长沙未来城项目营销思路提案.ppt

货量分析货量分析PARTC 营销篇营销篇营销节点营销节点推货策略推货策略蓄客策略蓄客策略1精选课件ppt货量分析货量分析PARTC 营销篇营销篇营销节点营销节点推货策略推货策略蓄客策略蓄客策略2精选课件ppt货量分析货量分析栋栋 号号 产品形态产品形态 货量货量 面积区间面积区间1号栋 普通公寓 88套 41-82平米3号栋 精装公寓 88套 5号栋 一般套型 90套 90-130平米 7号栋 一般套型 132套 140-150平米6号栋 大户型 66套 160-180平米 合 计：一期小户型公寓：176套 二期住宅产品：288套分分 析：析：因1号栋、3号栋为小户型产品，且货量不多；而5、7、6栋多为大户型，数量不少，共有288套，因此建议在推货的时候注意货量好、中、差的搭配以及户型大、小的合理搭配，充分保证产品价值的利润最大化以及产品的快速消化。通过我们与开发商的初步沟通，一、二期大概货量如下：3精选课件ppt货量分析货量分析PARTC 营销篇营销篇营销节点营销节点推货策略推货策略蓄客策略蓄客策略4精选课件ppt时间时间营销营销节点节点08年10-11月08年12月强销期强销期9月份号栋全部推出 08年5-7月 开盘期开盘期08年8-9月清盘期清盘期营销营销计划计划持续期持续期蓄客期蓄客期08年3-4月秋交会活动营销队伍 组建1号栋自然卖开始蓄客春交会活动筹备5月29日3号栋全部推出与5、7栋1.1批。7月20日5、7栋1.2批。产品推介会营销节点营销节点尾货销售注：注：1、1.1与1.2是指5、7栋分两批推出，1.1代 表5、7栋第一批；1.2代表5、7栋第二批。2、1号、3号栋小户型公寓6月底清盘。5精选课件ppt货量分析货量分析PARTC 营销篇营销篇营销节点营销节点推货策略推货策略蓄客策略蓄客策略6精选课件ppt推货节奏推货节奏第一阶段推货（第一阶段推货（177套）：套）：推货时间：推货时间：08年5月29日第二阶段推货（第二阶段推货（133套）：套）：推货时间：推货时间：08年7月20日推推 货：货：主推5号栋靠西边1/2与7号栋靠西边一个单元，3号栋精装公寓附带一起推出推货理由：推货理由：1、二期5号栋与7号栋产品面积适中，户型实用，且比较符合市场产品主流，所以先拿出来放在第一阶段推出，而1号栋小户型本来就销得比较理想，且所剩货量，故可做为补充产品附带推出；另外3号栋还没有开始蓄客，且货量也不多，也可附带推出。2、据我们经验，5号栋、7号栋靠西边户型价值不及东边户型高，故放在第一阶段推出。推推 货：货：主推5号栋靠东边的1/2以及7号栋东边的剩余单元。推货理由：推货理由：因东边户型无论是从朝向、景观等各方面都比西边户型价值高，故保留放在第二阶段推出。第三阶段推货（第三阶段推货（66套）：套）：推货时间：推货时间：08年9月份推推 货：货：主推6号栋。推货理由：推货理由：6号栋为中心楼王，是产品中档次最高、景观资源最好的产品，比较稀缺，价值非常高，因此保留，放到了第三阶段推，以实现价值最大化。7精选课件ppt货量分析货量分析PARTC 营销篇营销篇营销节点营销节点推货策略推货策略蓄客策略蓄客策略8精选课件ppt蓄客策略蓄客策略第一阶段：一批发售（第一阶段：一批发售（5月月29日）蓄客策略日）蓄客策略1、总货量：、总货量：177套套2、蓄客时间：、蓄客时间：3月底月底-5月月28日日3、蓄客策略：、蓄客策略：1）大客户拓展：）大客户拓展：成立大客户组，专门针对周边单位重点拓展。2）房地产交易会，开始认购：）房地产交易会，开始认购：通过参加春交会来积累客户3）点射营销：点射营销：针对目标客户群，进行点对点上门拜访。4）合富辉煌资源整合：合富辉煌资源整合：合富置业会平台以及合富代理楼盘的客户资 料。5）活动营销：活动营销：成立未来城俱乐部，并举办数码生活体验之夜暨未来城俱乐部成立仪式。（房交会后一周进行）9精选课件ppt活动活动形式形式日期日期时间时间地点地点人员人员工作细则工作细则备注备注流动派单4月30日-5月3日上午9:00-12:00下午1：30-4：30展会现场 15人（派单员）贵司提供主要负责项目折页、户型单张的发放看房车随时待命,每5人一批,由售楼员按顺序轮流引导到看房车上，然后由司机负责送到项目售楼部。现场接待点4月30日-5月3日上午9:00-12:00下午1：30-4：30展会现场10人：其中8名售楼员，合富提供。1名财务、1名司机：贵司提供售楼员：现场客户咨询、接待、登记工作财务：负责收款工作司机：负责客户的接送工作一、一、时间：时间：2008年4月30日-5日3日二、地点：二、地点：红星会展展厅三、活动形式：三、活动形式：设立临时接待点与流动派单结合四、具体操作：四、具体操作：蓄客蓄客1：春交会活：春交会活动动注：春交会活动细案另外提交。10精选课件ppt蓄客蓄客2：大客户拓展：大客户拓展 一、时一、时 间：间：4月月1日日-5月月1日日二、对二、对 象：象：项目周边重点单位客户拓展（医院、学校、麓谷科技园、周边 市场、以及政府机关等）。三、目三、目 的：的：1、客观、全面综合评估大客户团体的购买实力和购买诚意度，筛选出大客户单位。2、深入目标大客户群体，充分了解相关需求意向，建立情感基础，树立和巩固 项目品牌忠诚度，形成良好的口碑传播，及时将项目相关信息迅速、快传递到意向客户，刺激购买欲望；08年年4月上旬月上旬收集大客户收集大客户单位、建立单位、建立关系关系08年年4月下旬月下旬产品巡展推产品巡展推荐会、客户荐会、客户积累积累07年年5月上旬月上旬点对点公关、点对点公关、深度挖掘客深度挖掘客户户08年年5月公开发售月公开发售大客户意向客户签大客户意向客户签约约08年年6月月大客户以老带大客户以老带新新注：详细方案带合作后提交。四、操作流程：四、操作流程：11精选课件ppt活动名称：活动名称：“数码生活体验之夜数码生活体验之夜”产品推介会暨未来城俱乐部成立仪式。产品推介会暨未来城俱乐部成立仪式。活动时间：活动时间：5月月10日日活动地点：通程国际大酒店活动地点：通程国际大酒店活动目的：活动目的：把项目一些高科技的元素，通过用“数码生活体验之夜”以及成立俱乐部方式把这些元素告诉客户，让客户感受、体验，成为会员，刺激客户购买欲，同时也树立未来城品牌的长中期战略。单位联动：单位联动：可邀请相关专家现场解说。媒体记者邀请（长沙广电相关媒体、潇湘晨报、长沙晚报、长沙楼市等）蓄客蓄客3：产品推介会与会员俱乐部：产品推介会与会员俱乐部注：详细方案待合作后提交。成功案例：藏珑宫邸生活品鉴之夜成功案例：藏珑宫邸生活品鉴之夜产品推介会12精选课件ppt成功案例:藏珑宫邸生活品鉴之夜 国内知名主持人陈鲁豫小姐和梅冬先生为本次活动的特邀主持人，并将“鲁豫有约”搬到了节目现场，活动同时展出了价值近五百万元的名车和名品。活动的成功举办再次证明了湖南合富一流的专业水准 13精选课件ppt 98年8月国内第一家以关系营销为目的的会员组织-深圳万科的“万客会”招募会员，加强与老客户及潜在客户的沟通和交流，倾听他们的声音。当时，会员达3000人，并以每天10-20人的速度增加，潜在顾客90%成为了客户。作为国内房地产界一家以关系营销为目的的会员组织，万客会除了给会员诸多优惠和方便外，也让他们了解万科、感受万科，产生了部分替代公众媒介的作用。目前，万客会的地域空间已拓展到成都、沈阳、长沙等万科涉足的大中城市，会员不断增加，其中不少已成为万科的潜在客户。通过这些会员，万科成功促销了大量住房，真正实现了营销的双赢。会员蓄客会员蓄客成功案例参考成功案例参考14精选课件ppt1、名称：奥龙健康会2、主题：健康你我3、年运作费用：（10+6）=16万（主要是工资办公费用与会刊编印费用）4、年活动费用：100万（大部分是促销活动费用，有少量商家赞助）5、会刊名称：（不定期编印）6、目的：以“健康与运动”名义，传播了奥林匹克花园的品牌，积累客户、搭建客户平台、直接促成销售；通过系列活动，为长沙奥林匹克花园准客户积累与一、二期销售打下坚实的基础，并取得了非常好的销售业绩。7、会员人数：4000多人8、具体活动：著名画家黄永玉现场绘画观摩会、奥林匹克杯长沙万人健步走活动、会员拓展活动、北京新生活之旅等活动。会员蓄客会员蓄客成功案例参考成功案例参考15精选课件ppt拥有湖南最庞大的客户储备平台拥有湖南最庞大的客户储备平台我们研究的“泛营销模式”能在短时间成功积蓄大量的客户；我们花巨资打造维护自己的客户平台“合富辉煌置业会”；在广州，我们合富辉煌集团十四年来积蓄的客户资源超过100万人资源，仅湘籍客户就超过3000名；在长沙，在短短三年时间我们积蓄的客户资源超过50000名；我们目前掌握了长沙市月收入超过3000元的客户有五十万人的资源我司三年来在长沙建立的“大客户资源库”，有超过100家收入稳定的大中企业名录。四、光大银行、中信银行、中国银行、招商银行等储存达三十万以上的客户超过50万人资源。蓄客蓄客4：合富资源优势：合富资源优势我司长期合作单位我司长期合作单位1、“立大汽车俱乐部”拥有会员10000多名；2、“金鹰汽车俱乐部”拥有15000以上会员；3、“本田车友会”超过5000名以上会员；4、“丰田车友会”超过6000名以上会员；5、“宝马车友会”、“奥迪车友会”、“别克车友会”等名贵房车会员超过20000名以上；16精选课件ppt第二阶段：二批发售（第二阶段：二批发售（7月月20日）蓄客策略日）蓄客策略1、总货量：、总货量：133套套2、蓄客时间：、蓄客时间：6月月1日日-7月月19日日3、蓄客策略：、蓄客策略：1）以老带新：举行首期客户答谢会（酒会与）以老带新：举行首期客户答谢会（酒会与4D电影）电影）说明：主要是针对第一批已购房的客户，通过举办一些如“酒会与4D电影”等活动对客户进行情感培育、交流，通过他们的口碑带其他新客户过来购买。2）营销活动：与科协或其他政府单位协办以）营销活动：与科协或其他政府单位协办以“科技生活就在我们身边科技生活就在我们身边”为主题为主题 的科技数码生活展。的科技数码生活展。说明：主要通过科技数码生活展来诠释科技生活不 是未来的东西而科技生活就在我们身边。蓄客策略蓄客策略科技数码生活展17精选课件ppt南山苏迪亚诺首府庄园蜜荔之夜成功案例成功案例成功案例成功案例:挪亚游轮之挪亚游轮之挪亚游轮之挪亚游轮之约约约约从灵感起飞到活动落地，我们只用了不足十天从灵感起飞到活动落地，我们只用了不足十天18精选课件ppt第三阶段：三批发售（第三阶段：三批发售（9月份）月份）1、总货量：、总货量：66套套2、蓄客时间：、蓄客时间：7月月21日日-9月份月份3、蓄客策略：、蓄客策略：1）以老带新：）以老带新：老客户介绍新客户，如老客户介绍一个新客促成成交，就对老客 户给予一定的奖励。2）实景营销：）实景营销：通过现场样板园林、会所、样板区以及雕塑小品等成 熟的实景来打动客户，让客户有一种留恋往返的感受从 而达到蓄客的目的。3）住宅、商业带动：）住宅、商业带动：通过酒店形象提升以及商业街的氛围再吸引一些意向客户。蓄客策略蓄客策略19精选课件ppt一期广告分析一期广告分析PARTD 推广篇推广篇品牌推广建议品牌推广建议阶段推广主题阶段推广主题推广手段推广手段推广费用推广费用20精选课件ppt一期推广小结据对未来城项目一期推广初步了解，我们发现项目推广方面存在如下几点症结：1、从广告的表现形式看，广告调性没有拔高，推广局面没有打开。2、从选择媒体对象看，没有根据项目客户群有针对性的选择适当媒体，一定程度上降低了项目的档次，如:未来城在长沙公共频道房产栏目与其他不同档次的楼盘广告夹杂播出。3、现场广告（围墙、楼体）不是很理想。4、广告资源没有很好的整合。5、核心推广主题概念模糊，如楼书概念太泛。21精选课件ppt一期广告分析一期广告分析PARTD 推广篇推广篇品牌推广建议品牌推广建议推广策略推广策略推广手段推广手段推广费用推广费用22精选课件ppt前言：前言：开发企业在未来城项目上投入了大量人力、物力，还有对地产发展的思考与探索。希望通过产品创新获得消费者的认同，通过产品科技特色，形成自身特色与优势，进而树立起“未来城”这个品牌。通过产品品牌树立企业品牌，这作为年轻公司，不失为一种较好的品牌打造策略，我司十分认同，现阶段我司提出以下几点意见，供开发企业参考。品牌建议：品牌建议：l建立以“未来城”为标识的视觉系统l以科技特色树立产品独特品牌l聘用知名物业公司，实现项目产品与服务双层组合，提升未来城品牌。l以大型活动提升品牌知名形象l通过合理的媒体组合，在一定的客户群中树立知名度。l通过品牌企业间的强强联合，提升企业自身品牌。未来城品牌策略未来城品牌策略23精选课件ppt科技地产发展方向科技地产发展方向节能节能节地节地节水节水节材节材环境保护环境保护智能化智能化住宅性能住宅性能科技地产发展方向科技地产发展方向科技地产案例科技地产案例24精选课件ppt北京锋尚名居北京锋尚名居小区建筑能耗达到12.5瓦/平方米当时北京建筑节能50%，平均能耗20.6瓦/平方米新风系统新风系统节能窗方向方向1:1:节能节能25精选课件ppt杭州山水人家杭州山水人家 高层住宅太阳能高层住宅太阳能26精选课件ppt南京天弘山庄雨水收集回用系统雨水收集回用系统方向方向2:2:节水节水27精选课件ppt上海城市东方花园垃圾生化处理系统垃圾生化处理系统方向方向3:3:节地节地28精选课件ppt上海文化佳园电表电表水表水表净水表净水表热水表热水表气表气表智能智能计量远传计量远传方向方向4:4:智能化智能化29精选课件ppt品牌战略方向品牌战略方向品牌方向：未来城品牌方向：未来城光纤数码智能化。光纤数码智能化。结结 论论30精选课件ppt一期广告分析一期广告分析PARTD 推广篇推广篇品牌推广建议品牌推广建议推广策略推广策略推广手段推广手段推广费用推广费用31精选课件ppt推广提升策略未未来来城城都市综合体的科技革命未未来来城城，生生活活自自由由掌掌控控科技都市综合体消费者品牌定位传播口号传播卖点案名传播印象于区域：于区域：大河西的崛起大河西核心位置河西行政中心、麓谷科技园区、生态新城的组合优势于项目于项目科技都市综合体的内涵产品的智能化组合园林的水韵社区丰富多彩的生活方式区域级的商业配套32精选课件ppt推广提升四步曲核心点：准决战阶段 分解卖点促进销售核心点：决战阶段 社区口碑促进销售美誉度核心点：形象建立 展示建立关注度知名度联想度核心点：正式开盘（开战）整合传播拉开序幕认知度促进销售情景营销情景营销情景营销情景营销第三曲 情景传播第一曲 形象传播 第四曲 体验传播 第二曲 产品推介时间段推广期目标2008.04.2008.052008.072008.09.33精选课件ppt产品产品号大宅2007.04.012007.05.012007.05.292007.07.202007.092007.10形象提升期精装公寓推介、7住宅推介6号大宅推介形象推广形象：未来城.科技都市综合体产品价值点系列，生活自由掌控深化产品价值点的推广项目营销节点广告信息，开盘等阶段推广主题精装小户、.号住宅34精选课件ppt阶段性广告语阶段性广告语(示示意意)：想象广告语想象广告语未来城（二期）科技大宅，全新呈现 一席体会科技创新的盛宴 一次品味驾驭艺术的约定 未来城理想国，您是科技生活的主人 2008我们在哪里靠岸？未来城理想国 长沙科技地产巅峰之作，生活在此沉淀 35精选课件ppt形象定位策略形象定位策略宣传推广策略宣传推广策略营销推广策略营销推广策略以高盖低（主打产品品牌）以高盖低（主打产品品牌）高开高调高端发声高开高调高端发声产品营销实景营销至上产品营销实景营销至上推广策略推广策略方向方向因项目一期的推广策略与手段没有针对性，广告局面没有打开，因此，二期在推广上我们建议：在推广手段上，以分众传媒、顶级生活杂志与报纸为主，以专业户外广在推广手段上，以分众传媒、顶级生活杂志与报纸为主，以专业户外广告、网络、公交车广告为辅的策略。这样能更好地诠释告、网络、公交车广告为辅的策略。这样能更好地诠释“数码智能化这种数码智能化这种产品给你带来怎样的生活产品给你带来怎样的生活”主题的直观性与直效性。主题的直观性与直效性。36精选课件ppt一期广告分析一期广告分析PARTD 推广篇推广篇品牌推广建议品牌推广建议推广策略推广策略推广手段推广手段推广费用推广费用37精选课件ppt户外广告报 纸分众传媒工地包装网 络短信、DM公 交 车营销攻击筹备期筹备期项目筹备产品推介会春交会营销活动秋交会3 3月月4 4月月5 5月月6-86-8月月9 9月月1010月月-11-11月月1212月月蓄蓄 客客 期期营销活动推广策略推广策略手段手段项目开盘、持续销售项目开盘、持续销售清盘期清盘期38精选课件ppt一期广告分析一期广告分析PARTD 推广篇推广篇品牌推广建议品牌推广建议推广策略推广策略推广手段推广手段推广费用推广费用39精选课件ppt注：注：1、此费用不包含售楼部装饰、园林样板区及样板房费用。、此费用不包含售楼部装饰、园林样板区及样板房费用。2、具体推广费用详细预算待合作后提交。、具体推广费用详细预算待合作后提交。推广策略推广策略费用费用 根据行规，结合市场情况，我司建议项目的推广费用一般按以下行情计算。住宅部分：住宅部分总销售额的住宅部分：住宅部分总销售额的1.5%计算。计算。商业部分：商业总销售额的商业部分：商业总销售额的2%计算（不含招商）。计算（不含招商）。40精选课件ppt商业情况商业情况PARTE 商业篇商业篇价格定位价格定位商业业态与主题商业业态与主题推货节奏推货节奏蓄客策略蓄客策略包装建议包装建议41精选课件ppt商业情况商业情况1 1西站附近本案商学院麓谷西二环玉兰路桐梓坡路主要业态：银行、餐饮、通讯、超市、花店、水果店等主要业态：美容美发、小吃店、服装店、小商品店等主要业态：建材市场装饰材料日杂五金餐饮店小百货店主要业态：电动车市场、家具市场，饭店、通讯器材店西站附近主要以服装和小商品为主租金水平：150-250元/月租金水平：40-100元/月租金水平：30-80元/月租金水平：20-60元/月租金水平：30-150元/月小结：小结：1、从项目周边的商业业态分布来看，商业经营档次 都不高。2、周边商业定位都比较凌乱，除了广大环球、郁金香 建材等大型市场比较集中外，其余都是较小临街铺面 3、生活超市、酒店、特色餐饮、休闲娱乐是片空白。4、除了西站与学校附近临街商业租金水平较高外，其余都 处在30-60元/月，且形成了一定的商业氛围。42精选课件ppt商业项目商业项目商业总面积（商业总面积（M M2 2）层数层数门面面积门面面积门面租价门面租价经营业态经营业态经营档次经营档次经营状况经营状况对面建材市场不用130-8028-60元/平方/月日杂，涂料，装饰材料，五金中低档良好商学院附近不用128-4040-110元/平方/月银行，日杂，饮食，花店，美容美发，通讯店等等中低档良好玉兰街沿线商业一条街120-150内街门面20-40元/平方/月 外街门面30-140元/平方/月社区生活一条街，包括超市、电动车市场、服饰、饭店、手机店，诊所等中低档良好湘浙小商品市场不用1+328-200一楼临街220-240元/平方/月二楼内街80-130元/平方/月三楼内接30-60元/平方/月负一楼现在是免租两年服装，外街有餐饮，小饰品，鞋袜等等中档一二楼良好，三楼一般未来城旁边不用110-4020-35元/平方/月药店，日杂店低档一般小结：小结：1、区域内商业以零散商业为主，除了望城坡商圈西站正对面的湘浙小商品市场商业比较集中。2、从调查对象分析，商学院门口的商业租金高社区商业租金水平在20-50元/平方/月；经营档次 低、中、高端都有分布，满足不同客户需求；经营状况一般。3、该区域交通便利，住居区集中分布、人流量大，宜发展特色经营店、生活超市、名品名店、个性专卖。商业情况商业情况2 243精选课件ppt本案商业情本案商业情况况如商业平面图所示：如商业平面图所示：1）1号栋商业规划比较合理，单个门面面积都比较小，只有几十个平米，销售难度不大。2）3号栋门面进深太长，商铺面积太大，总价过高，不利于整体销售。3）7号栋介于1号栋与3号栋之间。1号栋商业3号栋商业7号栋商业 未来城总建筑面积10万平米，其中商业部分就占了近2万平米。从住宅与商业比例关系看，仅凭借项目自身及周边是无法消化的。故此，项目自身需着眼于吸收区域性消费力,提升本项目的商业价值,融入区域级商圈组合.44精选课件ppt商业情况商业情况PARTD 商业篇商业篇推货节奏推货节奏商业业态与主题商业业态与主题价格定位价格定位蓄客策略蓄客策略包装建议包装建议45精选课件ppt巨蛋商业巨蛋商业MALL：一层：引进生活超市，如步步高、华银旺二 和等。二-三层：以餐饮、娱乐、休闲、生活SPA等 业态。餐 饮如冰火楼、生活SPA如 漂亮宝贝等。顶 层：引进阳光中西餐厅。临街商业：临街商业：社区商业 配套（如药店、便利店等）以及与周边互补的自然业态。商业业态商业业态针对项目目前商业现状，结合项目周边商业市场氛围，我们建议商业部 分进行如下业态规划：46精选课件ppt商业街形象定位河西中心国际时尚街区商业街位于河西中心位置,万余平米的商业集群不仅为社区提供快捷的生活配套,而且也是周边区域的商业配套集合.河西中心国际化街区时尚街区长达623米的街面突出国际化设计理念，引导着国际化的投资思路和国际化的消费观。商业街集购物、娱乐、运动等时尚生活主题于一身，能够广泛吸收时尚消费群体，营造浓厚的时尚商业氛围47精选课件ppt商业街案名建议（一）商业街案名建议（一）商业街主题商业街主题48精选课件ppt玉兰路商业街寓意国际酒店623米商业街本项目临街面设计宛如“如意”。如意头部呈弯曲回头之状，被人赋予了“回头即如意”的吉祥寓意。成就了具有中国特色吉祥文化的如意器物。2号1号7号6号5号3号桐梓坡路SHOPPING MALL49精选课件ppt未来国际时尚街区金如意国际时尚休闲广场金如意案名（一）案名（一）商业街商业街集中商业集中商业50精选课件ppt传播途径、门牌采用“如意”符号订作，呈现商业街鲜明符号。2、凡购买商铺的客户，均赠送“金如意”一尊，并雕刻客户姓名，推广价值高。51精选课件ppt商业街案名建议（二）商业街案名建议（二）52精选课件ppt品牌：未来城金邦623米长国际生活社区国际酒店 区域型商业未来城 金邦国际时尚街区品牌传播时尚元素（购物、饮食、娱乐、运动）国际化社区（产品国际化、品位国际化）案名（二）案名（二）53精选课件ppt商业情况商业情况PARTD 商业篇商业篇推货节奏推货节奏商业业态与主题商业业态与主题价格定位价格定位蓄客策略蓄客策略包装建议包装建议54精选课件ppt推货节奏注：注：一期临街门面5月底销售50%、7月底销售80%。第一阶段：第一阶段：5月份推出1号栋商业的50%与7号栋商业的一部分。第二阶段：第二阶段：7月份推出1号栋商业的剩余部分以及7号栋商业的剩余部分。第三阶段：第三阶段：9月份推出3号栋商业。理理 由：由：1、1号栋商业门面面积较小，进深较短，总价低，借住宅热销顺势 推出。2、7号栋商业销售难度又比1号栋商业大，故放到1号栋商业推出。3、3号栋商业因门面进深较深，面积较大，总价太高，销售难度非常 大，待商业氛围慢慢起来后，放到1号栋、7号栋商业后再慢慢消化。55精选课件ppt商业情况商业情况PARTD 商业篇商业篇推货节奏推货节奏商业业态与主题商业业态与主题价格定位价格定位蓄客策略蓄客策略包装建议包装建议56精选课件ppt本案商铺权重价格参照体系对照表本案商铺权重价格参照体系对照表 项项 目目因因 素素商学院附近商学院附近本案对面商本案对面商业业玉兰路商业玉兰路商业西站路附近商业西站路附近商业本案本案地理位置地理位置1010分分99999项目规模项目规模8 8分分65668物业档次物业档次8 8分分55567人流量人流量9 9分分 98888临街情况临街情况1010分分88886周围商业气氛周围商业气氛9 9分分87786内部规划及设施内部规划及设施9 9分分76778交通状况交通状况1010分分88788发展商实力发展商实力8 8分分67668开业时间开业时间5 5分分55554经营管理经营管理8 8分分66668营销手段营销手段6 6分分55555参考权重参考权重30%20%20%30%租金（元租金（元/平米平米/月）月）P1=70P2=40P3=90P4=150PX=分分 值值Q1=82Q2=80Q3=79Q4=81QX=85一期临街价格定一期临街价格定位位57精选课件ppt加权值算法公式：加权值算法公式：PX=PiWi =P1 W1+P2 W2+P3 W3+P4 W4 =73*30%+42.5*20%+97*20%+157*30%=97元元/月。月。项目加权值商铺租金算法如下项目加权值商铺租金算法如下:一期临街商业租金反推售价表一期临街商业租金反推售价表临街租金水平租金水平参考参考临街参考均价（元临街参考均价（元/m/m2 2 ）1楼978%8%1455014550一期临街价格确一期临街价格确定定经租金返推法计算出，一期临街门面的整体均价为：经租金返推法计算出，一期临街门面的整体均价为：14000-1550014000-15500元元/平平米。米。58精选课件ppt商业情况商业情况PARTD 商业篇商业篇推货节奏推货节奏商业业态与主题商业业态与主题价格定位价格定位蓄客策略蓄客策略包装建议包装建议59精选课件ppt蓄客策略蓄客策略1、合富商业客户整合、合富商业客户整合上河国际商业街区客户资源、万科客户资源、株洲时尚新天地客户资源共计上10000名以上。2、商会、商会我们已经与温州商会、深圳商会、邵东商会等10家商会建立长期战略合作伙伴。3、专业市场、专业市场针对项目周边市场去做重点挖掘：如广大环球、郁金香建材市场、安居乐园、荣湾镇商圈以及周边临街门面的私企业老板进行点对点深挖。4、业主、业主采取优惠政策对业主进行挖掘。如买了房子的再买门面可以优惠2万元/个门面。5、广告与招商、广告与招商针对重点商家如步步高等，引进主力店，以点带面，带动商业氛围，从而吸引客户购买。60精选课件ppt商业情况商业情况PARTD 商业篇商业篇推货策略推货策略商业业态与主题商业业态与主题价格定位价格定位蓄客策略蓄客策略包装建议包装建议61精选课件ppt统一门头标识，门面个性化包装，增强商业气息已售包装建议包装建议商业街包装建议62精选课件ppt导视系统导视系统 在商业街口入口及巨蛋处设置导示牌，精致的导示牌给予刚进入的客户以风格鲜明的感觉可在道路一侧设置广告牌，将街区知名店面招牌设置于，并指示店铺方向，增强昭示性。商业街包装建议63精选课件ppt商业街街区休闲小品通过街区休闲小品点缀和增强商业街生活休闲氛围通过街区休闲小品点缀和增强商业街生活休闲氛围,吸引路人驻留吸引路人驻留商业街包装建议64精选课件ppt商铺地面点缀铺装商业街地面建议铺设广场砖为主，设计简洁明快为主；但局部可考虑增加些特色符号，营造商业街休闲购物的氛围。商业街包装建议65精选课件ppt让人眼前一亮的街头艺术，体现都市化商业氛围的同时，人气不约而至。商业街包装建议66精选课件ppt商业灯光包装商业街增设灯光照明系统，营造浓厚的商业氛围和意境，增强夜视效果，有利于商业街形象的提高和宣传。商业街包装建议67精选课件ppt其他附加值其他附加值细节体现品质68精选课件ppt未来城未来城导示系统门牌指示牌停车场69精选课件ppt作为项目推广的最好平台，项目沿路围墙建议重新包装，突出产品特质及二期价值主题，并增加夜视效果，户外广告围墙广告围墙广告楼体广告楼体广告建议在楼体上增加发光字广告，增强项目的昭示性。70精选课件ppt媒体广告媒体广告力求简约、大气，在目前的网络推广方面，项目广告形象一般，未体现出项目产品内涵，拉低了项目档次，二期需要调整加强。好房子网站中本项目的网络广告71精选课件ppt掀起都市综合体的科技革命未来城72精选课件ppt73精选课件ppt