江西久木木业有限公司林权资产分析评价报告.doc

江西久木木业有限公司林权资产评估报告书北林标准评报字2011第001 号 姓名：涂 志 朋 班级：0 3 7 0 9 0 1 学号：2 0 0 9 2 0 2 1 成绩： 评估机构名称：江西森林资源资产评估培训中心报告提出时期：二零一一年十一月二十三日目 录评估报告书摘要 1评估报告书正文 3一、委托方与资产占有方简介1二、评估目的2三、评估范围及对象2四、评估基准日2五、评估原则2六、评估依据3七、评估方法及公式3八、评估过程5九、评估结论7十、重要事项说明8十一、评估报告评估基准日期后事项说明及其对评估结论的影响9十二、评估报告的法律效力、使用范围与有效期10十三、评估报告提出日期10十四、资产评估机构及评估人员11备查文件委估林权资产评估报告书摘 要一.委托方与资产占有方委托方：李建康身份证号：360153465485665452资产占有方：李建康身份证号：360153465485665452二、评估目的：确定评估对象范围内所有森林资源资产的现值，为江西省久木木业有限公司因森林资源抵押贷款事宜而涉及的资产提供公允价值参考意见。三、评估范围和对象评估范围和对象由委托方申报确认，具体为：资产占有方位于江西久木木业有限公司修水县黄沙林区下高丽林班总面积为3271.6亩林地。四、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2011年11月30日五、评估原则客观、独立、公正、科学的原则。六、评估方法评估人员在本次评估中根据评估的目的结合资产的现实状况采用收获现值法。七、评估结论委托评估江西久木木业有限公司拥有永修县黄沙林区下高丽林班林权约3271.7亩评估价值为8054722.262元（大写：捌佰零伍万肆仟柒佰贰拾贰圆贰角陆分）。北京中林资产评估有限公司江西省分公司 中国注册资产评估师：涂志朋 中国注册资产评估师 ：周晓梅报告提交日期：2011年11 月23日 委估林权资产评估报告书川标准资评报字2010第02号（委托方）：李建康江西森林资源资产评估培训中心接受李建康委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵方拟与李建康投资贷款合作事宜申报确认的、资产占有方江西久木木业有限公司拥有永修县黄沙林区下高丽林班林权约3271.6亩进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估涉及的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对评估对象在评估基准日 2011年11月1日特定目的下的价值进行了分析、估算并发表专业意见。现将评估情况及评估测算结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介（一）委托方：李建康，企业注册号：455222412397462 （二）资产占有方：李建康二、评估目的为委托方拟向资产占有方提供投资贷款合作事宜，提供委托方申报的、资产占有方李建康拥有的江西久木木业有限公司拥有永修县黄沙林区下高丽林班林1林权约3271.6亩的林权资产价值。三、评估范围及对象评估范围和对象由委托方申报确认，具体为：资产占有方李建康江西久木木业有限公司拥有永修县黄沙林区下高丽林班林森林林权约3271.6亩。上述资产范围与委托方申报确认的范围一致。四、评估基准日本次资产评估基准日经双方协商确定为 2011年10月30日。选定该基准日主要是考虑该基准日与现场勘测日一致，有利于委托方评估目的实现。评估中对资产价值的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。本评估基准日的有效价格标准是以评估对象不改变用途为前提，目前状况下用于特定评估目的于评估基准日的用于投资合作的资产的剩余价值。五、评估原则遵循客观、独立、公正、科学的工作原则，以国家对资产评估的有关法律、法规、资产的实际状况为基础，以资产不改变用途为前提，遵循利益主体变动原则、合法原则、替代原则、贡献原则、公开市场原则、评估时点原则等操作性原则。六、评估依据（一）行为依据1、委托方委托江西森林资源资产评估培训中心进行评估委托。（二）法规依据1、国务院1991年91号令国有资产评估管理办法；2、原国家国有资产管理局国资办发199236号国有资产评估管理办法施行细则；3、财政部财评字199991号资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知；4、原国家国有资产管理局国资办发199623号资产评估操作规范意见（试行）。（三）产权证明文件 1 张 林权证1张（四）取价依据1.委托方提供的委估资产市场价格；2.评估人员市场调查所取得的成果资料。七、评估方法及公式本次评估的方法，考虑委托方的评估目的和资产现实状况，按照财政部（1999）91号关于资产评估报告基本内容与格式通知的要求，根据要求中各种方法的运用及适用性、可操作性结合具体资产状况，本次评估采用 进行测算。（一）地理位置和交通：修水县属江南丘陵地貌、赣西北中低山区丘陵区，幕阜山脉横区于县境西北，西出湖、鄂边境，九岭山脉斜跨县境东南面，南入铜鼓、东出武宁，而山脉呈合抱之势，形成了县境四周高峰叠起，群山环绕，境内山峦起伏，丘陵广布的地势。（二） 1.自然环境条件： 修水气候温暖湿润、春秋短、冬夏长，平均气温9.417.5，极端最低温度-12.1，极端最高温度44.9。平均无霜期213265天，平均日照时数1600.4小时，平均降水量1634.1毫米。 2.土壤：成土母岩主要有花岗岩、板岩、石英岩、红砂岩、砂砾岩，第四纪红粘土等。森林土壤主要有红壤、黄红壤、黄壤、黄棕壤及草甸土等类型，土壤肥力中等以上，弱碱性、中性、弱酸性土壤均有分布。土壤垂直分布大约带谱为：300m以下为丘陵红壤，300600m范围为山地红壤和山地红黄壤，6001200m主要为山地黄壤和黄棕壤，1200m以上为山地黄棕壤和山地草甸土。调查山场全是300-1200m之间山地红黄壤、山地黄壤和黄棕壤。 2、销售量的确定评估人员确定委估林木按抽样亩平均乘以林权面积再乘以成材率，确定总的出材量（销售量）为23004.78962立方米。3、销售价格根据委估方、资产占有方提供的实际销售价格、评估人员市场搜集的销售价格，考虑委估林木材径大小不一，确定的销售量见下表：树材种单价（元/m3）树材种单价（元/m3）杉原木1100杉综合850松原木900松综合750阔叶树原木800阔叶树综合650 5、林木资源的再生价值委估林木属天然用材林，具有可再生性。该林权土地属于国有林该林权。八、评估过程（一）接受委托道县林业局在委托方提出评估要约后，即与委托方与资产占有方就评估目的、评估基准日和评估范围及对象等事项进行了详细讨论、分析和确认，并正式签署了资产评估业务约定书。（二）组成评估小组、制定工作方案我公司成立了由相关专业人员组成的评估小组，对评估工作程序、方案和分工进行了认真安排。评估小组由 涂志朋（项目负责人、注册资产评估师）、周晓梅、尧芳、周翩（涂志朋评估项目复核人、注册资产评估师）、等人组成。（三）资产清查核对评估人员与委托方与资产占有方有关人员交流与咨询，提请准备相关资料等。按照约定事项，委托方及资产占有方有关人员一起到现场对实物资产进行了勘察、鉴定、确认、记录，对评估对象进行甄别，对评估对象实际状态进行了估计与鉴定。（四）评定估算评估工作从2011年10月30开始至2011年11月23日止。评估人员与委托方有关人员交流与咨询，对收集数据进行整理、计算、汇总，按照评估资产现实状况所选择的评估方法，对申报确认的评估对象进行了测算，并于2011年11月20得出了初步计算结果，形成了清查评估工作的简要说明。（五）评估复核、汇总评估小组复核人会同各评估人员对初步结果进行了复核，对个别数据进行了调整，项目负责人对评估结果数据进行了分项汇总。（六）对评估结果向委托方征求意见，出具正式报告在上述基础上评估小组完成了评估分析说明和资产评估报告的初步撰写工作，于2011年11月20我们向委托方通报评估结果征求意见，对收到的反馈意见进行核实并进一步收集资料，对个别数据进行了调整。于2011年11月23我们向委托方出具资产评估报告。九、 评估结论（一）评估测算结果：委托评估资产占有方李建康江西久木木业有限公司拥有永修县黄沙林区下高丽林森林林权约3271.6亩涉及与林权评估价值 8054722.262元（大写：捌佰零伍万肆仟柒佰贰拾贰圆贰角陆分）。（二）评估结论成立的条件1、由于评估人员的评估工作是在查验委托方提供的相关资料基础上进行的，故本评估设定：委托方提供的相关资料真实、准确无误，不存在任何错误和产权纠纷。2、本评估设定：委托评估资产是在现有用途不变且不改变或降低使用功能为前提，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为所列明的评估目的而提出的价值参考意见。3、本评估报告的使用仅限于评估目的，仅为委托方实现评估目的而作，用于其他目的无效。4、本评估报告评估结果未考虑委托方实现评估目的时可能发生的相关税费和法律方面所受的约束。5、本次评估根据评估目的，未考虑评估对象的产权性质、市场价格波动风险，国家宏观调控、经济政策或社会客观经济环境发生变化等对评估结果产生重大影响。6、委托方和其他有关人员提供的资料是本评估结论的基础，并对这些资料的真实性和可靠性负责。7、本次评估，我们未考虑委托评估资产可能存在的其他未定诉讼、未决事项等可能欠付的款项及应承担的费用等对资产价值的影响和任何限制。8、本评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平、能力以及对委托评估资产认识深度的影响。9、本评估结论是在评估结论成立条件下，我公司对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算，发表的专业意见，供委托方参考。提请报告使用者注意以上结论成立的条件。十、重要事项说明 1、 由于委评林权流动性强，加之易受自然或人为破坏而造成毁损。木材蓄积量抽样由委估方实施，我方仅进行了现场勘察，因此木材蓄积量的确认数以委估方抽样确认数为准。请报告使用方在使用本报告时，对委估资产逐一核实。如因上述原因造成的数量不一致，我公司不承担责任。委托方未提供林权证，我公司也不对林权产权发表任何意见。2、 本评估公司及参加本次资产评估的工作人员与委托方及资产占有方之间无任何利害关系，不受其利益的影响。3、 本评估报告中与被评估资产有关的资料由委托方提供，委托方对提供资料的真实性、完整性、合法性负责并承担相关的法律责任。4、 上述评估结果中的评估价值，是建立在委托方提供的资产权属依据及其他有关资料客观、真实、准确、完整的基础上，评估师进行分析、测算，用于特定评估目的的专业意见。如上述资料中存在重大虚假或隐瞒事实真相行为或评估目的发生变化本评估结果无效，我公司对由此引起的相关后果不承担责任。5、 本次评估设定：评估对象现有用途不变且不改变或降低使用功能，至评估基准日委托评估资产不存在所有权纠纷且未设置抵押权、租赁权、担保权等他项权利限制。十一、评估报告评估基准日期后事项说明及其对评估结论的影响1、 在评估报告评估基准日后报告有效期内，若出现影响委托评估资产价值的重大期后事项包括国家和地方的法规和经济政策的出台、利率的变动、资产市场价值的巨大波动等将影响评估结论。2、 从评估基准日至评估报告报出日，未发现有可能影响评估值的其他重大期后事项。3、 在评估基准日至本评估结果有效期内，如发生评估基准日期后重大事项，不能直接使用本评估结论。4、 在本次评估结果有效期内若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值，若资产价值的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。十二、评估报告的法律效力、使用范围与有效期1、 本评估报告系本评估公司评估人员对评估对象在报告所述前提和假设条件下对应特定目的于评估基准日的资产价值专业分析意见和结论。本报告评估结论仅供委托方为本报告所列评估目的使用和送交有关部门审查使用，若委托方不当使用本评估报告，评估人员不负任何法律责任。2、 本评估报告包含备查文件，该备查文件亦构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等的法律效力。3、 依据国家资产评估管理的有关法规规定，本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日2011年10月30日起计算，至2012年10月30日止。 十三、评估报告提出日期本评估报告提交日期为2011年11月23日。十四、资产评估机构及评估人员资产评估机构：北京中林资产评估有限公司江西分公司项目负责人： 中国注册资产评估师 周晓梅项目复核人： 中国注册资产评估师涂志朋备查文件1、 委托方身份证复印件；2、 复印件。资产评估说明江西久木木业有限公司用材林生长情况经营调查资产评估说明一、关于本次资产评估说明使用范围的声明本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 江西森林资源资产评估培训中心 二零一 一年一 一月十八日二、关于进行资产评估有关事项的说明（一）委托方与资产占有方概况（详见评估报告正文第二项）（二）关于评估目的的说明（详见评估报告正文第三项）（三）关于评估范围的说明（详见评估报告正文第四项）（四）关于评估基准日的说明（详见评估报告正文第六项）（五）资产调查事项的说明（略）（六）可能影响评估工作的重大事项说明纳入本次资产评估范围的评估对象权属清楚、界限明确、无纠纷，没有抵押、质押及担保等影响评估结果的重大事项。委托方：李建康 资产占有方：李建康 法定代表人：李建康 法定代表人：李建康 日期：二零一一年十一月十八日 日期：二零一一年十一月十八日 三、资源资产调查、核实情况说明（一）资源资产调查组织与准备1、技术方案设计针对用材林林木的分布特点、本次评估目的及委托方、资产占有方意见，由我公司注册资产评估师及聘请林业调查专家、农艺专家组成的评估项目组，依据委托方提供的资产清单及其他资料，经过认真研究分析后，确定本次资源调查技术方案。2、调查技术标准(1)、森林资源规划设计调查主要技术规定(林资发200361号)；(2)、江西省森林资源规划设计调查操作细则(林政2004254号)。3、技术精度本次资源调查采用全面调查法，调查级别为三类调查，各调查因子调查精度不低于95%。4、调查工具 Q3手持式GIS采集器(中海达测绘，亚米级精度)、测绳、皮尺、卡尺、布鲁莱斯测高器等；5、使用图件委托方提供委估地块地形图(1:10000)与市镇林相图。（二）资源资产调查过程 我公司评估项目组在委托方(江西久木木业有限公司)、资产占有方(江西久木木业有限公司)、森林调查技术员的协助下，于2011年11月7日13日期间，对委估资产进行了全面调查。每一分项林木调查结果，在调查完成当天，经过我公司评估人员整理后，由委托方和资产占有方代表进行了签字确认。（三）主要调查方法1、面积调查方法用委托方提供的地形图(1:10000)为工作手图，进行实地调查，根据不同的地类、权属、行政界线、优势树种等进行现地勾绘(测量)小班界线，并采用Q3手持式GIS采集器绕测、定位落图。根据外业调查数据，用AutoCAD、MapInfo等系统软件求算各小班面积。面积以hm2为单位，取小数点后4位。2、经济林苗木株数、地径、苗高调查方法取林木生长状况有代表性的地块，在该地段设置面积为2030m的标准样地(对坡度超过5的样地，进行了罗盘改平修正)，进行每木检尺，实测样地面积不少于该林种林木小班面积的10%。3、其他调查方法(略)（四）资产调查结论经现场实地调查，本次评估范围占地总面积3271.6亩，具体分布如下： 总的评估值为8054722.262元（大写：捌佰零伍万肆仟柒佰贰拾贰圆贰角陆分）。以上调查结论，均得到了委托方和资产占有的认可。四、评估依据的说明（详见评估说明）五、评估技术说明（一）评估过程本次评估的目的是工程项目征占用地对资产占有方进行价值补偿，故我们的评估方案是根据工程占地拆迁补偿及有关规定制定的。（1）查验委估资产权属文件。（2）请资产占有方提供资产清单，本公司评估人员和农艺专家对委估资产进行全面调查。（3）收集评估所需资料，由于委估资产品种多数量大，且有些品种为国外优良品种，在审核报关资料的同时，还外聘了果树、植物专家，对委估资产进行鉴定；与此同时收集果品及苗木各项经济指标，进行市场询价。另外，评估人员通过相关渠道，对当地工程拆迁征占地执行的地方性法规、规定进行了收集与整理，对各项法规的执行范围、有效性等与发文部门进行了核实与确认。（4）确定计算方法，根据委估资产特点确定采用不同方法进行评估计算。（二）评估方法本次评估方法是根据市人民政府号令关于市森林资源保护管理条例对工程占地补偿办法，结合2,100亩地块上各经济林种类、生长发育现状，近年来产果情况，通过市场调查，选择适当的价格标准和评估方法进行的。1、对处于中林龄用材林按如下方法计算评估结果，计算公式为：收获现值法中林龄的收获现值法 Enn年生产林木资产评估值；AU参照林分U年主伐时的纯收入P投资收益率；U经营期；V年平均营林生产成本。近熟林、成熟林、过熟林阔叶树采用市场价倒算法En林木资产评估值；W销售收入；C木材生产经营成本（包括采伐成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）；F木材生产经营合理利润。一、阔叶树林木评估值1中林龄阔叶树的评估值 中林龄的成本每年的管护成本=1443.2*（6+6+5+12+37）=95251.2元；木材经营成本=9769.012839*（6+6+50+10+10+20）=996439.3096元销售管理不可预见费=6977866.314*（1%+3%+2%）=418671.9788元木材税费=6977866.314*10%+9769.012839*2 =717324.6571元合理利润=6977866.314*20%=1395573.263元每年的地租=35*1443.2=50512元AU=6977866.314-996439.3096-418671.9788-1395573.263 =4167181.763元V=95251.2+50512=145763.2元中林龄的收获现值法 Enn年生产林木资产评估值；AU参照林分U年主伐时的纯收入P投资收益率；U经营期；V年平均营林生产成本。En=4167181.763*0.591-145763.2*6.801=1471468.899元2近熟林、成熟林、过熟林阔叶树的评估值近熟林、成熟林、过熟林的成本木材经营成本=1066.03*（6+6+50+10+10+20）=108735.06元销售管理不可预见费=761450*（1%+3%+2%）=45687元F（合理利润）=761450*20%=152290元C=108735.06+45687=154422.06元近熟林、成熟林、过熟林阔叶树采用市场价倒算法En林木资产评估值；W销售收入；C木材生产经营成本（包括采伐成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）；F木材生产经营合理利润。En=761450-154422.06-152290=454737.94元二、 杉树林木评估1中林龄杉树的评估值中林龄的成本每年的管护成本=1069.7*（6+6+5+12+37）=70600.2元木材经营成本=9634.389019*（6+6+50+10+10+20）=982707.6799元销售管理不可预见费=9565571.954*（1%+3%+2%）=573934.3172元木材税费=9565571.954*10%+9634.389019*2 =975825.9734元合理利润=9565571.954*20%=1913114.391元每年的地租=35*1069.7=37439.5元AU=9565571.954-982707.6799-573934.3172-1913114.391 =6095815.566元V=70600.2+37439.5=108039.7元中林龄的收获现值法 Enn年生产林木资产评估值；AU参照林分U年主伐时的纯收入P投资收益率；U经营期；V年平均营林生产成本。En=6095815.566*0.496+108039.7* 8.383=3929221.326元2近熟林、成熟林、过熟林杉树的评估值 近熟林、成熟林、过熟林的成本木材经营成本=1139.32*（6+6+50+10+10+20）=116210.64元销售管理不可预见费=1131182*（1%+3%+2%）=67870.92元木材税费=1131182*10%+1139.32*2 =115396.84元F（合理利润）=1131182*20%=226236.4元C=116210.64+67870.92=184081.56元近熟林、成熟林、过熟林杉树采用市场价倒算法En林木资产评估值；W销售收入；C木材生产经营成本（包括采伐成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）；F木材生产经营合理利润。En=1131182-226236.4-184081.56=720864.04元三、 马尾松林木评估1中林龄马尾松的评估值中林龄的成本每年的管护成本=173*（6+6+5+12+37）=11418元木材经营成本=797.7358644*（6+6+50+10+10+20）=81369.05817元销售管理不可预见费=1136773.607*（1%+3%+2%）=68206.41642元木材税费=1136773.607*10%+797.7358644*2 =227354.7214元合理利润=1136773.607*20%=227354.7214元每年的地租=35*173=6055元AU=1136773.607-81369.05817-68206.41642-227354.7214-27354.7214 =732488.6896元V=11418+6055=17473元中林龄的收获现值法 Enn年生产林木资产评估值；AU参照林分U年主伐时的纯收入P投资收益率；U经营期；V年平均营林生产成本。En=732488.6896*0.393-17473*10.105=111303.39元四、 竹林评估毛竹销售收入=495*15=7425元采伐成本=495*3=1485元相关税费=495*0.1=49.5元利润=7425*20%=1485元销售管理不可预见费=7425*6%=445.5元评估值=7425-49.5-1485-1485-7425*6%=3960元总的评估值=1471468.899+454737.94+3929221.326+720864.04+111303.39=6687595.595元毛竹和树木的评估=6687595.595+3960=6691555.595元地租=3271.6*25/6%=1363166.667元地租和木材总的评估值=1363166.667+6691555.595=8054722.262元（三）取价方法用材林取价源自现行市价、委估资产周边用材林路边收购价，并参考资产占有方近三年销售价格，最后确定评估单价。（四）相关成本4、木材经营成本年管护成本病虫害防治费：6元/亩；防火费：6元/亩；林木管护费：5元/亩；营林管理费用：12元/亩；其他：37元/亩；合计：管护成本总计66元。木材经营成本和毛竹林营林成本 (1)伐区作业设计费6元/m3；(2)木材检量费6元/m3；(3)杉木、马尾松、阔叶树直接采伐成本50元/m3，毛竹采伐成本3元/根；(4)造材费：10元/m3；(5)木材上车费：10元/m3；(6)木材运输成本：20元/m3；(7)成林管护费用：5元/亩年；(8)销售费用：销售价的1%；(9)管理费用：销售价的3%；(10)不可预见费：销售价的2%；木材税费根据江西省财政厅、江西省林业厅（赣财综2009第85号）江西省育林基金征收使用管理办法，全省育林基金按照林木产品计费价格的10%计征：植物检疫费按2元/m3计取，毛竹0.1元/支。折现率的确定参照我国中长期贷款利率、林业风险率以及森林经营的特点，确定本次折现率为6.0%。 5、木材经营合理利润根据委估林木资产的种类及周边交通、市场需求等因素，确定委估资产合理利润为20%。6、地租每亩25元。 (五) 产量确认方法评估使用的每亩平均产量是参照委估资产周边相同或相类似经济林平均出材量，由我公司评估专家及外聘农艺专家现场勘查，再结合我公司掌握的该地区标准用材林产量数据，对各种果品每亩平均出材量进行估算得出的。六、评估结论及其分析（一）评估结果（见评估明细表）（二）评估基准日后的调整事项1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值 。（三）评估结论的效力、评估报告使用与限制说明、有效期 见评估说明 注册资产评估师：涂志朋 二零一一年十一月十三日第24页