保障性住房建设工程项目可行性研究报告.doc

*县2014年保障性住房项目保障性住房建设工程项目可行性研究报告目 录第一章 总 论 11.1基本情况 11.2业主简介 11.3编制依据及研究范围 21.4主要技术经济指标21.5主要结论4第二章 项目建设的背景及必要性 52.1项目建设的背景 52.2项目提出的理由 62.3项目建设的必要性 7第三章 建设内容与规模103.1建设内容103.2建设规模10第四章 项目场址条件 134.1建设场地现状134.2场地建设条件 13第五章 建设方案 155.1规划设计理念及原则155.2总平面设计165.3建筑设计 185.4建筑造型 195.5建筑单体设计 195.6结构设计215.7公用设施设计方案 23第六章 节能、绿化及环保306.1节能 306.2绿化316.3环保31第七章 项目建设进度367.1建设工期367.2建设进度计划367.3项目实施进度表35第八章 工程招投标方案378.1 招标形式378.2 资质要求388.3 招标信息发布38第九章 投资估算与资金筹措389.1 投资估算389.2 投资估算结果 409.3 资金筹措 44第十章 社会评价4410.1 项目对社会的影响分析4410.2 项目与所在地区互适性分析 4610.3 社会风险分析4710.3 社会评价结论48第十一章 结论与建议48 11.1 主要结论 48 11.2 建 议 48附录：1、*发改局关于*2014年保障性住房建设工程项目建议书的批复 2、*城乡规划办公室建设项目选址意见书附规划红线图3、*城乡规划办公室建设用地规划许可证51*市发展规划院第一章 总 论1.1 基本情况1.项目名称：*2014年保障性住房建设工程项目2.项目性质：新建3.建设地址：*城关镇山甸村4.项目业主：*城市建设发展有限公司5.建设规模及内容：总用地面积为9622平方米（约14.4亩），总建筑面积20767.9平方米，建筑占地面积1357.2平方米。容积率2.16 ，建筑密度14.1%，住宅总套数300套，其中一室一厅套数60套，二室一厅套数240套。6.项目建设工期：24个月（2014.52016.4） 7.总投资:项目开发建设总投入5463万元，其中：土地划拨费用720万元；工程前期费用143万元；基础设施配套费用205万元；工程建安费用4154万元；工程建设其他费用171万元，预备费250万元。8.资金筹措:资金来源：项目所有资金均由政府投入并保持收支平衡。 1.2 业主简介业主为*城市建设发展有限公司。1.3 编制依据及研究范围1.3.1 编制依据1、*发改局关于*2014年保障性住房建设工程项目建议书的批复2、*城乡规划办公室建设项目选址意见书附规划红线图3、*城乡规划办公室建设用地规划许可证4、浙江新苑建筑设计有限公司*2014年保障性住房工程方案设计5、项目可研报告编制委托书6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）7、投资项目可行性研究指南8、现行有关的建设法规、规范1.3.2 研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及社会经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与建设方案、投资估算与资金筹措、项目进度计划安排、项目效益评价等。1.4 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表项目单位数量总规划用地面积：9622总建筑面积：20767.9其中地上总建筑面积：20767.9地下总建筑面积：(含人防不计容积率)0半地下总建筑面积：(不计容积率)0地上部分住宅总建筑面积：20767.9其中高层住宅：18334.5多层住宅：0配套设施建筑面积：2433.4其中物业管理用房面积：0社区服务用房面积：0商业面积：0建筑占地面积：1357.2建筑密度：%14.1容积率：2.16绿地率：%30.2总户数：户300其中高层户数：户300多层户数：户0机动车停车位：辆34其中地面停车：辆38半地下停车：辆00地下车库：辆0停车率：%11.3图1-1 *2014年保障性住房项目建设方案示意图1.5 主要结论本项目建设规模较小，基本功能齐全，总体规划符合*城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将为300低收入居民提供居住保障，大幅度改善和提高低收入居民生活与居住条件，有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升*的城市形象做出一定贡献。因此本项目具有较好的社会效益。在经济效益方面，由于本工程属于政府民生工程，需要政府给予资金补助与支持保持收支平衡。第二章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景*位于浙皖赣三省七县交界，东北连淳安县,西南与江西省的婺源县、玉山县和德兴县毗邻，北与安徽省休宁县交界，东南接常山县，是浙西连接赣东北、皖南的交通要道，古有“歙饶屏障”之称。2005年乡镇区划调整后，全县设9镇9乡共18个乡镇，有8个居委会和449个行政村，总人口34.28万。*属中低山地区，县域总面积2236平方公里，其中坡度大于25度的低山占土地面积的62%，坡度小于6度的平原和缓丘仅占11%，以林业用地为主。境内森林覆盖率79.6%，位居全省第一。近年来，*委、县政府坚持把城市规划建设作为全县经济社会发展的重点工作来抓，立足*历史、现实和未来的发展，理清了*城市发展的思路，确立了建设“以生态经济为特色的浙皖赣三省边界山水园林城市”的总体目标，启动并深入实施“城华对接”发展战略，落实“高起点规划，高品位建设，高效能管理”的工作要求，致力于做好山水文章，彰显生态特色，提升城市品位。目前初步形成了以穿城而过的芹江为带的带型组团式城市，县城建成区面积8.03平方公里，常住人口为4.95万人，城市化率32.9%。*经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。在县委、县政府的正确领导下、按照“人民城市人民建”的方针，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道。县委、县政府坚持以人为本，提出了创建园林化城市的目标，使城市环境更加美好。同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果，园林化城市初具规范。*居民普遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。为进一步完善城市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房条件，促进房地产市场健康发展，加快实施保障性住房建设工程势在必行。*2014年保障性住房工程位于县城南面的山甸村，交通便利，地势平整，地块周边自然景观资源丰富。2.2 项目提出的理由推进生态*建设，按照“三点一线、小县大城、城华一体”的规划思路，打造美丽的国家东部公园。是县委、县政府顺应经济发展规律，推进*崛起做出的重大决策。为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，保障性住房无疑是重要前提之一，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。可见，保障性住房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。本项目是*现代化城市建设的重要组成部分，也是*“三点一线、小县大城、城会一体”发展战略的具体落实。如果不抓紧做好保障性住房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。而且，保障性住房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。从这个意义上说，抓好保障性住房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。 2.3 项目建设必要性2.3.1 本项目建设对于加快*城区建设，推进*跨越式发展意义重大。推进生态*建设，按照“三点一线、小县大城、城华一体”的规划思路，打造美丽的国家东部公园，是县委、县政府顺应社会经济发展规律，推进*崛起做出的重大决策。为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，保障性住房建设无疑也是重要前提之一，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。可见，保障性住房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。2.3.2 本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。*的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。*近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。通过建设保障性住房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋” ，以确保人民安居乐业，维护社会安定团结。*政府本着对人民负责的态度，站在*长远发展大局的高度，加快保障性住房建设，使得住房困难的低收入家庭居住条件有明显改善，进而提升*城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在眉睫。本项目以芹江沿河绿带为景观核心，与隔壁的山甸住宅小区和已建成的保障性住房小区相呼应，营造点、线、面的不同形态景观，通过几何形与自然形的组合并与广场、绿地相结合营造通透灵秀的人文景观。而且小区绿地并不仅为小区内住户所有，将辐射向城市，与城市共享，成为*又一道亮丽的风景线。本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合。注重建筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。2.3.3 本项目的建设是维护社会稳定的需要。保障性住房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。对此，*委、县政府对保障性住房工作给予高度重视，将保障性住房管理工作纳入重要议事日程，全县保障性住房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。近年来，*不断加快保障性住房建设步伐，但仍存在保障性住房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的保障性住房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。为此*委、县政府极力加快保障性住房建设进度。进一步创新和发展保障性住房建设模式，积极推行保障性住房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与保障性住房建设，切实解决资金瓶颈问题。 本项目的建设顺应*保障性住房建设发展思路，所有新建保障性住房全部出售给住房困难的中低收入家庭，开发建设的宗旨就是最大限度地满足住房困难的中低收入家庭的住房条件，加快工程建设，努力把保障性住房建设成为群众满意的“精品工程”，力争让中低收入家庭早日住上保障性住房。2.3.4 本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。*根据国家和浙江省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立保障性住房制度的最大受益者。对于群众来说，保障性住房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新的保障性住房小区建设将极大地改善低收入家庭的居住条件和生活质量，因建设保障性住房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。 具体到本项目的建设，还将充分利用城市周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的住宅小区，并体现本住房小区 “亲、善、美”的和谐宗旨。因此，抓好本项目保障性住房建设工作，既是落实*委、县政府关于加快解决中低收入家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进*发展的现实需要。可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。综上所述，本项目的建设是很必要的。第三章 建设内容与规模3.1 项目建设内容本项目为*2014年保障性住房工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目主要以保障房建设为主。3.2 项目建设规模本项目规划总用地面积9622平方米，项目总建筑面积20767.9平方米，其中高层住宅面积18334.5平方米，配套及公建建筑面积2433.4平方米。高层住宅2幢，共300户。其中一房一厅一卫60套，二房一厅一卫240套。图3-1 2014年保障性住房工程鸟瞰透视图3.3 主要建设规模指标表3.1 主要技术经济指标项目单位数量总规划用地面积：9622总建筑面积：20767.9其中地上总建筑面积：20767.9地下总建筑面积：(含人防不计容积率)0半地下总建筑面积：(不计容积率)0地上部分住宅总建筑面积：20767.9其中高层住宅：18334.5多层住宅：0配套设施建筑面积：2433.4其中物业管理用房面积：0社区服务用房面积：0商业面积：0建筑占地面积：1357.2建筑密度：%14.1容积率：2.16绿地率：%30.2总户数：户300其中高层户数：户300多层户数：户0机动车停车位：辆34其中地面停车：辆38半地下停车：辆00地下车库：辆0停车率：%11.3图3-2 2014年保障性住房工程5号楼前立面效果图第四章 项目场址条件4.1 建设场地现状本项目位于*环境优美的城南地块，处在山甸村和*中学之间，距县城中心约3公里。项目地块地势平整，交通方便，周边自然景观资源丰富。项目规划总用地面积为约14.4亩。4.2 场地建设条件1.地形地貌*属浙西山地丘陵区，境内崇山峻岭，群山连绵，俗称“九山半水半分田”。县域总面积2236.6平方公里，其中耕地面积144.87平方公里，占6.52%；山地面积1828.14平方公里，占82.22%；河流、道路、水库等250.27平方公里，占11.26%。江西省的怀玉山脉，从西南向东北伸入境内的苏庄、杨林、张湾一带；天目山的余脉白际山，从北向南横亘在县境北部。地势大致是由西北向东南倾斜。海拔千米以上的山峰主要有白石尖、石耳山、莲花尖、南华山、千斤塔顶、乌云尖、大阴山等21座，其中东北的白石尖为最高峰，海拔1453.7米。2.地质构造*位于浙江省I级构造单元杨子准地台东南部，江南台隆（II1）与钱塘台褶带（II2）的衔接部位，以穿过本县的下庄石柱村大断裂为界，分属三个III级构造单元：西北属苏庄台拱（III1），东南属中洲昌化拱褶带（III3）和华埠新登陷褶带（III4）的南段。本县地质构造表现为一系列彼此平行紧密排列的北东向褶皱和断裂，它们控制了*内的地层、侵入岩、矿产的展布方向，后期有北西北北西张性断裂交切。3.地质灾害危险性评估根据调查结果表明：拟建地块内未见崩、滑、泥石流等不良地质现象，现状稳定；工程建设可能诱发的地质灾害为填土的不均匀沉降及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块，其规模小中等，危险性小中等。用地范围适宜本项目建设。4.气候气象*地处亚热带季风气候区，温暖湿润，阳光充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.3，历年平均最高气温22.6、最低气温12.1，年均降水量1762mm，历年最大降水量为2633.5 mm，雨量一般集中在4-6月份，以春雨、梅雨为主，洪水期在5-6月。7月下旬到9月中旬是干旱期（主要是伏旱、秋旱），气温较高，降水量少。无霜期长约250天，季节变化明显。5.水文境内主要河流马金溪（又名芹江）穿境而过，秋冬流量少，春末夏初水量大，季节变化明显，含沙量少，水流清澈，冬季不结冰，水力资源丰富。6.施工条件施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。第五章 建设方案5.1 规划设计理念及原则 规划设计要根据*城市总体规划精神，结合地块现状和周边环境的分析制定。（1）合理性：根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。（2）统一性：项目规划设计与周边整体风貌相协调，充分发挥区域景观艺术与绿地系统作用。（3）人性化：规划设计体现以人为本的精神，努力给住户等营造生态、舒适的空间环境。5.2 总平面设计(一)规划结构规划考虑到两个相邻地块布局和周边环境的整体性，2013年一期二期住宅平行于山甸村大道布置，规划力求通过建筑与景观环境的整体营造，形成一个组团小区，考虑相邻地块布局和周边环境的整体性，拟建楼垂直于道路，朝向南偏西9，南北间距大于40米。(二)道路交通2014年保障房地块小区依据居民出行方向外围城市道路状况设置小区各功能出入口，在东侧道路中段设置小区主入口。根据各地块的规模和用地特点，并充分的利用、合理布置道路交通，整个小区的主要机动车道路系统便捷地联系小区各出入口以及各组团居住院落，原则做到人车分流，形成有效独立的步行系统。小区道路等级分级明确，小区主干道高效的解决交通的畅顺，同时满足消防要求。小区内道路分为小区主干道（6M），组团路（4.5M），宅前路（2.5 M），景观步行道（1.52M）。步行道路系统主要由景观步行道以及宅间道路形成，步行道路系统联系着小区中心绿地、各居住院落绿地、景观节点及各住宅单元的入口，使得居民在小区内行走时，能充分的领略小区优美的环境，同时又置身于小区的环境当中。(三)入口2014年保障房地块小区，在东侧规划路段中段设置一个主出入口，小区主路车行道6米。(四)停车考虑小区为公共租赁房，小区内以非机动车为主，适当考虑室外机动车位。2014年保障房地块总停车位34个，非机动车停车安排在高层住宅架空层中。(五)景观环境设计2014年保障房地块小区因有连接出入口的中心景观轴线，使得整个小区组团感更强，区域感更明确。高层与高层建筑之间很明确的形成了共享绿化景观，宅间绿化满布且立体化，每个角度都能看到多种景观。非常有亲和力的生态环境，使用的景观元素如铺地、植栽、灯具、街头家具、水景小品等更注重风格、品质，营造了一个景中有景，空间流畅，形成层次分明，形式丰富的景观序列空间。(六)绿化配置小区的树种配置采用形的对比映衬，色彩随季节的变化使小区在每一个季节都有不同的色彩，同时结合植物竖向设计。比如桂花、腊梅等开花植物，使人陶醉于清香之中；高大的乔木阴翳蔽日，使居住者产生家的归属感。中高的冬青既有阻隔视线的功能，还利于造型。图5-1 2014年保障性住房工程总平面布置图5.3 建筑设计(一)住宅户型设计户型设计生活细节做了相应的细致处理；使之在均好性、多元化、趣味性的基础上，具备了现代生活的品质。在设计手法上突出以下几个特点：景观性：根据花园的位置布置客厅的朝向、强调景观的利用。组合性：设置可变的组合空间，满足个性需求。住宅室内各使用空间尺度宜人，体现了以人为本的设计思想。户型配比上除满足设计要求外，合理配比多样的户型，以满足不同需求。(二)住宅单体设计2014年保障房地块住宅单体设计：高层住宅设计：共2幢，各17层，层高2.9米，架空层层高2.6米，用于自行车停放，以及其它用房考虑。(三)公建及社区服务用房依据小区居住人口的规模，合理配置了适当的公共建筑。5.4 建筑造型建筑立面设计简洁、流畅，强调建筑形体的光影变化，并细致入微的处理生活情趣的细节。在装饰风格上，采用了部分外挑构架与玻璃、铁艺的组合使用，体现了现代生活情趣。建筑材料以面砖、涂料为主。色彩以暖色调为主，并加以透明的玻璃，金属感强的钢架来衬托，形成的变化。5.5 建筑单体设计住宅建筑为17层高层建筑，户型以小型为主，分为A、B、C、D四种户型，面积分别为42.05、41.80、38.82和28.98。大部分户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥位置优势，最大程度地利用景观资源。图5-2 2014年保障性住房工程4号楼平面布置图图5-1 户型图A、B 图5-2 户型图C、D5.6 结构设计1.设计依据1.1本工程依据现行国家标准规范、规程和设计审批文件进行设计1.2采用的主要规范、规程：混凝土结构设计规范建筑结构荷载规范建筑抗震设计规范建筑结构可靠度统一设计标准建筑地基基础设计规范建筑桩基技术规范1.3采用的设计标准荷载：基本风压： 0.3KN/M2基本雪压： 0.55KN/M21.4主要楼面活荷载贮藏室5.0KN/M2住宅2.0KN/M2楼梯2.5KN/M2阳台2.5KN/M2消防疏散楼梯3.5KN/M22.设计说明2.1建筑结构设计条件本建筑安全等级为二级，结构使用年限住宅为50年，地震烈度为6度，属于非抗震区。场地土类别级。2.2结构选型（1）基础形式本工程地质较好，拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式根据地质报告确定。（2）主要构件尺寸多层：主要柱断面300*400，300*500，主要梁断面250*400，楼面、屋面现浇厚100120mm。2.3抗震非地震防区。2.4材料（1）混凝土高层住宅采用C30。（2）钢材现浇板受力筋采用HPB235，HRB335钢，梁柱、箍筋采用HPB235主筋采用HRB335钢。（3）砌体框架填充外墙，外墙采用240厚MU10空心粘土砖墙，内墙采用240厚轻质砌体。（4）自防水砼为提高防水性，避免出现收缩缝，施工时掺适量UEA微膨胀剂。5.基础形式本工程拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式根据地质报告确定。5.7 公用设施设计方案5.7.1 给排水设计1.设计依据：1.1建筑给水排水设计规范1.2室外给水设计规范1.3室外排水设计规范1.4建筑设计防火规范1.5自动喷水灭火系统设计规范1.6建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程2.生活给水系统：2.1概述：本小区给水水源取用市政自来水，从城市道路接入两路给水管，在区内形成环状供水管网。各栋用水均从环网上接出。给水分区供给，一至四层直接由市政给水管提供，四层以上由区内加压泵房提供。水泵房设置在服务用房的地下层，采用变频机组，变频供水。2.2管材：室外给水管道采用钢塑复合管，丝接，最小覆土控制在0.7m；室内生活给水管道均采用钢塑复合管，丝接。3.排水系统3.1排水体制：本小区，设计排水体制采用雨、污分流的排水体制。室内设计采用污废分流。3.2污水系统：室内生活污水、废水分别设置立管接纳各层污、废水，各立管均设置在管窿内。室内污水排入室外管网，经化粪池处理后与生活废水合并排入市政管道。3.3雨水：雨量公式采用*市暴雨强度公式：其中重新期P=1年，地面集雨时间t=15min。建筑物屋顶雨水采用有组织的屋面雨水立管排至室外雨水管网，室外地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管。汇合后排入市心路市政雨水管。3.4排水管道：室内排水管道采用UPVC排水管，室外排水管道均采用UPVC加筋管。检查井、雨水口均采用省标砖砌，雨水口布置间距2050m。管道在道路下最小覆土控制在0.7m。4.消防给水系统：4.1消防水量：室外消防供水： 15L/S室内消防供水： 10L/S自动喷水消防供水： 30L/S4.2消防设施设置：室外给水环网上按间距不大于120米设置室外消火栓。高层住宅、地下汽车库均设置室内消火栓。地下车库设置自动喷水系统。高层屋顶上设置高位消防水箱。在各公用建筑均设置干粉灭火器。5.7.2 电气设计1.设计依据：1.1民用建筑电气设计规范1.2火灾自动报警系统设计规范1.3住宅建筑设计规范1.4汽车库、修车库、停车场设计规范2.设计范围：根据设计任务要求和有关设计文件规范，本工程电气设计包括如下内容：2.1供电设计；2.2电力设计；2.3电气照明设计；2.4自动控制与自动调节；2.5建筑物防雷保护。3.供电设计：3.1供电电源及电压：要求当地供电局提供两路10KV供电电源。其消防负荷（如报警系统电源、消防水泵、防排烟设施、消防电梯、事故照明等）、住宅客梯、生活水泵电力等均为二级负荷，住宅内部用电设备及配套公建用电负荷等为三级负荷。3.2负荷计算：按每户3KVA计算，则变压器容量Se=900KVA。拟设置1台800KVA变压器。3.3供电方式：10KV电缆网采用双环网结线，开环运行.小区设置10KV开闭所，电缆经开闭所向小区供电。低压配电采用辐射型结线。住宅以单元设置总表箱，一户一表。3.4功率因数补偿：小区变电站内设低压电容补偿，补偿后功率因数为0.9。3.5接地保护：接地保护采用TN-C-S系统。4.电力设计：4.1电源电压和配电系统本工程内无高压用电设备，低压380/220伏电源引自低压配电屏各动力出线回路，配电系统为树干、放射式混合形式。4.2环境特征：一般均为正常环境，选用保护式设备，大容量设备采用Y- 启动或自耦减压启动。4.3导线选择及敷设：一般选用电力电缆或绝缘导线。4.4保护接地采用TN-C-S系统。5.电气照明设计：5.1照明电源：本工程照明灯具均为单相220伏电源，引自低配屏，各照明出线回路，配电系统一般为树干式。5.2光源和灯具选择：汽车库、商业等以荧光灯为主，住宅以白炽灯为主，所有灯具均选用标准灯具。5.3导线选择及敷设：根据电流大小，照明干线选用电力电缆，支线和支干线一般为BV线穿电线管暗敷。5.4住宅户内设计：总进线满足额定电流40A，选用16mm2铜芯绝缘线，空调、电热等分路额定电流25A，选用4mm2铜芯绝缘线，照明及其他电器分路的导线额定电流16A，选用2.5mm2铜芯绝缘线，家用电器外壳保护PE线选用2.5mm2铜芯绝缘导线。住宅总线入户后，设置配电箱，配电箱内设总进线开关及若干分路出线开关，总进线开关选用单相双极断路器开关。户内照明分路单独设置，其他按功能分路。5.5小区路灯：路灯照明光源采用高压钠灯或白炽灯，照明均匀度为1：101：15之间，控制方式采用集中遥控管理或自动控光装置。6.自动控制与自动调节：动力设备根据需要设计自动控制和自动调节。7.建筑物防雷保护：按三类防雷建筑设计。5.7.3 弱电设计1.火灾自动报警及消防联动控制系统1.1在汽车库、楼梯、走道、大厅、设备机房设火灾探测器；在公共场所的出入口装设手动报警按钮；在设备机房、消火栓按钮、手动报警按钮处装设消防专用电话分机；在走道和大厅等公共场所装设消防广播。1.2消防联动控制系统包含以下功能：a对消火栓灭火系统的联动控制；b对水喷淋灭火系统的联动控制；c对防排烟设施的联动控制；d火灾事故广播系统；e非消防电源的断电和电梯迫降控制。2.电话系统：2.1本工程电话系统引自当地电信网。2.2每单元底层设置电话接线箱。2.3每户设二个电话终端出线口。3.有线电视系统：3.1本工程电视信号源引自当地有线电视网。3.2楼内信号采用分配-分支方式传输网络。5.7.4 消防设计1、建筑消防项目住宅为17层的高层建筑，为一类高层建筑，适用高层民用建筑设计防火规范。每个建筑单元设一个防烟剪刀楼梯间及一部消防电梯、一部普通客梯。消防电梯前室面积均大于6.0，均有直接的自然通风或正压送风系统。所有通向防烟前室及封闭楼梯间、防烟楼梯间的门均为向疏散方向开启的可自行关闭的乙级防火门，设备管井的门为丙级防火门，所有地下室与地上层共用的楼梯间均在首层与地下或半地下层的出入口处设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级防火门隔开，并设有明显标志。2、结构防火建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房的墙体均采用加气砼(或页岩砖)砌筑，其它内外墙体采用加气混凝土。电缆井、管道井每隔一层，楼板用混凝土封堵（钢构件面层喷涂防火涂料）。耐火极限不小于3h。3、消防给水用水量室外：30l/s；室内：40l/s；自动喷洒：30l/s。室外消防给水系统水源：为城市自来水，采用生活和消防合一制供水，进水管1条，管径为150mm。室外管网呈环状形敷设，干管管径为150mm。消火栓沿道路布置，间距不大于120m。室内消防给水系统室内消防采用临时高压制，在住宅楼设置消火栓系统。4、化学消防建筑根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的化学灭火器。5.7.5 防雷安全设计本项目的建筑物均按二类防雷建筑物设计防雷，利用建筑物金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷带，共用天线避雷针保护，利用结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢筋作为自然接地体。为防侧击雷，从30m以上每三层设置均压环，所有金属门窗均应与作防雷引下线的钢筋连通。防雷接地、变压器中性点接地、电气安全接地以及其它需要接地的设备，均共用接地装置，接地电阻不大于1欧。为用电安全，本建筑作总电位联结，在地下一层变配电房内安装一总电位联结端子箱，把总水管、煤气管、空调立管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。第六章 节能、绿化及环保6.1 节能6.1.1 设计依据1.中华人民共和国节约能源法；2.节约能源管理暂行条例；3. 公用等专业提供的相关资料；4. 节能专业有关规定及标准等。 6.1.2 设计范围主要是项目各建筑物和构筑物的土建和公用系统的节能设计。 6.1.3 主要节能措施1.项目外墙以降低太阳光辐射的吸收的颜色设计。门窗选用密闭性能好的塑钢材料制品，门窗玻璃考虑采用中空玻璃。2.给排水节能设计选用节水型卫生器具及配水件。给水系统采用竖向分区方式，控制最不利用水器具处的水压不超过0.35Mpa。3.电气节能设计合理选择导线，减少线路损耗。灯具选用高校、节能灯具，所有气体放电灯及节能灯均要求公路因数0.9。采用智能灯光控制系统，对公共照明分回路定时控制。6.2 绿化绿化具有美化环境、减少污染和噪声的功能。本项目规划拟采用点、线、面相结合的手法，在小区道路两旁种植行道树和草皮；在小区西南部较为宽阔地带种植低矮灌木、草皮和花卉，形成立体绿化；同时对小区内较大空地进行绿化时，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，给居民一个优美的休憩场所以期取得多层次的绿化效果，使小区一年四季均有良好的观赏效果。另外，要同时妥善安排好绿化与地下管线的关系。6.3 环境保护6.3.1 建设场地环境现状1.空气质量现状 项目所在地块现状主要为住宅用地，项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，有部分生活废气排放，对项目区空气有一定的影响，但项目区内空气质量总体良好。2.地表水环境质量现状项目区西侧临芹江，当地已有城市污水处理及排水系统，会使污水经处理后流入清水溪河，对地下水和清水溪河的影响不是很大。3.声环境质量项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。4.生态环境现状项目区主要为建筑用地，现已规划和开发成城市用地。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，生态环境较为简单，不敏感。6.3.2 施工期和营运期的主要污染1、 施工期主要污染源1）噪声施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括：土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、运输车辆等。混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等。结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。2）废水主要包括施工废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。3）废气包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。施工作业场地近地面空气中TSP可达1.53.0mg/m3。4）固废主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。因土石方工程需从外界调土，故本项目的固废以施工人员的生活垃圾为主。5）扬尘主要包括：土石方施工、现场搅拌、裸露土地、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。2、营运期主要污染源1）噪声项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来一定的噪声污染，其噪声源强介于65-95dB；片区主要的道路交通噪声等将对