房地产企业取得土地该如何计算契税(老会计人的经验).doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!房地产企业取得土地该如何计算契税（老会计人的经验）小税种大风险.【老刘说税】就契税、房产税、印花税、城市土地使用税、土地增值税等进行全面系统解析,教你依法纳税、合理筹划、用好政策、用足政策、利润最大、税负最低!房地产企业取得土地该如何计算契税【本集提示】招拍挂后以房屋补偿形式给原居民契税该如何计算?招拍挂取得同时现金支付青苗补偿费又该如何计算契税?招拍挂后获得财政局土地价款返利契税如何计算?由于政策性搬迁房地产企业原开发用地置换新土地是否缴纳契税?通过股权收购获得土地是否缴纳契税?取得工业用地变更为房地产开发用地补缴出让金该如何计算缴纳契税?一、招拍挂后以房屋补偿形式给原居民契税该如何计算财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知(财税2004134号)规定:出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益.以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内.此规定要求,招拍挂出让金要计算缴纳契税,同时以拆一还一等形式补偿给原业主的房屋属于补偿费,补偿费也应计算缴纳契税.例如1:甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地,向国土局缴纳土地出让金100000万元,通过招拍挂条件约定,房地产企业将来要用20000平方米的房屋补偿给原居民.按补充协议约定,拆一还一需要现金补偿的,每平方米补偿现金1万元;不要现金用房屋面积补偿的,按拆一还一等面积补偿.因此每平方米房屋约等于现金1万元,结果村民选择补偿房屋,因此补偿给原居民的20000平方米合计等价现金20000万元.房地产企业取得土地实际支付给国土局的100000万元与等价房屋作价20000万元,均属于取得土地的价款.按财税【2004】134号规定,契税计算金额=(100000+20000)*契税税率,假设当地政府规定契税税率为3%.最后房地产缴纳契税120000*3%=3600万元.例如2:甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地,向国土局缴纳土地出让金100000万元,通过招拍挂条件约定,房地产企业将来要用20000平方米的房屋补偿给原居民.按补充协议约定,拆一还一需要现金补偿的,每平方米补偿现金1万元;不要现金用房屋面积补偿的,按拆一还一等面积补偿毛坯房作价9000元,房地产企业再按每平米支付现金1000元给村民.结果村民选择补偿房屋,企业因此每平方米向原居民补偿合计1万元,因此补偿给原居民的20000平方米合计等价现金20000万元.契税计算金额=(100000+20000)*契税税率,假设当地政府规定契税税率为3%.最后房地产缴纳契税120000*3%=3600万元.例如3:甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地,向国土局缴纳土地出让金100000万元,通过招拍挂条件约定,房地产企业将来要用20000平方米的房屋补偿给原居民.按补充协议约定,拆一还一需要现金补偿的,每平方米补偿现金1万元;不要现金用房屋面积补偿的,按拆一还一等面积补偿毛坯房作价1.1万元,村民要向房地产企业支付每平方米1000元,结果村民选择补偿房屋.企业因此每平方米向原居民补偿合计1万元,因此补偿给原居民的20000平方米合计等价现金20000万元.契税计算金额=(100000+20000)*契税税率,假设当地政府规定契税税率为3%.最后房地产缴纳契税120000*3%=3600万元.二、招拍挂取得同时现金支付青苗补偿费又该如何计算契税同理,(财税2004134号)规定:出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益.以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内.房地产企业取得土地向国土局支付土地出让金100000万元,向原村民支付青苗补偿费20000万元,房地产企业取得土地应当缴纳契税=【100000+20000】*3%=3600万元.三、招拍挂后获得财政局土地价款返利契税如何计算例如:甲房地产企业2016年12月5日招拍挂获得一块土地,招拍挂出让金120000万元.当地政府土地起拍价60000万元,目标能招拍挂80000万元,实际招拍挂当天最终竞价为120000万元,政府决定向招拍挂成功企业返利20000万元.甲房地产企业取得此块土地该如何计算缴纳契税呢?根据国税函2005436号规定:根据中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税.不得因减免土地出让金,而减免契税.因此,甲房地产企业获得政府土地出让金返利20000万元不能作为计算契税的减免优惠,最终缴纳契税还是=120000*3%=3600万元.四、由于政策性搬迁房地产企业原开发用地置换新土地是否缴纳契税契税暂行条例、契税暂行条例细则第四条第三项规定,土地使用权交换、房屋所有权交换的契税计税依据,为所交换的土地使用权、房屋价格的差额.2.契税暂行条例细则第十条规定,土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款.交换价格相等的,免征契税.土地使用权与房屋所有权之间相互交换,按照前款征税.对土地使用权交换、房屋所有权交换及土地使用权与房屋所有权之间相互交换的差额,明显不合理且无正当理由,由征收机关参照市场价格核定的计税价格作为计税依据.五、通过股权收购获得土地是否缴纳契税甲公司房地产企业出资120000万元购买乙企业的子公司丙,丙公司资产只有一块土地,甲公司收购后作为丙公司唯一的股东,将来准备用于房地产开发.丙公司原取得土地成本80000万元,评估作价130000万元.甲公司出资120000万元收购获得丙公司,是否涉及契税呢?根据财税【2015】37号规定:在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税.因此,甲公司不用缴纳契税,丙公司在股东变化过程中也不用缴纳契税.六、取得工业用地变更为房地产开发用地补缴出让金该如何计算缴纳契税甲公司房地产企业为了响应政府三旧改造购买乙工业企业一块土地,甲公司通过招拍挂支付100000万元,用于甲获得土地的性质为工业用地,要想开发商品房必须改变土地性质,当地国土局要求甲公司补缴改变用途的出让金再补20000万元.甲公司招拍挂过程中向国土局支付的100000万元已经缴纳的3%合计3000万元的契税,改变用途补缴的出让金20000万元是否还要缴纳契税?国税函2008662号)对土地改变用途需补缴的契税进行了明确:”对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,应征收契税.计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用.”该文适用对象是土地的具体使用权人不变,所有权性质也没有发生变化,但是土地用途发生变化的情况.一般来说,纳税人只会把土地转向更具有投资价值的用途,所以,要补缴出让金,补缴契税.因此,补缴的出让金20000万元还要缴纳3%合计600万元契税.小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。