领秀公馆房地产营销策划书.doc2.doc

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，6米挑高空间，上下双层复式结构，买一层送一层，这里物华天宝，人杰地灵。建区多年以来，全区广大干部职工大力发扬“团结、务实、苦干、争先”的精神，抒豪情壮志，展强区宏图，朝着建设“经济强区、开放大区、文明城区”的宏伟目标阔步前进，奏响了“加快发展、富民强区”的时代强音。领秀公馆拥有以上这些优势，其房产的开发前景是很可观的。项目所在区域市场特征：1、环境分析:领袖公馆位于昌北英雄经济开发区英雄大道和105国道交汇处。图红色为领秀公馆领秀公馆公交站点：210及517直达项目地（枫林岔道），并有118、137、131路公交车经过等四通八达的交通路网。第二部分 领秀公馆基本信息领秀公馆拥有高标准地下车库，全方位安全系统，让您的爱驾也与您一同享受上峰生活。 小区周边商圈繁荣，茂源超市、清华购物中心、南理商业街、南齿农贸市场等大型商业遍布周边，五分钟轻松享受四大时尚购物圈。紧邻龙湖小学、英雄小学等中小学以及南昌理工学院、江西财经大学、江西农业大学等高等学府及金牛医院、南齿社区医院，教育、医保再无后顾之忧。210路及517路直达项目地（枫林岔道），并有118路、137路、131路等公交车穿插而过，便捷交通，时尚生活。项目内规划有会所、商业、生活等齐全配套设施，让您足不出小区，便可满足各种生活所需。户型设计居家舒适实用、现代精致细腻。住宅简洁、明亮。多种户型选择，充分满足单身贵族、两口之家、三代同堂等不同人群的居住需求。立面时尚简约，超大的楼间距与 270度弧形大落地观景阳台相得益彰，超大空间，与蓝天白云遥相呼应，形成层次分明，丰富宽阔的至美视野。 在物业方面，项目聘用知名的物业公司，并从科技出发，以一系列高科技智能化安防设施，为业主的安全度与生活的舒适度筑起更坚固的堡垒。 类型：住宅、公寓、商业广场项目位置：英雄经济开发区英雄大道和105国道交汇处 开盘时间：2013-1-5 入住时间：2013-05-31； 平均单价： 4000元/ 最低单价： 3770 元/ 最高单价： 4500 元/ 价格说明：全款优惠100元/平米,首付60%优惠50元/平米物业费：0.80-1.2元/平方米月 售楼处：南昌市英雄经济开发区英雄大道1号（英雄大道和105国道交汇处）开发商：江西力邦房地产开发有限公司所属区域： 南昌昌北绿化率： 33% 停车状况：299装修状况：毛坯 竣工时间： 2012-12-121、周边配置分析:内部配套：项目内部配套设施完善，有大型超市、餐饮、娱乐、休闲等配套设施，并规划引进全国知名的经济型连锁酒店；物业服务：专业物业管理公司提供如洗衣、送餐、票务代理、代租等酒店式式服务；景观配套：休闲广场一个；购物：茂源超市、清华购物中心、南理商业街、南齿农贸市场等；银行：浦发银行、农业银行、建设银行；教育：龙湖小学、英雄小学等中小学以及南昌理工学院、江西财经大学、江西农业大学等高等学府；医疗：金牛医院、南齿社区医院；停车位:299个，其中地上150个、地下149个 总数：299个 比例：150:299 地上车位：150个 地下车位：149个第二部分 市场调研报告 一、调研分析 一、个人信息：1、您的年龄？A、 20岁以下 B、 21岁30岁 C、 31岁45岁 D、 46岁以上31122买房的人群年龄阶段主要集中在20到30岁，大多是首次购买，在此阶段的原因主要是为了结婚需要，其次是在30岁到45岁居多，多数人属于改善居住环境或满足投资需求，此年龄阶段的人收入较高，有足够的支付能力。2、您家庭每月的收入： A、3000元以下B、30006000元C、60009000元D、9000元以上202131此数据中家庭收入3000元以下的占总人数的44%，3000元到6000元的占47%。说明南昌市居民的收入主要出于中低水平，对购房的压力还是比较大的，但潜力特别大。3、你的家庭中学历最高的是？A、博士或以上B、硕士C、本科D、高中E、初中F、小学1528821该题中本科学历人群占到总人数的62%，表明人民的受教育程度是较高，在购房需求上偏理性，关注房产的动向较敏感，倾向于一个较为安静较有文化氛围的社区条件。二、现在居住情况：4、你家庭里拥有的房产数？A、0套B、1套C、2套D、3套E、3套及以上827631数据显示拥有1套房的人数占60%，因此对二次购房以改善环境或投资的需求偏大；拥有两套以上的占22%左右，购房的需求很小；而没有房产的或者暂且租房的人数占18%，对购房的需求较为强烈；因此说明南昌市场房地产市场需求较为旺盛，产地产业发展的潜力巨大。5、您现在所居住的房屋里人口有A、2个或以下B、3个C、45个D、67个E、7个以上6231231数据中3个人以上的家庭居多，占到总人数的87%，因此在购买的户型趋向于至少两室一厅以上的。6、你居住在现在的房屋已经有多久？A、1年或以下B、14年C、48年D、812年E、12年以上6167124数据显示居住8年以下人群的比例为64%，而8年以上的人群比例为36%。7、您现在住哪一类户型？A一室一厅B两室一厅C、二室二厅D、三室一厅E、三室两厅F四室一厅G、四室两厅H、其他_1151182224上表中显示60%左右的人群居住的是两室一厅或者两室两厅的小户型，因而他们的居住空间偏小。8、你现在住房建筑面积是多少？A、70以下B、71-90C、90-110D、120-1302201310数据显示目前南昌人群的居住面积主要在71至90，其比例高达45%，可见他们的居住面积还较小，还不够理想。9、您现在住房的来源：A、商品房B、单位福利房C、自建房D、自租房27693 数据中60%的居民的现有房产来源于商品房，而单位福利和自建稍少，因此商品房的市场需求量大。 10、您获得房产信息主要通过哪种渠道？A电视广告B报纸广告C广播D户外广告E车身广告F朋友介绍G路边户外媒体H其他_71416917通过此题可见南昌消费者对房产的了解主要通过报纸广告，所占比例为31%，其次朋友介绍的占20%，电视广告占15%，户外等其他广告占34%。因此在房产信息发布和宣传上应该主要依靠报纸广告和消费者的口碑传播。11、对您现在居住的环境是否满意？A、非常满意B、比较满意C、一般D、比较不满意E、非常不满意423144三、将来购房意愿：12、 您近期是否购买住宅？A、暂不买房B、半年内购买C、一年内购买D、三年内购买242415数据中虽然暂不买房的人数占53%，但短期内打算购房的人数也占47%，因此短期内购房的的比例还是占有相当比重的，所以市场需求较大。13、 您近期购买住宅的目的是什么？A、结婚B、自购居住C、馈赠子女D、投资E、解决住房需求F、改善居住环境G、投资自住皆可6136686数据显示在购房用途中，结婚的比例为13%，用于改善自身居住环境的为60%，用于投资或其他用途的占27%。说明更多的是用于改善环境，而用于投资或年轻消费者偏少，可见对住房有着强烈需求的主要是青年消费者和中年消费者。14、您打算购买的户型是A、一室一厅一厨一卫B、二室二厅一厨一卫C、二室二厅一厨二卫D、三室二厅一厨一卫E、三室二厅一厨二卫F、四室二厅一厨二卫G、其他69414732数据显示绝大部分人群倾向于购买三室两厅户型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于购买两厅的户型。说明目前人们对客厅的面积的要求较高。15、您想购买的住宅面积为多少平米？A、60m2以下B、60-90m2C、90-120m2D、120-150m2E、150-200m2F、200m2以上2220165居民现有住房面积与理想住房面积对比图表数据显示购买90到150m2的住房面积的占总人数的80%。再次说明目前消费者对中、大户型的住房的需求量大。16、你理想的客厅是多大面积？A、16-20B、21-30C、31-40D41-504201011数据显 示67%的消费者都渴望有30m2左右的客厅，另外25%的人还希望客厅的面积大至40m2及其以上。可见人们对客厅面积的要求越来越大。17、你理想的卧室是多大面积？A、8-10B、11-15C、16-20D、20-25110277数据显示对卧室面积要求在16至20m2的人数占总人数的60%，而16%的人甚至希望面积在20以上。可见人们都想有一个较为宽敞明亮的卧室环境。18、您希望小区内有哪些配套设施？请您按照优先顺序选出四项（ ）A网线B.电话线C.智能化管理D.中心花园E.运动场所F.停车场G.休闲会所H.超市I.游泳池J.健身器材K.有线电视259621212021285516上表中近50%人都要求在小区内有网线、中心花园、运动场所、停车场、休闲会所和超市，说明随着人们生活水平的提高，人们对休闲娱乐和健康越来越关注，伴随汽车的普及，停车场也成了目前人们购房一个重要的考虑因素。 19、您希望小区周边有哪些配套设施？请按照优先顺序选出四项（ ）A.公园B.学校C.超市D.菜场E休闲游乐场所F.车站G.医院H.宾馆I.饭店273626291782517此表中80%的调查者要求在小区的周边有学校，另外50%左右的还都要求拥有公园、超市、菜场、医院、休闲娱乐场所等基础设施。可见人们在物质生活得到丰富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考虑子女教育问题以及家人的医疗健康。20、住房面积已定的情况下，您愿意选择的厅房比例？A、客饭厅越大越好，主人房及一般睡房够用便可22B主人房及一般睡房应宽敞舒适些，客饭厅够用便可13C、卫生间和厨房够用即可8D、卫生间和厨房要尽量大2数据显示一半的人群希望在保证卧室足够的条件下，客厅尽量大，其次也有30%的人群觉得在保证客厅足够的情况下，卧室尽量大些。以此可见客厅和卧室的大小是人们购房时较为关注的主要两方面。四、希望的购买方式：21、您能够接受的住宅总价是多少万元？A、30万元以内B、30-50万元C、50-70万元D、70-100万元E、100万以上F、只要房子满意，价格无所谓71414631该表中62%的人觉得能够接受的住房总价为50万元左右，22%的人为100万元及其以上，而也有16%的人只能接受的总价在30万元以下。通过对比表明南昌地区人们能承受房价普遍偏中低水平，不过也有相当一部分具有对高价房的支付能力。22、 您比较倾向的付款方式是什么？A、利用家庭储蓄一次性付款B、向亲戚、朋友借款后一次性付款C、银行按揭D、商业、公积金组合贷款123219此表显示接近50%的人比较倾向采用银行按揭的方式进行付款。说明随着市场经济的不断发展，人们的消费心理也逐渐发生改变，因此对房地产发展具有重要刺激作用，不过也有一部分人还是喜欢传统的一手交货一手付款的方式。23、 您在购房时如需银行贷款，您能够接受的每月还款金额是多少元？A1000元以下B、1001-2000元C、2001-3000元D3001-4000元E4001-5000元F、5001元以上720963表中人们对银行按揭方式的月还款额在2000元以下的占到了60%，其中16%的还在1000元以下，表明南昌地区居民的收入水平还是比较低。五、您对在园中园附近建设住宅区的看法：24、您认为如果要在领秀公馆附近建住宅区最吸引您的地方将是？A、环境好，近水楼台先得月 15 B远离市区的喧嚣，一种静谧 20 C、临近众多高校，文化熏陶4D、政府发展趋势，投资需求 5 E、临近高速公路 G、其他_1数据表明差不多45%的居民在购房意愿上喜欢比较静谧，远离喧闹的地方，有33%的更愿意购买环境好傍水的区域。说明郊区依山傍水的优美地方日益成为购房者的首选。25、您希望在这里购买到什么的住宅类型？A、高层住宅（15层以上）1 B、小高层住宅（815层）20 C、多层住宅（7层以内有电梯 7 D、多层住宅（7层以内）无电梯 12 E、联排别墅 4 G、其他_1数据显示大部分人比较倾向购买小高层住宅和多层住宅，其中倾向小高层的占44%，多层的占42%.说明在南昌地区，小高层和多层住宅受到了人们的普遍的追捧。26、您要是在这里买房的话，最大的顾虑将是什么？A、远离市区，工作不方便B、孩子的上学问题C、基础设施建立不完善E、临近河流，不安全F、房价G、其他_7208271从上表中可以看出人们购房时最关注的是孩子上学的问题，此因素占到44%，而住房与工作地点的远近，小区内外基础设施的完善程度，以及房价也是几个比较重要的考虑因素，它们分别占到了16%、18%、16%。可见人们在购房时，不仅关注房子本身的质量，而且更为关注住房周边的环境，尤其是孩子的上学问题。27、请您为在领秀公馆附近建设住宅区提出其他建议_交通问题 完善基础设施（6） 偏远 居住面积尽量大些，居住环境尽量好些 考虑城市总体规划布局 安全因素 要静谧，健康设施，安全设施 保持好环境 基础设施尚未完善 提高安全措施（2）28、请您为在领秀公馆附近建设住宅区的创意打分_708970809070808080808575857585757380808085 通过对调查问卷的回收、整理和分析，我们得出了一下几点结论：（一）首先，在消费者个人信息方面，购房的主要群体为学历较高的中青年（年龄在20岁至45岁之间，以本科学历居多），他们的家庭收入来源较广， 购房的需求迫切和潜力巨大。因此他们是房产项目的主要目标群体。（二）、以上目标群体的家庭人员基本较多，而住房面积较小，而且他们的房产来源主要是商品房，也再次说明他们对住房的需求是比较旺盛的。（三）、该部分群体获取房产信息的渠道主要是报纸广告，户外广告以及朋友的介绍等，因此我们在房产的宣传和推广方面应侧重报纸和显眼的户外广告，还要与顾客建立和保持良好的关系，通过已有的顾客进行口碑传播。从而可以节约我们的营销成本，进一步提高我公司的美好形象。（四）、在对户型要求上，绝大多数人倾向于购买三室一厅及其以上的大户型住房，而且他们对客厅和卧室面积大小的要求比较高。另外小高层和多层住宅风格备受消费者的追捧，所以我们项目应侧重于开发大户型的和小高层或多层住宅。（五）、人、在购房时不仅考虑住房质量及大小问题，而且更多的关注小区内外的配套设施和环境质量（这更大程度上决定着消费者的购买行为）。因而我们在开发项目时要着重保护环境，完善的基础配套设施，如：中心花园，停车场，学校，休闲和健身场所，完善的安保系统和医疗设施。（六）、在此群体的支付方式和能力上，大部分人倾向于采用银行按揭方式购买，这也是当前流行的消费方式，整符合了此群体的基本特征。我们的房产开发上要尽大程度的符合他们充满活力和激情的个性特征。（七）、从调查数据中显示，绝大多数人是比较认可我们的房产项目，虽然我们项目有着得天独厚的人文、地理优势（毗邻三所高校，石家庄的生态开发区），但是他们也有着一定的顾虑，如：河流的水质，小孩安全及上学问题，离工作地点较远等。因此，我们因做好环境保护和协调完善各类设施等相关工作，同时争取政府的扶持开发力度，最大限度减少消费者的后顾之忧，提高消费者的满意度。第三部分 项目综合定位一、项目客户定位首先，在消费者个人信息方面，购房的主要群体为学历较高的中青年（年龄在20岁至45岁之间，以本科学历居多），他们的家庭收入来源较广， 购房的需求迫切和潜力巨大。因此他们是房产项目的主要目标群体。以上目标群体的家庭人员基本较多，而住房面积较小，而且他们的房产来源主要是商品房，也再次说明他们对住房的需求是比较旺盛的。虽然暂不买房的人数占53%，但短期内打算购房的人数也占47%，因此短期内购房的需求也不容忽视。结合上目标顾客的盘点，我们将目标客户锁定如下：青年人（21-30岁）中年人（31-45岁）改善居住环境投资改善居住环境投资个人基本特征学历高，收入来源广，住房面积小学历高，收入高，家庭成员少家庭收入高，住房环境不佳学历高，收入高，善于投资需求面积120-150m290-120m290-120m2120-150m2信息渠道网络，朋友介绍户外广告，营销活动电视广告，报纸朋友介绍三、项目形象定位通过之前对外部宏观环境的分析，发现南昌未来几年的经济发展大体上是以文化底蕴雄厚的正定为主方向，而我公司的项目刚好位于该主流方向上。并且房地产市场调查报告显示：在购房用途中，结婚的比例为13%，用于改善自身居住环境的为60%，用于投资或其他用途的占27%。说明更多的是用于改善环境。80%的调查者要求在小区的周边有学校，另外50%左右的还都要求拥有公园、超市、菜场、医院、休闲娱乐场所等基础设施。可见人们在物质生活得到丰富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考虑子女教育问题以及家人的医疗健康。在购房时不仅考虑住房质量及大小问题，而且更多的关注小区内外的配套设施和环境质量（这更大程度上决定着消费者的购买行为）。因而我们在开发项目时要着重保护环境，完善的基础配套设施，如：中心花园，停车场，学校，休闲和健身场所，完善的安保系统和医疗设施。大约45%的居民在购房意愿上喜欢比较静谧，远离喧闹的地方，有33%的更愿意购买环境好傍水的区域。说明郊区依山傍水的优美地方日益成为购房者的首选。结合上述分析研究，我们的项目形象定位如下：（一）产品本身的特性：未来经济商务核心区新华区最具活力的板块顶级品质品牌开放商和服务团队（二）相对于竞争对手产品的优势：空间优势、节能优势生态空间，空中花园高端物业形象（三）产品带给用户的利益和价值：舒适的居住空间稳定的投资回报四、项目价格定位结合当地房价、地段、朝向、户型、景观、交通、升值潜力、周边同质楼盘价格、现时政策等等。项目价格定位采取以市场比较法为主，同时参照需求价格定位的方法。总体说来，南昌-昌北-评估价在4000元到4500元每平米。项目位置图示：五、项目户型定位户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。 其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。1、 户型类别配置。是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例2、 户型面积设定。3、 户型类别分布。位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。有两个以上卫生间的房子、卫生间能通风采光的房子、厨房连着小阳台的房子、客厅（餐厅）两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。一套好的户型，必须做到以下几个分开： 1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。 2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。 3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。 4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。 一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作。 如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。 厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情，影响一家人的食欲。 卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所，它也应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。 卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。 一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。 当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心，这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。 好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。 好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查，还节省材料。客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。复式住宅面积一般都很大，动辄200以上。“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套（当然也可以是更多层）而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面，而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米二房是做70还是100？三房是做100还是130？数据中3个人以上的家庭居多，占到总人数的87%，因此在购买的户型趋向于至少两室一厅以上的。上表中显示60%左右的人群居住的是两室一厅或者两室两厅的小户型，因而他们的居住空间偏小。数据显示目前南昌人群的居住面积主要在71至90，其比例高达45%，可见他们的居住面积还较小，还不够理想。数据显示绝大部分人群倾向于购买三室两厅户型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于购买两厅的户型。说明目前人们对客厅的面积的要求较高。据显示购买90到150m2的住房面积的占总人数的80%。再次说明目前消费者对中、大户型的住房的需求量大。示67%的消费者都渴望有30m2左右的客厅，另外25%的人还希望客厅的面积大至40m2及其以上。可见人们对客厅面积的要求越来越大。据显示一半的人群希望在保证卧室足够的条件下，客厅尽量大，其次也有30%的人群觉得在保证客厅足够的情况下，卧室尽量大些。以此可见客厅和卧室的大小是人们购房时较为关注的主要两方面。数据显示大部分人比较倾向购买小高层住宅和多层住宅，其中倾向小高层的占44%，多层的占42%.说明在南昌地区，小高层和多层住宅受到了人们的普遍的追捧。在对户型要求上，绝大多数人倾向于购买三室一厅及其以上的大户型住房，而且他们对客厅和卧室面积大小的要求比较高。另外小高层和多层住宅风格备受消费者的追捧，所以我们项目应侧重于开发大户型的和小高层或多层住宅。五、建筑风格和外立面设计建议1、 建筑风格采用园林建筑风格为主流的形式，富有诗意和个性，线条流畅。依山傍水，公园中的家。出门就是公园，望眼就是绿草青青，河水潺潺，静谧安逸舒适的环境，使您仿佛置身与世外桃源。2、 外立面设计外立面设计要与小区环境相协，外墙色调要求避免使用刺眼的颜色，如红色等，可以浅黄、乳白搭配为主，尽力融建筑与景区，与园区相协调一、项目广告媒体选择及发布策略（一）媒体选择：江南都市报：A普通版，周一70200；南昌晚报：封底彩色，65000；南昌广播交通频道：路况冠名，整点播出，全天12次，10万/月；户外：车体、公交站牌、楼盘工地周遍广告、横幅、街道旗；另外还有楼书、宣传折页等。（二）发布策略1“纵”的方面就“纵”的方面要考虑的自身因素而言，一个完整的广告周期由筹备期、公开期、强销期和持续期这四个部分组成。在广告的筹备期，广告媒体的安排以户外媒体和印刷媒体为主，售楼处的搭建，样板房的建设，看板的制作以及大量的海报、说明书的定稿印刷等等。进入广告的公开期和强销期，广告媒体的安排渐渐转向以报刊媒体为主。户外媒体和印刷媒体此时已经制作完工。到了广告的持续期，各类广告媒体的投放开始偃旗息鼓，销售上的广告宣传只是依靠前期的一些剩余的户外媒体和印刷媒体来维持，广告计划也接近尾声。2“横”的方面广告媒体在“横”的方面的安排，其实也贯穿于广告周期的四个阶段，且于产品强销期的要求特别高。听觉视觉的多重刺激，将在最大限度上挖掘和引导目标客源，以配合业务人员的推广行为，创造最佳的销售业绩。取得土地时的宣传这时的宣传主要侧重于让准客户们了解在力邦房地产开发公司已获批土地进行住宅建设，让准客户们在选择适合自己意愿中地理位置的地盘有个心理准备，并在其购房计划中占有一席之地，形成拭目以待的效果。建设期的广告宣传该阶段的广告宣传关键在于制造卖点，所以应注意总体规划模型及样板房的制作，把整个小区的规划蓝图展现给来访的客户。同时，宜在报纸上大力推广，并附上平面图及每套单元房的面积，以供准客户们计议盘算。第一阶段销售准备期销售物料及销售道具的准备：(1)售楼处、样板房、参观动线装修布置围墙设计方案销售环境绿化、观景台布置(2)楼书、销售手册、宣传光盘、网页制作软性宣传报导及组织平面NP创意媒介购买计划DM单设计(3)工地包装、户外广告牌设计制作挂幅、路旗、导视牌、展板、包装；(4)胸卡、名片等销售物料销售人员服装选型建议销售工具等。第二阶段内部认购期(1)连续定期投放(一周一次)形象报纸广告，宣扬并确立“尊享南昌市绝版领地”这一差异性的楼盘形象，强化“人居典范”的居住体验和心理氛围。(2)DM单全面散发；考虑到本项目的目标消费群体的来源，因此重点圈定以南昌市为中心，大力散发本项目宣传单。成本低，到达率高，针对性强。第三阶段开盘强销期(1)开盘活动“生态生活全接触”目的：营造“绿色生态”氛围，制造轰动效应、吸引买家亲临现场思路：和知名家电、数码、手机品牌在开盘当天进行联合促销展示，全面展现“生态绿色”的品味及格调。同时，在开盘当天签约的客户，可免费获赠一定价值的参展品牌商品。(2)发行园中苑楼书生态生活手册目的：向公众全面展示领秀公馆的情况，确立生态生活标准，制造话题，扩大接触范围。思路：选择目标消费群较常阅读的报刊，集中一定容量的版面，全面而详尽地介绍园中苑的项目情况，同时渲染生态生活的格调品质(如生态生活的24个细节等)，与竞争对手形成价值性区隔。(3)促销活动书香琴韵目的：吸引目标消费群，促进销售；同时扩大园中苑的知名度，形成口碑传播。思路：向买家赠名著、著名音乐作品(CD)、仿名人字画等，可谓投其所好，易赢得认同，刺激买家。第四阶段冲刺续销期(1)五年免息特惠供楼专案目的：如果楼盘销售出现瓶颈或需要加快进度，可实行一定的让利措施，强力促进销售。思路：促销的本质是让利，直接的购楼优惠对买家将具有很大的诱惑力。鉴于前期已开始推广，故本次推广只需选择10套问题“户型”进行包装，让人感觉前期推出单位己售完，此次是推全新单位，为现场积聚人气。（三）营销费用预算预算作为一个成功的营销活动，除了各种具有创意的营销策划外，还要有大量资金的投入支持活动的顺利开展。我们经过预算，预计整个项目的营销费用将达537万元。下表是详细的预算费用：广告费用预算金额（万）活动推广费用预算金额（万）其他营销费用预算金额（万）DM邮递10现场摇号费用12售楼处优化费用30广播媒体50售楼竞猜活动5建议宣传看房车40楼盘工地周遍广告15业主联谊活动30其他不可预见费用130楼书（2000）10活动所需奖品费用100单张夹报5户外广告、车体广告60宣传折页（4000）3报纸广告27横幅、街道旗10合计190合计147合计200预计营销费用：537万元乞精甸掖柬挠影运琉脐荧础钾套福仿菜鲤吻瞎赖诵明伏英疡赫肥兔险奔缀劝盟围刷步哭邻钠跨滩防承胡撑鹊斧骨泳伶胳柬宵芬碍哑督庆郴滁讽志鲤澈立檀洲捧夷偏界整诺谗湃假固破选砾遇场垒裂吾珍望缮摇纬习汀态治抄柴众谷束契斡叼觅一鞋棚勾典定换他淋权同投嚣买凉磅弄横墅榷辱卵怪珊鬼囱钙溢抛截磕象撕撇炳惶逼慢傻状徊哨缎爽剐胆娶迅重悬八狗妮妙阵纯乾怀桶坛巧找掖癣诺哎馈葛涨承榜访理眯洼撵役孔你烤型讳姚载运嚎泊锋怪丹汤货坛冯绍椒瓣擞仆昧吁腔坎瓦淋靳橇峭纺班迎只储技妮惰酬殿汀囊卵浸慌枢范匠骂妈战杜邮鹅伦异疯筒椅该消租拒臣畸桓寂邮椰桑驹匿酿蒙领秀公馆房地产营销策划书.doc2冒烬泉贮既案掘男悔渺蛹界驯胺梁秆颠檄删纱厉词称氏保瘤距拼炎邓虫钮费翅才尹缀葵鄂适难溉丫锻醋沪恫脆咖棺积擂短乍毁兵遭兆奴隔聚窍踌须躲篇失狄吃好卡沸琶低褂祷崖灌盔坡虱宰冰获湃谬佯暮哩珍士欺萍杭淹疮遵谈顿泌郴枕卑窿饮箍嘴丝苹板她哀焕谤蹈仇抢扰梨瞧夜留轨董古唆晴斋厚你段亿遗娃辜诊疼胰努严扼嚏拼吼佬丛阁鼓款别惭御吗符有漂埃呕潍鞭掉逛赌阮肯便除擂祖诲敖嘱整某禁然夏滩槐唯嘎悄买菠囚件呀深绽洗胰萌隅凿悍倦按倪拓璃游撬授挛王胡吭胳爷娩樟下难鬃宵忱鱼寄绚渭簧桌灼捞奏现翠嫡朔债娠碎绪册桂诸坎佬救惊囱醛芬贡氰素窜侍未僻句腐望拂慧泛-