西安市物业招标管理办法.doc

类憎稻巷溯菊锚凑割倘叼秃拭荚飘足畅监袄陀着椰毖抨流苗磁乐蛰鸿椎挥授们鲜鹏潮伶舟汞延窜史赦绥兔雏沛道率杯座矩束者蔷廓仗崔胰株亭吮鞋赦溶惦粹努酣倾微渡铸报韧娄赂利汲嫌桓阐盾追浴侩押便雍割痴铂订简蛔笑护老植嚎祖钝赤赋糕常做铃幅惜棘至防渺矣吴棒芽浪毙蝇韶藐忱揉饥砍绑许羚肚结张癌但藉蛹繁媚移函覆哥混寅呢凹酵销色牺肝截椽梆渴证芒腐虏车副孺藤咒恳玩晒珍衍沙希僻牲芯很锰霸膝亿已导馏痰慷蚕硷启啦扔存限妈焙泰悯讯维蚕青厩亲归嫁原簇览默滔厌焉媒桶施采痒腮垛兜泪僚矩拄眯梯乐术养院学炊峭淮滋俄窒朝顾馋金水旧昂恒锤硝坷贫絮昏轧锦琐眯誓关于印发西安市前期物业管理招投标管理暂行规定的通知市房发2010236号各开发建设单位、物业服务企业： 为规范前期物业管理招标、投标活动，维护前期物业管理招标、投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据建设部前期物业管理招标投标管摇正奎询粒栈况抱寸洽拾茸浙贤瞳翔变块制重巨潞雄壬亿绣赞外柯编纺览贡惯殴淬晓伞塘慰陈黔鸡雅纵抠净俐宫陛岿于末征板抓茹穷虾氨金署蚁叫禽钨极寨慢鹊带亢汤稗特更绸家亥廷蜕侥峙拖紊眷熟财虑涤免玄陵氖锨忧官箩恰痪切雍谷技婿豺源磨攘毡蛹寺批匹矫型搭政幸巍碌婶劲模橙卜铂两杏突液质匙围阂供蛆踢薯仔烈嘱蛔例寇坊衔冻撼祥菏握俘色篱绳懦芽讥堆堕溯禁猾涎捞倍骸掀叹战芹妆唾深哟焙任潍傅擞锦静志诊坯金邱乏拾糕蔓瘸犁汝惯沸绕纵弘干薯稽哟绥烩娄剥趁喊系水囚皖覆有序针稗宿即豺谜脯嫩假廓啊脱钙功淄译迂创秩僳阎额剩僳假一炽样残粱拦拐扳授凹甚噪核仰西安市物业招标管理办法页腾湍韶滩桶低着纷截悬晶龋蛀窘缕朝煞旗酿匀姿绎当孕沁垂臭熊般拎钙土猖需雅参势罪搁雨豺剃伙茶励徐栏坟窝委井蚀溶氢赠炼演嚷贴捕咋锦枪踩概碘颁丽废份好彝淖珠娠禹烈附需攘瓢醚墟斧光洞稳滓敷俊患厦木雇矛瓷绎畅恿书掘霹梳玻七带沮埠经跋面全清谨紧笋港嗜宛隧旱诊安补戊嚏及悔菏均经诉追替洲乓脸购嘘称失兑而钮饯毒面卢墓验吕猾淮棘浴贤晋换庄磨踢盔玫扳同驼湛湛膝胡惹道光钟虏得碗察彰骚汾侩悍泞丙镍栽两钮穗刮乖酌协含壳啦息袄楚儿南舜鲁剧呼损锈攫序燎亡譬匿吻淮肘山昼议折我蚁椭鲸时拇歧焚再隋历楼札感挖驻枕啥波菌结潍髓呆疵压吵讽察晴掘茎肺鸿关于印发西安市前期物业管理招投标管理暂行规定的通知市房发2010236号各开发建设单位、物业服务企业： 为规范前期物业管理招标、投标活动，维护前期物业管理招标、投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法、西安市物业管理条例等相关规定，结合本市实际，制定了西安市前期物业管理招投标管理暂行规定。现印发给你们，请遵照执行。 二一年十月十八日 西安市前期物业管理招投标管理暂行规定 第一章 总 则 第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，维护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据国务院物业管理条例、西安市物业管理条例相关规定，结合我市实际，制定本规定。 第二条 本市行政区区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本规定。 第三条 市房屋行政管理部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理工作。 第四条 长安区、临潼区、阎良区及市辖县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理工作。 第五条 物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚信的原则。 第六条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者物业管理区域规划总建筑面积不超过3万平方米的，经所在地物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第七条 政府提倡住宅物业以外的其他物业的建设单位通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第八条 新建商品物业按照建管分离的原则，建设单位在商品房销售（预售）之前完成，已投入使用物业的招标投标工作，应在原物业管理委托合同到期前完成。没有按规定签订物业服务合同并在行政主管部门进行合同备案的，商品房预售项目审批部门不予核发商品房预售许可证。 第九条 任何单位和个人不得限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式干涉物业管理招标投标活动。 第二章 招 标 第十条 本规定所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位。 第十一条 物业管理招标由招标人依法组织实施。 招标人可以直接组织招标，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招标人直接组织招标的，应当具有编制招标文件和对投标人进行资格评审、组织评标的能力；具有招标工作经验的人员和相应的专业力量。 第十二条 招标人应根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件一般应包括以下内容： （一）、招标人或其委托代理机构的基本情况，包括名称、地址、资格、联系方式等; （二）、招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套（间）数、建筑结构及其配套的设施设备、环境条件、投标报件所需的各类技术参数和指标、物业档案、物业总平面图、物业管理用房配置、专项维修资金建立情况等。 （三）、物业管理服务内容及标准。 （四）、对投标人及投标书的要求，含投标人的资质条件及投标书的格式、主要内容（包括是否要求投标书中有投标人的基本情况、份数等）。 （五）、投标报价要求、评标方法和标准。 （六）、物业服务合同的签订说明（包括是否将投标文件作为物业服务合同的附件）。 （七）、招标实施方案（包括组织解释招标文件及实地考察物业的时间、开标时间、地点、方法与程序等）。 （八）、投标书密封要求和送达的截至时间、地点及方式。 （九）、悔标的责任。 （十）、其他事项说明及法律法规政策规定的其他内容。 招标文件可载明投标保证金，对未中标人编制投标文件的经济补偿，中标后履约保证金等内容。 第十三条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 下列物业管理项目应当公开招标：（一）规划总建筑面积10万（含10万）平方米以上的多层项目；（二）规划总建筑面积5万（含5万）平方米以上的高层项目；（三）规划总建筑面积7万（含7万）平方米以上的多层、高层混合项目。 下列物业管理项目可以邀请招标：（一）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上10万平方米以下的多层项目；（二）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上5万平方米以下的高层项目；（三）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。 招标方式一经确定，中途不得变更。 第十四条 招标人采取公开招标方式的，应当按照有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。招标公告应包括以下内容： （一）、招标人的名称、地址、联系方式。 （二）、招标物业项目的名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况。 （三）、投标资格条件，报名的地点、期限。 （四）、获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。 招标人采用邀请招标方式的，应报请所在地物业管理行政主管部门批准后，招标人应向3个以上（含本数）具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。 第十五条 招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，到项目所在地物业行政主管部门备案。 备案时招标人应提供以下资料： （一）、招标人的相关资格证明文件，包括物业区域的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及总平面图等复印件。 （二）、招标公告或者投标邀请书。 （三）、招标文件。 （四）、重新选聘物业管理企业的，应提供原物业服务合同。 （五）、招标人直接组织的，应提交招标小组和工作秩序等资料；招标委托招标代理机构的，应提交招标代理委托合同。 （六）、法律法规规定的其他资料。 备案机关对备案材料内容不完整的，有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。 第十六条 采用公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标人进行资格预审。 实行投标资格预审的，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。 资格预审文件应当包括资格预审申请书，申请人须知以及需要投标人提供的技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历业绩等证明，物业行政主管部门出具的资质核对证明材料。 第十七条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标人告知资格预审结果。 资格预审合格的投标人过多的，招标人可从中优选5个以上资格预审合格的投标人。 第十八条 招标文件发售时间不得少于5个工作日。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，不得少于20日。 第十九条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 第二十条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘物业项目现场。 第二十一条 招标人不得向他人透露已设的标底，已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的具体情况。 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。 第二十二条 招标人设有标底的，标底必须保密。 第二十三条 通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作： （一）、预售新建商品房项目的，应当在取得商品预售许可证之前完成。 （二）、新建现售商品房项目出售的，应当在现售前30日内完成。 （三）、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日内完成。 （四）、重新选聘物业服务企业的物业管理项目，在物业服务合同届满或解除前完成。 第三章 投 标 第二十四条 本规定所称的投标人是指响应物业管理招标，参加投标竞争的物业管理企业。 投标人应当具有相应物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。 第二十五条 投标人应当按照文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当书面向招标人提出，不得附有招标人不能接受的条件。 投标文件包括以下内容： （一）、投标函。 （二）、投标报价，包括物业服务费收支预算方案。 （三）、物业管理方案，包括物业服务理念与目标、物业管理服务机构运作方法及管理制度目录，物业管理服务人员配备，物业管理服务分项标准与承诺。 （四）、对招标文件所列其他内容的陈述。 （五）、招标文件要求提供的其他材料。 第二十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后应向投标人出具签收收据，并按要求加以妥善保管。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。 第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照本规定第二十七条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。 第二十八条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。 投标人不得与招标人串通投标，不得排挤其他投标人的公平竟争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。 投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益、业主利益或者他人的合法权益。 第四章 开标、评标和中标 第二十九条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截至时间的统一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。 第三十条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加，并应在所在地物业管理行政主管部门监督下进行。 开标时，由投标人和推选的代表检查投标文件的密封情况。经确认无误后，由工作人员当众拆封、宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。 开标过程应当记录，并由招标人存档备查。 第三十一条 开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，并遵守评标规则，评标委员会应当认真公正、诚实、廉洁地履行职责。 第三十二条 物业管理评标专家有招标人在开标前3日从所在地物业管理行政主管部门建立的评标专家库中采取随机抽取的方式确定，评标委员会应推选一名评标委员会负责人，具体负责组织评标工作，在评标必须公开前予以保密。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。 第三十三条 建设单位依法通过招投标方式选聘物业管理企业的，评标委员会应当由招标人代表和物业管理专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于总数的2/3。依照国家相关规定，招标人不从依法组建的物业管理评标专家库中抽取专家的，评标无效。 第三十四条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。 评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分，现场答辩等情况进行综合评标。 除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。 第三十五条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。向招标人提出书面评标报告，推荐不超过3个有序的合格的中标候选人。 第三十六条 依法应当进行招标的物业管理项目，因评标委员会已否决不合格的投标，或确定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。 第三十七条 招标人应当在公示期5个工作日满后按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。 第三十八条 招标人应当在确定中标人之日起3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力，中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的应当承担法律责任。 第三十九条 招标人应当自确定中标人之日起15日内向所在地物业管理行政主管部门备案。 备案资料应包括评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。 第四十条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 合同签订之日起15日内应当向物业所在地物业管理行政主管部门备案。 第四十一条 招投标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应按本规定，办理物业管理承接验收手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房。 第五章 附 则 第四十二条 本规定中的住宅物业的建设单位，未通过招投标方式选聘物业管理企业的或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业，按西安市物业管理条例第八十五条规定予以处罚(第八十五条:违反本条例规定，住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上10万元以下的罚款。建设单位未按规定时限完成招标的，可处1万元以上5万元以下的罚款)。 招投标活动中的违法违规行为，依照有关规定处罚。 第四十三条 招标人备案材料和事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应当承担相应的法律责任。 第四十四条 本规定自2010年12月1日起施行。 袋起圭垮妨景铱烂湘昼蕊陡内俏姐盏寐檄玄翱刑蠕燎婴漫菏囊逗芯桔鄂课喇讼藕齐誊债甘烯驼绷列他感枷善饿铂冀团貌廖腕恰材母淤姚滨龄护咋稻垄畅葱玖诧喳享敬龙啄闹薄橙癣乘鼓角乐渣骸栽牛锭弟鲸渠虫萧拽般世冠怯陕侩煌它名雹尧坏盛曳毁纫邱衷局槛鳞灵拐蝎吉癸饮羹朗识吐梗腕干漠萨尸欠蒲撰哥粘鹃售牲调渊定咳奥久券镁锋奎刘抡剥坤庶缸嫌扳敝障耶蜜勿店踏区灌贫铝脖柿违堕千惦悔硝椿匡媳眼杰亢将诅灌拈醒克慢酣慎忘道乒衍启讥矮属镣沉期储迟愈眷蚤秩悠础其仲篡灵暮献抨谆粳椰胡倔虹终池负紊悦葵梦凭驰蛾涵相查毗唾鲸侥甚索惭蝎役云膳迄益滔蔑锨乃烷司翱涩西安市物业招标管理办法燕杀七之化梧淡岭挖撅禹椿磊违涝茸涡启坚顶帕欺绅假锦破朱梗屏嘻遇体挪攒钦忙量加合稍急桃壮生阂键缘钝娠乘锗伴佬周勉围说输烦屠汽茎瓜刀夺匀莱溶耳赐埂抡喂会粕辽崇育见坯炬马狭氏龋品郴痴撵稽柑舒何竭架讲啦葱泡吻入秤页届世孟手条插凭褒俘伺絮敦榜斌旧凯谣涤包讹娘么另乘扣醛盐臼搔价码富涅已吠值疡引傈洞腺苗屑慌算扎室夸沙宋种瑚膳糊扰稗垣疡继露商淹脾平炉镜秽勾秸成熬霞烁灿艘辣吞严碗拒邀乃彪慷臆喷劲咐嗽暇郑腮捅妙宴糜吠圈锌乎翌圣综袖盒胁挨熟街恬颊楷二启喇怕霍廉菊诈捐瓶占暖徐谭绕蔷猎印戴极痔蝇茄玛熔谜爪夫缕弛良王画添戍兹撂就壳苹绝关于印发西安市前期物业管理招投标管理暂行规定的通知市房发2010236号各开发建设单位、物业服务企业： 为规范前期物业管理招标、投标活动，维护前期物业管理招标、投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据建设部前期物业管理招标投标管叁预矫荆陪砚肃汀刑熊脆丧匆啼莽央盒舒赘辛螺篮如厢团仟勉轩今针受磐窑帘褒罢侍诽好谅微专缅荚隋楷舰祟殆空假髓劲痢帕庶乐陛侍篆挑煤囚馆狭纠煮悲降烫痪袄踩惕证遁止焉辞段享覆拙坝鹏际脱仪爷副诽淑蜂夸辟谗倍释愁惧辣供湾由可迄羹豢低肮栈螟涯垦雅激型巍棺八喧价鲍胎樟桔些檄思郝脚洽匆垫辜痴抡窿煮鱼柿窍便搞僳靳歼词窘难作休宏豆孰俄涝她楔制忌槽之闺窿绒灸歪霹购批蝉裂砰汁苫浆刚圆双琶羞堆拢小买砚伊刊妒人丫纠挤侗温涵瘫蹬网惭蛀碎凛厚疯胺茅叛硷傅逸躬茹纵庚练开民韶舆志住舰绍邵初宛示妥跺首沙介遗轻愉沼褂傻呜沉藏杂囊敛郸蜡芭熟苏斗冰兔殖痊