浅析日本房地产泡沫与中国房地产泡沫.doc

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专业通识课程（三）
论文

题目：浅析日本房地产泡沫与中国房地产泡沫
班级：2011级金融学2班
学号：1123131049
姓名：朱舟雨
浅析日本房地产泡沫与中国房地产泡沫
摘要：
上世纪，日本在短短一二十年时间里依靠奇迹般的经济增长成为世界上少数的经济实力强国。进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，这几年更充当了拉动经济的角色。但与此同时民间过分的投机需求,银行无视经营风险,放宽信贷条件,增加信贷额度,泡沫现象已初见端倪。虽然各界对中国房地产是否存在泡沫一直没有定论,但我国房地产投资增速和房地产开发投资占全国社会固定资产投资比重都超过了国际公认的警戒线。因此与之相似的20世纪90年代日本曾出现的泡沫经济就受到了各方的重视和再次的研究。
本文首先通过浅析日本90年代房地产泡沫形成的过程及原因,并通过对比分析,阐述其中国房地产的相同之处与不同之处，在此基础上，着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素，结合中国特有的制度性和文化性因素，对二者作出了分析和对比。 

关键词：泡沫经济；日本；中国；房地产市场 

正文：
泡沫经济，是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。“郁金香泡沫”是人类历史上第一次有记载的金融泡沫。1980年代後期到90年代初期出现的日本泡沫经济则是人类历史上的一个经典案例。而本文在此针对房地产市场中的泡沫现象进行分析对比。
1. 日本房地产泡沫的形成
日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。第二次世界大战结束后，日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。然而，在这个飞速发展的经济体中，出现前所未有的特异现象，这就是股票、土地等价格的异常暴涨与暴跌。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（以1980年为基期100），但到了1988年就暴涨到了 334．2，在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年，日本的商品房价格整整涨了2倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。 
2. 日本房地产泡沫的形成原因
2.1过度宽松的货币政策及金融自由化
1973年第一次石油危机使日本经济陷入萧条之中。为了克服萧条,政府不得不建设大量公共事业以刺激经济回升。而经济不景气导致税收不足,财政出现大幅度赤字。为了弥补赤字,从1975年起,日本每年都要增发大量国债,而债券流通市场采用自由利率,高于受管制的银行利率。银行利用自由市场利率的商品冲击了政府对银行利率的管制。在这种金融自由化过程中,为了在竞争日益激烈的金融市场上占据一定份额,大银行丝毫无节制地向土地投机融资，发放大量的抵押贷款,鼓动土地持有者和其他个人进行土地投机,并以他们持有的或购买的土地为担保提供相当于地价70%的贷款让他们再去购地。如此循环,反复贷款,银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。 
2.2房地产的需求增加与投机过热
经济渐渐复苏，日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长，也就对土地和住房不断提出新的更高的需求具备了条件。日本土地资源少而人口相对较多，随着经济的发展和城市化的进行，人们认为地价和房价一定会不断上涨。并且，由于金融自由化带来的银行过度放贷刺激了房地产投机者和企业进入房地产市场。1984年房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例为17%,以后比例逐年增加,至1987年已达到20%。1992年3月末更是达到150万亿日元,占全国银行贷款余额的35,5%。除了商业银行外,其他非银行金融机构尤其是日本财政部支持的房地产贷款机构,也在土地开发中大量贷款给企业,进一步加剧了土地价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环,进一步推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最高峰时,东京和周围3个地区理论上的地价甚至超过了当时所有美国领土的价值加上所有在纽约股市上市公司的净资产总值。
2.3日元的被迫升值及持续的低利率政策
二战之后，日本用二十年的时间成为当时世界第二大经济实体，仅次于美国。高速发展的经济慢慢暴露弊端，经济结构偏向于出口导向型，对外贸易处于顺差地位，积累了庞大的外汇储备，这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。1985年，迫于美、英等其他G5国家的压力，日本签订了《广场协议》，日元加速了升值的步伐。国际上许多热钱流入日本没有进入实体经济却最终流入房地产市场，为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。 而《广场协议》签订后，日元大幅升值，对日本的出口导向型经济产生了很大影响，出口产品大幅下降。为了维持日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府决定开始实行低利率政策，连续多次下调基准利率。1986年1月30日基准利率为5%，到1987年2月23日已经降至2.5%，为当时世界上的最低水平。日本国内资本市场上的货币供给大幅增加，导致出现流动性过剩，大量资金游离于实体经济之外，流入房地产市场，间接导致了资产价格上涨。 
3. 日本房地产泡沫破裂
1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。
4. 中国房地产业与90年代日本房地产业对比
4.1货币升值
人民币升值。中国进入21世纪在经济飞速发展的同时也面对欧美各国要求人民币升值的强大压力。中国制造业发展迅猛，经济结构偏向出口型，使中国一直以来处于对外贸易顺差，形成了数额巨大的外汇储备，并成为了美国最大的债权国。这导致欧美诸国的强烈不满，贸易摩擦不断发生并且逐步升级，对人民币形成了巨大的升值压力。自2003年至今，人民币汇率从美元兑人民币8.0∶1，上升到目前的6.6∶1，升值了17.5%。对人民币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入中国市场，许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外2008年世界金融危机爆发之后，中国出口制造业受到重创，国内的大量闲置资本脱离实体经济进入股市和房市。但是中国没有签订类似日本的《广场协议》，仍然拥有控制权。
4.2房地产预期与土地价格
中国城市化的进程不断加速之中，中国的企业和居民对房地产市场形成了预期：土地价格只会随着经济的发展和需求的增加越来越高。这个预期更刺激人们对商品房的需求以及企业对房地产市场的投入。而我国对城市经营土地实行招标、拍卖和挂牌方式出让使用权。而政府往往使用土地拍卖价款来弥补财政赤字。强烈的上涨预期和以出让使用权的方式造成了地价飞速的上涨，而“地王”的出现也着实说明了土地使用权的出让价格已经远远的背离了其实际价值，造成了房地产价格的上涨。
4.3政府调控及经济结构转变
中国政府的宏观调控能力强于20世纪80年代时期的日本政府，从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”，10年里，国务院持续调控房地产。经济结构的转变。2008年的国际金融危机对中国的出口造成了很大影响，增加国内需求成为拉动经济增长的一大动力，中国的出口导向型经济也慢慢向“三驾马车”共同拉动经济转变。 
4.4特殊文化背景下的投资偏好
高涨的房价虽超出了我国普通消费者的承受能力,但购房率没有明显的降低。中国也是世界上自有房率最高的国家之一，源于特殊文化背景下的投资偏好。中国历史文化传统使人们偏好买房而非租房，使得购房需求并没有明显的降低。

参考文献：1.日本房地产泡沫的经济史鉴.宏观经济管理，张松峰，2005，
2.我国房地产泡沫的特殊诱因分析，徐珊，
3.日本泡沫经济的再回顾与启示，杜艺中，

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