3.0设备运行巡检管理要求.doc

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总体要求
1.1 物业共用设备的运行应符合国家、行业技术规程规范要求；
1.2 工程服务应满足《工程服务规范》、《服务礼仪规范》和《CCPG标识规范》要求；
1.3 商业、写字楼等重要物业应配置机电设备专职运行人员，提供二十四小时值守服务；
1.4 共用设备运行巡检频次和巡检内容根据设备情况确定；
1.5 大风雨后、雷雨后、冰雪、冰雹、雾天、设备变动后、设备新投入运行后、设备检修过后、设备异常情况下、法定节假日等情形应增加巡检次数；
1.6 设备运行巡检应编制《月度运行巡检计划表》，巡检人员按照相关要求及巡检计划实施；
1.7 设备运行巡检时应注意安全，电气设备的复杂运行操作时应执行“两票”制度（《工作票》和《操作票》）和监护人制度；
1.8 配电室、水泵房、柴油机房、中央空调机房、电梯机房、消防控制室等场所应悬挂《操作规程》、《安全守则》，有人值守场所还应悬挂《值班守则》；
1.9 管理处依据国家、行业技术规程规范要求，以及具体系统的（厂家）技术要求，制定《运行巡检表》（中央空调、柴油发电机和供热系统等间歇性使用的设备，其巡检内容应区分运行期和备用期）和《运行记录表》（设备运行期间的测量记录）作为状态评估工具；
1.10 运行巡检时应尽量记录数据以认定正常或异常。巡查发现的异常情况应及时处理，并应验证合格后关闭；
1.11 运行信息应及时录入设施设备信息管理系统。

2.0 运行巡检实施
项 目
要 求
变配电系统
1.有人值守的应定期巡查每天至少进行4次，夏天应增加2次（《变配电系统运行巡检表》、《变配电系统运行记录表》）；
2.无人值守的应定期巡查每周至少进行1次，夏天应增加至每天1次（《变配电系统运行巡检表》）；
3.巡查时间一般为：交接班时、高峰负荷时、晚间闭灯时；
4.设备运行应符合设备说明书和技术规范要求；
5.涉及最低基本用电计费的，应充分考虑变压器的经济运行模式；
6.巡查时，在保证安全的情况下，采用“看、听、嗅、摸、测”等方法，综合监视设备运行情况；
7.备用设备应每年带电运行一段时间。
发电机组
1.备用状态时，每周巡查至少进行1次，每半月运转1次，试运行时间不少于10分钟（《变配电系统运行巡检表》）；
2.运行期间应配置专职值守技工，并在每二小时记录一次设备运行情况（《发电机组运行巡检表》、《发电机组运行记录表》）；
3.每次运行结束后，记录运行期间的发电量及用油量。
公共照明系统
1.每周巡查至少进行1次（《公共照明系统运行巡检表》）；
2.每月定时记录1次公共照明用电电表读数；
3.公共照明器具完好率100％，亮灯率100％；
4.公共场所亮灯时间应进行公告；
5.依据季节变化确定小区道路、广场等亮灯时间；
6.楼层通道宜采用声控开关控制亮灯时间；
7.楼层电梯前厅宜采用主照明与夜光灯混合照明，其中主照明采用声控开关控制亮灯时间；
8.大堂宜采用主照明与夜光灯混合照明，其中，凌晨0:00～6:00点关闭主照明开启夜光灯；
9.地下停车场应保证二十四小时照明，其中，凌晨0:00～6:00点可适度降低照度（如降低50％）。
电 梯
1.每周巡查至少进行1次（《变配电系统运行巡检表》）；
2.保证二十四小时正常运行（市电停电时，由备用电源供电）；
3.每月定时记录1次电梯用电电表读数；
4.每年对电梯进行年检1次；
5.电梯机房应洁净，应配置盘车轮及松闸板手，环境温度应低于40℃；
6.平层标识应当清晰。
给排水系统
1.每周巡查至少进行1次，夏天应增加至每天1次（《给排水系统巡查表》）；
2.备用水泵应每周轮换一次；
3.巡查时记录压力表读数（高区1.1～1.3Mpa,中区：0.8～1.0Mpa,低区：0.3～0.5Mpa）；
4.每月应记录电动机负荷（消防、生活、冷却等）用电电度表读数；
5.每周定时记录1次二次供水总表读数。
中央空调系统
1.停机期间每周巡查至少进行1次（《变配电系统运行巡检表》）；
2.运行期间应配置专职值守技工；并在每二小时记录一次设备运行情况（《中央空调运行记录表》），每班全面巡查至少进行1次（《中央空调运行巡检表》）；
3.依据物业使用功能或物业服务合同约定确定冷气供应时间，并将冷气供应时间进行公告；
4.中央空调应提前30分钟开机，作为预冷时间；
5.每天运行停机后，记录1次空调用电电表读数。
消防报警系统
1.消防控制中心配置应专职人员二十四小时值守；
2.消防子系统每周巡查至少进行1次（《消防系统运行巡检表》）；
3.各类探测器完好率应达100％，误报率应低于3％；
4.手动报警按钮、消防电话完好率应达100％；
5.消防疏散照明、疏散指示灯完好率应达100％；
6.应急照明系统在断电后，至少能照明30分钟以上；
7.气体灭火系统的储气容器压力应在±10％之内，无漏气现象；
8.消火栓箱内各器械(小锤、水带、阀、枪头、消防栓箱)完备、完好。
安防系统
1.安防子系统每周巡查至少进行1次（《安防系统运行巡检表》）；
2.车场管理系统计时、计费应准确；
3.门禁、对讲装置应通话及画面清晰，刷卡应反映灵敏，电控锁开关应准确；
4.周界报警系统能实时报警，误报率应不超过2％；
5.视频监控系统摄像图像应清晰，存储功能应正常，带云台摄像头应可控制转动。
防雷系统
每周巡查1次，避雷针、避雷带无缺失、断点现象（《变配电系统运行巡检表》）。

3.0 运行巡检管理
序号
实施方式
要 求
1
自行实施
1.集团专业公司在子公司区域没有设立机构的，设备运行巡检应由管理处自行成立工程队伍实施；
2.管理处应将运行巡检内容落实到责任人，工程主管应对责任人工作进行工作检查（采用《工作检查表》工具）；
3.工程服务人员巡检时，应遵守《操作规程》和《安全规范》要求；
4.品质主管应对工程服务进行品质检验，并将检验结果与工程主管绩效挂钩。
2
委托实施
1.集团专业公司在子公司区域设立机构的，设备运行巡检应委托集团专业公司实施；
2.设备运行巡检委托集团专业公司实施时，应严格执行集团公司发布的设备运行巡检定额，以确保设备运行巡检质量；
3.管理处工程主管应对集团专业公司的《运行巡检表》进行复核并签字确认；
4.管理处工程主管、品质主管应对集团专业公司工作进行工作检查（采用《工作检查表》工具）和品质检验（采用《品质检验表》工具）；
5.与集团专业公司签订的委托协议采用集团公司统一编制的格式文本；
6.工作检查和品质检验结果应通过协议约定的方式与支付价款挂钩。

4.0 支持性文件
4.1《月度运行巡检计划表》
4.2《操作规程》
4.3《安全守则》
4.4《值班守则》
4.5《工作票》
4.6《操作票》
4.7《变配电系统运行巡检表》
4.8《发电机组运行巡检表》
4.9《发电机组运行记录表》
4.10《公共照明系统运行巡检表》
4.11《给排水系统运行巡检表》
4.12《中央空调运行巡检表》
4.13《中央空调运行记录表》
4.14《消防系统运行巡检表》
4.15《安防系统运行巡检表》
4.16《低压配电系统运行记录表》
4.17《高低区采暖运行记录表》
4.18《给水系统运行记录表》
4.19《消防监控中心运行记录表》
编 写 人
C/0：程力新

编写时间
2008-10-29

申请人：蒋伟
审核人：梁志军
批准人：陈耀忠
发布日期：2008-10-30
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