商住小区规划.doc

小区项目规划论证及规划方案设计说明

第一章 规划设计说明
一、项目概况
小区项目由张家界市绿城房地产开发有限公司投资建设，项目规划总用地面积29991.48㎡(约45亩)，其中代征城市道路6829.69㎡，建设净用地22863.11㎡(约34.3亩)。该小区是以90～120㎡左右为主的底部沿街商业，上部为三室两厅中小户型为基本户型的中高档学期房。
二、区位分析
该小区选址位于原市烟草专卖局和市畜牧水产局院内及周边地块，北临崇文路，东临宝塔岗路，南临滨河路，西侧为城市居民区(旧城区)。
三、背景分析
3.1城市建设背景：
为加快实施“提质张家界、打造升级版”战略，加快建设国际化山水型生态旅游城市，市政府提出启动在市中心城区全面实施城市绿化、亮化、美化，推进棚户区和城中村改造、道路设施改造和地下管网改造，即三化三改，通过“三化三改”项目的落实，将迅速地改善张家界的城市形象和提升城市品质。小区地块处于旧城棚户区改造范围。
3.2开发商实力背景：
张家界市绿城房地产开发有限公司是一家有实力、重信誉的房地产开发商，成功开发了东城首座、锦绣边城等多个大型楼盘，树立了良好的楼盘形象，赢得了良好的社会口碑。
3.3征地完成情况：
小区项目征地分两期进行，一期征地为原市烟草专卖局地块已被开发商于2010年通过公开拍卖拍得，周边居民拆迁安置也已达成协议，地块建设净用地16473.77㎡，二期征地为畜牧水产局地块，也与畜牧水产局谈好合作意向，地块建设净用地6389.34㎡。
四、基地分析
4.1上位规划解读
4.1.1张家界总体规划(2007～2030)
城市总体规划将永定城市组团定位为市级综合服务中心。该小区位于永定居住片区，土地性质为二类居住用地R2和行政办公用地C1，地块为中高强度开发区。
4.1.2《张家界市永定区组团控制性详细规划》
永定组团的空间布局分为“一心、两带、九片区”，永定组团是市级综合服务中心区和老城景观风貌提升区，是建设澧水城市风貌带和建设城市精品的核心区。
4.1.3张家界城市规划技术规定
·根据《张家界市城市规划技术规定》的相关要求，城市旧区高层居住建筑：容积率4.0建筑密度28%、绿地率35%，商住综合楼建筑密度30%(绿地率35%，容积率3.5)。
·建筑离界距离控制，居住建筑：a.主要朝向 (旧区) ：高层0.4H，最小距离14m，非居住建最小距离9m，多层0.5H，最小距离6m，非居住建筑最小距离6m；b.次要朝向(旧区)：高层0.15H，最小距离6.5m，多层0.25H，最小距4m。
·建筑退让城市道路红线最小距离控制。
旧区：H≤24m时退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为8m、4m和2m。
24<H≤50m时，退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为15m、8m和6m。
50<H≤100m时退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为20m、10m和8m。
4.1.4张家界荷花国际机场障碍物限制规划
根据《张家界荷花机场净空障碍物限制规定》，空地位于机场净空内水平面，距机场控制基准点约2000m，按2%的障碍点高度升值控制基建筑最高点控制在海拔257.24m，即机场基准点海拔217.24m+2000×2%=257.24m。空地现状海拔高程160.5～164.7m，建筑设计总高度控制在91.5m(地上)。
4.2地块周边分析
该小区距张家界一中及国光中学约150m，距崇文小学约80m，基础教育设施非常集中，是目前炙手可热的学期房建设地段之一，该片区居住人口比较集中，周边有宝塔岗居民小区、龙凤商住小区、烟草局家属生活区等，距市中心商业区非常近，交通便捷，主要道路有城市主干道崇文路(路幅红线50m)，城市次干道滨河路在建设中和规划待建的城市支路宝塔岗路。城市公共服务配套设施也较完善，中小学校、幼儿园、市场、商店一应俱全，能为小区将来的居民生活提供极大方便。景观上临水望山、景色优美。
4.3地块现状分析
整个地块呈“7”字型东西最大长度约189m，南北最大进深约145m，成北宽南窄状。场地除东北角略高外，其余基本平整，但地势低洼，较崇文路、滨河路低约1m以上。场地内有较多的民房需要拆除，拆迁量较大，且有一条自然水沟穿场而过，需要作全面整治。
五、论证理由
5.1目前永定组团控规尚未批准实施，该地块缺少规划条件依据。
5.2由于地块用地性质在总规中为Ⅱ类居住用地R2和行政办公用地C1。考虑开发情况，用地性质需变更为商住用地。
5.3该地块为旧城棚户区改造区域，拆迁成本较大，需作投资赢利平衡，确定合理的规划控制指标。
六、规划设计依据
1.《中华人民共和国城乡规划法》(2008)
2.《城市规划编制办法》(建设部2005第146号令发布)
3.《城市规划编制办法实施细则》(建设部，1995)
4.《张家界市城市总体规划》(2007～2030年)
5.《张家界市城市风貌规划》
6.《张家界市澧水两岸风貌带控制详细规划》
7.《张家界市永定区组团控制性详细规划》(正在编制中)
8.《张家界市城市规划技术规定》
9.国家级地方其他相关法规和技术规范：
10.《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93，2002年版)
11.《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)
12.《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95)
13.《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)
14.《办公建筑设计规范》(JGJ67-2006)
15.《汽车库建筑设计规范》(JGJ100-98)
16.《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)
七、规划理念：文化·品质·科技
小区项目的独特在于距离张家界一中和国光中学较近，是最好的学期房建设地段之一，而且四周风景优美。为此在规划设计中始终坚持以突出创建文化小区、高品质小区、生态节能型网络科技小区为设计理念，力图从区域空间上综合把握整个地块的设计，结合张家界的自然山水，整合现状，充分发挥土地资源价值，引领城市棚户区改造潮流，构建富有张家界本地特色的城市新生活区。
八、项目地位
“面对回龙观、南眺天门山、茂木覆丘岗、澧水脚下流、文昌气象盛、人才辈出地”，由此我们将项目定位为：书香名邸、山水佳苑、科技住区、健康人居。

九、案例分析
9.1.浙华•金域滨江
该小区位于迎滨南路东侧，澧兰中路南侧，总占地面积69860.45㎡，总建筑面积290647.12㎡，整个项目分南北两个地块组成，特点是北低南高，北商南住宅，南地块为住宅用地，规划布局25层高层住宅19栋，南边地块为商业地块，建筑层数2～5层，容积率3.5(其中住宅区4.178，商业区1.535)，建筑密度34.56%(其中住宅区30.1%，商业区48.45%)，绿地率30.6%。
9.2山水印象商住小区
该小区位于大庸西路南侧、融山路东侧，总占地面积47598.0㎡，总建筑面积195814.0㎡，容积率3.56，建筑密度25％，绿地率40％。整个场地布置了18～23层高层住宅楼11栋、2层商业楼2栋，特点是该宗地没有拆迁建筑，土地成本较低，周边条件宽裕。
十、方案比选
根据该项目所处场地，我们作了许多个场地总平面布置方案进行比较：从可行性和街景完整性我们认为下面三个方案最为成熟。
10.1方案一：
设计情况：该方案以每个居住单位为一栋独立高层单体，按照与街道协调一致的要求，在场地内分三排布置了7栋独立的高层住宅，底部沿街一侧布置为商业用房和写字楼。主出入口设在基地北侧靠崇文路一侧，次出入口设在场地南侧西南角。中间设公共活动内院。建筑层数由南往北分别为15层、20层、25层，总建筑面积为104457.27㎡，其中地上91956.36㎡，地下12500.91㎡,容积率3.98，住宅总套数630户。
优点：高层单体分数，单元之间相互干扰小，单体最大长度为39.2m，体量小，通透城市景观视线，对城市街道形成的压迫感最小。建筑更显得亭亭玉立，城市空间更加丰富生动。
缺点：由于B栋住宅处于一、二期征地界线之间，修建时需待二期征地完成后才可实施，而且自然水沟从其地下穿过，处理较麻烦。
10.2方案二：
设计情况：该方案根据场地现状，严格按照一、二期征地分期建设，其中一期为A、B、C、D、E栋高层住宅，二期为F栋变层住宅，沿场地北侧的高层住宅楼为两单元一拼，沿街面长度较长，形成条状，其余为每单元一栋，小区东、南、西、北均设出入口，交通方便，小区由南至北建筑层数分别11层、20层和25层。总建筑面积为104959.59㎡，其中地上建筑面积92183.58㎡，地下12776.01㎡，容积率3.98，住宅总套数624户。
优点：有利分期建设，自然水沟整治方便，南侧城市空间落差较大，很有层次感，通透性也好。
缺点：北侧沿街高层主体长度较长，空间视线有一定堵塞感，对街道也有一定的压迫感。
10.3方案三：
设计情况：在一期用地内分别布置A、B、C、D四栋高层住宅楼，二期用地布置一栋高层商务写字综合楼，其中A栋为三个居住单元拼接而成，建筑沿街长度很长。整个小区东、南、西、北均设出入口，其中主入口设于场地北侧A栋商住宅楼与商务写字综合楼之间，由南至北建筑层数分别为16层、22层和25层，总建筑面积124170㎡，其中地上建筑面积11670㎡，地下12500.0㎡，容积率4.85，住宅总套数692户。
优点：小区功能十分齐全，沿街建筑长度更长，更显大气，有利分期建设，自然河沟处理较方便，南侧空间通透性较好。
缺点：北侧天门山景观视线堵塞严重，而且由于建筑过长会对崇文路产生严重的压迫感，城市空间景观通透性不好。
10.4结论：从天门山景观视线通透性、城市空间的丰富性和城市夜景景观的观赏性，方案一是最适合的，也是最可取的。
十一、规划设计合理性、可行性分析
11.1用地性质调整分析
由于该小区邻近城市商业中心区，附近人口居住人口较集多，交通方便，具有良好的营商环境。此次将宗地用地性质由二类居住用地R2和行政办公用地C1调整为商住综合用地CR，将能扩展市商业中心区范围，充分发挥土地价值，使小区的生活服务设施更完善方便。
由于商住的紧密性，调整前后的用地性质是相容的，因此是可行的。
11.2开发强度分析
根据张家界市城市规划技术规定，宗地控制指标：居住建筑（旧区）：高层容积率4.0，建筑密度28％，绿地率35％；商住综合楼容积率3.5，建筑密度30％，绿地率35％。小区项目由于地处旧城改造区域，需拆除24610.0㎡，拆除成本高。为保证投资平衡，需适当增加商业功能，因此有必要对宗地规划控制指标作适当调整。本次规划的小区项目规划指标容积率3.98，建筑密度28.66％，绿地率34.21％。由于增加了商业性功能，其容积率由规定的4下降为3.98，建筑密度由28％上调为28.66％，绿地率由35％下降为34.21％。其规划指标较山水印象商住各高，但较浙华·金域滨江小区的住宅地块、东方曼哈顿商住小区、逸臣广场的都低。通过比较，我们认为该规划指标小幅变动是可接受的。
11.3航空限高分析
根据《张家界荷花机场净空障碍物限制规定》宗地建筑最大控制设计高度为92.54m。本次设计建筑层数为2～25层，建筑总高度约为87.6m（室外地坪至梯顶女儿墙面），高度小于航空限制建筑高度，层数设计是合理可行的。
11.4城市空间影响分析
宗地现状为一此低层和多层建筑，层数较低矮，视野开阔。但由于兴建多栋高层住宅会对城市街道空间造成一定的阻碍和压迫感。为此，我们将小区内的高层住宅按照每个单元为一栋沿街长度控制在50m以内进行分散布置，建筑山墙面距离在20m以上，来保证城市景观(天门山)视线空间的通透。为减少压迫感，高层建筑退让城市主干道崇文路20m，裙楼退让12.8m。由于南侧防洪堤一侧为沿河绿化带，空间开阔，高层建筑退让滨河路8m，裙房也退让8m。另外为保证望得了山，下得也水，建筑由南至北逐步升高，建筑层数南边的15层、中间为20层、北边为25层，形成高低错落，丰富了城市空间。通过以创新的思维对建筑立面进行全新的设计，在保持有传统建筑元素运用上，构建全新的精美大气的城市建筑新空间。
11.5综合效益分析
11.5.1社会与环境效益分析
小区项目地块处于城市老街区，由于建筑年代较早，建筑质量低劣，配套设施不完善，是典型的脏、乱、差城市地段，已被市政府列为城市棚户区改造范围。通过本项目的规划建设，将能彻底美化该地段的城市景观，改善城市环境，促进老城区的全面改造工作，树立崭新的城市形象，引领城市棚户区改造潮流。因此该项目是具有极高的社会效益和环境效益。
11.5.2经济效益分析
根据对小区项目规划设计项目进行投资效益测算，项目总投资35092.66万元，实现销售收入为48900.11万元，完成销售税金3667.5万元。本项目投资回报为3807.5万元，回报率为10.85％。因此，该项目的规划建设不仅用解决劳动就业，增加财税收入，而且也具有较好的经济效益的。
十二、规划设计分析
12.1布置原则：因地制宜、空间通透、户型良好、传承创新、商住分区、人车分流、环境精美。
12.2总体布局
由于该地块三面临街，一面紧邻城市居民区，用地规模不大。在进行多个总平面布置比较后，按照控制建筑体量和形成南低北高的空间组合要求，我们采用每单元为一栋独立高层建筑，由南到北分三排布置A、B、C、D、E、F、G七栋住宅塔楼。为保证空间的通透感，南边和中间均只布置两栋住宅塔楼，北侧由于沿街面较长，布置了3栋高层住宅塔楼，并由B、C、D、E、F、G住宅楼及商业裙房围合成一个闹中有静庭院，在中心庭院内布置一处室外活动广场，供广大业主休闲活动使用。
12.3功能分区
小区项目的主要功能区有商业经营区、生活居住区、健身休闲活动区。按照商住分开的原则，利用竖向分区的办法将区内商业沿街设置在高层住宅楼底部2～4层及附属裙楼上，上部则布置的住宅。内部庭院及C栋住宅楼底层（6m高）则布置为业主健身休闲活动区，同时，C栋的架空处理，也扩大了内院的视线空间，不成视线阻挡。
12.4交通组织
本项目的交通主要包括住户车流、消防车道、住户人流、商业人流四部分。总体设计原则是人车分流，除了消防车以外，所有车辆不进小区内部。
出入口设计：小区人行主入口设于北侧崇文路一侧，东侧、南侧分别各设一个人行次出入口。由于小区三面临街，靠考虑西侧原烟草专卖局生活区停放车辆需要，在东、南、西三面分别各设一个地下车库进出口，宽度7m。商业出入口和商业人流均沿街设置。
小区道路结构采用中环式道路布置形式，连通各主要建筑，为满足消防创造条件，同时满足日常居民的通行使用，车行道采用沥青混凝土路面，人行道采用透水砖及麻石路面。
停车场设计：该小区停车采用地上生态停车场+地下停车库相结合，共设停车位560个，其中地上95个临时停车位，地下465个。地上停车采用沿街在后退道路红线的用地内停放，内院不设停车场。
12.5消防流线分析
消防车道由崇文路、宝塔岗路、滨河路及小区中环路网共同构成环形消防车道，消防登高面沿街设置和沿组团内部中庭部分消防车道设置，满足《建筑设计防火规范》中的相关规范要求。消防车道道宽4.0m，最小转弯半径9.0m，路边距建筑外墙大于4.0m。
12.6地下空间及竖向空间分析
根据停车需要，小区项目采用大底盘地下室，地下室用作停车和给水、消防和配电设备用房。地上A、B栋底部1～4层为商业，5～25层为住宅；C栋底部1层为架空层，2～20层为住宅；D、E栋底部1～2层为商业，3～15层为住宅；F栋底部1～2层为商业，3～20层为住宅；G栋底部1～4层为写字楼，5～25层为住宅。最大总高度（不含机房）为81.6m。
12.7绿化及亮化景观设计
小区绿地共分四种,即小区中心绿地、宅旁绿地。
小区绿地共分四种，即小区中心绿地、宅旁绿地、商场顶层绿地、沿道路绿化带。
中心绿地分别设于东、西两个组团的中庭，以各自造型风格迥异的水体景观为中心，辅以不同颜色的铺地，并设置精美的花坛、座椅，配合种植花草树木，以及花架、坐椅、硬地、小品、儿童活动设施等设施，安排老年人休息的场所和儿童活动设施，是小区内居民交往，游憩的主要场所，属公共空间。
宅旁绿地主要以草皮、乔木、常绿灌木为主。商场顶层绿地主要以吊蓝及低矮常绿藻木为主。沿路绿化带以乔木为主，可结合张家界特色，种植观赏树木。
按照三化三改的城改要求，由于该小区所处位置特别突出，需对沿街建筑的建筑屋顶和外墙面进行亮化设计，构建丰富多彩的城市夜景景观，亮化照明采用泛光灯和洗墙灯。
12.8建筑日照分析
通过采用天正建筑日照分析计算软件计算结果：本小区设计住宅总户数630套，其中有18户住宅不能满足大寒日2h的建筑日照要求，占比约2.86％。
12.9配套设计规划
按相关规范标准及技术要求，整个小区内配有公共厕所、物管中心、治安联防站、综合服务店、室内活动场（架空层），垃圾收集点等配套设施，具体的分布详见公建设施分布图。另外，每栋房子的入户大堂处均设有信报箱。由于小区离漂亮宝贝幼儿园约100m，本小区不再考虑设置。
12.10人防及无障碍规划
本小区考虑均应人防及无障碍设计。
12.11户型设计
本项目定位为中小户型住区，力推户型面积为90～130㎡之间，房型为三室两厅。
12.12建筑风格设计
在房屋造型上，整体风格采用现代简中风格，色彩上浅锗石色为主基调，使用了一字屋、撮箕口、木构架、七字挑、马头墙、局部坡屋顶等大量的土家族建筑符号与元素，采用朴素的砖墙、木质材料、水泥抹灰本色墙，于统一中求变化，展现土家族建筑艺术。设计强调以建筑构成围合空间，建筑平面的旋转、围合、交错搭接，形成一个亲切的小空间。
十三、规划总指标
序号
名 称
单位
数 量

1
规划建设总用地
㎡
29991.48
含代征城市道路6827.69㎡
2
建设净用地
㎡
22863.11

其
中
一期建设净用地
㎡
16473.77

二期建设净用地
㎡
6389.34

3
建筑占地面积
㎡
6551.55

其
中
一期建筑占地面积
㎡
4909.67

二期建筑占地面积
㎡
1642.88

4
绿化占地面积
㎡
7830.50

5
道路及其它占地面积
㎡
8481.06

6
总建筑面积
㎡
104457.27

其

中
地下总建筑面积
㎡
12500.91
不计容积率
其

中
一期地下建筑面积
㎡
9667.73

二期地下建筑面积
㎡
2833.18

地上总建筑面积
㎡
91956.36
其中计容90856.36㎡,不计容1100.00㎡。

其

中
底部商业面积
㎡
14480.48
设于A、B栋一~四层,D、E、F栋一、二层
底部写字楼面积
㎡
4331.52
设于G栋一~四层
新建住宅面积
㎡
71694.36
A、F 栋五层以上部分,B、C、D、E栋三层以上部分
底层架空面积
㎡
500.00
设于C栋一层高6m,作公共活动场所，不计容积率。
物管用房面积
㎡
350.00
设于F栋一层
梯顶机房面积
㎡
600.00
不计容积率
7
建筑密度
%
28.66

8
绿地率
%
34.21

9
容积率

3.98

10
停车泊位
辆
560
其中地上停车95辆，地下465辆
11
住宅总套数
套
630

12
居住总人数
人
2205

13
地上建筑层数
层
25

14
地下建筑层数
层
1

15
需拆除建筑面积

24610.0
一、二期合计
16
一期需拆除建筑面积

12870.0
烟草公司地块拆3990.0㎡,拆民房8880.0㎡。
二期需拆除建筑面积

11740.0
畜牧局地块拆6710.0㎡，拆民房5030.0㎡。
十四、规划结论
结合以上规划调整可行性分析和规划方案分析，方案的具体设计还可以进行局部的优化处理，我们建议方案一的开发强度指标为参考，对该地块进行如下控制，规划控制指标一览表：
规划用地性质
C/R（居住、商业、办公）
规划用地面积
29991.48㎡(包括城市代征道路面积)
建设净用地面积
22863.11㎡
建筑限高
≤257m(黄海高程)
建筑密度
≤28.66%
容积率
≤3.98
绿地率
≥34.21％
停车位
均按0.6个车位/100㎡

1、建筑形式为现代简中风格，色彩为锗色为主色调。
2、其它控制性指标均按照《张家界市城市规划技术规定》执行。