新西兰新建别墅项目商业计划书.doc

新西兰新建别墅项目商业计划书目录一、 项目背景31、新西兰简介32、新西兰房地产业42.1供求关系紧张推动房产持续升值42.2投资升值空间大52.3房产交易方便6二、项目市场分析61、奥克兰房地产现状及发展61.1 奥克兰房市火热71.2 住宅租赁市场与住宅交易市场并重81.3 移民潮与留学热带来的房地产机遇92、 房地产投资优势103、 团队优势11三、项目运作方案111、 项目建设111.1住宅开发手续121.2别墅建设方案132、 客户定位143、 市场销售144、 风险分析及控制14四、投资预算15五、项目收益16六、结论16一、 项目背景1、 新西兰简介新西兰位于大洋洲的西南方，紧邻澳大利亚。四季如春。即使最寒冷的七月和八月，平均气温也不低于摄氏 10度；最炎热的一月和二月，气温则保持在摄氏 25度左右。潮湿温暖的气候使新西兰出落得清新又活跃，无论是茂盛的雨林、清澈的湖泊，还是绿草茵的山坡、水清沙白的海滩，无不把宽广的自然空间和优雅的现代化环境结合得恰到好处。新西兰有五大城市:奥克兰、惠灵顿、汉密尔顿、基督城和达尼丁。奥克兰是第一大城市，人口约130万，是新西兰的工业和商业中心，首都惠灵顿，人口约42万，是新西兰政治和金融中心。居民以信仰基督教及天主教为主。在商业方面，新西兰有数之不尽的发展机会及优越的回报。其健全的经济基础由所有主要的经济指标显示，各行业正积极地运行。新西兰一向是个中立国，并且是一个安全的国家。新西兰护照可免签一百多个国家，包括欧洲各国、美国、加拿大、日本、南非、东南亚国家、南美国家等等。其社会福利完善，法律制度完善，是世界上最佳的居住地之一。新西兰是一个发达的城市国家，全国人口的80%居住在城镇里面，人口比例的74%居住在北岛。由于这个国家人口不多、气候温和、风景美丽、生活水准一流，成为深受各国移民欢迎的理想地。2、新西兰房地产业新西兰国土面积约27万平方公里，与英国和日本的国土面积相当，但人口仅423万，是日本的四十分之一。新人口增长有很大的潜力，房地产市场也有相当的空间。新西兰的土地属于永久产权，房屋有999年产权，一旦拥有，永远属于个人资产。近5年来，新西兰房屋交易相当活跃，年均交易量为10万套，价值377亿新元，相当于每个新西兰人每年投入约9,182新元在房地产市场。2.1供求关系紧张推动房产持续升值由于新西兰房屋供求关系紧张，推动了当地房价持续上涨。新西兰某集团投资专家介绍，新西兰官方发布的统计数据显示，截至2013年9月底，新西兰第一大城市奥克兰房价的年涨幅达13.6%。新西兰期房极具增值潜力，当下入手即可锁定未来三年后的房价。据新西兰房地产协会（REINZ）最新发布的数据，2014年三月，新西兰房屋价格继续不断上涨，与去年三月相比，增长10%，平均上涨4.4万新元，均价同时达到创记录高点：44万新元/幢；其中奥克兰和南岛坎特伯雷仍是全国领涨地区，房屋均价分别同比上涨13.3%和11.7%，达到创记录的63.7万新元/幢和40.1万新元/幢。2014年3月市场上未售出的房产存量较上月增长8%，按每周大致相等的销售量计算，可供销售28周，市场显示出回归供需平衡的迹象。得益于新上市房产量的增加，奥克兰市场上的房产存量亦有所回升，与上月相比，增长19%，可供销售15周；而2014年2月，奥克兰市场上的房产存量仅可维持销售13周。ASB银行的经济学家Christina梁表示，因为人口数量增长的减缓所造成的低房屋建造率说明了现今新西兰房地产业已供求失衡，新房的的数量远不能满足市场的需求。新西兰最大的中介网络Harcourts行政总裁Hayden Duncan表示，供给短缺以及持续的压力将促使房价高企。“未来新西兰将面临利率持续低位，房屋库存持续紧张的环境，”Duncan表示。2.2投资升值空间大奥克兰作为新西兰第一大城市，当地的房产项目配套设施完善，交通便利，无论租或卖都很方便，其租金也比较高，租金回报率约为6%左右，因此在新西兰“以租养房”是完全可以实现的，购买房产后用来出租投资也是比较划算的。一直以来，新西兰的房产政策都较为稳定，相较其他发达国家，新西兰没有房产契约税和卖出增值部分的增值税，赚的房产差价完全属于个人。且新西兰房屋为永久产权，房屋价值会随着土地的增值而增加。有专家称，随着新西兰经济持续反弹，在未来几年商业项目建设将是主要驱动力，商业地产上的需求以及租金预期飙升至五年来新高。2.3房产交易方便新西兰房屋和土地交易非常方便，一般通过房地产中介公司看房。确定购买意向后通过房产中介签约并交10%的定金。这个过程1-3天即可完成。接下来进行银行贷款，约需3-5天，然后等待交割过户。交割过户通过双方律师办理，通常只需半天时间（通常交割过户期限1-2个月）。新西兰的地产法律非常完善，环环相扣，皆有法律可依。二、项目市场分析1、奥克兰房地产现状及发展奥克兰是新西兰最大的城市，以生活品质著称，在全球宜居城市中排名第八，与瑞士的伯尔尼、澳大利亚的悉尼和丹麦的哥本哈根齐名”，但比较起房价来，奥克兰房产显然性价比更高。奥克兰人口137万。人口增长速度为国家平均人口增长水平的两倍，拥有壮丽的海岸和壮观的海滩（共25处），其他的特色景观包括该城市的地标：天空塔（Sky Tower），海港大桥（Harbour Bridge），优雅的北岸（North Shore）风光等等，整个城市的中央商务区被海水一分为二，很大意义激活了奥克兰的城市活力和人口流动。奥克兰是新西兰最大的城市,而且是一个巨大的人口增长移民城市,预计在2050年将激增为现在的两倍。人口的增加,住房需求会不断增长,这会导致房价的上涨。1.1 奥克兰房市火热2013年位于奥克兰中心城区的房产价格中位数已达到69万纽币，较上一季度出现轻微上涨，相较2007年的“巅峰时刻”，则足足高出了12.5%。2014年,新西兰全国范围内新上市居民住宅平均要价再创新高，经季节性因素调整以后达到484,263纽币。其中，奥克兰、惠灵顿以及Waikato等地均创下当地房产要价的最高历史记录。经济学家Rodney Dickens则表示，目前奥克兰房屋市场的火热局面当属“周期性复苏”，他认为，伴随着房市的火热疯狂，银行也将纷纷抬高贷款利率。Barfoot &Thompson总经理Peter Thompson则表示，除非奥克兰政府每年投建1万套房屋，否则房屋市场上的房源无论如何也无法满足不断增长的奥克兰人口。1.2 住宅租赁市场与住宅交易市场并重租房的人群主要分为四类：一是一生只租房子不买房子的人：在新西兰由于社会福利较高，社会保障制度比较完善，再加上新西兰房地产不可以继承，所以很多人一生都不会买房子。二是一些暂时不打算买房子的人，新西兰年轻人独立意识很强，他们在自立后通常搬出家，一方面对生活格调要求高，另一方面还没能力购买相应水平的住宅，即使可以通过信用贷款等方式负担购买普通住宅，但也宁可暂租住较为舒适的高级住宅。三是到奥克兰工作的人，奥克兰人口超过新西兰人口总量的三分之一，其中很多是从新西兰各个城市汇集到这里工作的，他们只看中这里的工作机会，但厌倦大城市的嘈杂人情冷漠，将来会选择回故乡去养老，所以他们只租而不买房。四是新移民和海外留学生，他们占租房人群的比例最高，也正是由于这股短时期内突然新增的租房需求，推动了奥克兰房租迅速上涨，拉动了奥克兰市房地产市场交易价格上扬。奥克兰城市住宅分布及城市土地利用空间结构遵循了美国经济学家伯吉斯“同心圆”理论，地价上则显示出级差地租规律。城市以中央区为中心向四面放射呈环状扩展，分为中区、东区、西区、南区和北岸!房屋结构依次是高层住宅、联体住宅、毗邻住宅、独立住宅。由于中区聚集了几所全球享有盛誉的名校，加上便利的生活条件，是特殊的低密度百万豪宅密集区。沿海岸线可以看到度海景的住宅更是被热情开朗懂得享受生活的新西兰人所青睐!1.3 移民潮与留学热带来的房地产机遇在各国移民政策变化动荡的同时，新西兰以其政策的稳定性，绿卡享有永久回头签的全球唯一独有优势，获得精英人士的关注。除此之外，新西兰移民更以零风险、无学历要求、无积压案件、审批速度快、一人办理，全家一步到位获绿卡、护照免签百余国等众多优势备受投资者的青睐，在2013移民市场，掀起了一股新西兰移民的热潮。2013年6月，移民来新西兰的净人口数为2300人，达到了四年来最高点，并且来新西兰旅游的人数也达到了历年来的最高值。与此同时，新西兰凭借安全稳定的政治经济制度，高质量的教育体系，完善的福利以及宜人的居追境，吸引了来自各个国家地区的留学生。目前每年有超过5万国际学生赴新西兰留学，且人数逐年增加。住宿成了留学生面临的很大一个问题。渐渐的人们发现，与其为租房发愁，不如考虑在新西兰购置房产，从原先的租房转为“以房养学”的留学新模式。这样不仅可以省去孩子在留学期间的房屋租金支出以及在外租房的困扰，还可将多余房屋出租获得可观的租金回报用以负担孩子平时的生活支出，将来还可利用房产的升值回报，实现让孩子在新西兰零成本留学的梦想。对于那些条件较好的家庭来说，以房养学可谓有一举两得之效,继而而形成了一种受追捧的新时尚。2、 房地产投资优势到新西兰买房有许多便利条件。新西兰是英联邦成员，法律体系基本上沿用英格兰的法律系统，而它的房地产法律体系又十分完善。土地登记使用Torrens体系，所有的物业都统一登记，房地产交易简单快捷，法律保障机制完备。买卖房产的过户登记手续都由律师代办，投资者的权益能得到充分保障，也避免了其中的违约和欺诈事件的发生。 在新西兰买房的投资人也不必为房价太过担心，所有房屋都有政府估价。政府估计是为了征收地税。政府估价以公平为基本原则。奥克兰地区的房价每三年会根据市价调整一次。为房地产的市价提供了很好的参考坐标。新西兰对海外投资者在新西兰买卖房地产也大开方便之门。除对大宗、高价及敏感的物业需要申请特别许可外，大部分房产都可以进行自由买卖，买房时没有印花税，对于以长期投资为目的的买卖政府不收增值税。在新西兰，海外人士可任意选择购买一手全新或二手房，且不用缴纳任何政府契约税和增值税，还可贷款70%左右，还息不还本。新西兰对海外人士来新西兰投资持欢迎态度。除了对超过5万平方米的土地及超过4000平方米的一线海景地外有所限制外，其他都没有限制。海外投资大部分集中在最大的城市奥克兰。在新西兰投资房产，并不用缴纳房产税、契税、房产买卖印花税等，同时新西兰还是没有资本增值税的国家，因此对投资者来说，在这里投资房产可节省一大笔开支。随着移民政策的放松，预计未来会有更多的人选择移民到这个风景秀丽的国家。投资新西兰的房产将获得理想的回报。在过去的5年中，很多华人在当地买土地盖房子取得很大成功。3、 团队优势本项目团队在奥克兰长期从事建筑服务行业，对当地房地产市场有深入的了解，且具备丰富的建筑装饰经验和行业相关资源。此外团队还邀请了当地建筑公司专业人员提供技术咨询指导，这些都为项目成功实施提供了一定的支撑。三、项目运作方案1、 项目建设本项目计划在奥克兰地区购买土地400平米，新建别墅然后通过房地产中介公司进行销售。地址：奥克兰东区flat bush占地面积：400平米工期：4个月周边环境：Flat Bush位于奥克兰城市东部，总面积1700公顷，为四大新城区改造项目之一，设定新的城镇中心并配套社区设施，创造条件鼓励业主和发展商加入开发。计划投入28亿纽币，市议会投入2.2亿纽币，2025年之前建成新城区，容纳36,000名居民。政府将投资50亿纽元建亚太最大综合购物社区，预计2019年完工。同时也将新建7所公立学校和5个社区中心。1.1住宅开发手续新西兰对个人住宅建设的法律法规制定得缜密而严格，大到土地的审核，小到毗邻住宅间的栅栏安装，都要经政府审批后方可进行。建房者可到城市管理委员会核查将要建房的用地是否符合城市规划建房要求，在房地产产权产籍地理信息系统中，只需将某一地块的地址键入，就可获得该地的土地类型、曾建的建筑物及平面图、历次产权变更状况、成交价格，以及目前可分割现状、可建房种类、市政基础设施状况及树木种植情况等。比如树木，原则上任何人建房都不能伤及树木，10年以下的树木可移植，超过10年的树木只能保持在原地。拟建房申请经过确认后，即可上报该土地的规划与设计，审批时间大约为半年左右。得到土地规划审批后进入第二步房屋设计，同时上报城市管理委员会批准，主要审查房屋安全、对邻居房屋遮光度、排水工程连接等，审批时间大约也为610个月!所有的审批手续通过后才进入正式建房过程!为确保房屋安全，建房每一个环节均要得到城市管理委员会的核查才能进入下一步环环紧扣。1.2别墅建设方案别墅占地面积约300平米，为独立住宅结构，对全部土地及地上建筑物都拥有所有权。拥有前庭后院，建筑形式主要为1层至3层木、砖和混凝板结构。住宅绿化率达40%以上，整套住宅包括一个后花园，一个内进车库，一个室外车位以及两个阳台，5个卧室3个卫生间和1个客厅。由于新西兰的木材资源丰富，并且环保，同时建筑变化形式丰富，主要建筑材料是木材和少量的砖瓦。砖结构住宅具有隔热、保温、防潮性好等优越性。2、 客户定位项目的主要客户群体定位为国内投资者和新西兰当地中高收入群体及专业投资者。3、 市场销售在新西兰投资房地产，几乎95%以上的交易是通过房地产公司办理。因此寻找一家可靠的房地产中介公司及可靠的营销专家是成功的关键。我们计划与Barfoot & Thompson 房地产公司合作，由其代理本项目的销售，该公司至今已有82年的历史，现今占有整个奥克兰市场1/3的市场份额。4、 风险分析及控制由于新西兰房地产建设周期较长，占用的资金又较多，因此，投资房地产还需要承担经济周期性变动所带来的购买力下降的风险。当整个社会经济出现繁荣景象时，土地和房地产将保值并有一定幅度的增值，这是因为需求的增长当整个社会经济出现萧条或通货膨胀时，房地产本身也不会因此而大幅贬值，投资于房地产的资金还仍然能够起到保值的作用。但同时，由于社会整体受到通货膨胀的冲击和影响，使得人们的购买力水平明显下降，这一下降就会直接影响到人们对房地产的消费，导致房地产投资者因闲置等因素遭受到损失。针对目前狂热的房地产投资热潮，我们将采取“开发一栋销售一栋再开发”的策略，减少因随意扩大开发导致的盲目投资，尽可能降低投资风险。另外采取灵活的经营策略，在房子出售之前可采取出租的方式减轻资金被套的负担。四、投资预算新建一栋别墅总投资约85万纽币（约合人民币为450万），其中各项投资如下：购买土地约50万纽币（人民币为250万）；别墅建设及基本装修成本约25万币（约合150万元）；销售及物业管理成本约6万纽币（人民币约30万元）；技术咨询指导及办理审批约4万纽币（约合人民币20万元）。项目计划融资3050万纽币。五、项目收益项目收益主要来源于别墅销售赚取的差价，别墅预期销售价格为100110万纽币，总利润可达20万纽币（约人民币100万）。投资回报率约为23.5%，收益良好。六、结论综上所述，新西兰地区房屋供不应求，房价持续上涨，尤其是奥克兰地区人口增长较快，房屋资源短缺，Flat Bush作为正在开发的新城镇，未来发展潜力巨大，在该地区建设别墅投资收益率高，风险较小，收益可观。目录一、 项目背景31、新西兰简介32、新西兰房地产业42.1供求关系紧张推动房产持续升值42.2投资升值空间大52.3房产交易方便6二、项目市场分析61、奥克兰房地产现状及发展61.1 奥克兰房市火热71.2 住宅租赁市场与住宅交易市场并重81.3 移民潮与留学热带来的房地产机遇92、 房地产投资优势103、 团队优势11三、项目运作方案111、 项目建设111.1住宅开发手续121.2别墅建设方案132、 客户定位143、 市场销售144、 风险分析及控制14四、投资预算15五、项目收益16六、结论1617