庐山龙湾温泉度假村提升改造项目可行性研究报告终稿.doc

庐山龙湾温泉度假村提升改造项目可行性研究报告庐山龙湾温泉度假村提升改造项目可行性研究报告目 录第一章 总论1第一节 项目背景1第二节 项目概况5第二章 龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题10第一节 龙湾温泉度假村发展现状10第二节 度假村存在主要问题12第三章 项目建设的必要性15第四章 市场预测20第一节 旅游市场前景展望20第二节 旅游业发展现状分析23第三节 旅游业预测分析29第四节 旅游SWOT分析33第五章 项目区概况与建设条件40第一节 项目区概况40第二节 建设条件44第六章 建设内容与规模46第一节 发展定位46第二节 提升改造途径47第三节 建设内容及规模52第七章 建设方案55第一节 总图布置55第二节 工程方案57第八章 公用和辅助工程65第一节 给水工程65第二节 排水工程66第三节 供配电工程68第四节 电信工程70第九章 节能节水措施71第一节 编制依据71第二节 节能措施72第三节 节水措施73第十章 环境影响评价74第一节 编制依据及原则74第二节 项目所在区域环境质量现状75第三节 项目建设与运营环境影响分析76第四节 环境保护措施81第五节 环境影响评价结论85第十一章 劳动安全卫生消防86第一节 劳动安全86第二节 卫生与消防87第十二章组织机构与项目管理90第一节组织机构方案90第二节 项目管理92第十三章 项目实施进度93第一节 建设工期93第二节 实施进度计划安排93第十四章 工程招标及质量保证体系95第一节 工程招标95第二节 质量保证体系97第十五章 投资估算及资金筹措98第一节 估算范围98第二节 主要编制依据98第三节 投资估算99第四节 资金筹措101第十六章 效益分析102第一节 经济分析102第二节 社会效益分析106第十七章 项目风险分析107第一节 风险分析概况107第二节 项目主要风险因素识别、估计与评价108第三节 防范和降低风险的对策111第四节 风险结论112第十八章 研究结论和建议1133第一章 总论第一节 项目背景一、项目名称庐山龙湾温泉度假村提升改造项目二、承办单位概况建设单位：庐山旅游发展股份有限公司建设单位法人代表：郑翔建设单位概况：庐山旅游发展股份有限公司成立于2004年12月， 2009年12月公司完成股份制改组工作，成立庐山旅游发展股份有限公司，目前注册资本10000万元，经营范围涉及国内、国际旅游服务，住宿、餐饮，旅游交通，娱乐，旅游资源开发，服务（涉及前置许可的凭许可证经营），茶叶种植、 茶叶制品生产、加工、销售（分支机构经营）等。公司位于庐山风景名胜区核心景区风景秀丽的河东路9号，独享庐山独特的地理区位优势和资源优势，下设美庐经营部、美庐山庄和酒店公司三个分支机构，投资设立庐山露语茶业有限公司、庐山旅游观光车有限责任公司、庐山旅游发展建筑工程有限公司、庐山旅游汽车出租有限责任公司和庐山祈福文化有限公司等五个全资子公司。公司现拥有大专以上学历员工100多人，专业技术人员150多人，高级职称以上员工10多人，并连续三年上缴税收都超过1800万元。自公司成立之后，就迅速成长为庐山风景名胜区唯一的资产优质、人才优越、资本雄厚、收入超亿元的骨干企业，是庐山风景名胜区的纳税第一大户，也是九江市十大纳税大户之一。三、可行性研究报告编制依据1、风景名胜区条例；2、国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）；3、国家旅游局关于进一步促进旅游业发展的意见旅发200751号；4、中共江西省委、省人民政府关于加快旅游产业大省建设的若干意见；5、江西省人民政府关于进一步加快旅游产业发展的意见；6、鄱阳湖生态经济区规划；7、江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；8、江西省旅游精品线路建设规划纲要9、九江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；10、星子县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、发展展望；11、九江市旅游发展总体规划（20032020年）；12、星子县“庐山百里休闲旅游走廊”总体规划；13、江西省星子县庐山温泉度假开发建设详细规划；14、当地的现行建材等价格信息；15、其他相关资料和建设单位委托我公司编制项目可行性研究报告的咨询合同。二、项目提出的理由和过程在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。国务院关于加快发展服务业的若干意见提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。尤其是鄱阳湖生态经济区规划的批复，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。鄱阳湖生态经济区是以江西鄱阳湖为核心，以鄱阳湖城市圈为依托，以保护生态、发展经济为重要战略构想，把鄱阳湖生态经济区建设成为全国生态文明与经济社会发展协调统一、人与自然和谐相处的生态经济示范区和中国低碳经济发展先行区。作为鄱阳湖生态经济区核心区，九江市在鄱阳湖生态经济区建设中制定了“进一步发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸旅游业，建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地”的长远战略。作为一个拥有像庐山、云居山、柘林湖等丰富的旅游资源的地级市，优先发展旅游业，培育旅游龙头企业，以一产带动多产，拉动整个区域经济社会发展，一直是九江市发展战略的核心，也体现了时代发展的趋势和人民的愿望。在此背景下，江西省政府和九江市政府多次提出“加快旅游配套设施建设，逐步形成一个比较完善的吃、住、行、游、购、娱配套的综合产业体系，着力把旅游业培育成九江市支柱产业”。由于目前九江旅游企业大多分散经营，经营项目单一，而且局限于小的行政区划范围。因此，充分发挥庐山旅游资源的整体优势，壮大全市旅游产业，培育九江旅游龙头企业，突破行政区划整合优势旅游资源，是庐山旅游发展的必然趋势。庐山旅游发展股份公司作为一家涉及国内、国际旅游服务，住宿、餐饮，旅游交通、娱乐，旅游资源开发的大型企业，庐山风景名胜区唯一的资产优质、人才优越、资本雄厚、收入超亿元的骨干企业，但由于目前公司业务局限于风景区内，这不但限制企业的进一步发展，也不足以承担引领九江旅游事业发展的使命。为突破企业自身发展瓶颈，充分发挥九江温泉资源优势，进一步起到引领全市旅游经济发展，经公司研究决定在庐山山南星子县温泉镇通过收购庐山龙湾温泉度假村来实施庐山龙湾温泉度假村提升改造项目。庐山龙湾温泉度假村是国家AAAA级旅游景区，国内首家深度山林温泉，国家四星级温泉酒店，是一家集观光度假、休闲疗养、商务会展、特色美食、运动健身、生态教学与环保宣传于一体的大型综合度假村，龙湾温泉度假村2005年9月正式对外营业，拥有客房260间，50多个功能各异的露天温泉池及大型冲浪池、儿童水上乐园、蟠龙滑梯、漂流河，可同时容纳3000人沐浴天然温泉。庐山龙湾温泉度假村项目的实施，有效地将温泉的开发和庐山特有的自然文化景观相结合，有利于丰富旅游产品体系，实现旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山带泉，相互促进的发展格局，打造庐山独特旅游文化。时过境迁，近年来，随着经济高速发展，人民群众生活水平的日益提高，对休闲旅游服务设施的要求越来越高，传统的“泡汤”式已经不能满足日益增长的温泉旅游需要，故从整体风格、园林环境、温泉项目等方面进行改造和提升，同时为了延伸度假村产业链，丰富旅游产品体系显得刻不容缓。为此，庐山旅游发展股份公司经充分酝酿和调研考察后，适时提出庐山龙湾温泉度假村提升改造项目，以综合性五星级温泉休闲度假村为标准建设庐山龙湾温泉度假村，本项目的建设能够极大的满足温泉旅游者文化和精神层面的需求，是适应现代温泉旅游市场消费特点的体现，是进一步完善度假村旅游服务功能，提高服务档次，提升龙湾温泉度假村市场地位，品牌影响力的重大举措。第二节 项目概况一、拟建地点项目拟建地点为江西省九江市星子县温泉镇环山公路庐山龙湾温泉度假村内，详见项目地理位置图。星子县背倚庐山，面临鄱阳湖，东与都昌县隔水为邻，西与九江县、德安县接壤，北与庐山管理局山体相连，南与永修县湖洲相接。县城距九江市36公里，距南昌120公里，距武汉200余公里。水上逆赣江可直航景德镇、南昌、赣州，入长江黄金水道抵国外口岸。赣、抚、饶、信、修五大水系在县域东南水面束流而东，形成“江湖之会”。高等级旅游公路庐山南大道联接“昌九”、“九景”高速公路，105国道贯穿全境，京九铁路、九江机场擦境而过。温泉镇位于美丽的庐山南端，地处星子、德安、九江县三县交界处，地理位置独特，是贯穿三县的交通枢纽，总面积104平方公里。温泉镇因温泉得名，矿物质丰富的温泉水吸引了许多外地投资商，先后有天沐、龙湾、阳光、天地、天邑、天池、上海名都等大型度假村都落户温泉镇。二、建设内容与规模根据庐山龙湾温泉度假村“综合性五星级度假村”战略定位，结合龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题，考虑将来一段时期的发展需求，综合多方面因素，重点对龙湾温泉度假村整体建设规模和档次进行提升，确定项目建设内容主要包括三大工程，具体为：1、整体风格改造提升工程（1）改造山江湖酒店2408；（2）改造三江湖宴会厅等1146；（3）改造浴花园4855；（4）御花园、御景楼加层，共1500；2、园林环境改造提升工程（1）改造会议中心4300；（2）扩建国际会议中心4500；（3）新建接待中心1500；（4）改造御家园3314；（5）改造御景楼1540；（6）山江湖宫廷美食坊（扩建）1200；（7）改造水疗馆806；（8）改造会所楼1511；（9）改造静心阁等798；（10）改造现有温泉泡池45个；（11）浴花园加层扩建1500；（12）龙湾大厦（五星级标准）7300）（13）新建半立体式停车场3000；（14）园林环境改造20000；3、新建功能延伸项目（1）欧洲美食购物街1000；（2）休闲娱乐馆2200；（3）改造水上乐园1500；（4）森林浴基地游步道5000m；（5）森林浴基地设施建设5000；（6）文化广场改造3000。4、拆除御宾楼、御轩楼、老洗衣房、员工公寓等建筑物11处，拆除面积为9461；5、总图附属设施及公用辅助工程等。三、主要建设条件项目区进出交通便利，施工所需的各种材料，诸如水泥、砂碎石等当地均能采购，运距较短。施工条件好，项目地块周边水、电、通信、宽带等市政设施均已到位，维护完好，可直接为本项目使用。四、项目总投资与资金筹措项目估算总投资为49250万元，其中：建筑（装饰）工程12843.25万元，设备购置及安装工程费4265.61万元，工程其他费32141.14（含收购费3亿元）万元，预备费用915.70万元。资金来源为上市募集资金。五、主要技术经济指标表1-1 技术经济指标汇总表序号项目单位数据备注一总图技术经济指标1项目总用地亩110.92总建筑面积m2441923保留面积m2218924拆除面积m294615新建面积m223200二财务技术经济指标6年销售收入万元224007总成本费用万元13857.168经营成本万元10735.809总投资收益率%15.7510财务内部收益率%12.5811财务净现值万元20193.0712投资回收期年8.76六、主要社会效益本项目的建设对完善庐山龙湾温泉度假村服务功能、提高旅游服务水平、提升度假村旅游项目建设品味和档次具有极大的推动作用，为实现“综合性五星级温泉休闲度假村”的战略定位夯实基础，项目的实施，将有力的促进九江市的旅游事业发展，做大做强温泉旅游品牌，加大庐山温泉在旅游界的影响力，积极带动旅游相关产业的发展。项目建成后，有利于开拓温泉旅游市场，提高龙湾温泉在国内外的知名度，扩大企业的影响力，促进星子温泉经济发展。项目的建设对更好地发挥独特的温泉旅游资源优势等方面有着重要的意义。第二章 龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题第一节 龙湾温泉度假村发展现状一、庐山龙湾温泉度假村简介庐山龙湾温泉度假村是国家AAAA级旅游景区，国内首家深度山林温泉，国家四星级温泉酒店，是一家集观光度假、休闲疗养、商务会展、特色美食、运动健身、生态教学与环保宣传于一体的大型综合度假村，注册资本4000万，现有员工500余人。度假村紧靠昌九高速公路和京九铁路，直通环庐山公路，距离南昌飞机场约1小时车程，交通极为便捷。度假村已获得多个荣誉奖项，2011年先后被江西省旅游局评为“游客最喜爱的十大赣菜定点推广酒店”、江西省总工会评为省级“工人先锋号”、江西省旅游局评为首批省级旅游度假区试点单位。龙湾温泉水的温度最高达75摄氏度，常年平均水温为60-65摄氏度，属高温地热资源中的温热水、热水，具有较高开发利用价值。温水碱化度低，每升水中矿物质的含量只有0.3-0.4克左右，并有大量的氟、溴、碘等十多种对人有益的微量矿物元素。区内地热资源主要由地下淡水及部分海水渗入混合，并经深部循环加热形成，矿化度高达4.154.70，硬度为25.2127.38，虽不能饮用，但可作为洗浴、医疗浴、取暖疗养等用途，对高血压、冠心病、心脑血管、风湿病、皮肤病等有一定疗效，最大日出水量：自流总量5000吨/日，平均用水量：单井开采量900吨/日，平均日用水量：600吨/日。二、经营状况庐山龙湾温泉度假村于2005年9月26日正式对外营业，拥有260间风格雅致的各类客房；50多个功能各异的露天温泉池及大型冲浪池、儿童水上乐园、蟠龙滑梯、漂流河，可同时容纳3000人沐浴天然温泉；山江湖大酒楼，有大小会议室6个，豪华包间12间，可同时容纳300人，最大会议厅可同时容纳700人开会、聚餐；并有可同时容纳300多辆各类车型的大型停车场。度假村目前主营业务主要包括三个部分：客房、餐饮、温泉洗浴，近三年经营情况见表2-1。表2-1 近三年经营情况表名称08年09年10年客房收入7,740,1666,809,9157,630,382接待人数82,96264,28269,252餐饮收入7,802,7077,177,5769,016,920接待人数214，804151,551185,764温泉收入19,703,07621,545,62921,990,482接待人数204,064222,041239,293按摩收入1,814,8831,807,4001,767,183礼品店收入1,000,3631,121,708922,368亲亲鱼收入636,830670,126613,391黑泥收入107,802171,215103,748三、客源状况度假村温泉客源主要以江西、湖北、安徽三省的旅游团队、散客为主，江苏、浙江、上海的旅游团队为辅。停留时间一般在6小时左右；餐饮客源以本地政府机关、企事业单位为主，会议、旅游团队为辅；客房客源以星子、九江本地商务客人为主，南昌、九江的会议团队以及江苏、湖北、安徽的旅游团队为辅。在停留时间上，会议团队一般3天左右，旅游团队一般在14小时。从各类客源的消费情况看，旅游团队消费内容一般是温泉，二次消费能力不足，本地商务单位的消费能力好。四、员工状况度假村实行全员劳动合同制，员工按照与公司签订的劳动合同承担义务和享受权利。截止 2010 年 12 月底，根据公司提供的花名册清单，公司员工的专业结构，如下表2-2：表2-2 公司员工专业结构专业类别人数（人）所占比例（%）高级管理人员82.27%中级管理人员6017.00%温泉部5315.01%房务部5214.73%营销中心226.23%餐饮部3810.76%财务中心277.65%技术中心6518.41%VIP会所51.42%行政后勤236.52%合计353100%第二节 度假村存在主要问题结合对龙湾温泉的发展现状、温泉旅游产业的发展趋势可以看出，龙湾温泉的主要业务为温泉洗浴及相关的住宿和餐饮服务，根据其业务性质，较依赖于旅游人群的认知度及与旅行社的合作关系。整体发展还存在以下问题：一、缺乏科学合理的温泉发展规划，规模档次低温泉属于非普遍性存在的旅游资源，不可再生，具有稀缺性， 因此温泉旅游资源开发前需要进行高水平的统筹规划，确保稀缺资源的科学、合理利用，发挥最大的效益。一方面龙湾温泉度假村开发前并没用明确的目标市场，几乎面向所有大众人群，缺乏正确的市场定位，针对细分市场的温泉产品几乎没用，所以在经营过程中没有形成自己的稳定性优势客源，突显不出自身的服务特色。另一方面，没用对度假村的整体规划布局无合理的规划，相关的配套设施没有起到在客流高峰期分流客人的作用，整体流程设计不合理，例如泡汤区内无正式的餐厅，用餐需要集中在山江湖餐厅，在客流高峰期经常造成游客拥挤，严重影响度假村的服务质量和水平。此外，硬件设施建设、布局、装修档次较低，难以提高度假村营业收入。二、温泉产品单一，缺乏新意从温泉旅游的发展趋势来看，温泉旅游同会议、养生、娱乐、运动、休闲等模式结合将是温泉旅游的新增长点。度假村以温泉为主，但同其他模式结合度远远不够，例如度假村会议中心规模非常有限，会议接待能力差，会议收入少；缺少体检中心等养生和健康管理的场所，温泉旅游的深度产品开发欠缺；虽然度假村有配备网球场，但位置离泡汤区太远，使用率低。从温泉旅游的季节性看，度假村每年接待量最高的季节为每年的第一季度及第四季度，而第二、第三季度接待量较平均，为高峰时的一半左右，没有特别为温泉淡季开发的经营项目。可以看出，度假村的旅游产品还比较单一，经营项目太单薄，功能少，大多局限于洗浴游泳等功能方面，辅助少量的按摩、黑泥和鱼疗收入，辅助收入占主营收入的比例相当低，休闲、健身、观光、科普等产品还很不到位。在产品设计上还未深层次挖掘庐山的地方文化，未能很好地整合温泉资源和地域文化资源，缺乏个性化、品牌化和互补性。因此，对于龙湾温泉来说，急需丰富温泉的经营项目。三、缺乏鲜明的品牌形象，知名度低一个旅游景点若要能够持续发展，文化是一个不可缺少的要素，而对于龙湾温泉来说，正是缺乏这种文化的内涵，仅仅用温泉作为吸引游客的元素，其附加价值体现得并不明显。整个度假村的宾馆、饭店以及其他建筑虽然造型均采用了欧式风格，但各建筑单体无自身特色，建筑主题及造型风格特色不突出，且总体上未统一，相互之间不够协调，未能营造出整体氛围。因此，突破单纯的温泉概念，突出温泉的独特性和不可复制性，树立鲜明的品牌形象就显得异常重要。四、管理模式落后，从业人员素质不高旅游属于劳动密集型企业，进入旅游业的从业人员门坎较低。龙湾温泉度假村的服务人员多数是当地居民，普遍受教育程度低，没有受过正规的服务行业的学习与训练。受到淡旺季客流量明显的影响，加上度假村未能合理对淡旺季的员工进行安排，造成员工淡季失业，旺季超负荷工作，员工流失率高。度假村无法系统地培养服务人员的专业服务技能、服务意识和服务水平，员工培训没有稳定的基础，难以全面提升度假村服务质量。第三章 项目建设的必要性温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲惫的方式，是一种高级的享受，符合人们的休闲、养生和度假需求，很自然地它开始受到了越来越多人士的青睐。自上世纪90年代以来,随着我国东南沿海地区和内陆大中城市人均GDP开始突破国际上公认的度假旅游3000美元门槛值,以及休假制度的调整,休闲度假旅游在我国迅速兴起,成为旅游业的主要形式，温泉旅游也随之发展起来。随着旅游休闲化时代的到来，我国温泉地的开发也从最早的单一疗养地开发，到后来的观光旅游地开发、主题温泉度假地开发，转变为近年来的大型休闲娱乐综合度假地开发。当前，我国温泉休闲旅游资源开发呈现出数量增多、规模扩大、结构优化、综合性强的特点，逐渐向产业化方向发展。很多温泉旅游区已经逐步摆脱单一洗浴健身的功能，形成了集休闲度假、保健疗养、观光娱乐于一身的综合功能性休闲度假目的地。部分地区依托温泉旅游资源，已经形成了以休闲、度假为主体的地方支柱产业，并且在发展中注重延伸产业链，丰富附属产品，获取综合效益，如广东御温泉系列、河北平山温泉群等。据有关资料显示，2007年我国温泉休闲旅游企业接待总人数2100多万人次，年销售收入近40亿元，延伸产业链产值500多亿元。事实证明，温泉旅游产品的开发，不仅丰富了旅游产业内涵，为我国现代旅游业的转型升级和新时期的新发展注入了新的活力，同时，扩大了内需，拉动了消费，优化了相关地方产业结构，创造了大量就业机会，增加了地方财政收入，推动了一批具有温泉旅游资源的边远贫困地区通过开发温泉资源走上了脱贫致富的道路，显示了强劲的经济社会效益。毋庸置疑，在我国经济社会快速发展的大环境下，温泉经济大有可为。江西省目前已探明拥有90处天然出露的温泉（25以上），主要分布在全省8个设区市的41个县（市），呈现南比北多、西比东多的特点。其中，仅有10%的温泉开发成熟，绝大部分处于浅开发或待开发的状态，发展潜力巨大。本项目建设地点就在著名的庐山风景区附近，能够将温泉的开发和庐山特有的自然文化景观相结合，有利于丰富旅游产品体系，实现旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山带泉，相互促进的发展格局，打造庐山独特旅游文化。项目的建设符合旅游消费发展的趋势，同当地现有旅游资源和文化紧密结合，对于江西省乃至整个中部地区的温泉旅游都具有重大意义。一、是构建鄱阳湖生态经济区，实现江西绿色崛起的推动器国务院已于2009年12月12日正式批复鄱阳湖生态经济区规划，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。“十二五”时期，是我省推进鄱阳湖生态经济区建设重要时期，是加快转变发展方式的攻坚时期，更是全面建设小康社会的关键时期，实现科学发展、进位赶超、绿色崛起是当前及今后的主要任务。根据规划，在鄱阳湖生态经济区建设中，九江要“进一步发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸旅游业，建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地”。九江有着庐山、云居山、柘林湖等丰富的旅游资源，作为在鄱阳湖生态经济区建设中的排头兵，培育旅游龙头企业，壮大旅游市场有着重要意义。庐山是九江旅游的一个窗口，更是江西旅游的一张世界级名片，在全国乃至全球旅游市场中有着重要的地位。但目前当地旅游企业大多分散经营，经营项目单一，而且局限于小的行政区划范围。因此，必须为充分发挥庐山旅游资源的整体优势，壮大九江市游产业，培育旅游龙头企业，是庐山旅游发展的必然趋势。项目建设以发展温泉旅游为立足点，主动联合庐山、星子县、浔阳区，发起成立鄱阳湖生态旅游龙头联盟，提出让游客“登庐山、游西海、泡温泉、逛浔阳”， 能够树立鄱阳湖生态旅游新形象，有效加快发展温泉旅游发展，对于繁荣旅游经济，转变经济发展方式，培育新的经济增长极，实现江西绿色崛起具有十分重要的意义。二、是提升庐山旅游的档次，促进我省旅游市场的繁荣的需要随着生活条件的改善，国民旅游的目的已从“观光”转向“休闲”。休闲旅游不象观光旅游那样强调看到具体的风光，而是注重身心的放松，旅游者是想通过旅游去走进自然，回归自然，追求一种平和、宁静、舒心的意境，其最终目的是要在无污染的自然环境中增进身心健康。温泉旅游作为新兴的旅游主题，是温泉养生功能与休闲度假旅游的完美融合，将成为21世纪最盛行的旅游方式之一。我省以山岳型旅游景区为主，旅游季节性非常明显，一般310月份为旅游旺季，11月2月份由于气候偏冷，游客稀少。而温泉旅游恰恰是在秋冬季节最具吸引力，让游客在寒冷的秋冬季感受到浓浓的暖意，能有效弥补我省秋冬季旅游吸引力不足的问题。庐山有丰富的自然文化资源，慕名到观赏风景的游客很多，但温泉旅游的发展规模同现有的温泉资源不相匹配。庐山旅游要实现丰富旅游产品体系，旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，必须大力发展温泉旅游，形成以泉促山，以山带泉，相互促进的发展格局。此外，温泉旅游涉及“行、泡、疗、健、吃、住、购、娱”等要素，产业链长，延伸性强，具有就业容量大、门槛低、范围广等特点，对不同类型、不同层次的劳动力都有需求，直接为居民提供多种就业岗位，能够有效促进当地经济的发展。三、是增强企业竞争力，实现企业发展的需要江西旅游一直立志让江西立足本土资源特色，打造康体养生温泉、山水观光温泉、商务会议温泉、文化体验温泉、农家个性温泉、特种时尚温泉等。目前，江西省旅游局已在明月山温泉和庐山星子温泉试点省级温泉旅游度假区建设。早在2005年庐山星子县温泉四星级酒店就有5家，与温泉有关的宾馆和房地产有十多家。龙湾温泉临近的庐山天沐温泉占地面积达到500亩，年接待量达4000人，经营项目丰富包括温泉、客房、水上乐园、养生保健、旅游度假、餐饮、商务会议、娱乐、高尔夫练习场等，业务总收入将达7亿元，净利润将达2亿元，为周边居民提供就业岗位400多个。无论是建设规模和经营状况都远优项目建设对象。因此，项目的实施能够有效提升龙湾温泉度假村的整体规模，解决经营项目单一、功能缺失、档次低等一系列问，开发出不同消费时段、不同消费档次、不同消费内容的系列产品，形成星子县又一品牌温泉，提升企业竞争力，增强全县在温泉旅游方面整体竞争实力。此外，项目实施单位庐山旅游发展股份公司目前的经营范围虽涉及国内国际旅游服务、住宿、餐饮、旅游交通、茶业、娱乐等领域，但仅限于庐山风景区内，还不足以承担引领九江旅游事业发展的使命，投资开发建设位于庐山山南星子县境内的庐山龙湾温泉度假村提升改造项目是公司谋划进一步发展的重大举措，项目的建成，不仅能够完善公司的服务功能、提升公司的地位，而且可以为投资者带来丰厚的利润。综上所述，本项目的建设是十分必要的。第四章 市场预测第一节 旅游市场前景展望一、旅游市场前景展望综述随着我国全面建设小康社会不断推进，旅游业面临重大发展机遇：经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；我国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。随着世界经济缓慢复苏，旅游业发展仍将继续保持上升态势，其主要表现在：1、旅游业仍将保持高速增长。在保持国际旅游竞争力的同时，国内旅游、出境旅游将步入快速发展时期。我国旅游市场将从以入境旅游为主导、国内旅游为基础，发展到国内、入境、出境三大旅游市场共同发展。2、旅游产品的竞争由规范化、程序化的竞争阶段进入个性化、特性化、精品化、专业化以及文化品牌的竞争阶段。旅游市场开始从大众化旅游阶段向细分化旅游阶段转化，即旅游市场的发育逐步走向细分化，主要体现为需求的个性化和旅游产品的定制化。在传统的观光旅游持续增长的同时，休闲度假旅游将快速发展。与现代生活方式紧密相关的旅游新业态将大量涌现。城乡居民出游的选择将更趋多样，旅游产品的供应将更加丰富和充裕。3、旅游者的旅游目的从看热闹向看门道转化。第一代游客的旅游目的是满足好奇心，观光、度假、消遣；第二代游客则以满足求知欲，获知识、得信息，领略异地他乡情趣为目的。4、我国旅游业的产业功能从经济功能阶段向经济功能为主、多种功能共同发挥作用阶段转变。我国旅游业在今后一段时期要完成促进旅游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能三大任务，达到建设世界旅游强国，培育新型重要产业的战略目标。5、国家休假制度改革的深化，将推动我国旅游业从“观光时代”向“休闲度假时代”转变。这包括一年中的几个长假和多个双休日。在短假里，部分游客会以两天到两天半的时间游程，选择有丰富的人文积淀和浓郁的风俗民情出游目的地。随着大交通网络逐步形成，必将会成为越来越多都市人选择在双休日前来旅游的地方。二、温泉旅游前景展望目前，我国旅游业正处于转型期，旅游产品的升级，由观光旅游转为休闲旅游，进而上升为度假旅游便成为此关键时期的突出特点。与此同时，我国旅游市场也从观光旅游形态向休闲度假旅游形态过渡。在这种新的市场需求催生下，现代温泉旅游一改传统的单纯“泡汤”式，逐步演变为以健康为主题的休闲度假旅游时尚，成为转型期炙手可热的一种新型旅游产品，从而极大的满足了旅游者文化和精神层面的需求，适应了现代旅游市场消费的特点。温泉旅游将温泉的养生、保健功能与度假休闲完美的融合在一起，集养生、保健、美容、休闲、度假、商务会展等多功能于一体，通过提供系列化的服务使消费者获得一种全新的体验和感受。巨大的吸引力促使我国温泉旅游消费群体不断得到扩大，焕发出新的生命力。温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲惫的方式，是一种高级的享受，符合人们的休闲、养生和度假需求，很自然地它开始受到了越来越多人士的青睐。温泉旅游者正从专门化、特殊化的消费群体向大众化发展。正是基于这种需求的变化，“医疗保健文化”和“休闲文化”逐渐成为了现代社会温泉旅游的核心主题。温泉休闲度假旅游的一类消费群体是商务旅游者和会展旅游者。随着经济的发展和对外开放的不断深化，国内国际的商务旅游和会展旅游必将日渐增多。这两部分旅游者的共同特点是，消费水平高、逗留时间长、非基本旅游消费支出比例大，同时比较注重文化品位。商务会展旅游者的消费能力是一般旅游者的4-5倍。商务旅游者公务之余最喜欢的活动就是购物、观光、美食、保健和娱乐等。南方的商界人士则更注重修心养性，往往喜欢在休假、运动、养生保健活动中谈生意。这些正是温泉度假旅游的特长所在，这里同样潜藏着温泉旅游的巨大商机。温泉旅游是以感受温泉沐浴文化为目的，将原先单一疗养的物化享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚体验旅游，是温泉与旅游相结合的产物，是休闲度假旅游的重要组成，是适应我国从观光旅游为主向观光与休闲度假旅游并重转化需求的重要旅游产品。第二节 旅游业发展现状分析旅游休闲产业是近代工业文明的产物，或者更确切地说，它是现代社会的产物。它发源于欧美，19世纪中叶初露端倪。进入20世纪，随着科学技术的快速发展，与休闲相关的产业便逐渐的应运而生，20世纪70年代进入快速发展时期。旅游休闲产业是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求（物质的与精神的）密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，已成为国家经济发展的重要的支柱产业。在欧美国家，旅游休闲产业十分发达，据有关数据表明，美国的旅游休闲产业已处于国民生产总值第一的位置，其就业人口占全部劳动力的四分之一。近十几年来，发达国家的休闲产业进入高速发展的新时期，随着工作时间的减少，共享工作已应运而生。比如，在美国、法国、德国等国家目前正普遍实行各种工作制。政府认为：缩短工作时间，可以减少失业，政府以较少的财政支出争取公众和个人的更大支持，使休闲产业发展更快。据联合国世界旅游组织最新发布的统计显示，跟2009年相比，国际旅游出游人数去年增加6.7%，或5800万人次，达到9亿3500万人次，这个数字比经济危机前2008年的9亿1300万人次还要高。2010年我国全年国内出游人数达21.0亿人次，比上年增长10.6%;国内旅游收入12580亿元，增长23.5%。2010年我国累计入境旅游人数达到13376.22万人次，同比增长5.76%。其中，外国旅游者2612.69万人次，同比增长19.10%。本节将从江西省、九江市旅游市场发展现状以及江西省温泉旅游现状等方面对项目市场进行分析。一、江西省旅游发展现状江西有良好的生态环境。江西山色葱郁、风景秀丽。全省有4处世界遗产（庐山、三清山、龙虎山、龟峰）、2处世界地质公园（庐山、龙虎山）；12个国家级风景名胜区；8个国家级自然保护区；44个国家级森林公园。有全国最大的淡水湖鄱阳湖和风景如画的柘林湖、浓淡相宜的仙女湖等。全省森林覆盖率60.05%，居全国前列。新世纪以来，在省委、省政府的正确领导下，全省上下认真贯彻落实省委、省政府关于建设旅游休闲后花园、加快培育旅游支柱产业的战略决策，旅游业有了长足进步，在全省经济社会发展中发挥着越来越重要的作用。2000至2010年，全省旅游总收入由134.6亿元提高到818.32亿元，增长了6倍；接待入境旅游者人数和外汇收入分别由163057万人次、6234万美元提高到1140792万人次、34630万美元。旅游总收入占全国旅游总收入由2.98%上升至5.21%，占全省地区生产总值由6.72%上升至8.66%，为全省地区生产总值中第三产业的16.47%上升至26.22。可见，旅游业已成为我省经济社会发展的强力引擎。二、九江市旅游发展现状九江，以其丰富的旅游资源和优越的地理位置而具备发展旅游业的坚实基础和良好条件。20多年来，九江旅游业取得了长足的进步，为促进我市对外开放和经济建设发挥了积极作用，但总体发展水平相对滞后。为了更好地利用我市旅游资源与区位交通两大优势，九江市委、市政府早在2000年就颁发了关于加快旅游业发展的决定的文件，确定了把旅游业培育发展成为我市经济支柱产业的战略目标。境内以庐山、鄱阳湖和长江为主体构架，蕴涵着优美秀丽的自然风光、精巧典雅的名胜古迹和丰饶别致的物产风情。九江市依山傍水，为人杰地灵之地，古往今来，众多文人墨客，名宦巨贾，大德高僧因这秀丽的风景而留连忘返，留下了丰富的文物古迹，为九江市积累了众多的历史财富。无论自然旅游资源还是人文旅游资源，九江市在全国均可居于前列；而自然和人文旅游资源的完美结合，则是九江市旅游傲立于全国旅游胜地之中的最大优势。无论是庐山，鄱阳湖还是长江沿岸景区，其自然风光的独特韵味，与历史上在这里留下的人文景观相得益彰；同时九江市城市自身就是一个拥有悠久历史和众多古迹的历史名城。九江市的旅游资源还具有很大的开发潜力。庐山、长江、鄱阳湖以及浔阳古城共同架构成“一山独