保障性住房建设项目可行性研究报告.doc

目录目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况2第二章 项目背景及建设必要性52.1 项目建设背景52.2 项目建设的必要性11第三章 市场分析143.1 投资环境分析143.2 #市房地产市场分析193.3 居民购买承受度分析21第四章 场址选择234.1地址所在位置现状234.2 场址建设条件23第五章 建设用地分析26第六章 建筑方案276.1 建筑设计指导思想与原则276.2 总体规划方案286.3 建筑方案32第七章 节能节水407.1 节能原则407.2设计依据407.3节能措施417.4 节水措施42第八章 环境影响评价448.1 环境质量标准448.2 项目对环境的影响448.3 环境保护措施478.4 环境影响综合评价49第九章 劳动安全、卫生与消防509.1 安全卫生危害因素分析509.2 劳动安全设施及措施509.3 消防51第十章 组织机构与项目管理5510.1 组织机构5510.2 项目组织管理5510.3 开发模式及管理制度56第十一章 招标方案6011.1 招标范围及招标组织形式6011.2 招标方案6011.3 评标办法63四、招标备案64第十二章 项目实施进度6512.1 建设工期6512.2 项目实施进度安排65第十三章 投资估算6813.1 项目总投资估算6813.2 投资计划7113.3 资金筹措71第十四章 财务评价7314.1 销售收入估算7314.2 销售税金及附加估算7414.3 土地增值税估算7514.4 利润与所得税估算7514.5 现金流量分析7614.6 项目效益指标7714.7 偿还能力分析7714.8 盈亏平衡分析7814.9 财务评价结论79第十五章 社会评价8115.1 项目对社会的影响分析8115.2 项目与所在地区互适性分析82第十六章 研究结论与建议8416.1 研究结论8416.2 建议84 第一章 总 论1.1 项目背景1、项目名称保障性住房项目2、项目建设单位概况单位名称：#公司成立时间：#*年*月代定代表人：#公司地址：#开发资质：叁级经营范围：房地产开发、商品房销售；房屋修缮、物业管理；建筑材料经销。3、可行性研究报告编制依据#城市总体规划（2010-2020年）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国办发200724号）；廉租住房保障办法（国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局联合签署，于2007年12月1日实施）；经济适用住房管理办法(中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月19日联合发布)；#省城镇最低收入家庭廉租住房保障实施意见；#省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见；#省实施经济适用住房管理办法细则；#市城镇低收入家庭廉租住房管理实施试行办法；进一步加快推进住房保障工作的通知；有关各专业的国家设计规范；项目建设单位提供的有关资料。1.2 项目概况1、拟建地点项目建设地点位于#。用地范围：北起#道路红线，南至自有用地界限。东起#路道路红线，西至自有用地界线。2、建设规模与目标本项目规划总用地119746.73，其中代征路20053.83，净用地面积99692.90。总建筑面积210787.98。主要技术经济指标如下： 总用地面积： 119746.73 净用地面积： 99692.90 总建筑面积： 21087.98其中：经济适用房多层 91856.28高层 35264.00 廉租房多层 33180.00商业建筑面积 17632.00综合楼及裙房建筑面积 18302.00 幼儿园建筑面积 957.00 物管用房建筑面积 419.00 容积率： 2.00 绿化率： 30.30% 建筑密度： 29.70%3、投资总额及资金筹措本项目总投资为43936.40万元。资金来源为自有资金投入14000万元，占总投资的32%；申请金额机构贷款8000.00万元，占总投资的18%；预售房款销售收入转入21936.40万元，占总投资的50%。4、主要经济指标本项目建成后，预计可实现销售收入47619.72万元，上缴税金及附加2728.61万元，销售净收入44414.92万元。利润总额478.52万元，所得税119.63万元，净利润358.89万元。本项目预计总投资利润率1.09%，销售收入利税率6.73%，销售收入利润率1.00%。项目投资回收期2.98年。详见下表：项目主要经济指标表序号项目指标单位备注1项目投入总资金43936.40 万元2销售收入47619.72 万元3销售净收入44414.92 万元4经营税金及附加2728.61 万元5利润总额478.52 万元6所得税119.63 万元7税后利润358.89 万元8总投资利税率7.30%9总投资利润率1.09%10总投资净利润率0.82%11销售收入利税率6.73%12销售收入利润率1.00%13销售收入净利润率0.75%14净现金流量358.89 万元税后478.52 万元税前15投资回收期2.98年5、结论本项目的建设是落实中省“扩内需、保增长、调结构、惠民生”决策部署的重要举措，是党和政府解决*市中低收入家庭住房条件的惠民工程，有着良好的经济、社会和环境效益。本项目的建设是必要和迫切的。第二章 项目背景及建设必要性2.1 项目建设背景1、廉租房的概念廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。2、经济适用房的概念经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。3、国家政策分析（1）为解决城市低收入家庭住房困难国务院提出若干意见住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。实施住房保障制度，解决低收入家庭住房困难是改善民生问题的重要内容。解决低收入家庭的住房问题，是建设和谐社会的重要内容，是落实科学发展观和以人为本的重要举措。2007年8月，国务院发布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国办发200724号）（以下简称“意见”），意见提出了住房保障制度目标和框架。意见要求以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度。要健全城市廉租住房制度。新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构；城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力；采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应；地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。要改进和规范经济适用住房制度。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，经济适用住房建筑面积控制在60平方米以下，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易。确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房建设要坚持经济、适用的原则。要提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理，确保施工质量。完善配套政策和工作机制。廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金；廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应；鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金；政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。经济适用住房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应；对经济适用住房建设用地，各地要切实保证供应在土地供应计划中予以优先安排，在申报年度用地指标时单独列出；社会机构投资经济适用住房建设，可同时给予相关的政策支持。（2）廉租住房保障办法为促进廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭的住房困难，经发展改革委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局联合签署廉租住房保障办法，并于2007年12月1日起实施。办法中规定了廉租住房的供应对象，保障方式、保障资金及房屋来源，建筑面积、使用功能以及环保、节能的设计要求。廉租住房保障方式：实行货币补贴和实物配租等相结合。廉租住房保障的资金来源：年度财政预算安排的廉租住房保障资金；提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；政府的廉租住房租金收入；社会捐赠及其他方式筹集的资金。办法中规定，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应；廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金；对中西部财政困难地区，按照中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金的有关规定给予支持。（3）经济适用房管理办法2007年12月1日建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布经济适用住房管理办法（以下简称“办法”）。新的办法是根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国办发200724号）的文件精神进行修订的，其目的也主要是为了解决低收入家庭的住房困难问题。新修订的办法规定了经济适用房的供应对象、销售管理办法，产权形式，建筑面积、使用功能以及环保、节能的设计要求，开发企业的利润。明确了经济适用住房建设项目享有的各项优惠政策：一是经济适用住房建设用地以划拨方式供应，建设用地应纳入当地年度土地供应计划，并在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应；二是经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房项目外部基础设施建设费用，由政府负担；三是经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。新办法所规定的各项优惠政策，其目的主要是为了降低建设经济适用房的成本，在允许开发商获得一定利润的同时，最大限度的降低城市低收入家庭的经济负担，其根本目的是为了解决城市低收入家庭住房困难的问题。4、地方政策分析（1）#省政策分析近年来，#省各级政府高度重视并大力推进城市低收入家庭住房保障工作，初步建立起了以廉租住房制度为重点、包含经济适用住房和其他多种方式的政策体系，在解决低收入家庭住房困难方面取得了初步成效。为切实解决#省城市低收入家庭的住房困难问题，2007年5月，#省人民政府发布#省城镇最低收入家庭廉租住房保障实施意见（*政发200716号）。11月，发布了关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（*政发200762号）。（2）#市政策分析为建立和完善#市城镇廉租住房制度，保障城镇低收入家庭的基本住房需要，根据关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号），城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，#省城镇最低收入家庭廉租住房保障实施意见，#市人民政府于2007年10月出台了#市城镇低收入家庭廉租住房管理实施试行办法。该办法中明确了#市城镇低收入家庭廉租住房的保障方法、资金来源，建设标准以及相关优惠政策：政府新建的廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应，行政事业性收费一律免收，按规定给予税收优惠。根据建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合印发的经济适用住房管理办法和#省实施经济适用住房管理办法细则及有关规定，2006年1月#市人民政府出台了#市经济适用住房管理实施办法，办法中规定，经济适用住房的套型和建筑面积，应坚持以中小套型为主，中套住房建筑面积控制在80平方米左右，小套住房建筑面积控制在60平方米左右。办法中明确经济适用住房经济适用住房建设项目享有的各项优惠政策：经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划，并按照城市总体规划和土地利用总体规划的要求，合理布局，依法实行行政划拨方式供应；经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，原则上由政府负担；经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。2010年6月，为有效解决城镇中低收入家庭住房困难，促进社会和谐稳定，#市人民政府出台了进一步加快推进住房保障工作的通知（汉政发201017号）。通知在贯彻落实中、省政府的基础上进一步规定：保障性住房建设用地一律实行行政划拨方式供应；廉租住房和经济适用住房均免征城市建设配套费等各项行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房的服务性收费减半收取。为进一步贯彻落实中省“扩内需，保增长，调结构，惠民生”决策部署，加快#市城镇居民住房保障制度建设步伐，2010年6月，#市发展和改革委员会、城乡建设管理局、国土资源局联合制定2010年第二批经济适用住房建设计划。其中#政府保障性住房项目总建设面积22万，总套数2750套，计划投资39600万元。本项目的建设是对*区保障性住房的重要补充。综上所述，本项目有着良好的政策背景。2.2 项目建设的必要性1、是坚持以人为本、全面建设小康社会的需要党的十六届四中全会提出了构建和谐社会的要求，要按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业，促进社会和谐发展。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设廉租住房和经济适用住房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的重要举措。2、是政府维护人民群众切身利益的需要本项目的建设是#市政府关注民生、以人为本、执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事、履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心的问题，最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着#市住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大人民群众的居住条件、居住环境有了较大的改善，由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题不可能完全依靠市场去解决，因此，建立包括经济适用房在内住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房要求，既关系到中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐社会具有重要的现实意义。本项目以切实调整住房供应结构，规范发展经济适用房和廉租房，有步骤地解决#市中低收入家庭住房困难为原则，是保证社会的和谐稳定、建设小康社会的利民之举。3、是满足中低收入家庭住房需求，改善居住条件的迫切需要住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。截止2009年底，#市城镇居民人均可支配收入12562元，人均居住建筑面积29.5平方米。随着城市化进程的加快，居民住房矛盾越来越突出，特别是中低收入家庭的住房问题日益凸显。因此，按照#市的实际情况，加强保障性住房的建设，确保中低价位、中小户型住房以及廉租住房的有效供应已是十分紧迫的任务。4、是缓解城镇贫富差别、维护社会和谐稳定的有力举措随着#市城市化进程的加快，社会经济的全面、迅速发展，人民生活水平普遍提高，高收入人群不断增多。相比之下，由于各种原因，市区仍然有一部分家庭收入偏低且住房比较困难。2009年底，家庭人均住房建筑面积低于15的住房困难家庭占城区家庭总户数的6%。其中的大部分家庭，人均住房建筑面积在10平方米以下，住房拥挤，条件较差，有一部分家庭不得不在外租住房屋，增加了经济负担，影响了家庭和睦、社会稳定。他们迫切地希望能够改善居住条件，但由于收入有限，无力承担较高的普通商品房价格。本项目的建设，将从根本上解决一部分中低收入家庭的居住问题，体现党和政府对中低收入家庭的关怀，消除社会不安定因素，维护社会稳定和谐。同时，住户入住后，将带来开发区人气的增加，带动第三产业的发展，相对来说就业机会也会增多，生活条件有望进一步改善，将获得更广阔的生存和发展空间。5、是改善#市城市面貌、提高城市形象的需要近年来，#市政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区的建设，全面推进城市扩容提质，城区规模不断扩大，城市品位大幅提升。在城市建设过程中，房地产开发的持续繁荣对促进#市发展的作用十分明显。本项目的建设并投入使用，一个具有现代建筑风格的住宅小区将矗立而起，形成一道新的城市风景线，将大大改善了#市城市居住环境，提升#市人居水平，使城市面貌焕然一新。对于促进#市的发展具有十分积极的意义。第49页第三章 市场分析3.1 投资环境分析1、#市经济环境分析（1）#市全市地区生产总值分析可以看出，*的经济发展速度逐年增大，经济的加速发展必将促进居民收入水平的提高，促进商业、房地产、旅游等行业的发展。（2）#市全市固定资产投资分析从20052009年#市房地产投资和开发形势看，房地产投资额逐年上升，由于受2008年经济危机影响，房地产市场出现了放缓的现象；与此同时，房地产竣工面积也呈现出放缓发展之势，发展势头减慢，但是随着国家一揽子经济政策的刺激，2009年*房地产目前已显示出复苏的迹象，房地产的投资势头进一步加大，居民对住房的需求也在不断增加，表明房地产需求市场也呈现出上升的趋势。而房地产投资占全社会固定资产投资比例的增加则更说明了房地产市场在整个固定资产投资中的重要性。以上数据说明，#市的房地产市场目前正处于刚起步后的上升期，其发展前景十分广阔。2、社会文化分析（1）#市概况#市位于#省西南部，北依秦岭，南屏巴山，西出甘陇，东控荆襄，汉江横贯，辖10县1区和1个省级经济开发区，面积2.72万平方公里。#市物华天宝、人杰地灵，生物、矿产、水资源十分丰富，常年气候湿润，属最适宜人类居住生活的地方。2006年被中央电视台评为“中国最佳历史文化魅力城市”。 随着改革开放，#市的经济建设和城市建设有了飞速发展，正在努力打造成为一座综合配套、功能完善、现代化的中型城市，*将成为西安的后花园。#市处于天水关中经济圈和成渝经济带的战略要冲，是连接两个经济圈的区域性枢纽城市。随着京昆高速的通车，以及建设中的十天高速和计划建设的宝巴高速、西成高铁等工程的建成，*其优越的地理位置将进一步凸显。（2）#市人口情况分析人口数量分析20052009年全市人口统计年份城市总人口（万人）非农业人口（万人）非农业人口所占比重2005年376.5673.4519.51%2006年378.1774.5419.71%2007年379.3674.8119.72%2008年380.1475.5619.88%2009年381.5576.7120.10%#市总人口增长缓慢，城市化水平总体来说不高，非农业人口仅20%左右，但非农业人口占总人口比重逐年递增，说明城市化进程仍然取得一定进展。#市政府目前正在实施的大规模旧城改造、基础设施建设以及城市新区开发，必将推动*城市化水平迅速提高，带来城镇人口的快速增长，也会引起城市商业和居住布局的深刻变化，这为房地产业行业带来了难得的发展机会。城市居民收入状况分析城镇居民可支配收入增长的主要推动因素是城镇居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。从20052009年，*城镇居民可支配收入呈现稳步增长趋势，且2009年增幅较大，增幅为23.7%。3、相关规划要求西汉高速公路的建成通车，*桥闸工程的建成以及飞机场的搬迁，将会对汉江北岸的城镇及生产力布局产生重大影响。随着西汉高速公路、桥闸工程、益州路等一批重大项目的建设，本项目建设地成为投资理想地的优势逐步显现，将会吸引大量资本和人才、技术的流入，为市域经济的发展注入活力。因此，本项目开发建设符合#市“一江两岸”的规划要求及#市城市的发展方向。4、经济和政策环境对*房地产市场的影响在国家西部大开发的大背景下，#市正努力改善各种城市基础设施，力图创造一个更加良好的投资环境。投资环境的改善，必将吸引更多的外来投资，带动本地房地产市场的需求。对内、外交通改善：为配合新的城市定位，#市实施了大规模的旧城改造和新城区的开发，其中最重要的是“西汉高速公路”、“天汉大道”工程。西汉（西安*）高速公路将西安到*的地面通行时间由目前的10个小时以上缩短为3个小时左右，交通的便利吸引了很多的外地人来*旅游和定居。“十天高速公路”、“宝巴高速公路”、“西成高速铁路”建成后，将进一步扩大*的影响力，增强*的吸引力，为*的房地产市场提供了发展机遇。城市基础设施建设：桥闸工程（“一江两岸”规划的控制性工程）、石马立交桥（天汉大道的重要组成部分）、拜将坛、饮马池、滨江绿化带、城市道路改造以及旧城改造力度的加大，使城市面貌焕然一新，大大改善了投资环境，更加有利于房地产市场的发展。3.2 #市房地产市场分析1、#市房地产市场概况分析#市自改革开放以来，在#市政府的带领下，经过*人民的努力，城市面貌经已发生了巨大的变化，人们生活环境得到极大改善，这些变化主要得益于房地产业的快速发展。“九五”以来，*就一直着手房改工作，全市共有800多个单位的7万多名职工参与了标准价及成本价出售公有住房工作，出售公有住房面积总计达到400余万平方米，占可出售公有住房的95%，并将回收的2亿多元用于支持住房建设和职工购房开支。同时，#市不断摸索住房货币化道路，并为全市住房分配货币化方案打下了良好的基础。近年来，随着国家西部大开发战略的实施，省、市对基础设施建设投入力度逐步加大，#市城市性质确定为以发展商贸、旅游、加工业和新技术产业为主。据此对城市进行规划布局，提出了“开放兴市，工业强市，农业稳市”的战略方针，对外招商引资的力度进一步加强，城市经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。随着*经济的发展，城市人口将不断增长，预计到2015年将达到60万，人口增长近3倍，由此带动商品房、写字办公用房、商业用房的潜在市场。在房地产市场形势一片看好的下，全市开发企业也呈现同步增长，截至目前，#市纳入统计的房地产开发企业已达180余家，房地产开发企业的不断增加促进了相关行业的发展，建材、装饰等行业也因此拓宽了发展空间。2、*房地产市场宏观分析整体*房地产及区域市场有如下表现：（1）宏观经济形势较好，*近年来的经济发展速度十分猛烈，市民生活水平不断攀升。#市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。（2）*房地产长期处于起步发展的阶段，宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局，*房地产泡沫甚微，整体市场建设基本遵循“国六条”。（3）*房地产市场主流产品呈现以市中心和一江两岸区域为中心，由高向低的分布特点：主要项目密集分布在老城区内及江边；从#市城中、东、西、南、北及高新区的分布看，以城中、江边均价较高，城西、城东次之，城北最低。（4）#市人口分布以城中、城南区最为稠密，且购买力较强；城东、西次之，购买力相对不足；限于#市交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。3、#市保障性住房需求分析由于#市经济基础薄弱，城市居民收入普遍较低，经市（区）、县各级政府部门调查摸底，全市城市居民人均住房建筑面积低于8及无房户共13209户，人均住房建筑面积在10以下14416户，人均住房建筑面积在12以下15709户。加之#市房地产市场起步较晚，城市居民住房大多为老旧房屋，住房条件普遍较差，低收入家庭由于购买能力弱，住房困难问题尤为突出。据统计，*区人均住房建筑面积低于8及无房户有2360户，人均住房建筑面积在10以下的有2571户，人均住房建筑面积在12以下的有2695户，人均住房建筑面积在15以下有2839户。由以上数据可以看出，*区人均建筑面积在15以下的共有2839户，其中无房户和急需改善住房条件的共有2360户，这些数据表明，*区城市低收入家庭对经济适用住房的需求是十分迫切的，要让全社会共享改革开放和和谐发展的成果，重要的是对社会弱势群体的关注和扶助。因此，本项目的建设可以在一定程度上缓解这种社会矛盾，为*区低收入家庭提供切实的住房保障，是名副其实的“民心工程”。3.3 居民购买承受度分析由于本项目是#市保障性住房建设项目，因此必须认真执行保障性住房建设及供应的各项政策，加大监管力度，规范保障性住房在供应对象申请、审查、户型面积和建设标准限制、销售管理及上市交易管理等环节的行为，并在住房管理和周转机制上制定相应的配套政策，不断完善经济适用房的准入和退出机制。由于其出售价格受当地政府统一管制，市场影响因素不强。因此，可就#市城区居民收入进行购买承受度分析。据统计，2009年#市城镇居民人均可支配收入为12562元，以每个家庭3.5人测算，家庭可支配收入为43967元，按#市中低收入家庭标准衡量，城区家庭85%为中低收入家庭。根据国内房地产经验，房价的合理定位应是家庭收入的46倍，即17.5926.38万元，另据世行联合调查组的经验结论，房价的合理定位应是家庭收入的35倍即13.1921.98万元，综合两种经验结论，折衷取值为15.3924.18万元。项目产品为80左右户型，以平均每平方米2670元左右测算，购房价款为21万元左右，位于上述房地产合理定价的区间范围内。结合当地城市居民收入水平来看，本项目在#市低收入家庭的购买承受度之内。第四章 场址选择4.1地址所在位置现状1、地点与地理位置本项目建设地点位于#市*区中心城区城东。北临汉宁路，东临博望路。地理位置优越，交通便利，拥有良好的自然环境，为项目的建设提供了优良的客观条件，发展前景广阔。（见附图1）2、占地面积本项目总用地面积119746.73（179.62亩）。其中，项目净用地面积99692.9，代征城市道路建设用地20053.83。3、土地利用现状本项目建设地点为非基本农田，公司在取得该地块土地使用权后，作为本项目的建设用地。4.2 场址建设条件1、地形条件该场地地形平坦，无明显起伏，自然坡度较小，适宜修建。2、工程地质条件*区地跨秦岭褶皱系的南秦岭华力西褶皱带和扬子准地台的*断凹两个构造单元。本项目所在地地质构造单元属于扬子准地台的*断凹中部，基底构造比较复杂，主要受新生代断裂构造影响，使基底形成一些近东西向的块状断陷及隆起，基底地形凹凸不平。境内轻微地震时有发生，说明新构造变动仍在继续。项目建设场地所处地层为第四系全新统与下更统新的河漫滩冲积层及湖泊沉积层上。主要岩层为亚砂土及亚粘土，下部为细砂、中砂及砾石层。总之，地质情况较简单，无大的不良地质现象。3、水文条件*区属长江流域，区内河流主要有汉江、褒河。汉江是长江最大支流，区内流程27.4公里，是本区与南郑县界河，年均径流量34.76亿立方米，日均流量90.5亿立方米/秒，最大流量10624立方米/秒，最小流量1.66立方米/秒；褒河古名黑龙江，让水，汉江主要支流之一，流至龙江镇孤山村注入汉江，区内流程27公里，年均径流量15.8亿立方米；另外有小河沟18条，总流域面积73.85平方公里，平均径流量0.27亿立方米。4、气候条件*区地处内陆东亚季风气候区，由于盆地地形影响，自汉江谷地到秦岭山地，气候垂直差异明显。本项目处于区内海拔800米以下的汉江谷地，为北亚热带气候类型。该地区自然气象、气候资料如下： 年平均气温 14.3 年平均最高气温 19.2 年平均最低气温 10.6 年极端最高气温 38 年极端最低气温 10.1 年平均降水量 905.3mm 年平均主导风向 东北风 年平均日照时数 1707.9小时 多年最大冻土深度 8cm 最大积雪厚度 9cm5、项目市政配套条件（1）给水：项目地块水源由城市给水管网供给，给水压力由城市管网提供，能保证昼夜连续给水。（2）排水：项目周边已铺设较为完善的排污管网系统，采用雨污分流的排放体制。地块内的雨水排放采取就近排放的原则，雨水在地块内经雨水管汇集后就近排入地块内的各条雨水管网，然后汇集进入城市雨水管网；根据道路和场地竖向设计，地块内主环路设置污水截流主管，然后排入沿城市道路两侧布置的排水管网。（3）电源：项目周边已建有完善的市政供电管网，项目用电由城区的110kv变电站和供电。（4）通信：项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好，可直接从项目四至道路接入。6、交通及周边环境条件项目所在地处于城东片区，北临汉宁路，东临博望路，周边有汽车站、火车站，交通条件十分便利。7、满足城市规划的要求项目用地位于#市城东片区，项目建设符合#市城东片区控制性规划及#市城市整体规划要求。第五章 建设用地分析1、项目选址本项目场址位于#市*区七里办事处，占地179.62亩，全部为农田。2、用地性质根据经济适用住房及廉租住房相关政策规定，本项目的建设用地为政府划拨土地。由于增值额小于扣除金额的20%，因此项目免征土地增值税。3、建设用地指标分析根据城市居住区规划设计规范（GB 50180-93（2002年版）和#市城市建筑工程规划管理技术规定，本项目的容积率在1.63.0之间，项目区内各类绿地面积综合不得低于用地面积的30%。根据估算，本项目的占地面积为119746.73（约为179.62亩），总建筑面积210787.98，其中地上建筑总建筑面积为197610.28，容积率为2.0，建筑密度为29.7%，绿地率为30.30%。本项目符合土地利用总体规划。4、节约用地分析本项目的规划、设计、布局、建设，将严格遵循#市总体规划，执行经济适用房户型标准，执行关于建筑容积率、建筑密度等规范指标。小区主要建筑物为住宅楼，其建筑标准统一，住宅建筑净密度相对较高，可达到合理利用土地、节约用地的目的。第六章 建筑方案6.1 建筑设计指导思想与原则1、规划设计依据 中华人民共和国城市规划法 城市规划编制办法及实施细则 城市居住区规划设计规范（GB 50180-95） 建筑设计防火规范（GBF 16-87） 住宅设计规范（GB 50096-1999） 城市用地分类与建设用地标准（GBJ 137-90） 建设单位提供的用地红线图和用地坐标2、设计目标将项目建设成为文化底蕴深厚，节能环保、低碳建筑的保障性住房小区。以优美的小区环境及周边人文环境、完善的配套设施、安全的环境努力打造成为#市的亮点工程。改变#市落后的传统居住环境，建立起具有现代人文情怀的宜居环境，将小区建设成为一个健康节能、舒适安逸的居家场所，为#市城市建设更上一层楼做一份贡献。（1）继承和创新传统的空间模式。规划中充分尊重地方文化传统，沿袭地域文脉，既运用院落手法组织小区空间，又突破传统空间格局，营造现代居住空间氛围。（2）创造以人为本的绿化空间环境。采用中国现代园林式环境绿化手法，强化庭院空间环境，把握宜人的尺度，达到小区绿化的均好性和亲和性。（3）构建通而不畅的交通体系。小区内部的交通便利，但交通流线并不顺畅，保证小区不被外部车辆穿越。（4）创造完