三水时代廊桥二期房地产可行性分析报告.doc

可行性分析报告

目 录

一、项目名称………………………………………………2
二、项目地点………………………………………………2
三、项目投资商……………………………………………2
四、项目开发商……………………………………………2
五、项目概况………………………………………………2
六、投资商、项目开发商概况……………………………2
七、项目建设条件…………………………………………9
八、市场分析………………………………………………12
九、项目的资金及盈利分析………………………………19
十、项目评估结果（结论）………………………………23

一、项目名称
三水时代廊桥二期
二、项目地点
本地块位于佛山市三水区对外经济开发区西区9/10号；规划总用地面积109525.3平方米；总建筑面积333765.79平方米；容积率不高于2.37；用途为城镇混合住宅；使用权类型为出让。

三、项目投资商
佛山市##华房地产发展有限公司
四、项目开发商
佛山市##华房地产发展有限公司
五、项目概况
三水时代廊桥项目二期拟建成 40 栋居民住宅楼，住宅总建面251700.50平方米，商业面积8251.46平方米，幼儿园3000平方米，规划车位总数为 2611 个。
二期工程开发周期为4年，建设期2.5年。土地取得费用已全部付清；前期费用在各期期初发生；配套费用、开发成本、管理费用、不可遇见费用、销售费用、销售税费及销售收入在各期均匀发生。本项目建成后的商铺、住宅与车位全部用于销售。
三水时代廊桥项目二期拟建成 40 栋居民住宅楼。详细规划设计指标见下表：
规划设计技术经济指标表
项目
计量单位
数值
居住区规划总用地
万平方米
109526
基底面积
万平方米
21270.6
总建筑面积
平方米
333765.8
计算容积率建筑总面积
平方米
262952
住宅建筑面积
平方米
251700.5
商业建筑面积
平方米
8251.46
幼儿园
平方米
3000
地下室总建筑面积
平方米
65154.9
容积率
1
2.37
绿化率
％
40％
车位数
个
2611
户数
户
3225
每户平均人数
人
3.5
其中，绿地系统的具体规划设计为绿地面积共43810.40平方米，人均绿地3.88平方米，绿地率40%。绿化设计主要以中央园林景观为主，园林绿化、广场及水景互相衬托以营造出一个环境优美的景观环境.
绿地规划详情见下表：
绿地明细表
项目
面积（平方米）
居住区规划总用地
109526
绿地总面积
43810.40
人均绿地面积
3.88
绿地率(%)
40％
目前，我司暂定二期项目的建筑楼层规划设计如下：
项目总建筑信息明细表
组团号
楼号
型号
户型编号
户型面积（㎡）
住宅计容面积
商铺/会所面积（计容）
计容面积
总建筑
面积
1
22＃
A
a
72.75
6177.53
1421.72
21024.74
21590.09
b
33.44
c
73.88
23＃
A
a
72.75
6180.09
b
33.44
c
73.88
24＃
B
a
87.67
7245.4
b
122.89
2
25＃
B
a
87.67
7245.51
616.3
15107.32
15565.57
b
122.89
26＃
B
a
87.67
7245.51
b
122.89
3
27＃
A
a
72.75
6179.18
982.2
25071.81
25824.72
b
33.44
c
73.88
28＃
A
a
72.75
6179.18
b
33.44
c
73.88
29＃
A
a
72.75
6180.01
b
33.44
c
73.88
30＃
C
a
74.29
5551.24
b
87.43
4
31＃
D
a
143.66
5274.42
——
5274.42
5570.48
b
163.97
32＃
D
a
143.66
5274.42
——
5274.42
5570.48
b
163.97
33＃
D
a
143.66
5274.42
——
5274.42
5570.48
b
163.97
5
34＃
B
a
87.67
7509.3
947.61
20436.70
20771.88
b
122.89
35＃
A
a
72.75
6427.77
b
33.44
c
73.88
36＃
C
a
74.29
5552.02
b
87.43
6
37＃
A
a
72.75
6185.27
838.2
13451.24
13712.15
b
33.44
c
73.88
38＃
A
a
72.75
6427.77
b
33.44
c
73.88
7
39＃
B
a
87.67
7509.3
——
7509.3
7606.74
b
122.89
40＃
B
a
87.67
7509.3
——
7509.3
7606.74
b
122.89
41＃
B
a
87.67
7509.3
——
7509.3
7606.74
b
122.89
8
42＃
B
a
87.67
7509.3
854.48
20342.39
20678.29
b
122.89
43＃
A
a
72.75
6427.77
b
33.44
c
73.88
44＃
C
a
74.29
5550.84
b
87.43
9
45＃
A
a
72.75
6427.77
——
6427.77
6516.05
b
33.44
c
73.88
46＃
B
a
87.67
7509.3
——
7509.3
7606.74
b
122.89
10
47＃
B
a
87.67
7509.3
835.17
20328.58
20663.21
b
122.89
48＃
A
a
72.75
6427.77
b
33.44
c
73.88
49＃
C
a
74.29
5556.34
b
87.43
11
50＃
A
a
72.75
6427.77
——
6427.77
6516.05
b
33.44
c
73.88
51＃
A
a
72.75
6427.77
——
6427.77
6516.05
b
33.44
c
73.88
12
52＃
A
a
72.75
6427.77
864.7
19274.69
19582.97
b
33.44
c
73.88
53＃
A
a
72.75
6427.77
b
33.44
c
73.88
54＃
C
a
74.29
5554.45
b
87.43
13
55＃
C
a
74.29
5556.36
462.39
6018.75
6167.62
b
87.43
56＃
C
a
74.29
5755.9
——
5755.9
5845.25
b
87.43
14
57＃
A
a
72.75
6427.77
——
6427.77
6516.05
b
33.44
c
73.88
58＃
A
a
72.75
6427.77
——
6427.77
6516.05
b
33.44
c
73.88
59#
A
a
72.75
6427.77
——
6427.77
6516.05
b
33.44
c
73.88
15
60#
A
a
72.75
4017.13
428.69
4445.82
4619.23
b
33.44
c
73.88
61#
A
a
72.75
4266.93
——
4266.93
4355.21
b
33.44
c
73.88
16　
62#
幼儿园

3000
3000

地下室

65154.9

合计

251700.49
8251.46
262951.95
333765.8

六、投资商、项目开发商概况
（一）开发商介绍
1、名称：佛山市##华房地产发展有限公司
2、成立时间：2005年8月4日
注册资本：人民币4800万元
注册地址：佛山市三水区西南街三达路30号华景华苑东103铺
3、经营范围：参与开发佛山市三水区对外经济开发区西区9、10、C、B1、B2、B3号地共计758.66亩用地的兴建（持有效资质证经营）、出售、出租商住楼宇及配套设施。
4、发展商资质等级：四级资质
5、企业负责人的基本情况：
法人代表、董事长、总经理：岑兆雄

（三）投资商、项目发展商管理架构及素质
1、各中心、部门主要职能：
成本管理中心：根据公司项目拓展与开发计划，为项目扩展提供相关经济分析，审核整个项目开发的成本控制，降低项目拓展的风险和控制项目开发的成本。 下设成本控制部。

营销管理中心：根据公司发展战略和项目开发规划，为拓展项目的准确定位提供策划可行性分析，按照项目开发计划，进行项目的策划、推广和销售工作，按时按量完成公司的销售指标，确保公司实现开发利润，及时回笼资金。下设策划部和销售管理部。

财务资金中心：根据公司战略及公司年度计划，通过建立与完善各项财务管理制度，履行预算管理、核算管理、资金管理、合理税务筹划等职能，为公司领导层决策提供真实可靠的财务信息，合理控制公司的税赋支出，提高公司的资本收益率。下设财务部和资金部。

企业内控中心：在总经理的直接领导下，组织编制公司发展战略和年度工作计划，组织进行工作计划完成情况的督导和战略完成情况的检讨，开展公司的人力资源管理、行政、后勤管理工作，从计划、人力资源和行政后勤保证上确保公司正常运行。下设行政人事部和运营管理部。

审计法务部：通过组织各种独立客观的监督和评价活动，审查和评价经营活动及内部控制的适当性、合法性和有效性，促进公司各项经营管理目标的实现。

2、佛山市##华房地产发展有限公司组织架构图：

工

程

部
市
场
营
销
部
人
事
行
政
部
财

务

部
项目公司总经理
总

经

办

4、项目公司及各部门主要职能
项目公司：全面负责开发项目的策划、规划设计、工程管理和营销工作。

项目公司总经办：负责对项目开发所有环节进行跟进，向总部总经理汇报项目进展情况。项目公司总经理在各个业务节点的权力取决于自身对该环节的熟悉程度，对于熟悉的业务环节，主要起到控制作用；对于不熟悉的业务环节，主要起到协调的作用，协调总部相关职能人员对项目的支持。

项目财务部：根据国家相关的法律法规的要求，在总部财务管理中心的统一指导下，完善项目财务预算、会计核算制度，组织资金使用计划的编制、监控，积极进行项目税收筹划，以及进行其它相关工作，支持实现公司利润最大化。

项目市场营销部：在贯彻集团营销中心策划思路的基础上，对当地市场进行调查研究，结合实际对项目进行策划包装和推广，沟通处理项目中突发问题，完成营销中心销售任务和指标，提高销售队伍素质，向总部汇报销售数据，为销售决策提供建议和依据。

项目人事行政部：根据项目开发计划，进行项目人力资源管理（某一层级人员的招聘、培训、绩效考核和薪酬管理 等），项目行政和后勤工作，确保项目开发工作的日常正常进行。

项目工程部：根据国家法规和企业经营管理要求组织施工管理、技术监理工作，提供全过程施工组织及技术服务支持，确保工程项目的进度、质量、成本和安全满足公司整体要求，满足客户的需要。

公司总部和项目所有的部门设置都是围绕各开发项目，提供技术、资金、力量上的支持。各部门的责任、每一位员工的工作岗位职责、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准都有章可循。各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率，对各项目的提供最大的开发支持力度。

（四）投资商开发业绩
时代地产的前身是一家从事房地产中介代理、房地产销售的策划公司，1999年该策划公司改组为时代地产。时代地产专注于在城市中心与郊区之间的新兴城区开发中高端住宅，将有潜力的区域发展成为新的城市中心。经过近十年的不懈努力，时代地产树立了“生活艺术家”的企业形象，通过优美的园林、有特色的楼群设计和完备的配套设施，为不断成长的中层人士，提供舒适的都市居住环境。
自2005年起，时代地产获得了多个奖项，这充分肯定了“时代地产”品牌的地位，其中主要包括：
2005年、2006年连续两年被《广州日报》与《信息时报》评选为“广州市民十大最喜爱房地产品牌企业”；
2005年获得“广州十大明星地产企业”；
2005年中国主流地产金鼎奖、金筑奖专家委员会颁发的“2005年中国主流地产金鼎奖——最具价值品牌”；
2006年入选“中国100强地产发展商”；
2006年中国主流地产金鼎奖、金筑奖专家委员会颁发的“2006年中国主流地产金鼎奖——最具价值品牌”；
2007年获得“中国房地产20年——最具创新价值企业”；
2007年获得“中国广州十大最具竞争力房地产品牌”；
2007年获得“中国广州最具诚信度房地产企业20强”；
2008年获得“中国房地产建设30年成就奖”；
2008年获得“广州房地产十大品牌企业”；
2008年获得“最具竞争力房地产企业大奖”；
2008年获得“中国人居10年——杰出贡献企业奖”；
2008年获得“中国房地产建设30年成就奖”；
2008年时代糖果项目荣获“2008年度广州畅销户型奖”、“2008年度最佳人居别墅大奖”；
2008年时代YOU公寓项目获得“中国房地产30年城市建设最具投资价值公寓”；
2009年获得“广州房地产十大品牌企业”。
时代地产专注于增长潜力巨大的广东省，尤其是广州、佛山、珠海、中山和清远，抓住这些城市经济快速增长所带来的机遇。2007年底，时代地产在广东省各地共拥有17处处于不同开发阶段的房地产项目，开发完工与在建的经典楼盘包括：晓安苑、翠逸家园、时代花园、时代玫瑰园、时代廊桥、依云小镇、时代倾城、时代花生、时代糖果、桃园西岸、珠海时代廊桥等等。
时代地产主要开发楼盘如下：
时代玫瑰园——为年轻的心而存在。
设计现代、前卫，注重营造和谐的邻里关系，阳光电梯间的设计将这个理念发挥的淋漓尽致。

时代廊桥花园——风情万种的东南亚度假乐园。演绎休闲、精致、从容、有韵味的田园生活。

时代依云小镇——艺术家的家，是聚集生活艺术家的小镇。 这里处处流露着一种别样的资情，让人陶醉其中。

时代花生——北欧功能主义设计，黑白主色外立面，充分体现简约、质朴的建筑风格。南北对立的户型更是保证了光照和通风，让人们生活得更加舒适健康。

珠海时代廊桥——简洁时尚的风格，注重色彩搭配，营造出极富东南亚风情的住宅小区。

七、项目建设条件
（一）房地产开发“四证”
已取得政府核发“佛三国用（2007）第20071102106号”《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》。
《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》正在办理中。
（二）设计单位资质
广州瀚华建筑设计有限公司
（三）施工单位资质
茂名市电白建筑工程总公司广州第五项目部
（四）监理单位资质
广州联嘉建设监理有限公司
（五）物业管理服务
暂未确定
（六）项目开发环境
1、本项目距离三水森林公园800米，公园面积3366亩，1995年被评为广东省市级风景名胜区，2001年依法设立为三水生态保护区。森林公园有闻名海外的世界第一大卧佛、汉藏佛文化艺术殿堂,华南地区最大的孔圣园，以鳄鱼为主题的动物园——鳄鱼湖、集湖光山色于一体的无情谷、鸳鸯湖、宣言广场、情人谷，返朴归真的重阳古道以及80%的林木覆盖，而成为旅游胜地。
2、利用住宅的周边小块用地布局宅旁绿地，以树木、草坪、花卉点缀住宅院落空间。既可以提高绿地率，改善居住环境质量，又成为居民就近休憩的半公共绿化空间。宅旁绿地面积近万平，为住户营造成一个真正属于他们的绿色庭园，诗意地栖居。
3、本项目所在的西南街道生态环境优美，自然资源丰富，供水、供电、通讯等基础设施完善。政府服务、公共服务体系健全，文化、教育和卫生事业全面发展。

八、市场分析
（一）佛山市概况
1、地理概况
佛山市位于中国广东省中南部，地处珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳，地理位置优越。佛山气候温和，雨量充足，四季如春，自古就是富饶的鱼米之乡。珠江水系中的西江、北江及其支流贯穿全境，冲积出这片丰饶的大地。
佛山市总面积3848.49平方公里，全市现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区。

佛山市区位图
2、交通情况
佛山接壤广州，居广州往粤西、海南、西南交通要冲，境内有321、325两条国道，广佛、广肇、佛开等多条高速公路。广茂铁路，以及西江、北江干流经过。
佛山市中心区距广州三大交通枢纽（广州新白云机场、广州南沙港、广州火车站）车程均在1小时之内。佛山毗邻港澳，与香港、澳门分别相距231公里和143公里，车程均在2小时左右，使佛山能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动佛山广泛参与世界经济，走向国际化。
2006年广佛交通路网逐步对接，与广州“羊城通”兼容的“广佛交通卡”得到推广，促进了佛山各区以及广佛间的互通。
3、人口情况
2008年底，全市常住人口592.3万人，比上年末增加2.96万人，增长0.5%；其中户籍人口361.1万人，比上年增加3.26万人。出生率为9.80‰，死亡率5.17‰。佛山邻近港澳，环境得天独厚，素称“米之乡”，也是著名的侨乡，祖籍佛山的华侨和港澳台同胞达148万人，其中港澳同胞80多万人。
4、气候条件
佛山气候温和，雨量充足，四季如春，属南亚热带海洋性季风气候，温暖多雨为其气候基本特征，年平均气温在21.2～22.2℃之间。
5、经济状况
初步核算，2008年全市生产总值4333.30亿元，比上年增长15.2%。其中，第一产业增加值95.17亿元，增长1.5%；第二产业增加值2842.81亿元，增长17.4%；第三产业增加值1395.32亿元，增长11.8%。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长8.0％，批发和零售业增长15.1％，住宿和餐饮业增长12.1％，房地产业增长9.7％，其他服务业增长16.4％，金融业下降4.9％。三次产业的比重分别为2.2%、65.6%和32.2%。人均生产总值72975元，增长14.3％。
1978-2008年地区生产总值及增长速度

6、工业与建筑业
2008年全部工业完成增加值2743.06亿元，比上年增长18.1%。其中规模以上工业完成增加值2591.72亿元，增长19.3%。
在规模以上工业增加值中，轻工业1239.81亿元，增长16.9%；重工业1351.91亿元，增长21.1%。轻重工业的比例为1：1.09。国有及国有控股企业143.43亿元，增长34.1%；集体企业35.61亿元，增长8.5%；股份制企业1299.49亿元，增长17.7%；外商及港澳台投资企业947.13亿元，增长17.9%。
在规模以上工业增加值中，民营企业1491.42亿元，增长18.4%，对工业增加值增长的贡献率为57.4%。
2008年全市的房地产开发投资中，商品房住宅投资266.70亿元，增长23.7%。全年商品房施工面积1980.46万平方米，增长0.2%；其中，商品住宅1700.64万平方米，增长3.3%。商品房竣工面积321.44万平方米，下降30.5%；其中，住宅269.86万平方米，下降33.2%。商品房销售面积542.88万平方米，下降29.1%；其中，住宅481.97万平方米，下降30.1%。年末商品房空置面积138.20万平方米，下降0.2%；其中住宅58.34万平方米，增长37.5%。
（二）三水区概况
1、三水区地理概况
三水区总面积874.22平方公里。辖有西南街道办事处、白坭、乐平、芦苞、大塘镇和迳口华侨经济区。三水区是广东省著名侨乡，有三水籍旅居海外华侨和港澳台同胞20多万人。

三水区位图
2、人口情况
2008年末三水区全区常住人口55.01万人。按户籍人口资料统计，年末全区户籍人口总户数为12.4万户，总人口38.89万人。
3、交通情况
三水区中心距广州30公里，佛山24公里，毗邻港澳，地理位置得天独厚，广三高速公路、广肇高速公路、广三铁路、三茂铁路贯通全境；流经境内伯西江、北江黄金水道，上可通广西、桂林，下可达港澳等地。
“六纵六横”路面的规划宽度从40米到120米，目前，部分主干道已正在改造、动工建设，“六纵六横”路网投入使用后，三水将全方位融入广佛中心组团，同时进入广州“半小时经济圈”。
4、经济状况
2008年三水区实现生产总值429.31亿元，比去年同期增长20.1％。2008年三水区实现社会消费品零售总额94.09亿元，同比增长20.8％，比去年同期提高0.2个百分点。同时，2008年全区财政三级库收入65.8亿元，同比增长25.8％，全年累计税收收入32.14亿元，同比增长23.4％。
2008年全区共引入项目148个，项目计划投资总额142.5亿元，在新引进的投资项目中，超亿元项目有29个，计划投资总额达93.58亿元。2008年全区完成工业总产值1238.52亿元，同比增长26.8％。工业对GDP的贡献率达到79.1%，拉动全区GDP增长16.3个百分点，对全区整体经济的快速发展起到决定性的作用。

5、生活与社会保障
2008年，三水区城镇在岗职工年人均工资为28837元，同比增长10.6％；城镇居民人均可支配收入16690元，同比增长12.6％；农村居民人均现金纯收入8480元，同比增长6.3％。
（三）三水区房地产市场分析
1、房地产投资日益扩大，土地供应充足
三水区近年来土地供应量大，2008年成交量居佛山之最。三水区出让地块多以大型、郊区、景观、单价低结合为特点，如山水庄园、丽日天鹅湖、御江南等。
2008年三水商住地块共成交13宗，成交面积158.5公顷。三水的商住土地基本集中在西南地区，呈向外扩张型城市发展格局，可预见未来西南区域的房地产市场将有较大的发展前景。
2、楼盘价格持续走高
随着道路交通状况的改善和楼盘自身素质的不断提高，金沙洲楼盘的销售价格持续走高。洋房销售价格从2004年的3000元/平方米，上升到现在的5500元/平方米左右（三水雅居乐花园的洋房售价5200元/平，截至2009年8月）。
3、三水区大地产品牌云集
2007年起，雅居乐、奥园等知名房地产公司纷纷进入三水区房地产市场，开始在三水区动辄上千亩地吞进土地，使三水区的房地产业进入快速发展时期。
目前，三水区西南街道正在开发的楼盘有：
丽日坚美森林湖
项目名称
丽日坚美森林湖

位置
三水区云东海大道森林公园东门南侧
开发商
佛山市三水丽日坚美房地产有限公司
占地面积
21.8万平方米
建筑面积
21.4万平方米
容积率
0.76
套数
1000套
建筑形式
洋房、别墅
开盘时间
2008年3月
户型
洋房120-150平方米
均价4300-5000元/平方米
交通
广三高速云东海出口即达，珠二环、碧云路、云东海大道环绕，至佛山、广州仅30分钟车程。
配套设施
金太阳超白金五星级酒店集住宿、餐饮、商务娱乐于一身。周边临近商业城肉菜市场、超市、银行、西南二中、实验小学、半江幼儿园等配套。
物业简评
城市生态大盘，产品以低密度大户型为主；
紧靠森林公园，数千亩原生态树木环绕，常年林木葱郁；
周边银行、酒店、医院、食肆林立，享受城市核心生活配套。

绿湖爱伦堡
项目名称
绿湖爱伦堡

位置
三水区云东海大道森林公园内
开发商
佛山市绿湖实业发展有限公司
占地面积
86.7万平方米
建筑面积
20万平方米
容积率
0.23
套数

建筑形式
洋房、别墅
开盘时间
2008年1月
主力户型
洋房115～170平方米
4000-5500元/平方米
交通
临近云东海大道、佛山一环、广三高速、广佛高速，出外交通方便。
配套设施
全面配套水岸风情商业街、渔人码头、大型超市、巴士站、幼儿园、运动中心等设施，区内还规划了一座按国际五星级标准建设的度假酒店。
物业简评
依托天然的森林、湖泊资源，引用国际最时尚的湖居生活理念，按照美国生态湖泊小镇为蓝本进行设计。

三水雅居乐花园
项目名称
三水雅居乐花园
位置
三水区西南涌右岸，濒临广海路
开发商
佛山市雅居乐房地产有限公司
占地面积
27万平方米
建筑面积
59万平方米
容积率
1.8
套数
3000套
建筑形式
洋房、别墅
开盘时间
2009年8月
主力户型
洋房48～257平方米
4200-5200元/平方米
交通
位于西南涌右岸，南、北分别与广三高速公路及广海大道相接。

配套设施
临近商业城肉菜市场、超市、银行、金太阳酒店、西南二中、实验小学、半江幼儿园等配套。
物业简评
西南涌地段是三水政府致力打造的生态高尚住宅片区，片区内具有稀缺的水景资源，为项目提供有力的竞争优势。

（四）主要购房客户分析：
本项目目标客户主要为三水区本地的工作人员及该区域内的企业中薪阶层、管理人员、企业白领，本地有一定经济承受力的原著居民，因升值潜力而投资的客户等。
1、核心客户：三水西南区域刚性需求的个体经营者、中薪阶层、普通员工，三水西南区域原居民，改善性置业，要求居住环境更舒适。
2、次核心客户：三水西南区公务员体系、部分企业中层管理人员。
3、辐射区域客户：三水区周边镇区入城居住客户，三水区有一定经济承受力居民，因升值潜力而投资的客户。

（四）产品定位
公司将秉承“人与自然和谐发展”、“居住与世界同步”的开发理念来投资开发该项目，依托三水区的区位优势，以“生态、健康、养生、休闲”为主题，打造景致优美的高层洋房。

（五）产品价格分析
本案周边可参考项目，主要是周边的楼盘——三水雅居乐花园、丽日坚美森林湖、绿湖爱伦堡等。
三水西南各楼盘价格汇总表
单位：元/平方米
序号
楼盘名称
户型
价格
1
三水雅居乐花园
洋房
4200-5200
2
丽日坚美森林湖
洋房
4300-5000
3
绿湖爱伦堡
洋房
4000-5500
通过对三水西南区域房地产市场走势的深入研究分析，预计我司三水时代廊桥二期项目定价为：洋房的销售均价为4000-5000元/平方米，车位6-8万/个，商业设施8000-10000元/平方米。

九、项目的资金及盈利分析
（一）评估依据
1、按正常市场条件和正常的税费测算。
2、由于三水时代廊桥项目二期的报建手续正在办理之中，规划指标存在调整的可能，因此暂按本宗地的《国有土地使用权出让合同》中规定的开发指标来测算，待以后根据实际报建批复的数据进行适当调整。
3、假设本项目建设可如期进行，则2009年11月开工，2010年5月开始销售。

（二）项目销售收入测算
二期销售收入预测表
序号
类型
销售价格
（元）
建筑面积
（平方米）
合计
(万元)
备注
1
洋房
4500
251700.49
113,265
全部销售
2
商铺
8000
8251.46
6,601
全部销售
3
车位
60000
2611
7,833
一半销售

合计

127,699

（三）项目的投资估算
二期投资估算明细表
财务数据构成分析
项目
销售均价（元）
合计
（万元）
占总成本%
备注
（一）预计销售收入

127,699

住宅
4,500
113,265

全部销售
商铺
8,000
6,601

全部销售
车位
60,000
7,833

一半销售
（二）项目开发成本
计算面积
68,396
72.48%

1、土地成本

19,303
28.22%
股权转让款分摊
2、前期工程费

6,321
9.24%

其中
规划勘测设计费
109525.3
1,369
2.00%
约按125元/平方米
场地平整费用
109525.3
931
1.36%
约按85元/平方米
三通一平
109525.3
2,191
3.20%
约按200元/平方米
市政配套设施费

1,830
1.94%
约按125元/平方米
3、建筑安装工程费用

38,383
56.12%

其中
土建工程费用
333765.8
36,714
53.68%
约按1100元/平方米
装修工程费用
333765.8

0.00%

设备安装工程
333765.8
1,669
2.44%
约50元/平方米
4、基础设施费

3,238
4.73%

其中
园林绿化、环境工程
333765.8
2,670
3.90%
约按80元/平方米
通讯(电视、电信)
333765.8
167
0.24%
约按5元/平方米
消防工程
333765.8
401
0.59%
约按12元/平方米
5、不可预见费

1,151
1.68%
约为建安工程费用*3%
（三）期间费用

14,854
15.74%

1、销售费用
2,554
2.71%
约销售收入2%
2、管理费用
1,277
1.35%
约销售收入1%
3、财务费用
4,000
4.24%

4、营业税
6,385
6.77%
销售收入5%
5、城市建设维护税、教育税附加
638
0.68%
营业税10%
（四）开发成本合计

83,250
88.22%

（五）销售利润

44,449
47.10%

减：企业所得税
11,112
11.78%
按销售利润25%
总成本
94,362
100.00%

（税后）净利润（万元）
33,337
（税后）净利润率（%）
26.11%
各项财务指标如下：
二期工程的税后净利润率为26.11%，目前房地产行业的税后净利润率一般为20％，这表明从此财务指标上看，二期工程非常可行。

（四）项目资金来源、运用及现金流量分析
时代地产此次进行三水时代廊桥二期项目的开发资金主要来自三部分：自有资金、银行贷款和销售回笼资金。我司拟向贵行贷款17750万元，借款期限为4年。项目开发后，预售回笼资金可投入后续工程，用于项目的滚动开发。
从上表可见，该项目销售收入为127699万元，利润总额达44449万元，扣除成本、期间费用及所得税等税负后净利润达33337万元，净利润率为26.11%，盈利能力较强。

（五）敏感性分析：
售价、成本、建设期、销售期、销售税率等诸多不确定因素将对项目的利润产生重大的影响。而以上诸因素中销售税率既定，建设期与销售期可根据已往楼盘开发经验测算，发生变化的概率较小，最有可能发生变化的是楼盘的销售价格和开发成本。因而，项目敏感性分析主要针对销售价格以及开发成本进行测算，分别计算当销售价格与开发成本分别上、下波动5%、10%时，对净利率、利润率、净现值与内部收益率等经济指标的影响。
销售价格敏感性分析
单位：万元，折现率10%
变化条件
变化动态
分析结果
销售收入
开发成本
销售利润
利润率
投资净现值（FNPV）
内部收益率（FIRR）
基本方案
127,699.39
94,362.40
33,336.99
26.11%
19,752.68
35.33%
变化1：-5%
121,314.42
94,362.40
26,952.02
22.22%
14,475.85
28.56%
变化2：+5%
134,084.36
94,362.40
39,721.96
29.62%
25,029.52
42.10%
变化3：-10%
114,929.45
94,362.40
20,567.05
17.90%
9,199.02
21.80%
变化4：+10%
140,469.33
94,362.40
46,106.93
32.82%
30,306.35
48.86%
开发成本敏感性分析
单位：万元，折现率10%
变化条件
变化动态
分析结果
销售收入
开发成本
销售利润
利润率
投资净现值（FNPV）
内部收益率（FIRR）
基本方案
127,699.39
94,362.40
33,336.99
26.11%
19,752.68
35.33%
变化1：-5%
127,699.39
89,644.28
38,055.11
29.80%
24,041.88
42.45%
变化2：+5%
127,699.39
99,080.52
28,618.87
22.41%
15,463.48
28.88%
变化3：-10%
127,699.39
84,926.16
42,773.23
33.50%
28,331.08
50.37%
变化4：+10%
127,699.39
103,798.64
23,900.75
18.72%
11,174.28
23.03%
由表中数据可知：
当销售价格下降幅度分别5%、10%时，销售利润则分别下降19.15%和38.31%，利润率分别下降3.89%和8.21%。综上分析可知，价格是企业的生命，必须要详细调研，审慎拟定。
当开发成本分别上升5%、10%时，销售利润则分别上升14.15%和28.31%；利润率分别上升3