足浴投资分析.doc

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足浴项目投资价值

分
析
报
告

2012-10-30

目  录 
一 、定位：.
二 、总投资额.
三   收益.
1、原则.
一个中心：.
两个必要的基本点：.
2、说明：.
3 每日营业收入预估.
3.1人均消费的比例以最低计算.
3.2盈利点.
3.3 、足疗  以最低标准计算110人.
3.4、按摩   以最低标准计算30人.
3.5、上房按摩  以最低标准计算10人.
3.6、酒水 以进店人数的20%计算.
3.7、修脚等小项目以进店人数的20%计算.
四、收入比例.
4.1收入比例.
五：经营成本、费用支出预算.
5.1、经营费用支出：.
5.2、利润比例按一般基本计算.
5.3、管理费用支出元.

一 、 定位：
.定位高端、中端，专业、舒适的足道养生会所、。
.面向周边做生意的商务型人士、吃完饭的客人、，还有喜欢足浴的人群。
.足浴是我市近几年来最受客人欢迎的休闲项目之一，专业性强、营业面积大、装修高雅的足疗店，为很多客人提供了一个宴请朋友、商务洽谈、茶余饭后的理想去处。
.一家大型足疗店的成功离不开以下三点：一、理想的地理优势。二、整店的装修风格。三、优秀的管理团队与技师队伍的稳定。
.而本店地处知名企业对面、征收安置区中心，在周边千米之内都没有足疗店。在地势上、在消费人群上都占有很大的优势。
.一个好的店面必须抓住客人的心理、而现在的人都比较喜欢、彰显身份、财源广进、万事如意等：现有几个店面以供参考、心灵足浴，都市风采足浴，无为足道，
二 、总投资额
1、 包房：电脑+电视+装潢+空调+床等等4.5万/间*10=45万元 2、 大厅楼道装潢：14万元.3、 保健室：电视+空调+装潢+床+用品 3.5万元/间*4=14万元
2、员工宿舍：房租：xx元、床位40个、二十个（150元/个）=3000元
3、人员招聘培训：培训老师：3000元、带薪培训1000元一人（30人）/月共计“30000.生活食宿费一天18元。三十人/月共计：16200
共：792200
三   收益
1、原则
要达到以下预计收益，要坚守一个中心两个基本点，缺一不可。
按照这个原则经过一段时间的经营就可以达到以下预期（时间的长短根据经营的实际情况来定）。
一个中心：
以会员为中心的经营理念
足浴保健银卡2000元 8.8折
足浴至尊卡3000元 8.5折

有两个必要的基本点：
1．硬件   装修（大厅过道  房间 足疗床等）停车位置  
2．服务全程星级式标准会员服务。从设计之处，以为经营服务，为管理服务，合理分配空间，
为什么以会员为中心：
培养忠实客源，占领市场，提高品牌忠诚度，大量迅速回笼资金！
根据二八原则，百分之二十的客户创造百分之八十的效益，客人差异话，服务差异话，利用有效资源为有效客人提供更超植服务，抓住对企业贡献最大的客人才可以使企业的成熟期保持的更长。
（1） 通过售卡迅速占有市场，大量迅速回笼资金
（2） 品牌效应，客户群的稳定性。
（3）会员达到一定数量，资金达到一定规模，提高内部服务品质，创新经营项目、创造更高经济效益。
2、说明：
一，每个企业的发展都必须经历以下几个阶段，每个阶段的预算重点不同
1、导入期：明星项目
2、成长期：金牛项目
3、成熟期：问题项目
4、衰退期：瘦狗项目
1，投入期：重点是投资预算
（1）投资项目的分析：投资额分析（租金投资、装修投资、物品投资、人员工资投资），投资回报率，收回投资的期限、净现值。
（2）投资项目的租金评估、以不超过市场为准、能低则低。
（3）投资资金的来源渠道：自供、贷款、加盟、参股
2，成长期：重点是收入预算
（4） 以迅速市场占有情况为主（售卡）迅速回拢资金，提高品牌知名度。
（5） 品牌效应，客户群的稳定性。
3， 成熟期：重点是利润预算，成熟期越长越好，百年企业重点看成熟期的时间。
（1） 以采取成本控制为主，任何一个行业都会从暴利到微利。谁能有效的控制成本，谁就在竞争中获取优势。
（2） 获得一个新客户的成本是维护一个老客户成本的4-10倍。
4、衰退期：重点是现金流预算，维持原有市场的稳定，开发新市场（新项目）
3 每日营业收入预估；
（以下数据可根据实际情况调整）
面积1000平方，营业进入正常后
日进店人数量为 140--250人
人均消费为   68--168 之间
日营业收入为   8500到20000之间
3.1人均消费的比例以最低计算
人数                人均消费         消费金额
低端消费（40人）   78            3120
中端消费（90人）     100          9000
高端消费（10）       120             1200
     合计                            13320
低端消费组成       中端消费组成         高端消费组成
78              78                     120
足疗78              88                     138
按摩  99（保健）     100 138（泰式）        
四手按摩； 168（双人）
修脚20    采耳20  拔罐20  刮痧20
酒水  10                
3.2盈利点
3.21 、足疗  以最低标准计算110人
标准足疗110人        折后60元      6600元
还有药水另外计算
3.22、按摩    以最低标准计算30人
单点20人          折后60元             1200元
双人2人        折后130元             260元
泰式8人 折后120元 960元
3.23、客房按摩  以最低标准计算10人
单点10人　　　　　折后98元　　　　　980元
3.24、酒水 以进店人数的20％计算
140人×0.2＝28人×10元＝280元
3.25、修脚等小项目以进店人数的20％计算
修脚140人×0.2＝28人×20元＝560元
采耳140人×0.15＝21×20元＝420元
四、收入比例
4.1收入比例
足疗 　　　6600元　　　　　　 58％
按摩   　　 2420元　　　　　　21％
客房      　980元　　　　　　 9％
酒水     　 280元　　　　　 　 2％
小项目 　 　980元 　　　　　　 9％
总营业额　　11260元　　　　　　99％
月营业额　　11260元×30天＝337800元
充值卡为计算
六：经营成本、费用支出预算
6.1、经营费用支出：
人员工资及附加额：
1、人员工资费用：
技师40人×3000元/月=120000元
楼面10人总共＝23000元
２、店面租金、水电等约18000元/月
3.日耗品（一次性纸巾，按摩膏，茶水，水果，袜子等）；每客人5元×140=700元×30=21000元/月
4.员工伙食；55人×10×30=16500/月
合计；198500
6.2、利润比例按一般基本计算
　　　　月营业额337800元×0.3＝101340元　　　
  337800-198500=139300-101340=37960
月营业成本合计： 198500 元
6.３、管理费用支出：
　　利润的10％×101340元＝10134元
预算管理
预算： 成功的企业都具有一个共性---前瞻性
前瞻性：对市场环境的判断，对机会的把握，对资源的整合，是企业制胜的法宝。
预算的意义：竞争的必要手段，企业的钱是关注出来的，不积跬步无以至千里，不聚小流无以成大海。

 198500保本每天最少要做100个客×78元/点×30天

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