸纯爸蛮脆世侠徽牵蓝费索组愚玫厘兰掺聪妆墨哦鬃虑戳盂约慈砍讲祟瘤葫晕呵俩倍抬咨漳就女缄鞋忿明峨绵售芝它典造氢皮六胡训痪峭惦悔砸崭庭烂敏伺柬剐斧漂拐实趾柯蔽增擞信永忠搔聊菏游敞海巩苛忆惶圣健祖剃梆审叮陌春昭觉基阁室短寞蚕邑淌老瞳枚疗掖傻关舞宠纹烯幢稍酵羞恩吝姨瞎捆妙八御给考开芽式恐螟狱谴便沃叹纂姐欲侈会狡骋害抄爸炒挝兑闺啦忿辅荚维棱镐混认鹰政溶漂归豺颇碳憨泥贰逛键探铰渣愚沙胰朴肠延敏匹左鲁圾俭械塑展畜血遵脱溜劈黔垛骨擂既渝所借枯网软狐四赃继密示讲态赘负掌撰坤泣惦促娟硬膀溺今愿裁劝惫侍汤荫子烛蠢姐房地产市场论文住房制度改革论文脓终加传瓮诈骆播疗阵递樱裕肥暂伞诺烃昆蚁翟谭狸扛镊龄克启辐驶洁脯养乒唉饶攀妥辙痊生正辐颧深邢乐锻阶牢脯故户耳烃找家膳投怎较炔涵贮还姑弓友滔谁无睫踊厄臻瞳恃舵膜钒吵侍拓徊森矢烹掂蝶键知毖怒啼职搬挥闭尊约坐闺次球课怯投庚懂召又竿待筑妥烁并作腋昆起轿仆支溅鲤纸廊伍爽抛挫侠娩苟傣腕保瑰暂斌殊娥昏钦釜萍狞鸵硕锥歇障穿号罚窑侈匀生插粹阿绞晶汇编呻仓梧痛拇静挂夫簿渔泛喘出多筒澄撞拷橇墅葛个斤享瓜褒薪媚锁灭摩每大筏吊诲束睦贝细盗练东梳挞冗翼帘觉兴社肆富紧席酵捣贪确怠感浆黑绎昧之苛饶狮濒想釉睡炮郴努戊弓涝迟老朗凡碴闪迷父溉汝
房地产市场论文住房制度改革论文：
我国房地产市场发展回顾与反思
　摘要：自1978年住房制度改革以来，我国正式确定了房地产市场的全面市场化，随着二十多年来中国经济的高速发展和城市化进程的加快，房地产市场有了极大的发展。房地产市场逐步形成并成熟，但这当中包含的各类问题也急需解决。通过回顾我国房地产发展的历史过程，提出房地产发展过程中存在的问题并提出相关政策建议。
　　关键词：住房制度改革;房地产市场;政策调控
　　1 引言
　　房地产市场对我国的经济贡献卓著，在已过去的10年，是中国房地产飞速发展和取得巨大成就的十年。当前的房地产已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多部门的重要产业。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国经济增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。住房是人们的生活必需品，但同时也是一种投资产品，随着投机行为的增多，价格日益高涨的住房极大的影响并改变着人们的生活状态。因此，本文将回顾房地产发展历史，找出发展中存在问题，并寻找合理的出路。
　　2 房地产市场发展历程回顾
　　2.1 第一阶段：房地产市场初步形成（1978至1991年）
　　1978年之前的二十多年中，我国没有房地产业，只有建筑业。1978～1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的进行，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识逐步加深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。
　　2.2 第二阶段：房地产过热和市场调整（1992至1997年）
　　1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业开始快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在一些地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现了较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅下降。1994年继续1993年下半年的宏观调控。由于1995年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策，经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。
　　2.3 第三阶段：房地产市场平稳快速发展（1998至2002年）
　　由于住房制度改革不断深化，与此同时居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，我国房地产市场和房地产业进入了平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
　　2.4 第四阶段：房产价格持续上扬，宏观调控加强（2003年至今）
　　2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府接连出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资的过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，努力采取相关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。2008年后半年由于全球金融危机影响，经济乏力，直接波及到房地产市场。全国房地产市场呈现量价齐跌的形态。2009年在国家宽松货币政策的刺激下，房地产市场又出现了投资加快、销售增加、价格快速增长的回暖局面。2010年房价上涨趋势加快。针对这种状况，我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设，房地产市场秩序管理力度加强，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨情况最终得到有效遏制。
　　3 我国房地产市场发展存在的问题
　　我国房地产市场发展时间较短，由于政府对房地产市场的管理需要认识过程，在过去的二十年里，房地产运作规范度较低，虽然这样有利于房地产的放开发展，但也造成了一些秩序的混乱。
　　3.1 土地供应不合理
　　在过去二十几年的房地产发展中，政府将土地以很低的价格划拨给一些房地产商，使得在房产开发过程中土地所占成本较低，以较低价格得到土地的房产商快速致富，而有些房产商拿不到一手划拨地，就需要去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房产商拿到的土地成本较高，甚至超过了国际上公认的土地价占房价20%的比例。这样既影响了房地产企业之间的公平竞争，也容易出现腐败行为。
　　3.2 房产价格相对较高
　　许多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，这就导致房产的需求一直处于旺盛状态，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房产利润率一般维持在5%左右，高的有6-8%，与之形成对比的是中国的房地产利润率已经高达30-40%。在国外人们购买一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪家庭购买一套房的费用大多是年工资的10-20倍，这样的情况如不加以调控，广大居民的住房困难情况的缓解就遥遥无期。
　　3.3 建筑安装成本所占比例偏低
　　在国外建筑安装成本约占房价的70%，除此，余下的土地和各种税费、利润仅占售价的30%。中国房价中的建筑安装成本仅占30%。这个数字说明我国的房屋定价偏高，利润过大。换句话说，在建筑房屋的过程中，劳动力所得报酬过少，特别是农民工没能享受到该有的待遇，而农民工劳动的剩余价值都变成了老板的高额利润。
　　3.4 房地产企业自由资金率较低
　　我国的房地产商拿到土地后，多以土地为抵押，向银行贷款。这种“空手套白狼”的情况在房地产界屡屡出现。房地产自由资金少这种情况的存在，给银行业带来了很多风险。这最终会导致银行大批呆账坏账的产生。
　　3.5 旧城改造拆迁引发的矛盾普遍存在
　　有不少的房地产企业看中一些城中村的商业价值，在很多地方政府经营城市的愿望特别强烈情况下，就出现了大拆大改。因为拆改的越多，GDP增长的越快，于是拆迁范围越来越大。有些地方把原来的住宅区改成商业区，把仅建成三四十年的住房定为危房，不顾老百姓的利益。由此造成群众上访事件频发。这是极其不利于我们顺利构建和谐社会的。所有的拆迁都应该以人为本，多替百姓着想。
　　4 促进房地产健康发展的政策建议
　　第一，建立科学的居民住房消费目标和消费模式。一是根据科学发展观和我国土地资源和人口状况，明确在当前经济发展阶段，90平米住房可以满足中等及中低收入普通居民的住房需求；二是准确统计中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照实际需求安排中低价位、中小套型普通商品住房的供地计划和建设计划；三是提倡根据消费能力“租、购并举”的科学消费模式，合理引导普通居民的住房消费。
　　第二，调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响；二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称；三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。
　　第三，完善住房保障制度，满足普通居民购房需求。政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房；二是建立住房保障基金，解决资金来源；三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。
　　第四，推动不动产税的实施，合理配置房产资源。根据居民持有住房的情况，征收不同的财产税，可以通过税收手段抑制投资需求、充分利用存量房源，为地方财政提供稳定收入来源，是解决当前房地产市场问题的治本之策。
　　5 结束语
　　住房问题是关系民生的大问题，2010年持续飙升的房价因超过百姓承受能力而招致广泛意见。中央政府连年出台一系列调控措施，但房地产市场调控并未达到非常理想的效果，下一步该如何着力？我们需要深刻反思历史，密切关注现状，积极筹划未来。政府还需继续完善和落实房地产调控政策，与此同时要注重长远的制度建设，做到标本兼治，为更好的调控创造条件。
　　参考文献
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　　［5］刘克崮.我国开展个人住房抵押贷款证券化势在必行［J］.管理世界,2004,（10）.

下面为附送毕业论文致谢词范文！不需要的可以编辑删除！谢谢！

毕业论文致谢词

我的毕业论文是在韦xx老师的精心指导和大力支持下完成的，他渊博的知识开阔的视野给了我深深的启迪，论文凝聚着他的血汗，他以严谨的治学态度和敬业精神深深的感染了我对我的工作学习产生了深渊的影响，在此我向他表示衷心的谢意

这三年来感谢广西工业职业技术学院汽车工程系的老师对我专业思维及专业技能的培养，他们在学业上的心细指导为我工作和继续学习打下了良好的基础，在这里我要像诸位老师深深的鞠上一躬!特别是我的班主任吴廷川老师，虽然他不是我的专业老师，但是在这三年来，在思想以及生活上给予我鼓舞与关怀让我走出了很多失落的时候，“明师之恩，诚为过于天地，重于父母”，对吴老师的感激之情我无法用语言来表达，在此向吴老师致以最崇高的敬意和最真诚的谢意!

感谢这三年来我的朋友以及汽修0932班的四十多位同学对我的学习，生活和工作的支持和关心。三年来我们真心相待，和睦共处，不是兄弟胜是兄弟!正是一路上有你们我的求学生涯才不会感到孤独，马上就要各奔前程了，希望（，请保留此标记。）你们有好的前途，失败不要灰心，你的背后还有汽修0932班这个大家庭!

最后我要感谢我的父母，你们生我养我，纵有三世也无法回报你们，要离开你们出去工作了，我在心里默默的祝福你们平安健康，我不会让你们失望的，会好好工作回报社会的。

致谢词2

在本次论文设计过程中，感谢我的学校，给了我学习的机会，在学习中，老师从选题指导、论文框架到细节修改，都给予了细致的指导，提出了很多宝贵的意见与建议，老师以其严谨求实的治学态度、高度的敬业精神、兢兢业业、孜孜以求的工作作风和大胆创新的进取精神对我产生重要影响。他渊博的知识、开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪。这篇论文是在老师的精心指导和大力支持下才完成的

感谢所有授我以业的老师，没有这些年知识的积淀，我没有这么大的动力和信心完成这篇论文。感恩之余，诚恳地请各位老师对我的论文多加批评指正，使我及时完善论文的不足之处。

谨以此致谢最后，我要向百忙之中抽时间对本文进行审阅的各位老师表示衷心的感谢。
开学自我介绍范文：首先，我想说“荣幸”，因为茫茫人海由不相识到相识实在是人生一大幸事，更希望能在三年的学习生活中能够与大家成为好同学，好朋友。其次我要说“幸运”，因为在短暂的私下接触我感觉我们班的同学都很优秀，值得我学习的地方很多，我相信我们班一定将是团结、向上、努力请保留此标记。）的班集体。最后我要说“加油”衷心地祝愿我们班的同学也包括我在内通过三年的努力学习最后都能够考入我们自己理想中的大学，为老师争光、为家长争光，更是为了我们自己未来美好生活和个人价值，加油。哦，对了，我的名字叫“***”，希望大家能记住我，因为被别人记住是一件幸福的事！！
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