安徽省芜湖市住宅小区项目可行性研究报告(第二版).doc

*·**住宅小区项目可行性研究报告

目 录
目录 1
第1章 项目总论 4
1.1 项目概况 4
1.2 可行性研究范围 4
第2章 项目建设必要性和可行性 8
2.1 项目背景 8
2.2 项目建设的必要性 12
2.3 项目建设的可行性 16
第3章 项目市场调查分析 19
3.1 项目周边环境分析 19
3.2 市场供求分析 20
3.3 项目的SWOT分析 22
3.4 项目市场定位 23
第4章 场址选择与建设条件 26
4.1 建设地区的选择 26
4.2 地理位置及概况 26
4.3 建设条件 27
4.4 工程地质 28
4.5 征地拆迁情况 29
4.6 其它应考虑的因素 29
第5章 主要建设内容及建设方案 30
5.1 主要建设内容 30
5.2 建筑设计依据 30
5.3 规划设计原则与指导思想 30
5.4 总平面设计 31
5.5 规划布局 31
5.6 建筑设计 32
5.7 结构设计 36
5.8 给水方案 39
5.9 排水方案 42
5.10 电力电讯 43
5.11 防雷 47
5.12 煤气系统 48
5.13 人防工程设计 50
5.14 消防设计 54
5.15 无障碍设计 59
5.16 物业管理及生活设施 60
5.17 安全卫生与环保 60
第6章 环保与消防 61
6.1 项目主要污染源和污染物 61
6.2 设计采用的环境标准 61
6.3 控制污染的初步方案 61
6.4 设计中配套环保措施 62
6.5 施工中环保措施 62
6.6 使用中的环保措施 63
6.7 劳动安全卫生与消防 63
第7章 项目组织与管理 65
7.1 项目组织 65
7.2 项目管理 65
7.3 项目监督 66
7.4 项目评价 67
第8章 项目实施方案 69
8.1 项目实施进度 69
8.2 质量保证体系 69
第9章 招投标方案 71
9.1 编制依据 71
9.2 招标工作原则 71
9.3 招标方式 71
9.4 招标内容 72
9.5 招投标基本情况表 72
第10章 节能节水措施 73
10.1 设计依据 73
10.2 节能措施 73
10.3 节水措施 76
第11章 投资估算与资金筹措 78
11.1 主要编制依据 78
11.2 项目总投资估算 78
11.3 资金筹措 83
第12章 经济影响分析 84
第13章 财务评价 88
13.1 编制依据 88
13.2 财务盈利能力分析 88
13.3 盈亏平衡分析 89
13.4 敏感性分析 90
第14章 风险分析 91
14.1 风险分析概况 91
14.2 风险因素识别 91
14.3 风险评价 92
14.4 风险防范对策及建议 92
第15章 社会效益分析 93
第16章 可行性研究结论 94

９６

第1章 项目总论
1.1项目概况
1、项目名称：*·**住宅小区。
2、项目承办单位*县*投资置业有限公司
3、承办单位住所*县*镇凉亭村
4、法定代表人：*
5、项目建设地址*县**路（原*西路）中段北侧
6、项目投资规模估算及资金筹措
项目总投资32192万元，其中项目资本金14576万元,占总投资的45.27%；银行贷款7000万元，占总投资的21.74%；利用预收款投入10616万元，占总投资的32.99%。
1.2可行性研究范围
1.2.1可行性研究依据
1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
2、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
3、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房 [2006]1 65号)
4、《中华人民共和国城市规划法》
5、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)
6、《*省城市规划管理技术导则》
7、《*县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
8、《*县土地利用总体规划调整》
9、《国颁省颁建筑结构标准图》
10、《建筑项目经济评价方法与参数》（第三版）
11、《投资项目可行性研究报告指南》
12、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范
13、建设单位提供的有关资料
1.2.2可行性研究范围
1、调查项目所在区域的地理位置、自然条件、水文地质、能源状况等；
2、调查项目所在区域的交通状况、运输条件、公用动力供应、生活福利设施等市政基础设施现状；
3、调查项目所在区域环境现状和环境保护，包括各种主要污染源以及其排放状况，大气、水体、土壤等目前环境质量状况等；
4、调查项目拟建场址的自然条件，基础设施、水文地质以及其他建设障碍性因素等项目建设条件；
5、调查区域国民经济收入、社会经济条件及其发展趋势、房地产行业状况及其发展前景、房地产市场分析预测;
6、研究国家的产业政策、法令、法规，解读国家和区域“十二五”规划以及城市规划及城镇建设；
7、研究项目建设的必要性、可行性；
8、研究该项目投资规模和建设内容，依据《绿色建筑评价标准》以及“四节一保”要求研究并优选规划设计方案和工程技术方案，以及节能、节水、节材、节地、环保措施和方案；
9、计划项目实施进度，提出项目组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。
1.2.3主要技术经济指标
项目总占地53333.46平方米,项目建筑占地面积12693.36平方米, 总建筑面积139982.84平方米，其中计入容积率的建筑面积127947.99平方米，不计入容积率的建筑面积12034.85平方米。本小区建筑为多、高层住宅建筑。
表1-1 经济技术指标
编号
项 目
数量
计量单位
一
技术指标

1
规划总用地面积
53333.46
平方米
2
建筑占地面积
12693.36
平方米
3
总建筑面积
139982.84
平方米
3.1
计入容积率建筑面积
127947.99
平方米
3.1.1
住宅建筑面积
119112.3
平方米
3.1.2
商业建筑面积
8239.94
平方米
3.1.3
垃圾站建筑面积
47.4
平方米
3.1.4
门卫室建筑面积
15.96
平方米
3.1.5
管理用房建筑面积
149.46
平方米
3.1.6
会所建筑面积
382.93
平方米
3.2
不计入容积率建筑面积
12034.85
平方米
3.2.1
地下室建筑面积
10650.65
平方米
3.2.2
架空层建筑面积
1384.2
平方米
4
居住户数
1002
户
5
居住人数
3500
人
6
容积率
2.40

7
覆盖率
35
%
8
绿地率
30
%
9
车位
510
个
9.1
地下车位
227
个
9.2
地上车位
283
个
二
经济指标

1
总投资
32192
万元
1.1　
开发产品成本
28763.3
万元
1.2　
形成固定资产
2852.7
万元
1.3
经营资金
576
万元
2
资金筹措
32192
万元
2.1　
资本金
14576
万元
　2.2
银行借款
7000
万元
2.3
预售收入
10616
万元
3
营业收入
52508.16
万元
3.1
销售收入
52386.56
万元
3.2　
自营收入
36.6
万元
3.3
出租收入
85
万元
4　
经营成本
31616
万元
5
营业税金及附加
2881.26
万元
6
土地增值税
3923.37
万元
7
利润总额
13023.79
万元
8
所得税
3255.95
万元
9
税后利润
9767.86
万元
五
财务评价指标

1
投资收益率
　40.46
%
2
投资利税率
　64.89
%
3
项目投资内部收益率(税前)
119.54　
%
4
项目投资内部收益率(税后)
　114.62
%
5
项目投资财务净现值(税前)
11236.45
万元
6
项目投资财务净现值(税后)
8842.56
万元
7
全部投资投资回收期(税前)
2.26
年
8
全部投资投资回收期(税后)
2.31
年

1.2.4可行性研究的结论
1、 通过调查我们认为项目所在区域房地产市场目前仍然保持着持续健康发展的态势，商品房供销两旺，房地产市场的状态理性和正常。今后房价将保持平稳态势，稳中有升，不过增幅变趋缓，但不同品质楼盘的价格差距将会增大；住房供应结构也会得到进一步调整，普通商品住房供应量将会加大；住宅租赁市场将出现供求两旺的局面；非住宅市场将趋于活跃。
2、 拟建项目与国家和区域“十二五”规划相适应和协调，适应了项目所在区域的国民经济和社会发展的需要，一定程度上促进了区域内房地产市场的发展。
3、 拟建项目增加了当地房地产的市场供应，一定程度地满足了部分市场需求，在某种范围内解决或改善了*县部分城镇居民的居住环境
4、 项目的建成，一定程度上增加了城市的容纳功能，并能提高城市土地的利用率，推动城市土地升值，盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。
5、 该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。

第2章 项目建设必要性和可行性

近年来*县经济连续快速发展，而且都保持了10%以上的稳步增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升。随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来*县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚。从社会整体经济的增长、城镇居民收入的普遍提高以及房地产市场的供需来看，*县房地产行业方兴未艾。
2.1项目背景
2.1.1国家或行业发展规划
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出要发展房地产业“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。”。
《*省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，要有序发展房地产业，“抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业发展，使之成为服务业领域的新兴主导产业。以满足居民不同住房需求为目标，调整优化房地产供应结构。围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用房和廉租房规模。围绕美化人居环境，合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。围绕适应人流物流扩大趋势和提升城市服务功能，积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。加强房地产一级市场调控，完善二级市场，培育、规范房屋租赁市场，扩大房地产有效需求，鼓励自住性购房，控制投资性购房，遏制投机性购房，促进房地产市场健康有序发展。”
《*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出“调整住房供应结构，形成以普通商品住房为主体，以经济适用住房和廉租住房为保障，以中高档商品房为补充的多层次住房供应体系，满足不同收入家庭住房需求。努力提升人居环境质量，依靠住宅产业化，围绕节地节能节水节材和环保要求，不断提高科技含量，大力推进节能省地型住宅建设。开发一批具有时代特征的质量可靠、环境一流、配套完善、服务周到、交通便捷的新建商品住宅小区……优化房地产业发展环境……到2015年，房地产开发投资占全社会固定资产投资比例达到15%，城镇人均住房使用面积25平方米。”
《*县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出“做优房地产业。抓住城市化快速发展和消费结构升级的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业的发展。”;“着力规范房地产市场管理，优化房地产业发展环境，加强房地产一级市场调控，加快发展和完善二级市场，盘活存量住房，培育、规范房屋租赁市场，鼓励居住性购房，控制投资性购房，扩大房地产有效需求。加强物业管理、发展装修服务业等房地产服务业，建立健全房地产服务机制，促进房地产市场健康有序的发展。”
本项目符合《*省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》“以居民住宅为重点，分层次推进房地产业发展”，项目属于*省十二五规划中的“合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。”
项目属于节能省地型住宅，符合《*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》要求。本项目的建设对于达到规划要求以及疏解*县的居住人口密度都有现实的意义。
2.1.2*县概况
*县位于*省最北部，长江中下游,*市东北角上。总面积1544平方公里，人口35万。介于北纬29°35′ —30°06′，东经116°22 ′—116°53 ′之间。素有“七省扼塞”、“赣北大门”之称。县境东邻安徽省东至县，南抵本省鄱阳、都昌县毗邻，西连本省湖口县，北与安徽省宿松、望江县隔江相望。东西最宽处约48公里，南北最长处约57公里。地势南高北低，由东南逐渐向西北倾斜，东南为山区，中部为丘陵，西北为沿江冲积洲和滨湖平原。全县地貌概括为“五山二水两分田，一分道路和庄园”。*属中亚带与北亚带的过度带，湿润季风气候，年平均气温14°C －17°C 之间，最冷为1月，平均气温3°C －4 °C，最热为7月，平均气温为28°C －29°C。年无霜期平均为247天，年平均日照为2048.6小时，年平均雾日在16天以下。气候温和，四季分明，雨量充沛，日照充足。
2.1.3社会经济发展情况
2010年，*县实现生产总值37.7亿元，比上年增长(下同)15.6%。完成财政总收入4.6亿元，增长46.5%。地方财政收入突破3亿元，增长48%，荣获全省财政收入三年翻番奖。工业总产值48亿元，增长40%。全社会固定资产投资40.8亿元，增长50 %。社会消费品零售总额11.26亿元，增长22.1%。各项存款余额38.8亿元，增长35.4%。三次产业结构调整到23.3： 50.3：26.4 ，第二产业比重提高1.4个百分点。工业增加值占GDP的比重44.7%，提高3.4个百分点。税收收入占财政总收入的比重86.3%，提高3.6个百分点。工业用电量占全部用电量的比重74.4%，提高8.7个百分点.完成规模以上工业增加值12.15亿元，增长20.31%。主营业务收入41.6亿元，增长44.3%。规模以上工业实现利税1.8亿元，增长25.3%。农民人均纯收入5020元，增加604元。与此同时，一批国家重大基础项目纷纷落户*，铜九铁路、彭湖高速顺利建成通车，改变了该县没有铁路和高速公路的历史，加上沿江开发战略的实施，使*交通和地理区位优势得到更好的体现。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目的建设是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的需要。
在优化结构、提高效益和降低能耗的基础上，到2015年，地区生产总值和财政总收入均比2010年翻一番以上，各项社会事业继续保持较快发展，城乡居民收入水平和生活质量明显提高，社会保障体系更加完善，公共服务和社会管理体系进一步健全，民主政治建设、精神文明建设、社会治安、安全生产进一步加强，生态环境得到有效保护，社会安定和谐、人民安居乐业，县域经济竞争力和综合实力显著增强，努力实现进位赶超目标。
1、经济总量
“十二五”时期，地区生产总值（按现价计算）年均增长16.2%，到2015年全县地区生产总值达到80亿元；全社会固定资产投资年均增长30%，2015年达到160亿元，5年累计投资超过500亿元；财政总收入和地方收入年均增长20%，到2015年分别达11.5亿元和7.5亿元；规模以上工业增加值年均增长21%，到2015年达到40亿元；实际利用外资2015年达到0.69亿美元，5年累计力争突破3亿美元；外贸出口总值年均增长10%，到2015年达8900万美元；社会消费品零售总额年均增长18%，到2015年达34亿元。
2、结构调整目标
至2015年，三次产业结构调整为12:60:28，同时推进一、二、三产业内部的结构也进一步调整优化提升，税收收入占财政总收入的比重达到92%，比“十一五”末增长2个百分点；工业化率达到51%，发展实验（R&D）经费占GDP比重达到1%。
3、 现代化城市目标
到2015年，全县人口达38.5万人，城镇化水平达到45%以上，城市人均公共绿地面积达到37.25平方米，公共服务以及其他现代化城市指标走在*市各县（市、区）前列。
4、 社会事业发展目标
社会事业继续保持较快发展，社会保障体系更加完善，科技进步对经济增长的贡献作用进一步增强，文化体育事业加快发展，农村义务教育得到加强，优质高中教育、职业教育在全省上升至新的台阶，全县医疗保障水平明显提高。到2015年，学前教育三年毛入学率达60%，高中升学率达86%，农村新增劳动力人均受教育年限达10年以上；提供安全有效价廉的公共卫生，创造条件推进社区卫生；全县企业养老保险、医疗保险、工伤保险覆盖率达到100%；城镇居民医疗保险覆盖率达到100%，失业保险覆盖率达到100%，新型农村合作医疗参合率达到100%，农村基本养老保险覆盖率达到100%；人口出生率控制在14‰内；基本形成廉租房、公共租赁房和普通商品房相适应的合理住房供应体系；城镇登记失业率控制在3.5%以内。
房地产市场的发展离不开当地区域经济的发展的大环境，而房地产市场持续健康发展反过来促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展，房地产业关联度高，带动力强。
2006年，全省房地产开发投资达到345.96亿元，占全部投资的比重达到11%，对投资需求的贡献率达到14.32%，已取代基本建设投资，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分。与此同时，房地产业也是拉动消费需求的重要动力，目前国际上通用的房地产业的带动系数是1.34，按照2006年全省商品房销售额303.54亿计算，带动社会整体商品销售额406.75亿元，对消费需求的贡献率达到58.1%，拉动全部消费增长5.3个百分点。
在实现“十二五”规划经济发展目标过程中,房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1.1～1.2亿元，能有效地促进*县的经济发展，同时还可以增加就业机会。本项目的建设，将会带动*县一大批相关产业的发展，如商贸、餐饮、建筑业等，因而本项目成为一些相关产业的助动器，拉动了内需。
2.2.2项目的建设是提高居民住房水平，改善居住质量和居住环境，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求。
近年来*县经济连续快速发展，而且都保持了10%以上的稳步增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升。随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来*县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚。从社会整体经济的增长、城镇居民收入的普遍提高以及房地产市场的供需来看，*县房地产行业方兴未艾。
历史经验表明，当人均GDP达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期。“十二五”期间*县人均生产总值达到1395美元（美元兑的比例为1：7），恰处在房地产平稳增长时期。随着城镇建设全面小康社会，人们对住房条件将提出更高要求，也将促进房地产业的进一步发展。
2.2.3项目的建设符合“做优房地产”的战略构想的需要。
做优房地产业。抓住城市化快速发展和消费结构升级的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业的发展。着力规范房地产市场管理，优化房地产业发展环境，加强房地产一级市场调控，加快发展和完善二级市场，盘活存量住房，培育、规范房屋租赁市场，鼓励居住性购房，控制投资性购房，扩大房地产有效需求。加强物业管理、发展装修服务业等房地产服务业，建立健全房地产服务机制，促进房地产市场健康有序的发展。本项目主要以住宅为主，符合规划的要求。
2.2.4项目的建设是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径
房地产业是带动就业增长的重要途径之一。2006年，全省房地产业从业人员2.6万人，加上房屋销售人员、物业管理人员和中介机构人员，从业人员总数在5万人以上。房地产业作为劳动密集型产业，除了本身对劳动能力的吸纳强之外，对相关行业劳动力的带动能力也很强。据专家测算，房地产业每增加1人就业，可以带动相关行业增加2人就业。按照目前房地产业每年新增就业人员0.87万人计算，每年为社会提供的新增就业岗位就达到2.61万个，占全省城镇新增就业岗位的9.81%，成为带动就业增长的重要途径之一。
2.3项目建设的可行性
2.3.1经济的发展为项目的发展提供良好的契机。
1、市区经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；
2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口(打工、就业、务商人员)的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；“十二五"期间县城市人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来*县三至五年的房地产业发展应该是积极向上的。
3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。
4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。
5、房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。“十一五”期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长43．82％，说明宏观调控并未严重影响*县房地产市场。预测未来*县三至五年的房地产业仍然保持着持续发展的态势。
2.3.2政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。
近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对*县房地产市场未来发展均有一定程度影响。
“国务院稳定房价八条意见”以及 “国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》”的发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。
但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城，该政策的负面影响较小。*县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。营业税开征，开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例，该政策对一手房市场并无太大消极影响。
2.3.3本项目已经具备开发的条件，前景较好。
项目所在地用地性质为商住用地，项目用地符合规划条件，已取得出让土地的使用权，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。
项目用地目前未勘探到有矿床和文物存在，不影响防洪和排涝，不影响通航及军事设施等。目前场地内建设条件良好。项目所在地交通条件优越，环境状况良好，适宜项目建设。
项目建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的一部分，会所功能延伸至绿色庭院，让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。
因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的*·**”住宅小区房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是*县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是可行的。
第3章 项目市场调查分析

在当今竞争异常激烈的房地产市场中，市场分析作为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成，在房地产市场运作日趋规范、透明，经营环境竞争日益复杂、激烈的情况下，已彰显越来越重要的作用，市场分析工作成功与否直接关系到企业开发成本的控制，关系到整个项目的效益，甚至关系到项目开发的成败，只有通过认真细致、专业有效的市场分析，为项目的每一个环节提供即使准确的市场信息，使项目能制定确切可行的策略，打好变幻无常的、漫无边际的商海战，争取每一次的胜利。
本报告通过对*县房地产市场进行调查，以更深入地了解*县房地产市场，把握房地产市场供给和需求情况，通过房地产市场分析，为本项目的产品定位、建筑规划设计和前期营销推广奠定市场依据。
3.1项目周边环境分析
本项目位于*县**路（原*西路）中段北侧，起于县城钓鱼台，止于县火车站站前广场。地域范围属芙蓉镇凉亭村大垄谌庄，小区正前方（南方）为*路，后侧（北方）为规划路。地理位置优越，区位优势较为明显。
拟建住宅小区具有便捷的交通。随着市政、生活配套设施的完善，城东片区处于商品房开发热潮，地块极具潜力的背景使项目占据天时地利，成为未来*县*路区域的现代住宅社区的典范。
3.2市场供求分析
由于前面我们对国家或行业发展规划、市域及县域国民经济和社会发展规划、区域概况及其经济概况、环境状况都做了详细的叙述和分析，现我们从影响房地产市场的因素来分析该行业的市场状况和发展前景，以致于分析项目的可行性及其市场前景。
3.2.1区域房地产市场分析
2010年*县房地产开发完成投资74721万元，比去年同期增长24.9%，增幅比同期提高10.2个百分点，完成投资占全社会固定资产投资的23.9%。其中，商品住宅完成投资55066万元，增长21.8%；商业用房完成投资15757万元，增长147.4%。*县房地产开发投资继续回升，主要有三方面原因：
1、大项目推进
 在全县房地产开发建设项目中，投资超过亿元以上的项目有10个，完成投资57029万元，占全县房地产开发完成投资的76.3%。
2、 商业营业用房投资比重提高
*县商业营业用房完成投资15757万元，比去年同期增长147.4%，占全县房地产开发完成投资的21.1%，比重同比提高1.5个百分点。
3、资金来源充足
房地产开发资金来源合计105747万元，比去年同期增长24.4%；其中，自筹资金42140万元，增长11.8%；其他资金25281万元，增长260.8%。
3.2.2市场需求分析
*县房地产行业起步较晚，居民住房原以自建为主，而且目前*县大部分居民住宅在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型、人均居住面积等离现代化城市的要求以及“十二五”规划目标都尚有较大的差距，到2015年县城城镇人口突破10万人，县城建成区面积达到15平方公里, 初步建设成为人气旺、商机足、辐射带动能力强的现代化区域中心城市和环境美、生态优、品位高、适宜人居的工业新城.如果按人均建筑面积25平方米的居住水平以及城市规划要求，还需要加快房地产住宅开发的步伐。
在推进城镇化建设和现代城市化建设进程中，老城区的改造和新城市规划区的建设，势必要涉及对老城区居民住宅的拆迁，新城市规划区内农村人口的转移和住房安置。这些拆迁户无论是实行货币安置，还是实行置换安置，这都需要新建住宅来解决他们的住房问题。
据初步分析，*县5年时间要达到10万人口规模，比现有城区人口要增加4万左右，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积25平方米计算，需增加住房面积约100万平方米。
根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。今后几年的时间里，有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，是住宅建设的黄金期。
3.3 项目的SWOT分析
3.3.1 S（优势）
1、行业导向优势
本项目的宗旨是建设成为超前性、导向性、时尚性的商住小区，前景看好。
2、交通优势
本项目位于*县**路（原*西路）中段北侧，交通便利,有多条公交线路通过。
3、区位优势
本项目位于*县*路，升值潜力大。本项目的地块是*县黄金地段，前景光明。
4、政策优势
本项目完全符合*县县委县政府关于“做优房地产”的发展思路，所以获得了有关管理部门的大力支持和协助，有利于从总体上理顺和协调，加快建设进程。
5、自身优势
项目的开发商并非第一次从事此类房地产项目的开发，具有多年从事该领域的开发经验。
3.3.2 W（劣势）
1、市场竞争对手强大
*县已有商业房产项目的出现，抢占了相当部分的投资客。
2、目前项目周边人气不够旺盛，商业氛围不够浓重，不过随着附近佳利商城等住宅和商业项目的交付使用，本项目周边的人气及商业气氛将慢慢转好。
3.3.3 O（机会点）
1、*县*路内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。
2、通过规划指导、政府引导、政策扶持等手段，调整三产业态，拓展空间，以更为鲜明的特色，聚集人气，兴旺商气。
3、*县居民收入的提高。
3.3.4 T（威胁及困难点）
1、未来与现状的矛盾。
2、大量游资与投资收益低的矛盾。
3、引导与让利的矛盾。
4、开发周期与市场繁荣的矛盾。
3.4 项目市场定位
3.4.1项目形象定位
随着近年来*县建设城市的前线不断推进，再加上人民物质生活水平的提高，居民对住宅环境的要求越来越高，对住宅区的需求也由原来满足于住宅户内环境转变为对住宅区外围环境空间的渴求，我们认为应赋予住宅小区集聚绿色、康乐、阳光、和谐的内涵：
1、绿色家园
尽可能增加绿化带，在住宅之间，留足绿地种植灌木、花草等景观植物，让绿化遍布于住宅组团内，景观带的有效组合，形成小区立体绿化系统，并呈现多层次的立体景观效果，让小区花、草、树、云、水相映成趣，闲情逸致，为居民打造一个美丽休闲的绿色家园。
2、康乐家园
结合景观带合理设置体育健身会所、咖啡茶室、餐饮、儿童乐园、健身绿地、布置林荫道等，为居民提供丰富的建身场所和娱乐休闲场所，同时也将为居民提供了相互交流的场所，加强邻里空间组织，增强居民归属感，让小区充实着健康、和谐的氛围。
3、阳光家园
各住宅之间保持合理的日照间距，每个院落均是阳光明媚、温暖如春。客厅、餐厅南北相通，既空间宽敞，又有利于采光通风；厨房及餐厅较宽敞明亮；卫生间面积合理，配置齐全；高品质的住宅，自然亲和的社区，绿色、阳光、健康、温馨、和谐的生活环境让居民感受到回归自然的悠然人生。
3.4.2 目标群体的定位
根据市场调查，初步把本项目的目标客户定位为隐性目标客户和显性目标客户。
1、隐性客户群
被本项目绿色、康乐、阳光、和谐的内涵定位的独特性吸引而来的购房者。
2、显性客户群
①*县城区的投资者。
②*县下辖各乡镇的投资者。
③*县周边县市区的投资者。
④江浙一带的房产投资客户。
第4章 场址选择与建设条件

4.1建设地区的选择
4.1.1场址选择
项目位于*县**路（原*西路）中段北侧，项目所在地环境景观优越，交通便利。地理位置得天独厚，条件非常优越。
4.1.2建设依据
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（3）《住宅设计规范》
（4）《住宅建筑设计标准》
（5）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（6）《城市道路绿化规划及设计规范》
（7）《建筑设计防火规范》
4.2地理位置及概况
*县位于*省最北部，长江中下游,*市东北角上。总面积1544平方公里，人口35万。介于北纬29°35′ —30°06′，东经116°22 ′—116°53 ′之间。素有“七省扼塞”、“赣北大门”之称。县境东邻安徽省东至县，南抵本省鄱阳、都昌县毗邻，西连本省湖口县，北与安徽省宿松、望江县隔江相望。东西最宽处约48公里，南北最长处约57公里。地势南高北低，由东南逐渐向西北倾斜，东南为山区，中部为丘陵，西北为沿江冲积洲和滨湖平原。全县地貌概括为“五山二水两分田，一分道路和庄园”。
省干线呈东西走向贯穿全境，东与安徽东至县接壤，直抵南京上海，南与县城*镇相通，距*市65公里，距省会南昌200余公里。加上铜九铁路和正在建