常德汉寿项目市场研究及可行性研究报告.ppt

常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告常德汉寿项目市场研究及可行性研究报告常德汉寿项目市场研究及可行性研究报告.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告写在前面的话本方案旨在通过对汉寿宏观经济及城市发展的分析，汉寿市房地产市场的研究及判断，结合我们针对客户开展的问卷访谈，来把握汉寿未来房地产市场的发展走向，再通过项目地块属性及优劣势分析，来判定项目的物业发展方向及项目产品定位。本方案不涉及项目形象定位，案名，营销推广策略，VI及延展等。此部分内容我们将在本方案通过后进行阐述。.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告PART 1 PART 1 常德汉寿城市发展和宏观经济常德汉寿城市发展和宏观经济PART 6 PART 6 经济效益预算经济效益预算PART 5 PART 5 项目物业发展方向及产品定位项目物业发展方向及产品定位PART 4 PART 4 本案地块属性及本案地块属性及SWOTSWOT分析分析PART 2 PART 2 常德汉寿住宅市场研究及个案分析常德汉寿住宅市场研究及个案分析PART 3 PART 3 问卷访谈及消费行为样本分析问卷访谈及消费行为样本分析PART 1 PART 1 常德汉寿城市发展和宏观经济常德汉寿城市发展和宏观经济PART 2 PART 2 常德汉寿住宅市场研究及个案分析常德汉寿住宅市场研究及个案分析目目录录PART 3 PART 3 问卷访谈及消费行为样本分析问卷访谈及消费行为样本分析PART 4 PART 4 本案地块属性及本案地块属性及SWOTSWOT分析分析PART 5 PART 5 项目物业发展方向及产品定位项目物业发展方向及产品定位PART 6 PART 6 经济效益预算经济效益预算.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告PART 1 PART 1 常德汉寿城市发展和宏观经济常德汉寿城市发展和宏观经济.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告汉寿县位于汉寿县位于湖南省湖南省北部的洞庭北部的洞庭湖西滨，现为湖西滨，现为常德市常德市辖县，被辖县，被国家命名为国家命名为“中国甲鱼之乡中国甲鱼之乡”、“中国黑杨之乡中国黑杨之乡”、“中华诗中华诗词之乡词之乡”“中国珍珠之乡中国珍珠之乡”、“中国苎麻之乡中国苎麻之乡”。汉寿县东。汉寿县东临临益阳市益阳市，西靠常德城，南衔，西靠常德城，南衔桃花源，北濒洞庭湖，距省会桃花源，北濒洞庭湖，距省会长沙仅百余公里。境内沅水、长沙仅百余公里。境内沅水、澧水通江达海，石长铁路、长澧水通江达海，石长铁路、长常高速公路穿境而过，常高速公路穿境而过，319国国道横贯东西，省道道横贯东西，省道S205线纵线纵穿南北，穿南北，常德桃花源机场常德桃花源机场近在近在咫尺。林业是汉寿的支柱产业。咫尺。林业是汉寿的支柱产业。汉寿城市综述汉寿城市综述常德下辖县，农牧之乡，交通便利。常德下辖县，农牧之乡，交通便利。.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告汉寿县辖汉寿县辖16个镇、个镇、13个乡、个乡、1个个民族乡：民族乡：蒋家嘴镇蒋家嘴镇、岩汪湖镇岩汪湖镇、坡头镇坡头镇、酉港镇酉港镇、洲口镇洲口镇、罐头罐头嘴镇嘴镇、沧港镇沧港镇、朱家铺镇朱家铺镇、太子太子庙镇庙镇、毓德铺镇毓德铺镇、崔家桥镇崔家桥镇、军军山铺镇山铺镇、百禄桥镇百禄桥镇、西湖镇西湖镇、洋洋淘湖镇淘湖镇、龙阳镇龙阳镇、周文庙乡周文庙乡、鸭鸭子港乡子港乡、文蔚乡文蔚乡、新兴乡新兴乡、聂家聂家桥乡桥乡、毛家滩回族维吾尔族乡毛家滩回族维吾尔族乡、丰家铺乡丰家铺乡、东岳庙乡东岳庙乡、岩嘴乡岩嘴乡、株木山乡株木山乡、三和乡三和乡、龙潭桥乡龙潭桥乡、月明潭乡月明潭乡、大南湖乡大南湖乡。湖南省常。湖南省常德市人口德市人口589万，汉寿县人口万，汉寿县人口 814,542人年内人口出生率人年内人口出生率10.56，死亡率，死亡率8.72，人口，人口自然增长率自然增长率1.83（2009年）年）汉寿县城市综述汉寿县城市综述地域人口较多，乡镇入城明显。地域人口较多，乡镇入城明显。.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告城关镇 58786 酉港镇 35851 蒋家嘴镇 18782 岩汪湖镇 23025 洲口镇 33525 坡头镇 24539 太子庙镇 20933 崔家桥镇 16108 朱家铺镇 21206 毓德铺镇 14645 西湖镇 7811 汉寿覆盖人口约汉寿覆盖人口约81万人口，万人口，2008年城镇人口年城镇人口6W，大量乡镇人口入城，大量乡镇人口入城，2010年约年约10W。军山铺镇 24003 百禄桥镇 18854 沧港镇 19365.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告龙阳大道芙蓉大道汉寿规划：汉寿老城区道路狭窄，车流量混杂促使汉寿县向老城区西南角发展新城区依托龙阳大道与芙蓉大道发展，行政机构已逐渐迁往该地块，检查院，法院等已在该板块落户，预计县政府亦将在该板块落户。汉寿县城市发展汉寿县城市发展老城区已饱和，汉寿的发展集中在新城区老城区已饱和，汉寿的发展集中在新城区.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告城镇居民人均可支配收入13501元，增长12.9%。城镇居民消费性支出9173元，增长15.0%。百户城镇居民年末拥有：摩托车24辆，电话58部，移动电话176部，冰箱90台，彩电130台，组合音响44台，空调94台，热水器84台，洗衣机98部，家用计算机24台。农民人均纯收入5092元，比上年增长11.3%。其中：人均工资收入1996元，比上年增长14.32%；一产业经营收入2098元，增长6.45%；二、三产业经营收入649元，增长12.28%；各项转移收入330元，增长23.11%。农民人均可支配收入4928元，增长10.49%。人均住房价值9902元，人均居住面积43平方米。百户农民家庭年末拥有：自行车94辆，洗衣机61部，冰箱38台，摩托车52辆，彩电111台，电话66部，移动电话119部，空调6台，热水器7台,家用计算机3台。汉寿宏观经济汉寿宏观经济汉寿城镇人口收入水平较高，城镇人均可支配收入汉寿城镇人口收入水平较高，城镇人均可支配收入13501，城镇经济来源主要为二，三产业。农村人均可支配收入城镇经济来源主要为二，三产业。农村人均可支配收入5092，经济收入来源以，经济收入来源以第一产业为主第一产业为主.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告2010年，地区生产总值达到90亿左右。其中第一产业增加值22.5亿元，年均增长4.5%；第二产业增加值33.3亿元，年均增长21%；第三产业增加值34.2亿元，年均增长11%。人均国内生产总值达到11500元；地方财政总收入年均增长11以上。产业结构优化升级，县域经济竞争力增强，2010年，一、二、三产业占GDP的比重分别为25:37:38。城镇化水平提高7个百分点，达到38；县域森林覆盖率、城镇建成区绿化覆盖率分别提高到30%、38%；科技对经济增长的贡献率达55%；全县适龄儿童入学率、小学毕业生升学率、小学在校学生巩固率达100%，初中在校学生年巩固率达99%以上，应届初中毕业生升入高中阶段学校的比例达到95%以上。汉寿经济汉寿经济产业搭配平均，二，三产业以第一为基础，发展迅速。同时汉寿产业搭配平均，二，三产业以第一为基础，发展迅速。同时汉寿有一定旅游资源。有一定旅游资源。.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告汉寿第一产业发展情况汉寿第一产业发展情况全国确认的全国确认的粮、棉、油、鱼大县粮、棉、油、鱼大县汉寿县2009年全县实现生产总值98.41亿元，增长12.3%。第一产业增加值30.98亿元，增长8.3%；汉寿县以第一产业为基础，借助西洞庭的天然优势发展，被誉为“中国甲鱼之乡“”中国黑杨之乡“”中国珍珠之乡“”中国苎麻之乡“是国家确认的重点商品粮、棉、油、鱼大县。.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告汉寿县2009年第二产业增加值26.99亿元，增长18.5%；全部工业总产值70.54亿元，增长25.1%，实现增加值18.96亿元，增长18.0%。81家规模工业完成产值45.29亿元,增长29.1%，实现增加值11.73亿元，增长26.5%。规模以下工业企业及个体工业完成产值25.25亿元,增长9.8%，实现增加值7.23亿元，增长8.5%，依托第一产业，同时中联等知名企业入驻带动第二产业发展。汉寿第二产业发展情况汉寿第二产业发展情况依托第一产业，工业发展迅速，中联，三一入驻汉依托第一产业，工业发展迅速，中联，三一入驻汉寿，带动地区经济发展寿，带动地区经济发展.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告汉寿第三产业发展情况汉寿第三产业发展情况第三产业所占比重愈大，零售业规模不断扩大第三产业所占比重愈大，零售业规模不断扩大汉寿2009年，第三产业增加值40.44亿元，增长11.7%。批发零售业单位总量增加，流通规模扩大，同时多元市场主体形成，多种经济成分共同发展，商品销售结构的优化，促使市场更趋完善，龙头企业发展迅猛，规模效应显著，从业人员也大量增加企业法人个）从业人员（人）销售收入（万元）合 计 401 4238 246663 批 发 125 1599 127219 零 售 276 2639 119444 企业法人（个）从业人员 合计 276 2639 综合零售 121 1288 食品、饮料及烟草制品 17 118 纺织、服装及日用品 24 180 文化、体育用品及器材 11 111 汽车、摩托车、燃料及零配件 19 181 医药及医疗器材 16 142 家用电器及电子产品 21 205 五金、家具及室内装修材料 38 318 无店铺及其他 9 96.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告汉寿县政府于2002年3月成立了汉寿县旅游局。作为汉寿旅游业的指导协调部门，经过几年卓有成效的工作，启动了汉寿旅游业，基本构建“两点一线”旅游格局。截止到2006年底，县内旅游企业已发展到了22家。目前，对游客开放的景区主要有西洞庭湖青山湖国家城市湿地公园、鹿溪旅游度假区、清水湖旅游度假区、农业旅游观光走廊。湿地公园主推游洞庭湖，鹿溪主推森林观光、度假，清水湖主打高尔夫之旅，农业旅游则以农家乐、渔家乐为主，力推珍珠养殖、加工、销售、农产品采摘、垂钓、水乡舟楫竞技游乐等观赏和参与性项目来吸引游客 旅游业起步较晚，发展快，自然资源丰富。旅游业起步较晚，发展快，自然资源丰富。.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告总结常德直辖县，常德直辖县，辖辖16个镇、个镇、13个乡、个乡、1个民族乡，人口个民族乡，人口81万，县城人口万，县城人口5.8万，地处常德万，地处常德与异样之间，交通便利与异样之间，交通便利一、二、三产业发展平均，以第一产业为基础，城镇人均收入与消费都较高，农村收一、二、三产业发展平均，以第一产业为基础，城镇人均收入与消费都较高，农村收入较高，但消费较低。入较高，但消费较低。新城区飞速发展，商品房的开发新城区飞速发展，商品房的开发90%集中于新城区，老城区的人口外溢与新城区的交集中于新城区，老城区的人口外溢与新城区的交通优势将进一步促使该地区的发展。通优势将进一步促使该地区的发展。1城市综述城市综述2宏观经济指标宏观经济指标3城市发展趋势城市发展趋势.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告PART 2 PART 2 常德汉寿住宅市场研究及个案分析常德汉寿住宅市场研究及个案分析.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告季度2009年商品房批准预售面积（万平米）2009年商品房批准预售面积（万平米）同比一季度61183.3%二季度23.890%三季度7.48.514.8%四季度4.18.3102.4%合计19.531.662%商品房供应量分析商品房供应量分析2010年第年第4季度，全县商品房（包括住宅和非住宅）批准预售面积季度，全县商品房（包括住宅和非住宅）批准预售面积8.3万平万平方米，环比下降方米，环比下降2.3%，其中住宅批准预售面积，其中住宅批准预售面积7.7万平方米，环比下降万平方米，环比下降2.5%，与去年同期相比，分别增长，与去年同期相比，分别增长15.3%和和13.6%。2010年全县累计批准预售面积为年全县累计批准预售面积为31.6万平方米，比去年同期万平方米，比去年同期19.5万平方万平方米增长米增长62%。汉寿商品房供应增长迅猛。汉寿商品房供应增长迅猛。10年供应量同比年供应量同比09增长增长62%.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告商品房供应量商品房供应量20092010如图：10年供应量虽有所波动，但总比09年供应量，总体大幅增加，从图中看出汉寿第二季度的房产供应量相比每年其他季度供应量较小。09年汉寿商品房共供应19.5万平米，10年共供应31.6万平米整体供应量增长迅速，第二季度为汉寿供应低谷整体供应量增长迅速，第二季度为汉寿供应低谷.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告季度2009年销售面积（万）2010年销售面积（万）销量同比2009年销售金额（万）2010年销售金额（万）同比一季度3.14.854.8%38008333119.2%二季度4.77.353.3%570012501119.3%三季度1.84.2133.3%25347010176.6%四季度5.58.860%742318186145%合计15.125.166.2%1945745886135.8%商品房销售量分析商品房销售量分析第四季度，全县商品房销售第四季度，全县商品房销售652套，面积套，面积8.8万平方米，环比分别增长万平方米，环比分别增长92.6%和和95.2%，其中住宅销售面积占商品房销售的比重为，其中住宅销售面积占商品房销售的比重为95.8%，与去年销售套数与，与去年销售套数与面积同比增长面积同比增长60.9%和和60%。2010年年1-12月全县累计销售商品房月全县累计销售商品房2036套，套，25.1万平方米，实现销售金额万平方米，实现销售金额4.59亿元，分别比去年同期增长亿元，分别比去年同期增长63.5%、66.2%和和135.8%。10年汉寿商品房成交均价年汉寿商品房成交均价1828元元/相比相比09年年1289元元/成交均价增长成交均价增长41.8%10年汉寿商品房销售面积同比年汉寿商品房销售面积同比09年增长年增长66.2%，销售金额亦增长，销售金额亦增长135.8%.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告商品房成交均价商品房成交均价20092010如图：汉寿商品房住宅成交均价成上涨趋势，09年1季度汉寿商品房成交均价1225元/，10年第4季度商品房成交均价2066元/，10年1-12月汉寿县商品房平均价格为1785元/，比去年同期1530元/增长16.6%汉寿住宅均价稳步上升，单价较低，汉寿住宅均价稳步上升，单价较低，2010年均价在年均价在2066元元/平米平米,汉寿房地产汉寿房地产市场发展健康市场发展健康.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告商品住宅供销对比期间商品房批准预售面积2010年第四季度商品房供销比-=1:1.06期间商品房住宅销售面积商品房住宅供销比约为（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积）1:12010年1-12月商品房累计供销比基本上为1:0.79。从以上数据来看，汉寿县从以上数据来看，汉寿县1-12月商品房批准预售面积为月商品房批准预售面积为31.6万平方米，万平方米，1-12月月商品房供销总面积商品房供销总面积25.1万平方米，基本上是市场投放万平方米，基本上是市场投放10000平方米，销售平方米，销售7900平平方米住房。特别是天湖御景、清华园、书香一品和芙蓉世纪城等大中楼盘销售走方米住房。特别是天湖御景、清华园、书香一品和芙蓉世纪城等大中楼盘销售走势一直处于领先地位，在全县所占销售比重较大，占汉寿成交量的势一直处于领先地位，在全县所占销售比重较大，占汉寿成交量的51.2%。汉寿商品房供销属于持平状况，品质较好楼盘去化速度快汉寿商品房供销属于持平状况，品质较好楼盘去化速度快.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告2010年汉寿商品房投放量与销售量年汉寿商品房投放量与销售量从成交面积来看，2010年第四季度全县住房一、二级市场交易量之比为3.9:1。，一级市场商品住房交易在第四季度比三级市场要旺盛得多。1-12月份一级市场比二级市场显得尤为突出，一、二级市场交易之比为4.8:1汉寿商品房拖放量与销售量之比为汉寿商品房拖放量与销售量之比为1：1.06，商品房销售市场火热，商品房销售市场火热.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告房地产市场分析总结房地产市场分析总结汉寿整体供应量较大，但11年随着一部分中型项目退出市场，预计11年商品房供应量将会有所下降，当地商品房需求基本与供应相持平。汉寿房价从09年10年逐步上升，汉寿本身房价较低，房地产市场较规范，预计11年汉寿房地产市场价格将进一步上升。1供需供需2价格价格.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告市场个案分析.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告芙蓉大道龙阳大道本案龙泽苑格林积家长阳路芙蓉世纪城南岳路珑园君临天下天湖御景南湾美树清华园龙池汉寿楼盘分布云鼎新贵.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告典型楼盘典型楼盘天湖御景天湖御景开发商开发商湖南天湖房地产开发有限公司区位区位汉寿县汉南路和芙蓉路交汇处 物业属性物业属性多层、小高层基本资料基本资料占地面积7W平方米，绿化率40%，容积率2.27总户数400户配套配套汉寿9中，龙珠公园（规划中），步步高超市，汉寿县人民政府代理公司代理公司华宇地产物业公司物业公司建基物业管理有限公司设计单位设计单位湖南省建筑建材设计院推出产品推出产品三室二厅为主，238复式楼价格价格均价2100元/，天湖御景天湖御景首席公园式美景尊邸首席公园式美景尊邸.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告户型户型面积区间（）面积区间（）户数户数比例比例销售率销售率3房2厅135143.558%90%4房2厅13218136%90%复式238.436%83%合计135238.43100%89%客户来源客户来源购买动机购买动机本地外地刚需改善型居住投资客所占比例约65%约35%约60%约40%约0%消化速度40套/月消化率89%畅销户型及理由小三房与小四房，面积适中，总价不高，户型周正，景观好。滞销户型及理由大三房与大四房，面积过大，总价过高。价格描述起价1800元/，均价2100元/，最高价2380元/，楼层差30元/，主要卖点配套较齐全，销售较早商业描述及价格情况高层沿街商帝，价格在1.5W左右小区公共配套沿街商业，内部水景优惠措施按揭99，一次性98客户描述客户描述营销描述与分析营销描述与分析户型配比情况（二期）户型配比情况（二期）典型住宅个案分析.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告典型楼盘典型楼盘芙蓉世纪城芙蓉世纪城开发商开发商汉寿县世纪鑫城地产开发有限公司区位区位汉寿县汉南路与芙蓉路交汇处物业属性物业属性多层、小高层基本资料基本资料总占地120亩，总建筑面积18W平米配套配套汉寿9中，龙珠公园（规划中），步步高超市，汉寿县人民政府代理公司代理公司长沙原野地产物业公司物业公司设计单位设计单位推出产品推出产品三室二厅为主，少量二，四，五房价格价格10年均价2100元/，芙蓉世纪城芙蓉世纪城领袖生活，坐享受其领袖生活，坐享受其“城城”.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告户型户型面积区间（）面积区间（）户数户数比例比例销售率销售率2房2厅78.2316%85%3房2厅101132.450%92%4房2厅137.27146.2025%78%5房2厅171.328%64%合计135238.43100%80%客户来源客户来源购买动机购买动机本地外地刚需改善型居住投资客所占比例约95%约5%约65%约30%约5%消化速度40套/月消化率89%畅销户型及理由二房小三房，面积适中，总价不高，户型周正，景观好，小区规模汉寿最大。滞销户型及理由小两房与大四房，居民人口组成较大，基本1家三口以上价格描述多层均价2000元/电梯房起价1780元/，均价2200元/，最高价2380元/，楼层差30元/，主要卖点大规模小区商业描述及价格情况高层沿街商帝，价格在1.2W左右小区公共配套沿街商业，中心花园优惠措施按揭99，一次性98客户描述客户描述营销描述与分析营销描述与分析户型配比情况（二期）户型配比情况（二期）典型住宅个案分析.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告户型方正大气，通风采光好；餐厅，客厅两入户花园一线贯通，海纳户外无限风光；主卧带270大飘窗，增大使用面积，享受景观优势；双阳台设计，增大使用面积；.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告开发商开发商湖南飞鸿房地产开发有限公司区位区位芙蓉大道东路九中正对面物业属性物业属性商业裙楼，小高层基本资料基本资料总占地55亩，共700多户配套配套汉寿9中，龙珠公园（规划中），步步高超市，汉寿县人民政府代理公司代理公司新捷豹地产承建公司承建公司中国新兴建设开发公司设计单位设计单位北京世纪千府推出产品推出产品三室二厅为主，少量二，四，五房价格价格待定南湾美树南湾美树巴厘岛皇家园林私邸巴厘岛皇家园林私邸.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告户型户型面积区间（）面积区间（）户数户数比例比例销售率销售率3房2厅127139.460%待售4房2厅15415740%待售合计127157100%待售客户来源客户来源购买动机购买动机本地外地刚需改善型居住投资客所占比例约90%约10%约60%约35%约5%消化速度待售消化率畅销户型及理由一期推出主要以三房，四房为主滞销户型及理由四房相对三房难走价格描述待定（预计起价在2100元/平米，均价2300左右主要卖点内部绿化配套商业描述及价格情况高层沿街商帝，价格在1.2W左右小区公共配套沿街商业，中心花园，水景，休闲广场优惠措施按揭99，一次性98客户描述客户描述营销描述与分析营销描述与分析户型配比情况（二期）户型配比情况（二期）典型住宅个案分析.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告板式设计，通风采光俱佳户型布局合理，分区明显双阳台设计，简约实用主卧带大飘窗，增大景观视野大面积阳台赠送，增加使用面积户型干湿，动静分区明显餐厅配阳台，增加户型适用性主次卧带大飘窗，增大景观视野.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告开发商开发商湖南中城房地产开发有限公司区位区位龙阳路，东南抵银水湖物业属性物业属性商业裙楼，小高层基本资料基本资料总占地面积:5258.1平方米，总建筑面积:31572.62平方米配套配套汉寿县政务中心、汉寿国土资源局、地税局、法院，汉寿县汽车站代理公司代理公司长沙楚函地产顾问有限公司承建公司承建公司中国新兴建设开发公司设计单位设计单位湖南方圆建筑工程设计事务所推出产品推出产品三室二厅为主，少量二，四，五房价格价格均价：2150元最高价：起价1888元/君临天下君临天下汉寿第一高楼，银水湖畔，贵族官邸，大户人家汉寿第一高楼，银水湖畔，贵族官邸，大户人家.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告户型户型面积区间（）面积区间（）户数户数比例比例销售率销售率2房2厅9510%85%3房2厅114143.460%95%4房2厅15616830%70%合计127157100%待售92%客户来源客户来源购买动机购买动机本地外地刚需改善型居住投资客所占比例约95%约5%约55%约40%约5%消化速度待售消化率畅销户型及理由一起推出，主要以三房，四房为主滞销户型及理由四房相对三房难走价格描述均价在2100元/平米，起价1888主要卖点交通，规划中银水湖公园商业描述及价格情况高层沿街商帝，价格在1.W左右小区公共配套沿街商业优惠措施无折扣客户描述客户描述营销描述与分析营销描述与分析户型配比情况（二期）户型配比情况（二期）典型住宅个案分析本楼盘去化速度前期较慢，去化主要集中在本楼盘去化速度前期较慢，去化主要集中在10年下半年年下半年.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告板式设计，通风采光俱佳户型布局合理，分区明显双阳台设计，简约实用主卧带270大飘窗，增大景观视野二进式厕所，充分利用空间大面积阳台赠送，增加使用面积户型干湿，动静分区明显餐厅配阳台，增加户型适用性主次卧带大飘窗，增大景观视野主次卧带270飘窗，增大使用面积.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告各楼盘销售产品情况总结1.多以多层产品为主，有少量多层+小高层。纯小高层产品仅有一项目2.基本所有项目都有一定的园林，但不具备特色3.户型产品，以三房为主，有部分二房，四房，四房以上稀少，无一房.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告 游离客户游离客户汉寿县城的富裕阶层周边乡镇的富裕阶层其他周边县的客户偶得客户偶得客户游离客户游离客户重要客户重要客户核心客户核心客户在外打工的汉寿籍人士客户来源总结客户来源总结各楼盘客户群基本统一各楼盘客户群基本统一汉寿住宅客户多以县城富裕阶层为主，其他乡镇入城人口也在逐步增加汉寿住宅客户多以县城富裕阶层为主，其他乡镇入城人口也在逐步增加.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告去化速度分析总结1.现阶段去化速度较快，基本维持在40套/月2.电梯房去化速度相比多层较慢，根据市场反馈，电梯房去化速度主要在近段时间加快，主要由于客户消费观念的改变.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告PART 3 PART 3 问卷访谈及消费行为样本分析问卷访谈及消费行为样本分析.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告随机人士访谈.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告姓名李股长年龄40岁左右职业规划局业务股常德汉寿生活时长邵阳人现居住地汉寿老城现有物业2套房是否与家人同住否置业需求暂无意向居住地暂看意向物业/面积/新置业后是否与家人同住/意向总价价格合理对购房需求对购房需求1.目前没有购房需求2.对常德汉寿市场看法对常德汉寿市场看法3.常德汉寿的消费很高，茶楼、休闲、洗浴等生意火暴；4.开发物业品质和开发商品牌很重要；5.常德汉寿目前已经没什么地了，老城区没有土地供应，主要是拆改。6.常德汉寿新城区缺乏大型的购物场所7.对新城区的看法对新城区的看法8.1、目前形象不是很好，没有什么配套；9.2、周边几条道路还不错，道路交通较好，10.3、新城区房产项目较集中，发展迅速；11.4、重视周边的几个客户群体，如医生，教师，公务员等。.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告姓名李经理年龄28职业地产营销部经理常德汉寿生活时长28年现居住地常德汉寿现有物业2套物业是否与家人同住是置业需求暂看意向居住地常德汉寿意向物业/面积/新置业后是否与家人同住/意向总价适当控制总价对常德汉寿市场看法对常德汉寿市场看法1.关于物业类型，常德汉寿人民偏爱于多层楼梯房，主要因素是出于总价低，物业管理费较便宜，电梯房消费观念还有待改变；2.关于产品：110135的三房成为常德汉寿主力产品户型；3.对于产品附加值常德汉寿市民也很乐意接受，只要产品做得好，6080紧凑型两房或100以内的紧凑小三房都是可以的；4.常德汉寿房产市场比较规范，对项目工程要求较严；5.关于主力成交客户群体问题，主要为常德汉寿本地居民消化，刚需为主，很少人投资，但一般都会有两套至三套物业；6.关于小户型作为大盘可以做一点但不宜多，户型建议3-4房，面积控制在100140；7.主要购买力的周边乡镇入县人员，以及县城本身居名；8.汉寿城区商业销售火热，老城区商业单面积最高达到6W/平米，新城区基本维持在1W左右；9.市场对车位需求也较强，一般车位6-7W/个。.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告姓名陈先生年龄35岁职业出租车司机常德汉寿生活时长常德汉寿人现居住地汉寿老城区现有物业自建房是否与家人同住是置业需求三房意向居住地新城区意向物业/面积120左右新置业后是否与家人同住是意向总价35W左右考虑购房的因素1、汉寿房价比09年上涨了400多，大城市房价再涨，害怕汉寿房价上涨。2、现住老城区道路不便，不利于出车工作，3、政府不批准自建房，4、新城区学校较多，考虑孩子上学方便。对新城区购房顾虑1、配套不够完善；2、周边无大型商业，无蔬菜市场，生活不方便；3、新城区交通线路较少，家人出入受到影响。.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告姓名张小姐年龄22岁职业南湾美树销售 常德汉寿生活时长常德汉寿人现居住地汉寿老城区现有物业父母自建房是否与家人同住是置业需求/意向居住地新城区意向物业/面积/新置业后是否与家人同住/意向总价/对常德汉寿市场的看法：1、汉寿市场情况较好，南湾美树每天上课量基本维持在15批左右，特别是在下半年；2、周边楼盘都买的不错，每月大约去化40套左右，开盘基本都销售80%；3、汉寿人多数喜欢多层房，但电梯房消费观正在逐渐改变；4、客户主要来源是周边政府机构，学校，医生，年底有很多回乡客户上门；5、新城区道路状况虽好，但交通还是不便利；6、各楼盘都推出VIP办理活动，但很多楼盘不需要交预定金；7、很多楼盘都是尾盘，11房源主要来自“云鼎公馆”“南湾美树”和“芙蓉世纪城”8、楼盘价格都在涨，但涨幅不大；9、各楼盘都有一定绿化，但没什么特色；.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告姓名朱小姐年龄35岁职业解放路个体户常德汉寿生活时长常德汉寿人现居住地汉寿老城区现有物业1套房是否与家人同住/置业需求暂无意向居住地暂看意向物业/面积/新置业后是否与家人同住/意向总价价格合理对购房需求对购房需求1.会考虑买电梯房，一般自住，不会作为投资；2.购房首先考虑到生活成本，比如物业管理费，其次是周边配套，还有就是社区的人员情况；3.可以接受2200左右价格的房子；4.对区域的选择主要是新城区地块。5.对常德汉寿市场看法对常德汉寿市场看法6.汉寿市一般单位职工基本都有几套房子，但住房档次不是很高，大部分是多层；7.现多层房都在1600-1800元每平米，政府不允许自建房；8.认为县城购房需求量大，普遍品质一般。9.对新城区的看法对新城区的看法10.目前没什么配套，购物不方便。11.如果有大型点的购物中心认为可以考虑。.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告总结总结1.市场情况较乐观，消费观念有待进一步改变2.去化快产品主要是三房，四房，二房较差，无客户问一房3.政府促进商品房消费，禁止自建房4.市场产品较多，但基本较普通，无特色5.商业价格过高，商业价格与住宅价格成畸形.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告住宅市场问卷.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告年龄构成年龄构成学历构成学历构成n年龄构成：年龄构成：30岁以下的年轻客户刚需大，为主要购房群体;n学历构成：学历构成：大学以上学历占整体比例的63.4%,文化层次较高;n家庭结构：家庭结构：四种结构比例相差不大，其中三口之家是主要家庭结构形式。家庭结构家庭结构基本特征基本特征高素质、高学历的小家庭将成为置业中高素质、高学历的小家庭将成为置业中坚力量。坚力量。问卷调查.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告家庭年平均年收入家庭年平均年收入工作性质工作性质个人月收入个人月收入n工作性质：工作性质：市调大多针对置业顾问或销售经理等专业性人才，故职位大多为私企;n月收入分析：月收入分析：月收入在2000-2500元的客户占总比例的70%;n家庭平均年收入：家庭平均年收入：家庭平均年收入主力为4-6万,占比70%;基本特征基本特征大多受访者为私企中等收入群体，购房大多受访者为私企中等收入群体，购房能力一般。能力一般。问卷调查.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告51付款方式付款方式购房目的：购房目的：绝大多数受访者选择按揭付款，占九成。置业次数置业次数置业次数分析：置业次数分析：以首次置业为主,占总体比例的70%,改善居住的意愿较强烈，二次以上置业群体占比20%，投资需求者占10%；置业意向置业意向现状多为首次置业，经济承受能力不现状多为首次置业，经济承受能力不高，大多选择按揭付款。高，大多选择按揭付款。问卷调查.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告52接受单价区间（单位：元接受单价区间（单位：元/）接受总价（单位：万元接受总价（单位：万元/套）套）接受总价：接受总价：六成受访者接受总价在30万元以下，30%的客户认为可以在30-40万元之间，至于总价超过60万元的房子没有受访者选择。单价区间：单价区间：过半受访者认为单价应保持在2000-2500元/之间；还有16.7%的人认为应该降到2000元/以下，只有两成受访者接受2500元/以上的价格。置业意向置业意向客户接受单总价多集中在中低端价位客户接受单总价多集中在中低端价位市场。市场。问卷调查.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告53户型选择户型选择计划购房面积计划购房面积n户型选择：户型选择：四成受访者首选三房二厅二卫的舒适型户型，其次紧凑型三房二厅一卫也较受喜爱，占13.3%。还有部分受访者选择宽敞型的四房二厅二卫和用于投资型的一房一厅一卫，各占10%。n面积区间选择：面积区间选择：超过三成受访者首选110-140的房屋面积，其次对于81-110以及141-160的面积区间也有不少拥护者，分别占20.2%和16.7%。产品需求产品需求三房二厅二卫的舒适户型仍是客户首选，三房二厅二卫的舒适户型仍是客户首选，110-140的房屋面积较受客户喜欢。的房屋面积较受客户喜欢。问卷调查.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告市调分析总结市调分析总结汉寿住宅多为刚需住房，但单户人口较多，但又需控制总价，所以面积区间在110140平米，购买总价在30W左右。住宅住宅.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告商业市场调查.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告商业问卷调查被调查人群是否愿意购买商铺被调查人群何时购买商铺被调查人群购买商铺的用途由于调查人群大部分人为私营企业主，他们很多愿意购买新的商铺自己经营.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告被调查人群欲购商铺面积被调查人群欲购商铺总价由于汉寿商铺价格普遍较高，客户大多选择3060平米的商铺，控制总价，同时调查人群多为沿街个体户，支配资金有限，控制的商铺总价。.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告老城区是市场云集，但业态混乱，多以小商品批发为主，也不乏步步高等大型商家老城区是市场云集，但业态混乱，多以小商品批发为主，也不乏步步高等大型商家新城区业态单一，多以建材为主，也具备少量服务行业新城区业态单一，多以建材为主，也具备少量服务行业.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告汉寿商业情况门面租售转让情况格林积家门面门面位置：汉寿县芙蓉路与龙阳大道交汇处 门面售价:1.2W/平米门面面积:44平米门面租价：1250元/月此门面与本项目位置相近此门面与本项目位置相近售价较高，但由于新城区发展未完善，门面租金低售价较高，但由于新城区发展未完善，门面租金低.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告地段：北正街或十字街情况：商铺/门面/店面(历史经营手机店)面积：38售价：49万元二手门面转让情况地段：汽车总站正对面或五里桥大市场情况：商铺/门面/店面(历史经营理发及旅馆)门面形态：2间33平米门面+4层旅馆面积：400售价：168万元县区门面较贵，二手自建门面将近县区门面较贵，二手自建门面将近15000元元/平米，靠近步行街门面在平米，靠近步行街门面在2W左右左右.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告市调分析总结市调分析总结商业商业商业主要还是集中在老城区，新城区以建材和服务业为主，汉寿商业单价过高，老城区商业平均2-3W/平米，新城区商业价格也在1W-1.5W,导致客户需求面积较小，总价在5070W之间居多。.常德汉寿可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告PART 4 PART 4 本案地块属性及本案地