酒店前期可行性报告.doc

可行性分析报告-北京寿松酒店二九年十二月三十一日第一章项目概况1. 项目概况项目名称：寿松商务酒店项目地址：北京市海淀区复兴路263号项目联系人： 联系人电话：2. 物业规模及概况2.1现在的物业属于营业中酒店，共有各类客房240间，中央空调，24小时热水。另外，饭店还有大小会议室、美容美发、商务中心等设施。2.2 使用权属于商业性质，建筑面积大约为10818平米；2.3 投资改造计划：一至二楼为餐饮，计划为一个零点大餐厅，20个大包间，餐位数为400个；三楼改造为1个600会议室，一个多功能会议厅，三个小会议室；其他部分为客房，四至六层改为中档写字楼出租，七至十一层为中高档客房。2.4 房屋年租金约480万左右。2.5 楼前大约有20个以上停车位，后面可以停放大约30个车位。3. 项目地理位置3.1 地理位置；该物业贴近于北京长安街向西的主干道。位于北京西三环与西四环之间。毗邻玉渊潭公园、世纪坛、军事博物馆、301医院、五棵松体育场等，周边有多种公交设施，交通便利。3.2 交通距离地铁万寿路车站约3-5分钟步行距离。离机场40公里 离火车站8公里 离市中心6公里 。周边景观：中华世纪坛、军事博物馆、玉渊潭公园。3.3 项目地理图片和位置图（地图）第二章 市场分析1. 国内商务酒店需求状况1.1中国的大众旅游发展需要价廉物美的酒店住宿设施随着经济的发展，中国已经开始逐步进入小康社会。一些沿海经济发达城市的人均GDP超过了3000美元；已经基本上达到了大众旅游的标准。中国经济发展为国内旅游奠定了一个广大的市场基础，为大众旅游时代的到来拉开了帷幕。与大众旅游伴生的是相应旅游设施的改进和旅游行业结构的调整。改革初期，酒店业的发展集中于高星级酒店，这是与国家大力发展入境旅游相符合的。然而，随着国内消费力量的增强，国内大众旅游市场的增长，需要符合国内旅游者需求和经济实力的旅游配套设施。而价格适中，质量上乘，服务优质，品牌知名的中酒店数量很少。因此，我国的经济型酒店市场得以发展。1.2中国日益繁荣的经济刺激了商务旅游的发展，同样产生了对经济型酒店的需求近年来，随着世界经济的发展和全球化进程的加快，国家之间和国家内部的商务往来日益频繁，商务旅游在全世界迅速发展起来。据统计，2006年全球商务旅游收入已经超过12000亿美元，并且每年以超过8的速度递增。2006年在中国境内活动的国际、港澳台和国内商务游客人数达到3亿。据世界旅游组织的估算，中国的商务旅游目前年支出在260亿美元，在中国经济迅猛发展的背景下也正经历飞速的发展，据估计，在未来几年可能以20的速度增长。以往，高星级饭店是商务客人的主要选择，但是，随着私有经济的发展，以及一些公司对差旅经费的限制，人们在进行商务活动的时候更加注重性价比的选择。一些设施设备豪华，装修考究，服务优良，但是只提供客房和会议设施，削减其他非必需设施从而能大幅度降低价格的新型酒店业态，开始受到商务旅行者的青睐。1.3国际金融危机对酒店业的影响一场由美国次贷危机引发的金融风暴已经撼动了整个世界，全球股市、楼市、汇市持续低迷。作为中国对外开放最前沿的行业，中国旅游行业也因此蒙上了一层阴影：入境游客数量出现衰退，出境市场告别了前几年的火爆场面，经济低迷，消费能力和需求下降，影响到酒店业的客流量。这场金融危机主要对贸易型，制造业和服务业影响深远，这必然会导致所有的从业者减少自己的各种开支和出行计划。酒店的盈利空间将会有所缩小，客源也会有所减少，经济形势将会下降，而就是在这样的形势下，新开酒店的数量却在增多，因此想要保持酒店增量对各个酒店来说是一个挑战。这就意味着，寿松酒店未来的经营会受到影响，它的投资及回报需要一定的时间。 但根据世界和中国经济的评估，2010年世界经济形式尤其中国经济将摆脱疲软形式，将重新进入增长和上升的通道。2. 北京市市经济型商务酒店现状随着2008北京奥云会的结束，饭店业已达到一定饱和但仍有一定空间。 据统计，包括锦江之星、如家以及雅悦酒店（新力凯投资的品牌）经营业绩都相当优秀，出租率大多在在70%-90%，一般在三到四年就收回投资。而考虑经济危机对目前酒店业的影响，寿松酒店的投资回收期将在4年左右。3. 本店市场定位分析1、客源保障地理位置较好，该物业贴近于北京长安街向西的主干道。近北京西三环。便于各种商务客人居住。毗邻玉渊潭公园、世纪坛、军事博物馆等景区，周边有多种公交设施，交通便利。2、 客房宽阔舒适、类型多由于建设格局的原因，酒店可以改造成三星级酒店到四星级商务酒店，同时，餐厅可以经营特色餐饮，如荔湾肥牛。3、外观大方本店外墙临近长安街外延干道，外观大方，对旅客会有一定的吸引力。4、市场定位分析；本店定位于商务酒店，主要经营客房、餐饮和写字楼。主打餐饮品牌。5、价格定位分析；根据对北京此类地区同类用途、档次相近地酒店进行调查，正常经营状况下，平均房价为400元；餐饮按照中档餐饮进行经营，平均餐费每人110元。6、人员组织劳动定员：依据精干、高效和提供有限服务的原则，酒店定员250人，具体如下：部门人数备注总经理1总经理助理1根据需要配备客房40含前台和客房清洁15保洁人员前台和收银员18前台和收银员餐饮146厨房和餐饮工程8维修、网管、工程财务8含收货和保管行政人事3物业管理3保安7合计250第三章 项目投资预算酒店总面积为10818平方米，其中客房大约105间房；餐厅大约有20个包房，加上零点餐厅总计400个餐位。按照客房数量和餐饮档次，测算需要250名员工，其中客房40，餐饮146，其他64名（销售、行政人事、保安、财务、物业等）。按照三星级以上规模和档次测算投资和收益预算。1、前期投资前期投资包括装修改造、物资投入、前期开办费等。1、装修改造：酒店总面积为10818平方米，按照所定的规模，每平方米需要1800元的装修改造备，总装修改造暂按照2000万元测算。（包括装修、土建改造、加固工程、配套工程（消防、弱电等）的改造。2、物资配备：根据同等档次的酒店需要前期投入大约需要350万元，具体见附表。3、装修期间的开办费：包括人员工资、以及筹建期间的培训、招聘、公共关系的维护等费用。装修期间假设为6个月，酒店员工前期平均每月为150名员工。人均工资为2000/月，每月需要工资为30万元；其他费用100万元，其他设备支出60万元。经测算，前期投资需要2700万元（假设免租期为6个月。）投资具体见下表：序号项目名称单位数量单价金额一装修工程2000.00 二自配物资354.00 (一)布草小计181.50 1房间布草床等间1050.60 63.00 2工服及其他项19.00 9.00 (二)固定资产及低值易耗品172.50 1空调台1600.25 40.00 2电视台1600.32 51.20 3吸尘器台60.40 2.40 4热水壶部1100.02 2.20 5电话部2300.02 4.60 6对讲机部160.20 3.20 7厨房设备宗130.00 30.00 8瓷器宗110.00 10.00 9餐饮小件宗13.00 3.00 10电脑台300.45 13.50 11传真/复印/打印/发票机等台60.40 2.40 12其他110.00 10.00 三开办费340.00 1工资月630.00 180.00 2其他费用*100.00 100.00 3其他设备支出月610.00 60.00 合 计2694.00 2、收益测算1. 收入根据根据对北京此类地区同类用途、档次相近地酒店进行调查，正常经营状况下，平均房价为400元/间套，各类客房共计105套，参考周边同类物业的平均出租水平及对未来出租率的预测，取出租率80。则估计酒店全年的客房收入约1226万元； 餐饮按照中高档规模计算，酒店共有餐位400个（估计，按照餐饮上座率70%估算，平均餐费每人110元（按照两餐计算），则全年餐饮收入2248万元；五楼到十楼为物业租赁收入，大约5000，每平米每天按照4元测算，则全年为730万元收入。其他收入，每年约计120万元。预计全年酒店收入为4325万元。2. 费用和支出租金按照年480万元计算，其他成本和支出按照行业消耗参数计算。折旧和摊销是前期投入2700万元的摊销费用，平均按照7年摊销。3. 收益说明项 目 收益测算备 注一、营业收入 4324.80 1、客房收入1226.40 房间数105.00 房价/元400.00 出租率80% 2 、餐饮收入2248.40 餐位数400.00 人均消费110.00 上座率70% 3、写字楼出租收入730.00 5000平方米，每米每天按照4元计算4、其他收入120.00 会议费、礼品销售等其他项目二、营业成本1085.36 1、 客房73.58 客房成本：6% 2、 餐饮1011.78 餐饮成本：45%三、营业税及附加259.49 按照6%计算四、费用2463.96 1、 运营费用1598.24 1）工资性费用900.00 按工资额20%计算其他人工费用 2）宣传推广88.10 按照收入的2% 3）水电/能耗352.38 按照收入的8% 4）洗涤44.05 按照收入的1% 5）维修44.05 按照收入的1% 6）物耗61.67 按照收入的1.4% 7）员工宿舍48.00 按照每月4万计算 8）其他60.00 按照每年50万计算 2、 租金480.00 按照大约每平方米1.2元计算 3 、折旧与摊销385.71 前期投资平均按照7年摊销费用五、税前利润515.99 六、所得税129.00 25%的税率七、净利润386.99 现金流量772.71 净利润和折旧和摊销按照以上参数计算，本项目总投资在2700万元，每年可以实现利润387万元，产生现金收入770万元，考虑到前期的市场培育期，大约4年到5年的时间可收回投资（不考虑装修期），每年投资回报率在20%左右以上。若考虑到项目成长期和成熟期，本项目可在5-6年左右时间收回投资。第四章 结 论1、 市场方面（市场合理性）通过对前期的周边市场调查，本物业周边的几家酒店出租率和房价都较本店开业后客源有所保障。2、工程方面（投资合理性）从工程改造方面看，本项目进行平常改造，施工有一定难度，总投资约2700万元左右就可达开业状态（含物资配备及开办费等）。3、租金方面（租赁费用）该物业约10818平方米，年租金价格估计为480万左右。改造后可以有105间标准间， 20个餐饮包房约400个餐位，5000平方米的写字楼。通过测算收益，租赁费用控制在600万元以下，可以获得可观的收益，因此，本项目在租赁费480万元的情况下，投资是可行的。4、投资效益（经济性）该物业改造经济型商务酒店项目，从财务和经济效益分析看，静态投资回收期为4年，年投资收益率则能够稳定在20%左右，投资效果比较理想。综上所述，虽然暂时受经济危机影响，项目的投资有一定的风险，但从长期来看本项目是可行的，可以进行投资。完成日期：2009.12.319