佳木斯市棚户区改造三期工程可行性研究报告.doc

佳木斯市棚户区改造三期工程 可行性研究报告目 录第一章总 论11.1项目概述11.2项目提出的背景11.3项目建设的必要性和意义21.4编制依据31.5建设单位概况41.6建设项目构成51.7评价与结论8第二章项目概况921自然概况922社会经济概况923现有棚户区概况1024本次改造棚户区概况102.5建设条件分析122.6棚户区改造项目政策支持条件12第三章 规划方案143.1指导思想143.2规划原则143.3规划方案153.4居住区规划183.5技术经济指标表273.6棚户区拆迁及临时安置方案313.7补偿及安置方案32第四章 建设条件及建筑结构设计334.1编制依据334.2建设条件分析334.3设计原则344.4住宅建筑结构设计344.5配套公建设计37第五章 配套基础设施工程395.1道路工程395.2给水工程465.3排水工程495.4供热工程545.5供电工程725.6电信工程845.7燃气工程85第六章 节能节水措施926.1节能措施926.2节水措施93第七章 消防与安全947.1消防947.2安全95第八章 环境保护968.1设计依据968.2保护原则968.3环境污染的防护、治理措施97第九章 组织机构与人力资源配置989.1组织管理机构及职责989.2人力资源配置999.3项目管理99第十章 项目实施进度100第十一章 投资估算与资金筹措101111投资估算编制依据101112编制内容101113投资估算102114资金筹措102第十二章 财务分析与评价103121评价依据103122项目建设期及计算期103123财务评价103第十三章 社会评价10513.1项目对社会影响分析10513.2项目于所在地区互适性分析10613.3社会风险分析10713.4社会评价结论107第十四章 研究结论与建议10814.1研究结论10814.2问题与建议108附件：1、设计委托书 1份2、用地审批文件 5份3、建设项目选址意见书 5份4、建设用地规划许可证 5份5、建设工程规划许可证 5份6、佳木斯市人民政府关于城市棚户区改造的实施意见 1份7、供水协议书 5份8、排水协议书 5份9、供热协议 5份10、供电协议 1份11、供气协议 1份12、环保初步意见 1份13、自有资金证明 1份14、佳木斯市工程地质资料 1份III黑龙江省林业设计研究院 第一章 总 论1.1项目概述1.1.1项目名称佳木斯市棚户区改造三期工程可行性研究报告1.1.2项目性质新建1.1.3建设地点佳木斯市城区内，友谊路、滨江路、红旗街附近。1.1.4建设单位佳木斯市新时代城市基础设施建设投资（集团）有限公司1.1.5项目法人于长秋 佳木斯市新时代城市基础设施建设投资（集团）有限公司 总经理1.1.6项目主管单位佳木斯市政府1.1.7编制单位黑龙江省林业设计研究院1.1.8编制单位法人杨连云 黑龙江省林业设计研究院院长1.2项目提出的背景佳木斯地处三江平原腹地，物产丰饶、历史悠久、人杰地灵，松花江宛如玉带横贯市区东西。佳木斯市有省属大型国营农场36个，为黑龙江省重要的商品粮生产基地之一。2008年，全市GDP同比增长14.3%。固定资产投资完成81.1亿元，同比增长35.1%，投资额实现三年翻一番。城镇居民人均可支配收入实现9218元，同比增长18.3%。中央经济工作会议明确提出，2006年东北老工业基地振兴的一项重要任务，就是加快资源枯竭型城市经济转型和棚户区改造。为此，国家建设部专门下发了关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见（建住房2005178号），对东北地区棚户区改造做出全面部署。黑龙江省政府亦提出了关于棚户区改造的实施意见。这些政策给佳木斯市棚户区改造带来了难得的机遇。佳木斯市近年来城市服务配套功能进一步提升，完成城市新区规划和重点开发的“点”、“线”规划。实施“安居111工程”，棚户区改造面积200万平方米；新建廉租楼6000平方米，实物配租150户。但佳木斯市城区内现仍有大片棚户区的存在，是前进发展中的佳木斯不和谐，有待改善的一面。佳木斯市人民政府为加快棚户区改造工作，改善城市棚户区居民居住和生活条件，结合本市实际，在关于城市棚户区改造的实施意见（佳政发200818号）中已明确工作目标为，2008年-2012年五年时间基本完成市建成区占地面积约602万平方米，拆迁面积约246.82万平方米的棚户区改造任务。以使居住在棚户区中的群众的居住和生活条件得到明显改善。1.3项目建设的必要性和意义1.3.1实施棚户区改造是国家关于棚户区改造工作的具体落实，是构建社会主义和谐社会的一项重要举措。棚户区改造遵循以人为本的原则，以科学规划为前提，以改善城市居民特别是低收入居民的居住和生活条件为目标，以维护社会稳定为根本，代表广大人民群众的利益，是一项民心工程、德政工程，是构建社会主义和谐社会的重要举措。1.3.2实施棚户区改造是维护社会稳定，实现佳木斯市城市社会总体发展目标的需要。佳木斯市城区棚户区的存在与佳木斯市当前的经济社会发展水平很不协调，通过国家和政府的大力扶持改善这部分群众的居住环境和条件，解决群众的实际困难，将对维护佳木斯地区的社会稳定、实现佳木斯城市社会总体发展目标具有重要意义。1.3.3实施棚户区改造是实现城市总体规划，提升城市功能的需要。此次改造工程也是佳木斯市城市总体规划实施的一项重要内容。通过对棚户区的改造，将使土地的容纳能力得到了提高，部分棚户区土地可以重新得到合理使用，有效提高土地综合利用水平，进一步提高城市的城市整体功能和承载能力。1.3.4实施棚户区改造是巩固城市发展建设成果，提高居民生活质量，改善生态环境，全面构建佳木斯市区完善的生态体系的城市发展战略的需要。棚户区是集中连片，人均居住水平低，治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。1998年“1.31”大火，对佳木斯市经济发展和人民群众的生命财产造成了极大的损失。而如何彻底改造棚户区，释放土地资源，变棚户区为现代居住区，增加城市容量也是根除这一隐患的必择之径、当务之急、重中之重。 1.3.5实施棚户区改造是关系“国计民生”，实践三个代表重要思想，建设小康社会的需要。借政策之优势，实施棚户区改造，直接关系千家万户百姓的利益，是实践三个代表重要思想，全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措，对改善城市低收入居民的生活条件，振兴东北老工业基地具有十分重要的意义。1.3.6实施棚户区改造是加快全国环保模范城市建设的需要。近年来，佳木斯市生态城市建设顺利推进，创建全国环保模范城建设全面启动。而实施棚户区改造，恰能加快环保模范城市的建设步伐。1.4编制依据1.4.1国家及省、市相关的法规、规章、文件1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法中华人民共和国建设部令（第146号）3、城市规划编制办法实施细则建规1995333号4、城市居住区规划设计规范（2002年版）(GB50180-93)5、城市公共设施规划规范(GB50442-2008)6、民用建筑设计通则（GB50352-2005）7、住宅设计规范（2003年版）（GB50096-1999）8建筑设计防火规范(GB50016-2006)9、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）10、黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见（黑政发200831号）11、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第78号）12、关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见（建住房2005178号）1.4.2佳木斯市提供的相关文件及资料1、佳木斯市城市总体规划（19922010年）2、佳木斯市人民政府关于城市棚户区改造的实施意见（佳政发200818号）3、佳木斯市棚户区改造房屋拆迁补偿安置实施细则（暂行）1.5建设单位概况本项目由佳木斯市政府委托佳木斯市新时代城市基础设施建设投资（集团）有限公司负责项目融资建设。该公司做为佳木斯市经营城市的主体，为佳木斯市政府指定的利用国家开发银行贷款的借款平台之一，于1999年4月22日在佳木斯市工商行政管理局登记，取得营业执照，注册资金39.5亿元人民币。公司经营范围主要是城市基础设施建设投融资、城市基础设施的建设和开发。 公司组建以来，不断完善平台建设，代表政府进行城市基础设施建设的投融资工作，对城市基础设施和重大项目进行投资建设，促进国有资产的保值和增值。在国家开发银行的支持下，已成功地为城市建设作出了积极贡献，得到了多方的肯定。 1.6建设项目构成1.6.1棚户区改造范围本次棚户区规划改造范围包括6片棚户区，即松桦棚户区、木材家属区棚户区、新丰村棚户区、友谊棚户区、林业卫校棚户区和万力木业棚户区。棚户区总户数为6766户，总人口为21316人，应拆迁改造用地面积为88.77 hm2（其中约有1.5万平方米的企业用地），需拆除住宅建筑面积为32.04万平方米。1.6.2棚户区居民安置方式本棚改工程居民采取就地就近安置的原则，此6片棚户区21316人就近安置于棚改后的新建5片居住小区（组团）内。1.6.3建设选址及腾空土地项目建设选址于原5片棚户区所在地块，新区规划总用地面积39.54 hm2。棚户区居民迁出后的腾空土地为49.23 hm2，此腾空土地予以出售用于新区工程建设之需。1.6.4棚户区改造建设内容各小区（组团）的住宅、公建的建筑，道路、给排水、采暖、电气、电信、燃气、环卫等配套基础设施工程的建设。1.6.5建设规模新建总建筑面积 48.07万。其中住宅楼43.99万，公建用房4.08万。 1.6.6建筑标准住宅建设标准为经济适用住房，安置用房以中小型住房为主，住宅套型配比以二类套型50-69m2为主，比例51-55%。1.6.7项目建设周期佳木斯市棚户区改造三期工程项目建设期2年。1.6.8项目构成表表1-1 项目构成一览表序号类别项目名称单位数量备注1位置佳木斯市友谊路、滨江路、红旗街附近2用地2.1规划用地性质二类居住用地2.2棚户区改造用地规模h88.77 其中新区用地规模h39.54腾空土地规模h49.232.3土地权属国家划拔3建筑规模建筑规模 万48.07 其中住宅建筑面积万43.99 公建建筑面积万4.084人口总安置人口人21316 居住人口人7079居住户数户 就地就近安置1.6.8基础设施项目1、道路工程：新建道路分为居住区路、小区路、组团路、宅间小路四级标准。本工程新建道路总长19.618km：其中居住区道路2.59km，小区道路4.458km，组团道路1.57km，宅间小路11.00km，停车场21240m2。2、给水工程新建小区（组团）供水普及率按100%计算，采用生活、消防统一给水系统。桦居住小区敷设给水管道总长度848m;木材小区敷设给水管道总长度2415m；新丰小区敷设给水管道总长度435m；友谊组团敷设给水管道总长度560m；林业组团敷设给水管道总长度865m。3、排水工程新建小区（组团）的排水体制采用雨、污分流制。松桦居住小区设污水管道总长度1755m，化粪池3座，设雨水管道535m；木材小区设污水管道总长度4781m，化粪池5座，设雨水管道1140m；新丰小区设污水管道总长度1005m，化粪池3座，设雨水管道440m；友谊组团敷设给水管道总长度560m；林业组团设污水管道总长度1540m，化粪池2座，设雨水管道790m。4、供热工程新建小区（组团）采用集中供热方式。新建小区（组团）内除木材小区设2个换热站外，其他均设置1个换热站，共6个。松桦小区新建二次管网773.97m；木材小区新建二次管网2249.39m；新丰组团新建二次管网461m；友谊组团新建二次管网647.1m；林业组团新建二次管网730.8m。5、供电工程新建小区（组团）用电负荷计算采用建筑面积负荷密度法，电网的供电安全采用N-1准则。每个小区（组团）各设1座10KV开闭所，共5座；共设18座10KV箱变；共敷设25.2km电缆；共设路灯（庭院灯）1226套。 6、电信工程规划区内电信线路为电信管道，电信与有线电视“同沟并存”合建管道，共设管道6.4km，电信电缆23.5km。7、燃气工程本工程区域气源为天然气。本次工程设计范围为松桦、木材、新丰和林业居住小区，主要建筑性质为居民住宅和商业建筑。友谊居住组团因燃气管线近期尚不能铺设到位的原因暂不考虑。共需建设燃气调压柜6个，燃气管道7850m。1.6.9投资规模与资金筹措1、投资规模本项目总投资额为101417.78万元。其中建筑工程64054.85万元，设备费1464.22万元，安装工程4443.54万元，其他费用21210.41万元，基本预备费5470.38万元，建设期贷款利息4774.38万元。2、资金筹措其中：申请银行贷款71000万元，其余30417.78万元资金企业自筹。1.7评价与结论本项目建设期为二年。本项目还款由土地出让收入与公建售房收入及住宅结构差价、扩大面积收费作为资金来源偿还贷款，因此项目金融财务风险较小，具有清偿能力，在经济上是可行的。本项目是政府扶持的城市居民住房困难群体政策性补助工程，具有良好的社会效益，对佳木斯市全面建设小康社会和实现可持续发展提供了社会保障，亦加快了佳木斯市环保示范城市建设的步伐。第二章 项目概况21自然概况211地理位置佳木斯市位于黑龙江省小兴安岭和完达山东部，三江平原西出口峡谷之端，松花江中下游的南岸，市中心位置地理坐标为东经1302208，北纬464835。佳木斯市是黑龙江省东部地区铁路、公路、水路和航空运输的重要交通枢纽，境内交通发达。佳木斯至哈巴罗夫斯克的空中航线已经运行。境内公路纵横交错，联接哈同、哈萝和鹤大三条国道，铁路有绥佳、牡佳、福前、佳鹤、南乌和佳富等9条干线，贯通东西南北。212地形地貌佳木斯市是由黑龙江、松花江和乌苏里江汇流冲击而成的低平原。佳木斯地形地貌比较复杂，北、西、南有小兴安岭、老爷岭、完达山余脉环绕，构成西南、西北较高，并逐渐向东北缓降低平的松花江两岸低平原。地形地貌的特点是地势低，虽然山地起伏，但海拔高度并不高。213气候气象佳木斯市气候属于中温带大陆性气候，历年平均气温29，最低气温 -411，最高气温381，历年平均无霜期为1289天，最长为154天，最短为106天。历年平均降水量为5353毫米，历年平均日照时数2，5253小时。全年风向多西北风，平均风速为 36 米秒，最大风速为318米秒。 22社会经济概况佳木斯市2008在省委、省政府和市委的领导下，全面完成了十四届人大一次会议确定的年度目标任务，主要指标增长速度居全省前列，多数指标创历史最好水平，经济社会呈现又好又快的发展态势。全市GDP完成341.4亿元，同比增长14.3%。城镇居民人均可支配收入实现9218元，同比增长18.3%，农民人均纯收入实现4111元，同比增长13.3%。工业经济高速高效运行。规模以上工业增加值实现30.7亿元，同比增长23.9%，工业利润总额实现4.4亿元，同比增长4倍。现代农业建设步伐加快。粮食总产达72.2亿斤，创历史新高。23现有棚户区概况佳木斯市市建成区内现有棚户区占地面积约602万平方米，拆迁面积约246.82万平方米。这些棚户区因建设年代久远，大大超过设计使用年限，普遍出现屋架椽头房板腐朽、屋面漏雨、基础下沉、墙体开裂等问题，多数已变成危房。其最基本的基础设施配套建设更是简单，无排水设施，仅以明沟排水；无室内卫生间，目前还是以几百户居民共用一个公共厕所的状况；其供电设施设备老化非常严重，线径不够，变压器落后，明线乱跑现象非常普遍，由此而造成的火灾安全事故非常多。取暖仍采用独户煤柴做燃料方式，很不安全，极易引起火灾和二氧化碳中毒现象。由于棚户区特殊的环境，卫生状况很不好，脏乱差现象最为明显，社区工作也不好开展，居民就医上学也相对较难。这些危房棚户区严重影响了居民的居住质量和正常生活，居民群众反映强烈，已成为影响稳定的一个因素。24本次改造棚户区概况富锦风电场场本次棚户区改造区域有六个地块，即松桦棚户区、木材家属区棚户区、新丰村棚户区、友谊棚户区、林业卫校棚户区和万力木业棚户区。其中松桦棚户区、友谊棚户区位于佳木斯市城东，友谊路北；木材家属区棚户区、万力木业棚户区位于城北，松花江南岸，滨江路南；新丰村棚户区、林业棚户区位于城南，红旗街西、东二侧。具体详见下表及区域位置图：111黑龙 黑龙江省林业设计研究院 表2-1 拟改造棚户区情况一览表序号棚户区名称位置用地面积（hm2） 建筑面积万m2）居住户数（户）居住人口（人）总用地面积其中其中总居住户数其中总居住人口其中应拆迁改造 面积其他面积 现状（拆除） 建筑面积危房建筑面积危房户数特困低保户数危房人口1松桦棚户区用地北至铁路，南抵刘英俊烈士陵园、西接城市干路荣歌路， 东接棚改一期工程区6.93 6.93 3.13 0.68689170 219 21365272木材厂家属区棚户区北至铁路，东、南至黎明路，西侧为居民区22.23 17.50 4.739.97 1.61983390 595 624512103新丰村棚户区用地北起育林路，南、西接农田，东至近乡街21.84 21.84 5.78 2.2431267547 102 405416964友谊棚户区北至油库，南至友谊路，西至糖厂，东至近乡街5.45 4.87 0.582.86 0.67653163 208 20785075林业卫校棚户区北至红霞路，南至中华路，西至中山路，东至光华路7.08 6.40 0.683.1 0.72626176 199 20035446万力木业东、北至沿江路，南至木材加工厂，西至松林路31.23 31.23 7.2 0.961548234 523 4800726合 计94.76 88.77 5.99 32.04 6.87 6766 1680 1846 21316 5210 注：其他用地指保留建筑用地2.5建设条件分析2.5.1地理位置本项目拟改造的六处棚户区均位于城市主干路侧，濒临城市副中心区，地理位置比较优越，交通便利，环境条件优越，周边已开发有居住新区，配套基础设施条件健全，具备棚户区改造建设的条件。2.5.2住宅需求棚户区居民低收入群体占少部分，居民购买力较好，只有部分特困、低保户物理置换住房。因此，通过政府的有力组织、政策扶持，市场化运作将棚户区改造升级为新型居住小区，拆一还一，并配套一定比例的廉租住房，在政策上给予适当的倾斜，以确保棚户区居民都能得以妥善安置。2.5.3配套基础设施建设条件拟新建小区（组团）周边500-750m服务半径内现有小学和中学（第二小学、新丰小学、木材小学、十六中学、第三中学等）。根据新建小区（组团）周边现有学校分布及人口容量及所在居住区发展规划，本期工程仅需配建4所六班制幼儿园（松桦1所、木材2所、林业1所），以满足适龄幼儿入园的需要。医疗需求分析遵循充分利用原有医院医疗能力，就近就便的原则。新建小区（组团）周边500m服务半径内现有多所医院（林业医院、佳木斯医科大学附属医院等），据此现有医疗机构的分布情况及病床利用率，新建小区（组团）内只考虑结合社区服务中心设置卫生服务点。根据新建小区（组团）规模等级，依据市场经济发展需要，相应配套社区服务、物业管理、商服餐饮等公建用房。2.6棚户区改造项目政策支持条件2.6.1场址土地权属类别土地权属：国家划拨2.6.2城市规划要求 应满足规划限高要求，建筑的耐火等级不低于二级，居住区户外环境应满足无障碍设计要求。2.6.3配套基础设施建设条件根据佳木斯市政府安排，本期棚改工程范围以外没有配套管网的或达不到项目要求的，供电、热力、供水、排水、通信等部门应按规划要求无偿同步建设到位，在施工中涉及破路、园林、绿化等管理性收费免交。对棚户区改造设计的道路，给水，排水，供电，供热等市政基础设施建设，列入当年建设计划，优先组织实施。第三章 规划方案3.1指导思想以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻党的十七大和省十次党代会精神，坚持以人为本，以改善民生，建设和谐佳木斯和促进经济与社会发展为目的，着力改善城市棚户区居民特别是低收入家庭的居住条件。3.2规划原则3.2.1整体性原则坚持统筹规划、全面兼顾，分步实施，积极稳妥地推进棚户区改造。3.2.2协调统一原则棚户区改造规划应严格依据城市总体规划，与国民经济和社会发展“十一五”规划密切结合，与土地利用总体规划及其他专项规划相协调。3.2.3因地制宜、经济适用原则从本地实际出发，因地制宜、布局合理、功能齐全、交通方便、设施配套、居住合适、环境优美，符合现代化城市居住区的各项要求。3.2.4可持续发展原则棚户区改造规划应坚持环境效益、经济效益、社会效益相统一，着眼于城市的长远发展，作到长远发展与近期改造相结合，既符合实际，又对城市的后续发展留有余地，应把环境生态建设与保护作为重要内容。3.2.5可操作性原则棚户区改造要做到实事求是、开拓进取，做到调查详细、方案合理，科学制定开发建设、维修改造以及房屋拆迁等实施计划，处理好利用和改造的关系。3.3规划方案3.3.1人口规模及安置方式本着统筹规划，分期实施，滚动拆迁，分批安置，缓解城市拆迁压力的原则，棚户区改造安置主要采取就地、就近安置的原则。其中：松桦、木材、新丰、友谊、林业棚户区人口直接安置于新建的小区（组团）内，新丰棚户区多出的1654人安置于林业居住组团。万力木业棚户区人口分别安置于松桦居住小区（1329人）、友谊居住组团（966人）和木材居住小区（2505人）内。 表3-1 棚户区人口安置情况一览表序号小区（组团）名称安置情况人口来源户数人数棚户区名称户数人数1松桦居住小区12073465松桦棚户区68921362友谊居住组团9573044友谊棚户区65320783木材居住小区29178750木材棚户区19836245万力木业棚户区15484800小计5081152594873152594新丰居住组团8002400新丰棚户区126740545林业居住组团11993657林业卫校棚户区6262003小计1999605718936057合计7080213166766213163.3.2用地规模在佳木斯市城市总体规划（19922010年）中，这六片棚户区所在地块均规划为居住用地。在佳木斯市城市棚户区改造规划中，此次改造的六片棚户区已被列入三期棚改项目。本项目需改造棚户区人均占地面积41.64m2/人，按照城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)中规划人均居住用地指标来计算，超过了国家标准，造成了国家土地资源的浪费。佳木斯市地处第建筑气候区，依据城市居住区规划设计规范（2002年版）（GB50180-93）中人均居住区用地控制指标，来确定新区用地规模为39.54hm2。其余49.23hm2棚户区居民迁出后的土地腾空，予以出让用于安置工程费用之需。表3-2 拟改造棚户区情况一览表序号棚户区名称用地面积（hm2） 可规划改造用地面积其中新区用地腾空出让土地1松桦棚户区6.936.932木材厂家属区棚户区17.5017.503新丰村棚户区21.843.8418.004友谊棚户区4.874.875林业卫校棚户区6.406.406万力木业棚户区31.2331.23合 计88.7739.5449.233.3.3建筑规模居住区住宅建设标准为经济适用住房建设标准，并参考全省乃至全国棚户区（沉陷区）综合治理实施方案安置居住区住房建设标准以及棚户区居民不同的人口结构，同时考虑到在市场经济条件下，住宅建设必须满足不同阶层居民对购房的需求。根据佳木斯市城市规划设计研究院2009-2010年所作的各地块控制性详细规划中规定容积率控制指标为1.8，建筑层数为6层，沿主街建筑1-2层规划为商服用房。根据城市居住区规划设计规范（2002年版）（GB50180-93）中的对住宅及公共服务设施控制指标的规定，并依据现地实际情况，综合考虑发展因素，最终确定建筑规模及容积率。详见下表：表3-3 新建小区（组团）规模一览表序 号项目名称计量单位松桦木材新丰友谊林业计1总建筑面积万8.6220.484.646.178.1648.07其 中保留建筑面积万新建建筑面积万8.6220.484.646.178.1648.07其中住宅建筑面积万7.8418.434.265.787.6843.99公建面积万0.782.050.380.400.484.082容积率1.241.171.211.271.283.3.4住宅建设规划1、住宅建设标准及户型的确定安置回迁居民的户型面积标准应结合当地居民住房实际情况、财政和居民的收入水平确定，安置用房以中小型住房为主，保持住宅户型和功能的扩展性，既满足近期安置的需要，又兼顾远期居民生活水平进一步提高的需要。根据住宅设计规范（GB50096-1999），考虑大、小户型搭配，以保证各式家庭结构多种选择的可能。住宅套型配比以二类套型50-69m2为主，比例51-55%；考虑到低保户（特困户）居民的承受能力，配备一类套型50m2以下（不得低于40 m2），比例17-21%，其中考虑廉租住房3%，以供无能力按房改和拆迁政策出资取得房屋产权的居民租住；其余配置30%的三类套型70-89m2及四类套型90 m2以上（不得高于100 m2）的户型，以方便三代乃至多代的大家庭居住。表3-4 住宅套型配置一览表序 号名称住 宅 套 型一类（50 m2以下）二类 （50-69 m2）三类 （70-89 m2）四类（90 m2以上）合计（套）套数（套）比例（%）套数（套）比例（%）套数（套）比例（%）套数（套）比例（%）1松桦居住小区21718.066455.027823.0484.012072木材居住小区58320.0154653.070024.0883.029173新丰居住小区13617.042453.020025.0405.08004友谊居住小区20121.048851.026828.09565林业居住小区21618.064854.030025.0363.01199计1353376917452121570792、住宅建设日照标准居住小区（组团）设计日照间距系数按佳木斯市地方法规标准1.8H考虑，五、六层住宅间距均为27-32.4米。3、建筑排列形式大部分建筑采取行列式布置。90%新建住宅朝向为南北向，日照间距系数均满足规范要求。这种布置形式能使绝大数居室获得良好的日照和通风。根据实际地形的需要，局部采用单元错接的形式，以少量的庭院式布局形式，这样不仅能够合理利用土地，还丰富了小区（组团）的建筑空间形式。4、住宅节能规划中采取了以下措施：1） 充分考虑到经济因素，每栋住宅的跨度尽量控制在45-80米之间。2） 住宅朝向为南北向，尽量避免单元错接，有效的减少了外墙面积及热损失。3.4居住区规划3.4.1规划原则1、居住区设计遵循“以人为本”的原则，力求在符合城市总体的功能结构和综合效益的前提下，创造一个舒适、优美、安全、方便的居住环境。2、坚持统筹规划、合理布局，因地制宜、综合开发、配套建设的原则，建筑、道路、绿化、小品统筹规划，有机结合，满足各层次居民的需求。3、崇尚自然，保护自然环境，充分挖掘地方特色，综合考虑居住区内部物质因素，强调生活、文化、景观间的连接，以达到美化环境、方便生活之目的。 4、坚持依靠科技进步，采用新技术、新材料、新方法。5、结合工程特点，注意节地、节能、节水，以适应建设发展的需要。3.4.2规划布局居住区规划布置应以规划部门的规划条件为依据，应结合工程特点，注重节地、节能和节水，以适应建设发展的需要。功能分区合理，路网结构清晰，综合考虑，统筹兼顾。居住区依据自身地域特点，充分因借周边环境条件。居住区内部风格统一，各小区、组团又要有所变化，生动灵活。1、 松桦居住小区拟建送花居住小区东临棚改一起用地，西抵下棋棚改用地，北至铁路，南接刘英俊公园，南邻入城主干路-友谊路，用地呈规则的长方形，本期规划用地面积6.93 hm2。1）规划结构依据用地条件和设计要求，规划采用居住小区-住宅组团二级结构，均以居住组团为规划单位组织居住小区。这种划分形式不仅能够保证居民生活的方便、安全和区内的安静，而且有利于城市道路的分工和交通的组织。2）交通组织依据用地条件，并结合上期小区布置，本期工程范围内建筑仍呈南北向平行布置，并有所错落变化，小区中部有一条东南至西北向斜向的一条组团路将小区分成南、北二个组团，斜线布局打破原有方正地块的规则性，为整个住区注入了活力，结构清新、明朗、严谨。小区对外设六个出入口（其中东、西二个是为保持与上期及下棋棚改新区的联通），其中小区的车行为用地东侧的南、北二个入口，西侧为人行出入口。小区道路分为组团级路及宅前小路二级，车辆可直接到达单元门前。3）公建配套此条组团路二侧分别布置一个社区服务中心和一所幼儿园。根据送花居住区整体规划，在本小区西侧住宅楼外侧的路边设置二层商服网点，以满足居民基本日常生活所需。4)环境景观 沿小区中心斜向的组团路设有小区中心绿地广场，为小区居民提供聚会、休闲、娱乐的场所。2、木材居住小区拟建木材居住小区呈长方形，用地南北长约780米，东西宽约360米。根据控规，在此用地中部有一条居住区级道路将小区分隔为东、西二块；在用地东、北侧外部现有三块保留住宅和商服用地，故可规划用地面积为17.50hm2。在用地中南部为规划的居住区级公园，用地面积3.5hm2。1）规划结构规划采用小区组团二级结构。小区由东、西二个组团组成，每个组团由几个住宅组团组成，各组团间通过小区主次道路相联系，住宅组群间通过组团道路联系。设小区级公共活动中心，借用居住区公园为小区公共绿地、二处托幼分别位于组团中心部位。社区服务中心位于西部组团的东边缘，以服务于整个小区居民。2）交通组织根据城市总体规划，小区中部现有一条居住区级道路贯穿小区南北。根据人流方向及外围城市道路情况，规划顺应建筑布置采用方格网结合庭院式路网结构，形成通而不畅的道路结构。小区对外设有四个出入口，其中小区的二个主入口为望江路上，另外二个为次要出入口。小区