经济技术开发区物流园区建设投资可行性分析报告.doc

第一章 总论

第一节 项目背景及概况
一、项目名称
经济技术开发区物流园区建设
二、项目承办单位及法人代表
1、承办单位：物流有限公司
2、项目负责人：DRS
3、联系电话：XXXXXX
三、项目拟建地点
RR经济技术开发区东八路以东，黄河路以南。
四、项目可研报告编制单位
项目可行性研究报告编制单位：WWXX工程项目管理有限公司
工程咨询资格证书编号：DDFADR
资格等级：丙级
发证机关：国家发展和改革委员会
五、项目可研报告编制依据
1、国家、WW省及RR市物流业有关的政策、法规、发展规划；
2、国家、省有关商业流通设施项目的技术规范及法律法规；
3、RR经济技术开发区控制性规划；
4、RR经济技术开发区建设项目场区环境地质等现状资料；
5、项目单位提供的基础数据资料；
6、国家发改委关于项目可研报告内容和深度规定要求；
7、项目单位的《委托书》。

第二节 项目概要及主要技术经济指标
一、项目概要
RR经济技术开发区SSW物流园区建设项目由WWSSW物流有限公司开发建设。本项目位于RR经济技术开发区DD路以东、55路以南。项目规划总占地面积210亩，总建筑面积176400m2。此项目总投资1.2亿元，综合服务办公楼5000平方米，集装箱堆场141900平方米、仓库装卸区场地22500平方米，建设场区道路及地面硬化5000平方米，绿化2000平方米，配套研制现代物流信息管理系统和GPS/GSM车辆监控高度系统及水电通讯配套设施，年吞吐货物260万吨以上。所需建设资金通过自筹方式解决。本项目的建设计划12个月内完成。
二、主要技术经济指标

地段号
类别
名称
单位
数量
RR经济技术开发区SSW物流园区建设项目
规模
项目总占地面积
亩
210
规划指标
建筑平均层数
层
3
建筑密度
%
22.50
经济指标
总投资
万元
12000
投资利税率
%
13
财务评估
财务内部收益率
%
18.8
投资回收期
年
8.6
资本金利润率
%
29
投资利润率
%
11

三、项目定位
建设成为RR经济技术开发区内最大物流仓储中心，以机械制造、石油化工、新能源产业等领域的大宗工业品为服务对象。

73
WWXX工程项目管理有限公司

第二章 项目实施单位概况

WWSSW物流有限公司由RDFA运输总公司2003年出资成立，是运输总公司面对整体改制形势，大力实施结构调整，努力改造提升传统运输业，加快向现代物流企业转型的试点企业。
公司以建设RR物流龙头企业、振兴区域物流环境为目标，借助“大制造、大物流、大商贸”的良好发展环境和氛围，依托政策和支持，从小到大、由弱到强，逐步滚动发展壮大。到目前为止，公司员工队伍260人（其中物流师82人，大专以上学历人员占员工队伍总数的75%以上），车辆460部，在全国10个省的50多个主要城市中设有100多个网点，经营范围涉及仓储、运输、配送、国际货代、流通加工、信息服务、物流咨询等领域，形成了集团化管理、规模化经营、信息化服务的网络发展格局。目前已成为WW物流与采购联合会、中国物流仓储协会、中国物流与采购联合会会员单位、WW保税区域协会常务理事单位。2005年被列为“WW省物流企业五十强”，2009年被评为“WW省服务名牌企业”。
SSW公司在RR市乃至WW省，SSW物流品牌效应彰显。仅第三方物流业务范畴包含普通运输、集装箱运输、大件运输、商品车运输等，形成了井下作业公司、孚瑞特、新大管业等近百家固定长效合作客户，地域分布涉及DSR市场、改制企业市场和社会市场。公司立足专业化，提升竞争优势，开拓了大件运输和集装箱运输业务，商品车运输业务在继续延续吉奥汽车运输业务的同时，又与吉奥轻卡签订总承包协议，承揽了吉奥轻卡全国线路配送业务。2008年，启动了山西至首钢50万吨煤的物流配送项目，并实现了冬季锅炉煤供应的长效合作，成功探索了储运购销一条龙的供应链运作模式。
当前，新疆市场已成为横跨南北疆，集物流配送、井队搬迁、工程安装、商贸旅游、化工及天然气生产与销售等为一体的综合性产业基地。SSW公司以现代物流模式运作的配送车队，已成为中石化在西部最具实力的搬迁队伍；原油拉运实现了对新勘原油的独家运营。
几年来，依托优秀的管理团队、先进的信息系统、超前的服务理念和遍布全国的运营网络，SSW物流已经成为RR市物流行业的样板企业，是行业多元化发展的旗舰企业。
公司邀请美国供应链管理协会驻中国首席代表王国文博士做顾问，编制了《SSW物流发展战略规划》，其主要内容是：形成以RR地区为业务龙头，以东、西城物流中心为基地，以信息技术平台建设为灵魂，以全国各地物流网点配送为基本骨架的空间发展模式；强化“做强RR，做大TT，拓展DD，做优DD”的市场开发策略。

第三章 项目提出的背景和必要性

第一节 概况
RR市位于WW省北部XX湾地区DDDDDDRR区作为RR市政治、经济、文化中心，具有明显的区位优势。
RR市是中国东部沿海基础设施比较完善的地区之一，…的优势。
RR经济技术开发区FFFF美元。
….对XX湾的开发建设发挥着越来越重要的示范、带动、辐射和促进作用。

第二节 项目提出的背景
随着全球化竞争的加剧、信息技术的飞速发展，物流科学成为最有影响力的新学科之一。特别是80年代西方掀起的放松管制浪潮，让市场机制推动运输发展，第三方物流得以诞生，并日渐成为西方物流理论和实践的宠儿，尤其是在供应链管理中，自营还是外购物流服务已成了企业不能回避的决策之一。在中国，多年来在计划经济体制的沿袭下，使得原本是一个系统资源的物流业的管理权限被分别划归成若干个部门，也就是说，一个企业如果要在国内从事铁路、公路、航空、海运货物运输，他必须分别向不同的部门有关审批单位提出申请。更重要的是由于条块分割严重而无法做到科学有效的统一配置，资源浪费惊人。随着后WTO时代各项政策壁垒的逐渐消失，我国的第三方物流企业既面临着外来企业的冲击，而且也存在着巨大的市场。对于第三方物流公司来说，不仅要判断自身企业的市场定位并给客户提供个性化的增值服务，而且还要注意在服务过程使双方达到互利双赢。
现代物流是利用先进信息技术和物流装备，整合传统运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式，也是降低物质消耗、提高劳动生产率以外的第三利润源。加快发展现代物流业，对于提高我省经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强经济综合实力和企业竞争力具有重要意义。
（一）WW物流产业基础设施现状
我省物流业的发展得益于固定资产投资的增加和物流设施的改善。2009年，WW物流设施条件逐步改善，公路密度大、质量好，“五纵四横一环”高等级公路网主骨架初步形成。港口设施逐步配套，综合功能和集散能力较强，TT港已成为国际性大港；铁路运输网络比较完善，京沪、京九铁路纵贯南北，胶济、兖石铁路横跨东西，并均铺设了无缝铁路，主要干线运行速度明显提高。航空发展迅速，全省共有9个运营机场，在DDDDDD等国家干线机场形成了空中物流优势。信息基础设施规模、技术等居国内前列。
——铁路运输业蓬勃发展。2009年底，WW铁路营业里程3379公里，其中国家铁路2665.7公里，地方通车里程达713.6公里。全年完成铁路货运量1.6亿吨，货运周转量1337.3亿吨公里。
——公路运输业快速发展。2009年底，全省公路通车里程达21.5万公里，其中高速公路通车里程达4285公里，居全国第二位。全省民用汽车拥有量709.7万辆，比上年增加112.4万辆，其中载货汽车79.4万辆。全省公路桥梁达43574座，大大提高了车辆运行效率。全年完成公路货运量25.2亿吨，货运周转量6045亿吨公里。
——港口建设步伐加快。…海港口吞吐量完成7.3亿吨，总量居全国第二位，同比增长12.3%。全年完成水运货运量1.3亿吨,货运周转量3569.3亿吨公里。
——民航业欣欣向荣。2009年，全省民航货运量24.2万吨。国际、地区、国内航线245条，可直达国内外52个城市。年起降架次16.8万架，充分发挥了航空运输快捷的优势。
——邮电通信建设快速发展。….户2256.3万户，减少8.0%；移动电话用户5341.8万户，增长15.8%。电话普及率达到每百人80.7部，增加4.3部。
（二）WW物流业发展态势
WW省地处….。2009年WW生产总值在全国排第三位，第一产业、第二产业分别在全国排第一位和第二位，强大的经济实力为WW物流业提供了雄厚的物质基础。
1、全省社会物流总额超过八万亿
社会物流总额分为以下7类。①进入社会物流领域的农林牧渔商品总额；②进入社会物流领域的工业商品总额；③进口货物物流总额，也即进口总额；④外省货物经WW口岸出口总额；⑤外省货物流入WW总额；⑥进入社会物流领域的再生资源商品总额；⑦单位与居民物品物流额。包括铁路、航空运输中的行李、邮递业务中包裹、信函、社会各界的各种捐赠物等。根据测算，2009年WW社会物流总额为86425.5亿元，比上年增长13.0%。其中，农产品物流总额为4664.4亿元，占物流总额的5.4%；工业品物流总额72239.3亿元，占物流总额的83.6%；省外货物流入总额4537.3亿元，占物流总额的5.3%。进口货物总额4033.5亿元，占物流总额的4.7%。工农业产品及省外、国外流入产品占物流总额的98.9%，是物流的主体。在2009年物流总额中，工业品增长15.4%，是增长最快的行业。而省外货物过境出口总额和进口货物总额受国际金融危机的影响分别下降19.8%和10.6%。
2、物流产业增加值接近2300亿元
2009年WW物流产业增加值为2292.1亿元，比上年增长13.5%。在物流各相关行业中，批零贸易业增幅最大为19.%，道路运输业以18.1%的增幅名列第二，装卸搬运和其他运输服务业、邮政业、仓储业、包装服务业均有10%以上的增幅。而水上运输业则下降了2%。2009年,在物流业增加值中批发零售业增加值843.9亿元，占总物流增加值的36.8%；道路运输业增加值569.5亿元，占24.9%；个体交通运输、仓储、邮政业增加值370.0亿元，占16.1%；铁路运输业、航空运输业、管道运输业、邮政业、包装服务业各占份额均低于百分之一。
3、物流相关行业固定资产投资完成额和新增固定资产双双过千亿元
2009年我省物流相关行业投资完成额为1742.8亿元,比上年增长28.9%,道路运输业以392.3亿元的投资位居各行业之首，零售业、批发业分别以392亿元和287.2亿元的投资分列第二、第三位。其他过百亿投资的行业还有仓储业和水上运输业。与2008年各行业投资相比，邮政业、管道运输业和水上运输业分别以193.9%、155.2%和91.49%的增幅名列前三位。但铁路运输业、航空运输业则分别下降了30%和26.5%。2009年我省物流产业新增固定资产1029.4亿元,比上年增长25%。在物流各相关行业中新增固定资产前三名分别是零售业、道路运输业、和批发业，仓储业新增固定资产也超过百亿元。与2008年相比，管道运输业增长9.4倍，名列第一。水上运输业和仓储业则分别以81%、80%的增幅分列第二和第三。邮政业、航空运输业和公路运输业则分别下降了79.5%、63.7%和35.9%。
（三）我省物流业存在的主要问题
1、运营成本过高。2009年，WW社会物流成本为6278.4亿元,比上年增长11.5%。其中，运输费用3484亿元,增长10.7%;保管费用1361.2亿元,增长12.2%;管理费用1433.3亿元,增长12.8%。2008年、2009年WW物流成本占ＧＤＰ的比重分别是18.2%和18.6%。而发达国家的这一比例一般是9%-10%。管理费用和保管费用过高是导致这一现象的主要原因。2009年WW物流管理费用与GDP的比例高达4.2%，美国只有0.4%左右。这其中最主要的是体制性和机制性约束，内部分割、垄断、封锁的现象依然突出，尚未建立公正、公平、公开的物流竞争市场，没有形成可控与自由运作的现代物流机制。高保管费用主要归咎于我省库存水平高。2009年我省规模以上工业企业流动资金年周转速度只有3.81次，限额以上批发企业只有4.9次，远低于发达国家10至20次的周转速度，这意味着资金占用、收入减少、企业的核心竞争力降低。
2、第三方物流服务规模较小。第三方物流是指物流供应链一体化过程中由物品的供方、需方以外的第三方提供物流服务。物流业发展要经历企业内部分散化物流、企业内部专业化物流和第三方物流三个阶段。西方国家物流业的发展表明，独立的第三方物流需占社会的50%，物流产业才能形成。所以第三方物流发展程度反映了一个国家物流业发展的整体水平。
3、物流企业信息技术水平较低。运用信息技术是发展物流业的关键。由于第三方物流企业要和许多货主建立合作关系，要处理来自多个企业的不同种类的数量商品的传递，因此，第三方物流企业必须利用互联网来汇集运输、储存、装卸、包装、加工、配送等众多合作伙伴的信息，根据企业的需要选择每一个环节最合适的合作伙伴，并能及时满足客户的需求，这就要求物流企业要有很强的信息收集、储存和处理的能力。由于我省物流企业信息化起步比较晚，信息化程度较低，对企业信息化存在许多分歧，不少物流企业还处在电话联系、手工操作、人工装卸的低级阶段。许多现代信息技术，如条码技术、射频技术、EDI技术(通过电子方式，采用标准化的格式，利用计算机网络进行结构化数据的传输和交换)、全球卫星定位系统技术等都处于起步阶段。
4、物流管理体制、法规和技术标准还不完善。目前，由于物流业多头管理，物流中横向联系被纵向的管理体制隔断。在这种体制下，若一个企业的物品想实现多式联运，就相当困难。国家有关部门从各自的管理范围和专业特点出发制定了许多法规，例如，公路和水路各有不同的货物运输合同实施细则；工商、税务、海关、检验部门对物流企业的单证有不同的要求等。由于各个部门规定不统一，不配套，从而使交接手续繁琐，不能保证物流的通畅运行。所有这些都会导致物流企业成本的增加。此外，物流的技术标准尚未建立起来。制造物流设备的厂家分属不同的部门，各个部门的标准不统一，致使物流设备，如汽车、包装容器、托盘、集装箱等标准不统一。又如海关，港航两个分中心的EDI应用系统均是各自封闭系统，相互之间不能联网，且技术标准不统一。非标准化造成无效作业增多，物流速度降低，物流事故增加，物流成本上升，降低了物流企业的效益。

第三节 项目建设的必要性
RR市所在的环渤海经济圈是中国城市群、工业区和港口最密集的地区之一，也是中国国务院列出的国家重点发展规划区。国务院把环渤海地区的开发与开放同长江三角洲、珠江三角洲并列起来，RR正在成为我国东部新的投资热点地区之一。《WW省现代物流业振兴发展规划(2009—2011年)》提出：鲁北物流区域是以德州为核心，以聊城、滨州、RR为重点，大力发展中转物流、农产品物流及专业物流。并且将RR市是6个省级物流节点城市之一。
RR市发展现代物流业的有利条件：“十五”以来，随着工业强市、招商引资和大企业带动战略的实施，我市经济呈现出发展速度明显加快、规模优势显著提升、集群效应初步显现、竞相发展氛围愈加浓厚的良好态势，为现代物流业发展开辟了广阔的空间。
一是日益增强的经济实力，为现代物流业发展提供了坚实基础。近年来，我市经济持续快速发展，GDP连续多年高速增长。二是得天独厚的区域位置，为现代物流业发展提供了区位优势。我市可与中原经济区、东北经济区、东南沿海经济带相连，是京津唐与WW半岛两大经济区及黄河经济带与环渤海经济圈的结合部，特别是随着天津滨海新区的开发建设和半岛城市群经济的跨越发展，我市具有形成区域物流枢纽的优越条件。三是较为完善的综合运输体系，为发展现代物流业提供了基础设施保障。目前，我市已形成由公路、铁路、水运、航空和管道五种运输方式组成的四通八达、总体配套的立体综合运输体系，能够满足物流业发展的要求。四是发达的通信网络，为发展现代物流业提供了信息技术支持。目前全市固定电话交换机容量59.79万门；移动电话交换机容量489万门；固定电话用户数63.82万户；移动电话用户数280.52万户；宽带接入用户数27.29万户，已形成光缆和数字微波相结合的长途传输干线网，基本适应当前物流业发展的要求。
项目选址于RR经济技术开发区。随着RR市经济的不断发展和各类企业队伍的不断扩大（包括5435DSR在内的大量货物资源的流通）。从城市功能来分析，必须具备集聚、扩散两大功能，并在发展中相互补偿、相互提升。因而，建立货物仓储、物流于一体的综合性市场十分必要，而从本地区的情况看，前景十分广阔，是企业创收、致富的有效途径，发展该行业可形成良好的社会效益和经济效益。
RR经济技术开发区盐化工基地、加工制造业基地、家具加工出口企业等已形成规模，本项目的运营为周边企业进出口集装箱及散货储存提供更加优良服务。

第四章 市场需求分析

第一节 RR市物流需求规模总体估算
中国经济长期高速增长，物流成本占GDP的比重稳定在20%左右，目前外包的比例平均是20%左右。外包比例会稳步上升。根据中国仓储协会的调查显示，工业企业物流的21%由第三方物流公司完成；商业企业的13%物流配送依靠第三方物流完成。平均来说，物流外包的比重是20％。而北美企业是49%，西欧企业是65%。
RR的人均GDP在全WW省排第一位，是青岛的近两倍；第二产业占GDP比重也最高，工业增加数排在青岛、烟台、淄博、济南之后。

RR主要经济指标与物流需求
RR主要经济指标
2009年
GDP（亿元）
2076.61
GDP增长速度
12.4%
规模以上工业增加值(亿元)
4395.30
增速
18.6%
其中，地方工业总产值
3703.76
增速
28.7%
工业增加值1457.92亿元
13.1%
地方工业增加值
942.08
其中地方工业增加值
942.08
增长
23.3%
规模以上工业企业中,轻工业增加值
260.41
重工业增加值
1197.52
地方物流市场规模（亿元）
(以20%估计)
415.322
第三方物流市场规模（亿元）
(以20%外包估计)
83.0644

上述物流市场规模只是根据国内平均抽样经验值的估算，各个地区产业结构不同、经济发展水平不同和市场环境文化不同，会有所区别。并且将潜在的需求转换成为现实的市场需求还需要政府产业政策加以引导。

第二节 RR市制造业物流需求
RR市目前的支柱性制造业主要包括八个行业：….。按大类行业划分，化工行业是支柱性行业，对物流运营商的资质要求比较高。
并且，大型企业在RR市的制造业中占据主导地位：2004年，大中型工业企业实现销售收入890.6亿元，同比增长33.8%，占规模以上工业的比重达85.6%；利税总额337.0亿元，增长40.5%，占95.5%，其中利润总额250.7亿元，增长42.9%，占96.0%。
政府政策的导向是：鼓励制造业企业将物流职能外包，使用公共仓储设施和第三方物流企业提供的服务，通过物流流程再造提高企业的运营效率和市场竞争力，通过制造业企业全程物流服务的外包，形成制造业物流服务产业。

第三节 RR市商业物流需求分析
政府政策的导向是：鼓励服装、医药、鞋、食品、日杂、家电的批发和零售企业使用第三方物流服务，通过配套物流体系的改进和完善，扩大商业的辐射范围和交易量；
引进大型专业化批发市场，将商业批发市场的功能与物流功能相结合，实现大商业与大物流功能的合一；
发展大型连锁商业、连锁便利店体系，推动商业向连锁化、物流化发展，提高商业周转效率，培育一批商业物流企业。

第四节 RR物流供给情况分析
根据调查，RR市缺乏大型、综合型、现代的物流园区和现代物流仓储和配送设施。
随着经济的发展，物流产业将呈现向特定城市空间区域聚集的趋势。围绕商贸中心、交通主干道出入口和经济开发区，会逐步形成一些区域性物流聚集地。但尚待规范和整合的区域性物流聚集地如果属于自发形成，从城市物流体系的角度看，将处于零散状况，很容易给城市交通带来压力和管理上的困难，此外，虽然RR市土地资源丰富，但从长远角度，土地属于不可再生资源，需要提高现有土地的利用率，因此要在政府的规划下进行规范和引导。
诸多大项目正在规划建设的RR市经济技术开发区需要贯穿这种理念，将开发区内的生产制造业的进出开发区和RR市的物流活动集中在物流功能区，也就是集中在开发区内的物流中心。

第五章 业务内容、业务流程及工程建设规模

第一节 业务内容
所谓第三方物流是指生产经营企业为集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方式委托给专业物流服务企业，同时通过信息系统与物流企业保持密切联系，以达到对物流全程管理的控制的一种物流运作与管理方式。
第三方物流，英文表达为Third-PartyLogistics，简称3PL，也简称TPL，是相对“第一方”发货人和“第二方”收货人而言的。3PL既不属于第一方，也不属于第二方，而是通过与第一方或第二方的合作来提供其专业化的物流服务，它不拥有商品，不参与商品的买卖，而是为客户提供以合同为约束、以结盟为基础的、系列化、个性化、信息化的物流代理服务。最常见的3PL服务包括设计物流系统、EDI能力、报表管理、货物集运、选择承运人、货代人、海关代理、信息管理、仓储、咨询、运费支付、运费谈判等。由于业的服务方式一般是与企业签订一定期限的物流服务合同，所以有人称第三方物流为“合同契约物流（contractLogistics）”。
第三方物流内部的构成一般可分为两类：资产基础供应商和非资产基础供应商。对于资产基础供应商而言，他们有自己的运输工具和仓库，他们通常实实在在地进行物流操作。而非资产基础供应商则是管理公司，不拥有或租赁资产，他们提供人力资源和先进的物流管理系统，专业管理顾客的物流功能。广义的第三方物流可定义为两者结合。因此，对物流各环节如仓储、运输等的严格管理，再加之拥有一大批具有专业知识的物流人才，使得他们可以有效地运转整个物流系统。故而，第三方物流形成了又称为“物流联盟（LogisticsAlliance）”。
物流管理按管理进行的顺序可以划分为三个阶段，即计划阶段、实施阶段和评价阶段。
一、物流计划阶段的管理
计划是作为行动基础的某些事先的考虑。物流计划是为了实现物流预想达到的目标所做的准备性工作。物流计划首先要确定物流所要达到的目标，以及为实现这个目标所进行的各项工作的先后次序。
其次，要分析研究在物流目标实现的过程中可能发生的任何外界影响，尤其是不利因素，并确定对这些不利因素的对策。
第三，做出贯彻和指导实现物流目标的人力、物力、财力的具体措施。
二、物流的实施阶段管理
物流的实施阶段管理就是对正在进行的各项物流活动进行管理。它在物流各阶段的管理中具有最突出的地位。这是因为在这个阶段中各项计划将通过具体的执行而受到检验。同时，它也把物流管理与物流各项具体活动进行紧密的结合。
（一）对物流活动的组织和指挥
物流的组织是指在物流活动中把各个相互关联的环节合理地结合起来，而形成一个有机的整体，以便充分发挥物流中的每个部门、每个物流工作者的作用。物流的指挥是指在物流过程中对各个物流环节、部门、机构进行的统一调度。
（二）对物流活动的监督和检查
通过监督和检查可以了解物流的实施情况，揭露物流活动中的矛盾，找出存在的问题，分析问题发生的原因，提出克服的方法。
（三）对物流活动的调节
在执行物流计划的过程中，物流的各部门、各环节总会出现不平衡的情况。遇到上述问题，就需要根据物流的影响因素，对物流各部门、各个环节的能力做出新的综合平衡，重新布置实现物流目标的力量。这就是对物流活动的调节。
三、物流评价阶段的管理
在一定时期内，人们对物流实施后的结果与原计划的物流目标进行对照、分析，这便是物流的评价。通过对物流活动的全面剖析，人们可以确定物流计划的科学性、合理性如何，确认物流实施阶段的成果与不足，从而为今后制定新的计划、组织新的物流提供宝贵的经验和资料。
按照对物流评价的范围不同，物流评价可分为专门性评价和综合性评价。按照物流各部门之间的关系，物流评价又可分为物流纵向评价和横向评价。应当指出无论采取什么样的评价方法，其评价手段都要借助于具体的评价指标。这种指标通常表示为实物指标和综合指标。

第二节 业务流程
一、仓储业务

二、运输服务流程

第三节 建设规模
根据规划要求，结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、民用布局、结构及绿化条件，确定一期项目总投资1.2亿元。
该项目规划总用地面积为210亩，拟建建筑面积174400平方米，其中：综合服务办公楼5000平方米，集装箱堆场141900平方米、仓库装卸区场地22500平方米，建设场区道路及地面硬化5000平方米，绿化2000平方米，配套研制现代物流信息管理系统和GPS/GSM车辆监控高度系统及水电通讯配套设施，年吞吐货物260万吨以上。

第六章 建设地点及建设条件

第一节 建设地点
项目所处的地理位置非常优越：位于RR经济技术开发区东八路以东、广利河以北，地处5435DSR腹地，是全市经济速聚集和经济快速增长区，发展现代化物流业条件得天独厚。

第二节 自然条件
一、地质概况
拟建项目地层隶属于…向斜接壤处。在这古老的变质岩基底上，沉积地层较全。自下而上：太古界组成沉积基底为变质岩系，常见为花岗片麻岩、角闪片麻岩、绿泥石片岩等。古生界不整合地覆盖于太古界之上，以碳酸盐为主；上古生界见中、上石炭系和二叠系，为一海陆交替相--陆相的沉积。中生界以小型陆相沉积--火山盆地为主，地层缺失较多，尚存侏罗--白垩系。新生界不整合地覆盖于所有老地层之上,为滨海湖相--河流相沉积，自下而上有老第三系、新第三系、第四系。地表全部为第四系沉积物。
二、气象
RR市属北温带季风型大陆性气候，四季分明。历年平均绝对湿度为12.0百帕，平均蒸发量为1926.0毫米。
三、日照
全年平均日照时数为2728.5小时，各月平均日照时数以5月最多，为284.9小时；12月最少，为183.0小时。
四、气温
境内年平均气温为12.5℃，地区差异较小；1月为全年最冷月，平均气温2.8℃，，7月最热平均气温26.7℃。气温年较差为29.5℃。极端最高气温41.9℃（广饶，1968年6月11日），极端最低温－23.3℃（广饶，1972年1月27日）。
五、温度
年平均地面温度为14.6℃，年最大冻土深度为36～60厘米。
六、风向
RR市全年主导风向为东南风。风向随季节有较明显变化。冬季受蒙古一带的地面冷高压影响，多吹西北风；春季受蒙古一带低压系统和移动性入海高压影响,多吹东南风；夏季受太平洋副热带高压影响盛行东南风；初秋仍多东南风，晚秋逐渐受蒙古冷高压影响，多西北风。速有明显的季节变化,冬春季较大，夏秋季平均风速较小,历年平均风速为3.3米／秒。
七、霜期
RR市常年始霜期为10月21日前后。年平均无霜期为198天。
八、蒸发量
RR市境内年平均蒸发量为2032毫米。四季中,春季蒸发量最大,平均745.1毫米，占年蒸发量的37%；夏季次之，平均728.9毫米；冬季最少，平均178.0毫米，仅占年蒸发量的9%。
九、地震烈度
根据“中国地震烈度区划图”，RR市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g。

第三节 外部配套条件
一、给水
项目用水主要是生活用水和消防用水。水源为RR市自来水管网。在项目周边道路下有DN150给水管，可满足项目需要。
二、排水
项目实行雨污分流制，周围道路已有建成的雨、污水管网，可保证排水需要。
三、供电
电力由开发区变配电室接来380V/220V电源，通过埋地电缆接入建筑物内配电室。
四、弱电
由开发区完善的弱电骨干网接入建筑物。
五、供热
由开发区供热管网系统统一供热。

第七章 总体规划方案

第一节 规划依据
本项目以RR经济技术开发区控制性规划为参考依据。

第二节 项目规划的基本要素
1、按使用功能要求将建筑分为货物货架储存区、入出库检验区、多层自由堆货区，满足物流总库功能的要求。
2、外墙采用涂料，空间色彩以灰白色为主，屋顶为银灰色彩钢板，与周围厂区相协调。造型追求大体块的自由组合。特别强调入口的空间，女儿墙局部升高,作为控制整个建筑的中心，装饰物流园区名称，造型简洁大方。
3、结构形式从使用的功能出发，选择钢结构的屋顶与混凝土结构相结合的形式，空间开敞，功能分布灵活。
4、电信设计的内容主要为照明用电、设备用电、消防用电和库内监控自动报警。在建筑物适当的地方分散设照明配电箱。动力采用放射式供电，照明为树干式，插座为混合式。插座回路均设有漏电保护功能，总进线开关具有防止电气火灾的保护功能。顶层女儿墙设避雷带。
5、采用屋顶安装负压通风器的形式，物流总库达到良好的自然通风。
第八章 工程设计方案

第一节 建筑设计方案
一、设计原则
1.功能原则：满足综合办公楼、运输储存等使用功能要求，确保安全适用。
2.经济原则：选用合适的技术经济指标，节约用地，方便施工，节能减耗。
3.美学原则：运用美学原理在建筑外形、室内环境、色彩选用等方面体现美学。
4.节能环保原则：在材料、设备、设施的选用上尽可能体现环保节能，最大限度节约能源。
二、建筑平面设计
1.综合办公楼：总建筑面积为5000平方米，五层层高3.6米。
2.标准化仓库：120米×30米×7.6米（高）六幢，900平方米专用库房一幢，总建筑面积为22500平方米。

第二节 结构方案
一、设计依据
《建筑结构荷载设计规范》GB5009-2001（2006年版）
《砖结构设计规范》GB50010-2002
《砌体结构设计规范》GB5003-2001
《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002
《建筑抗震设计规范》GB5001-2001（2008年版）
二、抗震设防烈度及结构形式
抗震设防烈度七度，建筑物正常使用年限50年，建筑物安全等级为二级。
标准化仓库采用门式刚架，基础形式为钢筋砼独立柱基。
综合办公楼采用框架结构，基础形式为钢筋砼独立柱基。
维修车间、传达室采用砌砖结构。
三、主要材料选用
砼构件强度等级：C30
钢筋采用HPB235Ⅰ级钢，HRB400Ⅱ级钢。
钢材：Q235钢

第三节 给排水方案
一、设计依据
《建筑给排水设计规范》GB50015-2003
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外排水设计规范》GB50014-2006
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
二、设计范围
本工程给水、排水设计包括给水系统、排水系统、消火栓系统、喷淋系统。
三、给水设计
1．综合办公楼用水量为生活用水和消防用水，最高用水量为90M3/天，给水从城市市政管网接入。
四、排水设计
由于该项目为综合办公楼及仓库，最高排水量为80M3/天。

第四节 采暖通风方案
一、设计依据
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
《建筑防火规范》GB50016-2006
《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
二、采暖通风系统
综合办公楼采暖热负荷为：200KW，冬季热源由市开发区提供蒸汽。采暖系统采用上供下回双管采暖。
标准化仓库采用机械通风。不采暖。
管材采用镀锌、铜管。

第五节 供电方案
一、设计依据
《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
《供配电系统设计规范》GB50052-95
《低压配电设计规范》GB50054-95
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98
二、用电负荷估算
本项目用电负荷为500KW。
三、照明
1.照度：根据不同要求采用相应的照度标准。
2.光源及灯具：为节约用电，应优先采用高效节能灯具。
四、供电方案
本项目负荷等级为三级，供电电源由城市供电站引入场区总配电室。
五、防雷接地
按三类防雷标准设计。
六、综合布线
本项目通讯网络采用综合布线系统，为满足电话、计算机使用的需要，主干网络采用光缆，采用五类设备。

第九章 环境保护

第一节 环境保护设计依据
1、《中华人民共和国环境保护法》；
2、《建设项目环境保护管理条例》；（国务院253号令）
3、《地表水环境质量标准》GB3838-2002；
4、《环境空气质量标准》GB3095-1996；
5、《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；
6、《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90；
7、《污水综合排放标准》GB8978-1996；
8、《工业企业噪声标准》GB12348-90
9、《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996
10、《锅炉大气污染物排放标准》GB13271-2001

第二节 建设项目污染因素
一、废气、粉尘
施工期的废气来自二个方面：机动车辆及大型施工机械燃油和生活燃煤。各种汽车及大型施工机械均以柴油或汽油为燃料，油和煤的燃烧将产生大量的有害气体和悬浮固体颗粒，有害气体的成分是一氧化碳、二氧化硫、氮氧化物、铅化合物和烯烃类。
粉尘为土方开挖、建筑材料砂石、水泥和石灰的运输装卸过程中产生的扬尘及各种运输车辆频繁出入产生的降尘。
二、废水
施工期用水除部分消耗掉以外，绝大部分成为废水排出。
三、废渣、废弃物
施工期废渣和废弃物是指建筑和生活垃圾。建筑垃圾主要是沙石、碎砖瓦和弃土；生活垃圾主要有煤渣、玻璃和塑料制品废弃物、废旧纸张等。
四、噪声污染
建设工程中的地基开挖、混凝土搅拌、切割钢质、铝质等材料、安装设备等作业过程和施工时所使用的施工机械和车辆产生施工噪声。施工车辆的噪声一般为75-85dB（A），挖掘机产生的噪声一般为95-98dB（A），推土机产生的噪声一般为94-99dB（A），搅拌机产生的噪声一般为95-100dB（A）。预计在该项目施工过程中，昼间噪声影响距离为55-65m，夜间噪声影响距离为100-150m。

第三节 环境影响分析与防治措施
项目建成后对周边环境的影响主要是生活污水、少量的固体废弃物和生活垃圾等。
本项目执行防治污染设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度；采取防治结合、预防为主的方针政策；严格按照国家环保标准、设计规范及企业设计卫生标准进行设计，对污染治理效果要达到国家排放标准。
一、污水
本项目污水主要为生活污水，无有毒有害物排放，项目建成后实行雨、污分流，生活污水排放应符合《污水综合排放标准》三级标准，经场区污水管网排放至城市市政管网，不会对地表水环境产生不利影响或对周边环境造成污染。
二、固体废弃物和生活垃圾
本项目在运营中所产生的包装材料等固体废弃物和日常生活垃圾经统一回收、清运，不会对周边环境产生较大影响。
三、绿化及环境保护
本项目将建成高标准园林式仓储、物流中心,各个交易区相对独立,建设丰富的园林景观及公用绿地,在综合服务楼四周空地及道路两旁种植花草树木，有针对性地选择绿化树种，美化环境，防尘降噪，同时增强项目与周边环境的协调性。
加强施工期间的环境管理，实行清洁生产，杜绝粗放式施工，应尽可能合理安排施工计划，缩短施工周期，以减少施工期扬尘及噪声等对外围环境的污染。
施工工地出入口必须设立环境保护监督栏（牌