3房地产开发项目财务评价案例分析.doc

工程经济学课程作业毛纺厂居住区财务分析评价姓名：薛健 班级：工程122 学号：121601039 房地产开发项目经济评价一、项目概况随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于 1996年 1月 30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。1项目位置及占地面积拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积 53.23公顷，其中：规划用地面积 45.63公顷，市政代征地 7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有 7.652公顷，详见表 11-1所示。表 11-1项目用地面积及其分布可开发用地面积(m2)用地单位规划用地面积(m2)保留建筑占地面积(m2)益华五建合计3798007652033203771200477635320456320403237530832项目现状特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋 12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表 8-2所示。表 11-2土地使用者项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积益华五建用途2占地面积(m)2建筑面积(m)2占地面积(m)2建筑面积(m )住宅43488100000532030000地区公建合计0.4275477632209200122092532030000项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。3项目拟建规模按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表 8-3）。建设用地面积 456300平方米，总建筑面积 912600平方米，总容积率为 2.00。 表 11-3项目拟建规模和建筑面积分配类型建筑面积(m2)15209243790813760085000建筑面积所占比例 (%)保留建筑-57.618.111.213.1100.0-新建建筑高层住宅多层住宅地区商服配套公建小计100000760508912600合计4项目服务对象居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为 30%和 70%。5市政工程和基础设施据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下：(1)供热小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。(2)供电根据北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建公建用电定额分别按 25瓦/平方米和 50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约 20000千瓦。同时使用系数为 0.8，则最大负荷约 16000千瓦，需安装 24000千伏安变压器。根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400万元和 480万元，需交纳的供电贴费为 2880万元，以上三项共计 3760万元。另外，居住区还应承担地方电力建设基金 4000万元，此项费用可分期交纳。(3)煤气据北京市煤气公司测算，按小区内住宅 7736户、其它建筑 15.86万平方米计，日用煤气量为 2.1万立方米，高峰用气量为 3500立方米。(4)电讯据北京市电信管理局测算，按居住人口 2万多、住户 7736户计，毛纺厂居住区至少需电话 9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机 1万门。二、市场研究（一）北京市当前房地产市场概况（略）（二）北京市普通住宅市场分析（三）市场供需关系分析（略）经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一 -东四环路，建议市场定位如下：(1)功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅占 70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。 (2)销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。(3)户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主，约占 70%；四室二厅为辅，占 10%，其余为二室或一室。面积约 60-120平方米。在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。（三）北京市写字楼市场分析（略）（四）北京市商业用房市场分析（略）三、项目规划建设方案和建设条件（一）项目用地功能布局小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民的干扰。毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南角建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星火路一侧规划一家医院。星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在朝阳北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南，规划一处小规模商服用地。居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音影响的物理措施。规划在石佛营东路西侧布置一条 2030米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地 0. 88公顷的用地内。另外，居住区还将配备 30班中学一所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。（二）项目规划控制指标综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下：1.用地情况总占地面积其中532320平方米76000平方米456320平方米52900平方米163400平方米124000平方米56000平方米代征地面积规划建设用地面积其中地区公建用地住宅用地配套公建用地道路用地 绿化用地60000平方米2.用地性质使用性质：3.用地强度总容积率：其中：住宅及配套、非配套公建2.00保留建筑：2.8652.06新建住宅：配套公建：0.8063.83地区商服：4.建筑设计指标总建筑面积： 912600平方米其中：保留建筑面积：152092平方米新建住宅建筑面积： 575508平方米地区公建建筑面积：85000平方米配套公建建筑面积：100000平方米=60米建筑高度：其中：多层住宅：=18米高层住宅：地区商服：配套公建：中、小学：4560米=60米=24米=12米建筑层数：板式 612层，塔式 18层（三）市政建设条件1.道路交通系统在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东，再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。2.市政设施现状北京毛纺厂原有较完善的市政设施。为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设一座 110千伏变电站（星火变电站）。站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。随着周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的使用提供理想的市政条件。其中：(1)(2)(3)(4)上水：毛纺厂原有上水条件满足供应。雨水：沿区内管线通入市政干线。合流污水：沿区内管线送入市政干线。煤气：用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的 Dg300中压煤气管线；在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积 70平方 米左右。(5)(6)供热：基地内可满足供应。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地 2.02公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。供电：毛纺厂现状用电由国棉 110千伏变电站以 10千伏架空线（石佛营路）供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设的星火 110千伏变电站供电。毛纺厂用电负荷较大，应安排一座占地 500平方米的 10千伏开闭站，由此分别引出双路 10千伏电缆向住宅和公建供电。(7)电讯：现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建一个 4万门电话局所，占地面积 5000平方米，建筑面积 6000平方米，初装容量 1万门。四、建设方式及进度安排（一）建设方式本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制，采用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。工程应达到优良工程水准。（二）建设进度安排由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目迅速启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用 6年时间可全部建成投入使用。 表 11-4项目建设分期安排单位：平方米三期合计532320分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)17000025000总占地面积1830002600017932025000代征地面积76000规划建设用地面积保留建筑占地面积拆迁土地面积可开发占地面积可开发建筑面积1570002349815432042751450002531045632053083159502133502229000175045150045262000144690119690269508479237403237760508注：第二期可开发土地面积中，有 71200平方米占地为当前五建用地，相应分摊的代征地面积为 11860平方米。工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于 1997年 1月初开始一期工程拆迁及整个项目规划设计和前期准备工作，1997年 3月底进行规划设计方案比选，1997年 10月初开始第一期基础工程，1997年 4月起就可进行市场推广和销售。第二期工程于 1999年4月初开始启动，第三期工程从 2001年 4月启动。整个住宅小区的开发建设于 2003年 3月完成，2003年 9月底销售完毕。五、投资估算与资金筹措（一）项目总投资估算1.项目投资概况据估算,本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为 293745.36万元人民币，可销售面积的单方造价为 3877.5元/平方米。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。2.估算依据(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)业主提供的“毛纺厂居住区控制性详细规划说明”；北京市煤气公司“北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见”；北京市电信管理局“北京市毛纺厂居住区电信配套建设方案”；整个项目按中、低挡建造水平计算；估算中的有关税金和费用按北京市的现行规定和同类项目的平均水平测算；假定该项目在 5年内分 3期全部建设完成;假定该项目在第一年开始预售，至项目建成后一年内全部销售完毕;项目总投资中自有资金比率按 10%计算；贷款的年利率按 12%计取；整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。3估算范围上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免的十项税费。4估算结果投资估算的结果汇总如表 11-5所示。 表 11-5北京市毛纺厂居住区开发项目成本估算表序号项目或费用名称投资金额（万元）单方造价（元/平方米）一土地费用107342.761417.01234出让金13145.0919717.6372893.701586.355099.043187.36382.48城市建设配套费拆迁安置补偿费手续费及税金前期工程费规划设计二67.31234项目可行性研究地质勘探测绘三通一平费房屋开发费建筑安装工程费商品住宅637.47891.73三127494.50111837.281683.01476.3(一)123 A多层 B高层30724.9722434.11 拆迁房 A多层 B高层13655.546827.77 地区公建 A商场14021.3213460.465462.225250.885591.868946.981118.375998.4128792.3610462.602880.004000.003582.608555.69293745.36 B写字楼45 可销售配套公建 不可销售配套公建 附属工程费 室外工程费 其他费用(三 )(三)(四)四73.8118.114.8 管理费79.2五 财务费用380.1138.1六 开发期税费 电贴费123 用电权费 其它税费七 不可预见费112.9总计3877.5注：计算单方造价时，其面积的基础是可销售面积（不含不可销售配套公建之建筑面积）。（二）投资分年度使用计划按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表 11-6“投资计划与资金筹措表”。 表 11-6投资计划与资金筹措表单位：万元序号合计开发经营期项目1997199819992000200120021开发总投资土地费用1.11.21.31.41.51.61.7107342.765099.0423853.951699.6825498.901199.6811926.97453.2523853.951019.8119124.17959.7511926.97453.2517890.461019.8119124.17959.7517890.46453.25前期工程费房屋开发费管理费127494.505998.4119124.17959.7519124.17959.7525498.90959.75其他费用开发期税费不可预见费10462.608555.692325.021425.951162.511425.952325.021425.951162.511425.952325.021425.951162.511425.95小计2264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81资金筹措自有资金销售收入贷款2.12.22.32.4小计26495.30220121.2318336.470.0026495.3011171.4118336.470.000.0035052.600.000.0048708.650.000.0035052.600.000.0042745.160.000.0047390.810.00其他0.000.000.000.000.00264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81（三）资金筹措计划本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入26495.30万元人民币，销售收入投入 220121.23万元人民币，需向金融机构贷款 18336.47万元人民币详见表 11-6。在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。六、投资分析基础数据的预测和选定本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据北京市同类开发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。（一）销售收入的测算根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为 5000元/平方米，多层为 5200元/平方米；拆迁房售价：高层为 4500元/平方米，多层为 4800元/平方米；商业用房售价：6500元/平方米；办公用房售价：6000元/平方米；可售配套公建售价：4000元/平方米。可销售面积的平均价格为 5073.50元/平方米。本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为 757558平方米，分年度的总销售收入见表 11-7“北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表”。表 11-7北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表序号期间1997199819992000200120022003总计123商品住宅销售收入拆迁楼销售收入地区公建销售收入销售收入总计9495.484645.320.0028486.4413935.974381.6646804.0736926.8718065.1511392.3266384.3333761.7118065.1513144.9964971.8431651.6018065.1511392.3261109.0743257.1919613.5915773.9878644.7627431.39 211010.6710839.09 103229.4114021.3270106.5914140.8052291.79 384346.67注:可销售面积平均价格 5073.50元/平方米，销售收入具体估算过程略。(二)成本及税金 1.投资成本测算本项目固定资产投资总额为 26493.0万元人民币，融资费用为 28792.36万元人民币，本项目的投资成本为 293745.36万元人民币。2.销售费用测算根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的 2%。销售费用384346.67万元2%7686.93万元3.税金房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为 5.45%，按总销售额征收；所得税税率为 33%，以销售利润为基数征收。北京市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对 20%以内的开发利润，免征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。（三）利润分配开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。预计本项目的总税后利润为 38685.58万元人民币。详见表 11-8“项目损益表”。表 11-8项目损益表序号合计开发经营期项目19971998199920002001200220031 项目收入384346. 67 14140. 80 46804. 07 66384. 33 64971. 84 61109. 07 78644. 76 52291. 79384346. 67 14140. 80 46804. 07 66384. 33 64971. 84 61109. 07 78644. 76 52291. 79211010. 67 9495. 48 28486. 44 36926. 87 33761. 71 31651. 60 43257. 19 27431. 391. 1 销售收入1. 1. 1 商品住宅、 拆迁楼1. 1. 2 售配套公建 103229. 41 4645. 32 13935. 97 18065. 15 18065. 15 18065. 15 19613. 59 10839. 091. 1. 3 地区公建1. 2 出租收入70106. 5900. 000 4381. 66 11392. 32 13144. 99 11392. 32 15773. 98 14021. 320000002经营成本264953. 00 9748. 10 32264. 83 45762. 67 44788. 95 42126. 11 54214. 51 36047. 84264953. 00 9748. 10 32264. 83 45762. 67 44788. 95 42126. 11 54214. 51 36047. 842. 1 销售成本3经营税费25174. 7125174. 71 926. 22 3065. 67 4348. 17 4255. 66 4002. 64 5151. 23 3425. 11 926. 22 3065. 67 4348. 17 4255. 66 4002. 64 5151. 23 3425. 113. 1 销售税费营业税及附3. 1. 1 加21139. 07 777. 74 2574. 22 3651. 14 3573. 45 3361. 00 4325. 46 2876. 05交易管理费3. 1. 2 及印花税4035. 647686. 93148. 48282. 82 491. 44 697. 04 682. 20641. 65825. 77549. 0645销售费用财务费用土地增值税开发利润所得额 936. 08 1327. 69 1299. 44 1222. 18 1572. 90 1045. 8428792. 36 1059. 32 3506. 21 4973. 01 4867. 20 4577. 83 5891. 47 3917. 310. 00 0. 00 0. 00 0. 00 0. 00 0. 00 0. 00 0. 006757739. 67 2124. 35 7031. 29 9972. 79 9760. 60 9180. 30 11814. 65 7855. 70 2124. 35 7031. 29 9972. 79 9760. 60 9180. 30 11814. 65 7855. 7089所得税19054. 09 701. 03 2320. 32 3291. 02 3221. 00 3029. 50 3898. 84 2592. 3838685. 58 1423. 31 4710. 96 6681. 77 6539. 60 6150. 80 7915. 82 5263. 3210税后利润10. 1 应付利润归还垫支利润及净投资10. 2 回收13744. 110. 000. 00 0. 000. 00 564. 98 7915. 82 5263. 3242871. 530. 000. 00 0. 000. 000. 00 6823. 69 36047. 84 10. 3 未分配利润 24941. 47 1423. 31 4710. 96 6681. 77 6539. 60 5585. 820. 000. 00注：投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本息的，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。七、项目经济效益评价（一）现金流量分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：1.全部资金评价指标财务内部收益率：24.80 %财务净现值(IC=18%)：静态投资回收期：10938.09万元人民币4.84年动态投资回收期(IC=18%)：6.35年详见表 11-9“项目全部资金现金流量表”。表 11-9项目全部资金现金流量表序号合计开发经营期项目199719981999200020012002200311. 1小计2 现金流入 销售收入 384346. 67 14140. 80 46804. 07 66384. 33 64971. 84 61109. 07 78644. 76 52291. 79 384346. 67 14140. 80 46804. 07 66384. 33 64971. 84 61109. 07 78644. 76 52291. 79 现金流出 固定资产投资2. 1 2. 22. 32. 42. 52. 62. 7小计3 经营资金 开发总投资 销售费用 经营税费 土地增值税 所得税 264953. 00 56003. 18 35052. 60 48708. 65 35052. 60 42745. 16 47390. 810. 00 7686. 9325174. 71 926. 22 3065. 67 4348. 17 4255. 66 4002. 640. 00 0. 00 0. 00 0. 00 0. 00 0. 00 19054. 09 701. 03 2320. 32 3291. 02 3221. 00 3029. 50 282. 82 936. 08 1327. 69 1299. 44 1222. 181572. 905151. 230. 001045. 843425. 110. 003898. 842592. 38 316868. 73 57913. 25 41374. 67 57675. 53 43828. 69 50999. 48 58013. 77 7063. 33 - 43772. 4 5429. 40 8708. 81 21143. 15 10109. 58 20630. 98 45228. 46 -38343.0 净现金流量 累计净- 43772. 4- 29634. 24 - 8491. 10 1618. 49 22249. 47 67477. 94 3625.84 现金流量 现值系数 净现值1632.51. 000000 0. 847457 0. 7181844 0. 608608 0. 5157888 0. 4371092 0. 3704315- 43772. 4 4601. 19 6254. 53 12868. 37 5214. 41 9017. 99 16754. 05- 43772. 4 - 39171. 2 - 32916. 7 - 20048. 36 - 14833. 9 - 5815. 96 10938. 095 6 累计净现值I RR24. 80%NPV10938. 09万元计算指标静态投资回收期4. 84年动态投资回收期6. 35年2.自有资金评价指标财务内部收益率：292.33%财务净现值(IC=18%)：静态投资回收期：155464.96万元人民币1.37年动态投资回收期(IC=18%)：1.44年 详见表 11-10项目自有资金现金流量表。表 11-10项目自有资金现金流量表单位:万元序开发经营期项目号合计19971998199920002001200220031现金流入1. 1 销售收入 384346. 6 14140. 80 46804. 07 66384. 33 64971. 84 61109. 07 78644. 76 52291. 7914140. 80 46804. 07 66384. 33 64971. 84 61109. 07 78644. 76 52291. 792现金流出2. 1 自有资金2. 2 经营税费2. 3 销售费用2. 4 土地增值税2. 5 所得税贷款本金 26495. 30 26495. 30 25174. 71 926. 220. 003065. 67936. 080. 00 0. 000. 000. 000. 000. 004348. 171327. 690. 00 4255. 66 4002. 64 1299. 44 1222. 185151. 231572. 900. 003425. 111045. 840. 00 7686. 930. 00282. 820. 000. 000. 00 19054. 09 701. 032320. 323291. 023221. 00 3029. 503898. 842592. 382. 6 偿还19845. 877055