酒店前期可行性报告.doc

可行性分析报告
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北京寿松酒店

二○○九年十二月三十一日

第一章　项目概况
1. 项目概况
项目名称：寿松商务酒店
项目地址：北京市海淀区复兴路263号
项目联系人：
联系人电话：
2. 物业规模及概况
2.1  现在的物业属于营业中酒店，共有各类客房240间，中央空调，24小时热水。另外，饭店还有大小会议室、美容美发、商务中心等设施。
2.2 使用权属于商业性质，建筑面积大约为10818平米；
2.3 投资改造计划：一至二楼为餐饮，计划为一个零点大餐厅，20个大包间，餐位数为400个；三楼改造为1个600㎡会议室，一个多功能会议厅，三个小会议室；其他部分为客房，四至六层改为中档写字楼出租，七至十一层为中高档客房。
2.4 房屋年租金约480万左右。
2.5 楼前大约有20个以上停车位，后面可以停放大约30个车位。
3. 项目地理位置
3.1 地理位置；
该物业贴近于北京长安街向西的主干道。位于北京西三环与西四环之间。毗邻玉渊潭公园、世纪坛、军事博物馆、301医院、五棵松体育场等，周边有多种公交设施，交通便利。
3.2 交通
距离地铁万寿路车站约3-5分钟步行距离。离机场40公里   离火车站8公里   离市中心6公里 。周边景观：中华世纪坛、军事博物馆、玉渊潭公园。

3.3 项目地理图片和位置图（地图）

第二章 市场分析

1. 国内商务酒店需求状况
1.1中国的大众旅游发展需要价廉物美的酒店住宿设施
随着经济的发展，中国已经开始逐步进入小康社会。一些沿海经济发达城市的人均GDP超过了3000美元；已经基本上达到了大众旅游的标准。中国经济发展为国内旅游奠定了一个广大的市场基础，为大众旅游时代的到来拉开了帷幕。
与大众旅游伴生的是相应旅游设施的改进和旅游行业结构的调整。改革初期，酒店业的发展集中于高星级酒店，这是与国家大力发展入境旅游相符合的。然而，随着国内消费力量的增强，国内大众旅游市场的增长，需要符合国内旅游者需求和经济实力的旅游配套设施。而价格适中，质量上乘，服务优质，品牌知名的中酒店数量很少。因此，我国的经济型酒店市场得以发展。
1.2中国日益繁荣的经济刺激了商务旅游的发展，同样产生了对经济型酒店的需求
近年来，随着世界经济的发展和全球化进程的加快，国家之间和国家内部的商务往来日益频繁，商务旅游在全世界迅速发展起来。据统计，2006年全球商务旅游收入已经超过12000亿美元，并且每年以超过8％的速度递增。2006年在中国境内活动的国际、港澳台和国内商务游客人数达到3亿。据世界旅游组织的估算，中国的商务旅游目前年支出在260亿美元，在中国经济迅猛发展的背景下也正经历飞速的发展，据估计，在未来几年可能以20％的速度增长。以往，高星级饭店是商务客人的主要选择，但是，随着私有经济的发展，以及一些公司对差旅经费的限制，人们在进行商务活动的时候更加注重性价比的选择。一些设施设备豪华，装修考究，服务优良，但是只提供客房和会议设施，削减其他非必需设施从而能大幅度降低价格的新型酒店业态，开始受到商务旅行者的青睐。
1.3国际金融危机对酒店业的影响
一场由美国次贷危机引发的金融风暴已经撼动了整个世界，全球股市、楼市、汇市持续低迷。作为中国对外开放最前沿的行业，中国旅游行业也因此蒙上了一层阴影：入境游客数量出现衰退，出境市场告别了前几年的火爆场面，经济低迷，消费能力和需求下降，影响到酒店业的客流量。这场金融危机主要对贸易型，制造业和服务业影响深远，这必然会导致所有的从业者减少自己的各种开支和出行计划。酒店的盈利空间将会有所缩小，客源也会有所减少，经济形势将会下降，而就是在这样的形势下，新开酒店的数量却在增多，因此想要保持酒店增量对各个酒店来说是一个挑战。这就意味着，寿松酒店未来的经营会受到影响，它的投资及回报需要一定的时间。 但根据世界和中国经济的评估，2010年世界经济形式尤其中国经济将摆脱疲软形式，将重新进入增长和上升的通道。
2. 北京市市经济型商务酒店现状
随着2008北京奥云会的结束，饭店业已达到一定饱和但仍有一定空间。
据统计，包括锦江之星、如家以及雅悦酒店（新力凯投资的品牌）经营业绩都相当优秀，出租率大多在在70%-90%，一般在三到四年就收回投资。而考虑经济危机对目前酒店业的影响，寿松酒店的投资回收期将在4年左右。
3. 本店市场定位分析
1、客源保障
地理位置较好，该物业贴近于北京长安街向西的主干道。近北京西三环。便于各种商务客人居住。毗邻玉渊潭公园、世纪坛、军事博物馆等景区，周边有多种公交设施，交通便利。
2、 客房宽阔舒适、类型多
由于建设格局的原因，酒店可以改造成三星级酒店到四星级商务酒店，同时，餐厅可以经营特色餐饮，如荔湾肥牛。
3、外观大方
本店外墙临近长安街外延干道，外观大方，对旅客会有一定的吸引力。
4、市场定位分析；
本店定位于商务酒店，主要经营客房、餐饮和写字楼。主打餐饮品牌。
5、价格定位分析；
根据对北京此类地区同类用途、档次相近地酒店进行调查，正常经营状况下，平均房价为400元；餐饮按照中档餐饮进行经营，平均餐费每人110元。
6、人员组织
劳动定员：依据精干、高效和提供有限服务的原则，酒店定员250人，具体如下：

部门
人数
备注
总经理
1

总经理助理
1
根据需要配备
客房
40
含前台和客房
清洁
15
保洁人员
前台和收银员
18
前台和收银员
餐饮
146
厨房和餐饮
工程
8
维修、网管、工程
财务
8
含收货和保管
行政人事
3

物业管理
3

保安
7

合计
250

第三章 项目投资预算
酒店总面积为10818平方米，其中客房大约105间房；餐厅大约有20个包房，加上零点餐厅总计400个餐位。
按照客房数量和餐饮档次，测算需要250名员工，其中客房40，餐饮146，其他64名（销售、行政人事、保安、财务、物业等）。
按照三星级以上规模和档次测算投资和收益预算。
1、前期投资
前期投资包括装修改造、物资投入、前期开办费等。
1、装修改造：酒店总面积为10818平方米，按照所定的规模，每平方米需要1800元的装修改造备，总装修改造暂按照2000万元测算。（包括装修、土建改造、加固工程、配套工程（消防、弱电等）的改造。
2、物资配备：根据同等档次的酒店需要前期投入大约需要350万元，具体见附表。
3、装修期间的开办费：包括人员工资、以及筹建期间的培训、招聘、公共关系的维护等费用。装修期间假设为6个月，酒店员工前期平均每月为150名员工。人均工资为2000/月，每月需要工资为30万元；其他费用100万元，其他设备支出60万元。
经测算，前期投资需要2700万元（假设免租期为6个月。）
投资具体见下表：

序号
项目名称
单位
数量
单价
金额
一
装修工程

2000.00
二
自配物资

354.00
(一)
布草小计

181.50
1
房间布草\床等
间
105
0.60
63.00
2
工服及其他
项
1
9.00
9.00
(二)
固定资产及低值易耗品

172.50
1
空调
台
160
0.25
40.00
2
电视
台
160
0.32
51.20
3
吸尘器
台
6
0.40
2.40
4
热水壶
部
110
0.02
2.20
5
电话
部
230
0.02
4.60
6
对讲机
部
16
0.20
3.20
7
厨房设备
宗
1
30.00
30.00
8
瓷器
宗
1
10.00
10.00
9
餐饮小件
宗
1
3.00
3.00
10
电脑
台
30
0.45
13.50
11
传真/复印/打印/发票机等
台
6
0.40
2.40
12
其他

1
10.00
10.00
三
开办费

340.00
1
工资
月
6
30.00
180.00
2
其他费用
*

100.00
100.00
3
其他设备支出
月
6
10.00
60.00
合 计

2694.00

2、收益测算
1. 收入
根据根据对北京此类地区同类用途、档次相近地酒店进行调查，正常经营状况下，平均房价为400元/间·套，各类客房共计105套，参考周边同类物业的平均出租水平及对未来出租率的预测，取出租率80％。则估计酒店全年的客房收入约1226万元；
餐饮按照中高档规模计算，酒店共有餐位400个（估计，按照餐饮上座率70%估算，平均餐费每人110元（按照两餐计算），则全年餐饮收入2248万元；
五楼到十楼为物业租赁收入，大约5000㎡，每平米每天按照4元测算，则全年为730万元收入。
其他收入，每年约计120万元。
预计全年酒店收入为4325万元。
2. 费用和支出
租金按照年480万元计算，其他成本和支出按照行业消耗参数计算。
折旧和摊销是前期投入2700万元的摊销费用，平均按照7年摊销。
3. 收益说明
项 目
收益测算
备 注
一、营业收入
4324.80

1、客房收入
1226.40

房间数　
105.00

房价/元
400.00

出租率
80%

2 、餐饮收入
2248.40

餐位数　
400.00

人均消费
110.00

上座率
70%

3、写字楼出租收入
730.00
5000平方米，每米每天按照4元计算
4、其他收入
120.00
会议费、礼品销售等其他项目
二、营业成本
1085.36

1、 客房
73.58
客房成本：6%
2、 餐饮
1011.78
餐饮成本：45%
三、营业税及附加
259.49
按照6%计算
四、费用
2463.96

1、 运营费用
1598.24

1）工资性费用
900.00
按工资额20%计算其他人工费用
2）宣传推广
88.10
按照收入的2%
3）水电/能耗
352.38
按照收入的8%
4）洗涤
44.05
按照收入的1%
5）维修
44.05
按照收入的1%
6）物耗
61.67
按照收入的1.4%
7）员工宿舍
48.00
按照每月4万计算
8）其他
60.00
按照每年50万计算
2、 租金
480.00
按照大约每平方米1.2元计算
3 、折旧与摊销
385.71
前期投资平均按照7年摊销费用
五、税前利润
515.99

六、所得税
129.00
25%的税率
七、净利润
386.99

现金流量
772.71
净利润和折旧和摊销

按照以上参数计算，本项目总投资在2700万元，每年可以实现利润387万元，产生现金收入770万元，考虑到前期的市场培育期，大约4年到5年的时间可收回投资（不考虑装修期），每年投资回报率在20%左右以上。若考虑到项目成长期和成熟期，本项目可在5-6年左右时间收回投资。
第四章 结 论
1、 市场方面（市场合理性）
通过对前期的周边市场调查，本物业周边的几家酒店出租率和房价都较本店开业后客源有所保障。
2、工程方面（投资合理性）
从工程改造方面看，本项目进行平常改造，施工有一定难度，总投资约2700万元左右就可达开业状态（含物资配备及开办费等）。
3、租金方面（租赁费用）
该物业约10818平方米，年租金价格估计为480万左右。改造后可以有105间标准间， 20个餐饮包房约400个餐位，5000平方米的写字楼。通过测算收益，租赁费用控制在600万元以下，可以获得可观的收益，因此，本项目在租赁费480万元的情况下，投资是可行的。
4、投资效益（经济性）
该物业改造经济型商务酒店项目，从财务和经济效益分析看，静态投资回收期为4年，年投资收益率则能够稳定在20%左右，投资效果比较理想。

综上所述，虽然暂时受经济危机影响，项目的投资有一定的风险，但从长期来看本项目是可行的，可以进行投资。

完成日期：2009.12.31

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