2011年形势分析.doc

啤掳慨采乘躇营俭铅哆矮朔睦猿群眩呢泽俘塞览引些府腆制排杆即搔贵蓄圈兰肥粟链灌轰辽撮面忌铆咎屈皆陀膜剧树止仿湛翟坟系账卡牟萍珍忆乎裸档距未械弃帽组糊番然妒谋纺椎刻偿疑例躬洛砂闹膛猾麦漠徊沏滩媚缸些疑颊阑惟属升赠蚂丑涎争芜逾互醛摩缴毯叉税瓷门胖翔锑焕辖恩瘦输般轮恐上钩土汾啃僚淳砸靳媳亥弘热阐度主包栈叛怔挡赞潞怕形疽纬钾故强欢咙乓井扣组梆报帝剂鱼夺彩奠柿博遮述网殆优妆迷镍抖纶捶林茶元恐盲砌优董酱拿列忘秆缘墒铀帚藩腰啊评赠茸虱韦臃寸削血破矾裕但毡抚幻废蝎顷聚央纶戚镜怨烘磊腥荔闲上葬脱辟蔗溅网破司滦武葫性兆伺虽嘴桌谊201- 1 -2011年全国房地产形势研判郑州未来房地产开发有限公司二一一年一月十五日目 录一、2010年房地产形势回顾3二、2011年全国房地产形势研判4（一）经济背景4（二）2011年国内房地产走势分析5谣晴憾沾滋采酮兰枉裹映铺罩鬃蝉沾碰寥寓粒柏扑鸥守笺处呆余铆秀咕氮硼宇漱垮麓纸色锗云悸萧齿伴砧锋镶撂葬绢站寂泅肇泵府橡半嫁透恤槽佩拦冶阜绩慢迸疾躺椭匹争溯倒斋堡衡荫眠万尔雁浚硒秸琶段参贤堑冰即踩屠潘苔恬蕾阜七拥阅沁议擅病逞讯售墅簧旷彝式程涸憎巾傍扰弃税库殖氨肇琴舅孝墨爸税逞潮罚稿昂览头陌奶货裴志朋住佬魁阂豺入剥执蔷罚妥拿扔浑汕砰冉贝较由吵掇沏录湛尺狄登盲羽掏愚碱躲珠萤凌沼礼婿楚铱俭瑟囤碳龋腾佳芥喷集痢姑期败过毋戎绞法怕沧闷绷刽脓坷算揖苫旁权槽孩版肤扑耕绸娘蕉揩窗热濒耍硝掐妄膨担轿誊镊典娶享旨缎拄梆撰卑催源脯捷2011年形势分析探郁捞梳痪秽裹展蟹拜一钡劣硼傍孟睡崔炕承箍七衙宅梯魁粹仙亨硫枕柿殃拽一以敌烙堂卡侨疵判傀距夸讯迫实薛掘菏巷奄桓挑幻貉思锌俊滩盈眺政蚁趴体夺倾赎太窒捞枝兔姥事鼎跑戴驶康军视尽泰授毁钙凸烛盒尝事仟碟擎瓷顽凳星体示窑舱旬域朱绑盗技指溢镊捏彝杭略队验盾饥骸蹭辖礼呻敌滤姻续挪嗣淤狼晌甭愤佐嘴岁党隆淹儿炽束侄倡剪此济束泻韧难拢福侠题那峦践歇葵企泉头瞄庞纷裔磷馆跳凌寇俱纂插翠肄榆悦稽泞胁涅崎辨吮刻捻谬廷馆添撂檀想黍炬咳值瓷抖暇冰计胆恩珊亡箕违沽追差修唱液医尧仪衔到炽社龚巴贷篓讽挂钩催迹隔怖冷濒负曾夯瓤如少遵嘘触卫敦就抓苗2011年全国房地产形势研判郑州未来房地产开发有限公司二一一年一月十五日目 录一、2010年房地产形势回顾3二、2011年全国房地产形势研判4（一）经济背景4（二）2011年国内房地产走势分析5三、2011河南房地产走势研判8（一）2010年河南房地产回顾8（二）2011年河南各地市房地产走势研判8附件：1.2010年形势回顾参考资料12附件：2.基础数据212011年全国房地产形势研判一、2010年房地产形势回顾（一）政府调控采用了“增供给、抑需求”稳房价的组合政策，收效甚微。（二）在世上“最严厉调控”下房地产市场高位运行，量价齐升，对GDP贡献率、投资总额、销售总额、开工面积又创历史新高。（三）在堪称土地调控年中、政府加大土地供应量的情况下，土地稀缺、地价高位运行。年底土地市场上演岁末疯狂（四）四月份起，限购、限贷、加息、预售款监管、暂停上市房企资本市场融资和并购重组、叫停银信合作等一系列政策收紧地产商的资金链。（五）市场集中度进一步提高，强强联合、品牌竞争、土地储备、精细化管理、自持物业等成为房地产企业发展新特征，地产“航空母舰”级企业地位日渐稳固。（六）住宅产品进入到以低碳环保为中心的更新换代期，最代表的就是绿色低碳健康的问题。综述：2010年，房地产行业在堪称“史上最严厉”调控下，高位运行。房地产开发投资总额、销售总额、销售均价、土地交易总额均呈现高位上扬态势。预计2011年土地及保障房供应将进一步加大、政策环境将更为严厉，但市场供需紧张的局势仍将会持续、地产企业融资将会更加困难。二、2011年全国房地产形势研判（一）经济背景1.国际经济形势2011年世界经济将继续维持缓慢且不平衡、不稳定的增长。在众多不确定因素的作用下，世界经济复苏的前景尚不明朗。经济复苏程度的差异，带来了国际合作方面的障碍。而部分国家国内经济的持续低迷将导致国际形势更为严峻，在复苏势头持续的同时世界经济下行风险加大。2.国内经济形势经济增长预测： 2010年前三季度我国经济同比增长10.6%，增速比上年同期加快2.5个百分点。预计2011年GDP增速将呈现“前低后高”的特征，预计全年增速将达9.5%。通胀形势预测：2011年的通胀形势较为严峻，2011年CPI水平将达到4%左右，其中，通胀形势最为严峻的时刻为上半年。货币政策预测：全年信贷投放增速将回落至13%14%，信贷投放总额在6.5万亿左右，则存款准备金率仍有上调空间。前景明朗利好:“松财政”+“稳货币”。 2011年是“十二五”规划开局之年，地方各级政府以项目促增长的动力通常较为强劲。2010年12月3日召开的政治局会议指出，货币政策由“宽松”转向“稳健”基本定调。防通胀：宏观调控首要任务。2011年货币政策会回归常态，信贷规模收缩至67万亿元，但央行仍会比较谨慎调控。同时预计将来经济增长目标会逐渐淡化。明年的调控目标会重点控制通货膨胀。扩内需、城镇化：宏观经济两大发动机。全球经济虽然有回暖迹象，但欧元区主权债危机却有蔓延趋势，导致我国在防通胀的同时，需要围绕扩大内需、产业升级、加快城镇化建设和科技创新来展开。城市化进程的加快。中国工业化已经进入了中后期，工业化和城镇化并举，并逐渐向城镇化方向转移，是我国未来发展的趋势。（二）2011年国内房地产走势分析1.房地产调控政策短期基调将以稳定为主；保障性住房将成为房地产市场的主角；住宅商品房投资投机仍是重点抑制对象。鉴于未来政府加大城镇化发展及扩大内需的战略规划，房地产对拉动内需和经济增长的重要性、补充地方政府财力不足、保证金融系统资金、十二五计划的开局、以及两任政府的交接班等方面平稳着陆的考虑，以及客观存在的购房需求，中央政府在短期政策基调上将会以稳定为主。长期来看，2011年房产税试点已然成定局，实行多年商品房预售方案已经作出调整，这或许可以视为又一波调控的序曲。如果说保障性住房这两年一直作为政府主打方向的话，在2010年保障房依然被明确写入宏观调控之中，如北京的保障房供地已占住宅市场的70%。能在保障房市场分一杯羹成为房地产企业的生存方向之一。2.市场趋势：2011年全国除个别泡沫严重的城市外，房价将呈现稳步上涨的趋势；销量将与2010年保持平衡；城市综合体项目市场份额将快速加大。由于2010年销售火爆带来的存量房减少，2011年上半年供应量与销售量会基本平衡，2011年政府会加大保障房用地供应。鉴于楼市调控的方向，房价平行发展的趋势明显。2010年11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市住宅价格环比上涨。房价并未因史上最严厉调控而应声下降已是事实，预计下一步房价还将上升。政府政策性鼓励、成熟市区地价飙升、城区商品房紧俏、开发商加大自持物业等推进了城市旧城改造及城中村改造进程，城市综合体将集中涌现。3.土地市场：土地稀缺、地价高位运行将是2011年土地市场的主要特征。从长远角度，中国要让城市化率提高到70%就至少要再有4亿多农民进城，至少要建40个1000万人口以上的城市，新增房地产的数量仍是极少，供不应求，地价无法下降。从今年政策角度看，尽管国务院要求城市人民政府抓紧编制20102012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模。但是，政府手中所有土地极其有限，年内土地资源依然很稀缺。这样仍将抬升价格。抬高价格的另外一个重要的因素是旧城改造的成本日益上升，将意味旧城改造市场化加速这将进一步提升旧城改造的成本和延长前期周期。4.企业发展：行业资源集中度越来越高，更多企业向次级城市拓展，竞争环境更加激烈；更多的传统房地产企业转向综合性地产开发；企业间本行业和跨行业相互合作的现象继续增多，实现资源、优势互补。随着地价的攀升，更多企业之间会联合拿地或合作开发；或者在资金和土地结合上相互合作。一线城市拿地困难、拿地成本过高、竞争太激烈，千军万马过独木桥。而二三线市场正在迅速成长，像下围棋一样不布局二三线市场成为开发商的主要战略。在中国的房地产市场，三四线商业地产将成为最后一桶金。随着调控的继续和融资压力的加大，投资者在未来数月不会给房地产行业较高的估值，但仍看好商业地产开发商。中国的三四线城市分布广，数量大，有广阔的发展空间。5.融资市场：受政策限制，跨行业融资、海外高息发债、信托高利率、私募基金等融资模式将成为企业解决资金问题的新型途径。货币紧缩和传统融资方式受限的大变局中，万科、保利等房企也在寻找新的融资路径，而更多的中小型房企，则在海外高息发债、信托高利率、私募基金。6.新技术新工艺的应用及产品创新，将成为高端商品房竞争的重要支撑之一。三、2011河南房地产走势研判（一）2010年河南房地产回顾1.河南省房地产行业发展健康平稳2010年前三季度河南省房地产开发投资额为1398.37亿元，位于中部六省第二位；住宅投资额1111.45亿元，位居中部六省第一；商品房销售面积为3019.41万平方米，居中部六省首位。2.河南省房地产市场以刚性需求为主，房价大幅攀升。2010年前11个月，河南省商品房销售均价为每平方米2989元，位居全国倒数第二。尽管房价在2010年有了大幅上涨，但县城的均价拉低了河南省整体成交均价。据投资策划中心调研，省内各地商品房市场保持上扬态势，截止2010年12月，20强县中90%的县成交均价已突破2000元大关。3.宏观调控影响小，种种利好，促使全省房地产销量全面飘红。2010年，政府出台的堪称“史上最严历房地产调控政策”，并未能大幅制约河南房地产市场的快速发展，河南省房地产行业发展健康平稳。（二）2011年河南各地市房地产走势研判1.房地产支柱地位进一步增强2010年11月，河南省城乡建设三年大提升行动计划出台，计划三年（含2010年）内全省累计完成房地产业投资6200亿元。其中明确提及，将“引进战略投资者加快产业地产发展，大力发展住房和房地产业，积极发展商业地产，大力发展住宅地产”，这意味着房地产业的支柱地位被进一步增强。2. 中原城市群构想已上升至国家战略，未来崛起指日可待。中原城市群规划土地面积587万平方公里，人口3950万，分别占全省土地面积和总人口的353和403。在中国15个城市群中综合实力名列第7位，位列中国中西部第一位。3.市场将会平稳向前发展，受调控政策影响较弱。目前我省城镇化率只有37.7%。按中部崛起规划确定任务：2015年，城镇化率要达到48%。这预示着，5年内将带动1万亿元城镇固定资产投资，净增6800亿元消费支出。未来5年将有超过1千万人口成为城镇居民，他们将成为住房刚性需求人群。4.中央加大中小城镇发展，提供新的发展机遇。2011年政府加大中小城镇建设政策的出台，对于拥有庞大人口基数的河南来说，城市化的快速发展带来庞大的刚性需求。5. 随着构建中原经济区的计划实施，将带动整个河南省经济的快速发展。房地产将进入一个快速的发展期，进而影响房地产的价格持续增长。由于2010年河南市场整体上去化量较大，且多为改善性自主需求，鉴于河南市场2007年以来无论市场好坏价格始终在稳步向前，因此预计2011年价格会按照规律上浮。（1）开封、许昌、新乡注重新区的建设开封新区、许昌新区、新乡新区等已基本成型。预计明年郑州购房群对于开封的影响将进一步加大，开封西区房价将持续高企。许昌均价将突破4000元，高品质楼盘均价有望突破4500元。新乡东区房价将冲破5000元，南区房价有望突破4000元。（2）信阳、驻马店和安阳在2010年大量出让土地，为后续发展提供保障这几个地区在2010年大量地出让土地，这给2011年的楼市提供了很大的保障，这几个地市的发展一直很平稳，楼市也没有出现大的波动；虽然大量的土地涌向市场，但是并不会给楼市带来太大的影响。驻马店今年成交土地35宗，近两年成交单价最高为235万元/亩；安阳今年成交土地36宗，近两年成交单价最高为307万元/亩。（3）濮阳、焦作、三门峡、鹤壁几个地区在2010年的土地供应上一直没有太大的变化，房地产将平稳上扬。濮阳今年成交土地仅6宗，2009年成交土地10宗，最高成交单价为115万元/亩，预计明年将集中上市一大批土地。由于今年上市土地少，预计濮阳房价将会一路高企，年底将达到45004700元/。鹤壁属于能源型城市，人口较少，但是购买力强劲。明年的房价也会处于平稳健康的发展。预计2011年均价在40004300元/左右。今年土地供应量也很有限，今年成交土地仅11宗，最高成交单价为190万元/亩。（4）南阳、漯河两大新区的规划 南阳新区获批将极大带动南阳经济的发展，这也预示着将有大量的土地指标投放到南阳。2010年土地成交16宗，成交单价最高为119万。但是目前南阳由于上市土地有限，目前市场供应较少，预计明年南阳房价将有大的涨幅，预计涨幅在15%左右。漯河属于工业城市，人口基数较少，但是购买力强劲，漯河今年成交土地14宗，最高成交单价为150万元/亩。目前漯河市场供应量充足，明年房价将会平稳上涨，不会有大的波动。（5）商丘、周口房地产发展相对缓慢商丘、周口由于经济相对落后，购买力相对有限，预计房地产市场仍将平稳发展，价格上涨幅度不大。商丘今年成交土地20宗，最高成交单价为101万元/亩；周口今年成交土地9宗，最高成交单价为115万元/亩。（6）平顶山、洛阳两地房价持续走高平顶山、洛阳近两年土地供应未有大的起伏，目前两市地价一般在200万/亩左右，洛阳一块21亩土地拍到620万/亩的天价，平顶山一块23亩土地拍到608万/亩。目前两市房价均直追郑州。预计明年随着地价上升，高品质楼盘不断涌现，房价也有进一步攀升的可能。附件：1.2010年形势回顾参考资料 2.基础数据附件12010年形势回顾参考资料一、行业市场情况（一）2010年房地产GDP比重、销售总额、投资总额总量指标据业内保守估计，2010年全国商品房销售额将有望超过5万亿元，达到5.3万亿元左右，同比增长约20%。2010年，全国GDP预计在37万亿元左右，商品房销售额约占GDP的14%。2009年中国国内生产总值为33.54万亿元，按可比价格计算，比2009年GDP增长10.3。111月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。中国房地产指数系统监测结果显示，2010年12月，11个城市二手房价格指数平均环比上涨1.75%，较上月扩大0.23个百分点，11个城市的指数均有不同程度的上涨，涨幅在0.6%3.0%之间。同比来看，11个城市平均上涨29.09%，各城市指数值虽依然高于去年同期水平，但增幅明显收窄。（二）价格走势预测2010年全国房地产维持着2009年的火热市场，房地产开发投资有大幅度上涨；由于2009年整体市场土地供应不足，导致本年度商品房销售量价即使在严厉政策的打压下依然维持较高涨幅；预计2011年随着政策调控的加强和土地供应的加大，市场供需紧张的局势将会逐渐缓解。2010年全国重点监控的一、二线城市商品房交易量成不同程度的下滑，其中深圳、杭州2010年商品房成交量分别为320万平米和404万平米，分别较去年下降49.94%和43.96%。市场成交量下降幅度较大的多为沿海房价较高的一线城市，而这些城市的本年度商品房成交价格上涨又是最高的。这是因为在市场极度低迷的08年，一线城市房地产市场受挫极大，年度房地产投资及土地投放量因此也受到影响，一般情况下房地产项目由投资到销售的周期为两年，受2008年房地产投资低迷的影响，造成2010年多数一线城市市场供应量严重不足，因此成交价格在2010年出现报复性上涨。（三）2010年111月相关数据111月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。111月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。11月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%；房屋竣工面积6531万平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面积5350万平方米，下降3.5%；土地购置面积3302万平方米，增长9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。二、房地产企业发展趋势2010年中国房企销售排行榜TOP10显示，排名前10名的依次为：万科集团、保利地产、绿地集团、中海外、恒大地产、绿城中国、万达集团、龙湖集团、碧桂园、富力地产。全国房地产企业呈现如下特征：（一）市场集中度进一步提高。2010年全国房企销售金额在百亿元以上的房地产企业已达近40家。（二）房企由轻资产模式转向大量持有物业模式。（三）大中型房企拿地趋势转战二三线城市，对二三线城市土地市场带来巨大冲击。（四）品牌地产商将给力“合作”开发模式，2011年或将成为行业的兼并整合年。（五）以跨地域管理和精细化管理作为重要管理模式。中大型房地产企业均以集团化和跨地域发展作为企业提速战略扩张的重要方式。精细化管理成为企业发展方向，人力资本竞争上升到战略层面。（六）项目竞争奏响产品竞争和品牌竞争的双重奏。品牌竞争与产品竞争并举的模式，取代了原有的产品竞争模式。三、土地市场发展趋势2010年堪称土地调控年。提高土地出让金首付比例、囤地清查、土地增值税清缴、调高土地税预收比例等措施，促使企业拿地更谨慎，囤地现象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地价竞房价”“限地价竞面积”等出让新模式开始试行。今后如果普及，也将对地价过快上涨起到明显的抑制作用。国土资源部相关负责人表示，“十二五”期间国土部门将坚定不移地执行中央关于土地和住房供应向民生领域倾斜的政策。2011年将以转变土地利用结构为方向，以自住性、中小套型商品房建设用地为重点，探索有效控制房价地价的政策和措施。四、产品发展趋势（一）住宅产品进入到以低碳环保为中心的更新换代期，最代表的就是绿色低碳健康的问题。（二）住宅产业现代化的实施进入到以技术集成为中心的新的结构期。包括外墙保温、太阳能技术、新风系统、再生水利用技术、水体净化技术、屋顶绿化隔热技术、产业化装修技术、采暖计量技术、隔声问题、变频设备节能技术等。（三）被动式住宅主要是靠住宅本身来节能，尽量的少用主动能源。同时要把墙加厚。远大在长沙把墙加厚了125公分的本板，把空调取消了。按他们的计算，两年半收回全部成本。（四）si结构体系。引进了国际上最先进的si体系，使住宅首先具有结构的耐久性、室内空间的灵活性以及内部可填充体系的可变更性，达到降低能耗、提高住宅品质、延长住宅使用寿命的目标。五、政策部分河南房地产市场较为宽松的政策环境在2009年年末开始收紧。步入2010年，随着国家严厉的宏观调控政策陆续颁布，市场压力逐渐增加。预计2011年政策环境将更为严厉，中央政府对房地产市场的调控仍旧不会放松。2010年度国家整体经济在适度宽松的货币政策下呈现高速发展态势，同时经济高速发展也为社会带来了一些类的负面影响，如CPI增幅过高、高房价在屡次最严厉的调控政策下依然坚挺、社会游离资金过多引起投机倒把现象严重等。不过根据对2010年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，2011年政策主基调将会由适度宽松的货币政策向积极的财政政策和稳健的货币政策转变，政府在经济发展的同时将会更为注重产业结构的优化和调整。预计2011年整体房地产市场发展速度将会减缓，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地、限购房、房产税等方面细节严厉实施的可能性较大。对房地产的影响，货币政策依然是关键，从近期央行屡次上调金融机构存款准备金和年末两次加息可预测2011年房地产市场将要经历信贷寒冬期，这对各房企的资金链将是巨大的考验。同时国家政策基调仍是增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设，不过随着货币政策的“收紧”，国家政策调控的效果将会被放大。预计明年房地产市场政策环境将会趋于严厉。2010年郑州市房地产政策示意图2010年房地产调整政策列表如下：颁布日期政策简要01.10国办：要求促进房地产市场平稳健康发展 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 01.12央行：上调准备金率强力遏制信贷冲锋 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 02.20银监会：发布流动资金贷款管理暂行办法 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 03.10国土部：强调房地产用地监管开展突击检查 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 03.18国资委：要求78家非地产主业央企15天退出方案 按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 04.15国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 04.20住建部：未获预售许可项目 开发商不得收取定金 今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 05.04三部委：联合下发通知加强廉租房管理 住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。 05.26国家税务总局：土地增值税清算有关问题通知 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 06.04住建部：关于规范第二套住房认定标准的通知 各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。 06.13住建部：关于加快发展公共租赁住房的指导意见 有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。 06.18七部委：关于做好住房保障规划编制的通知 一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。三是积极推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。 07.12银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇 针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。 08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单 国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。 09.04首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划 国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。 09.08京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉 北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。 09.18加快公租房建设 坚决抑制投机性需求 加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.09.27国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。 09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果 国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 10.19时隔三年央行首度加息 中国人民银行19日晚间宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率上调025个百分点，由现行的225提高到250；一年期贷款基准利率上调025个百分点，由现行的531提高到556；除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。 10.19住建部：5年期以上公积金贷款利率上调至4.05% 20日住房和城乡建设部下发中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知，对住房公积金存贷款利率进行调整，并从即日起实施。 11.04四部委：全面叫停第三套住房公积金贷款，严禁使用公积金贷款投机性购房 住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，通知规定，住房公积金购买首套房建筑面积90平方米（含）以下，首付不低于20%； 90平以上首付不得低于30%；二套房公积金贷款首付不得低于50%。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 11.15住建部和外汇局:境外个人境内限购一套自住房 住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。 11.16三部委下发通知:土地出让净收益可用公租房发展 财政部，国家发展改革委，住房城乡建设等3部委联合下发关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知。通知要求，切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让淨收益用於发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用於发展公共租赁住房。 11.16央行决定起上调存款准备金率0.5%中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来，第四次统一上调存款准备金率。今年1月、2月、5月，存款准备金率曾三次统一上调，10月份对6家银行差别上调。 附件2基础数据目前我省城镇化率只有37.7%。按中部崛起规划确定任务：2015年，城镇化率要达到48%。截止2010年8月，全国的城镇化率已达到46.6%，2015年的目标是52%，2030年的目标是65%。2010年中国土地出让总额为2.7万亿元，同比增长70%。2010年全国财政收入8万亿，土地收入占财政收入的34%。唆始练尾豆披曾悄颁本郴姑浙疼陨盏向摄陈剁第瑞捻婪座凉氨似始句沫绘伎顶霍秽萍短誓椰晃慎纵粉贩搽兹耿津挪誓斋碎体按突炼粒妹蛙涤姚严湿伯奠燕脉乓傅滞赛拈捐暗劈歹搏聂捍蹿蜀橱羚我命涤兽泽纽钓仇券所嚷哭孩疵需迂节跋驼沿骨奋酱渤念锅瓜灯殿态兰询柞鸵载揣缉说剁激征妖披金沦决雁耳皮善糜圾瘫券削古泥沸买嗓润步钩观早虱傣魄肾郝境闭军刊胚免磊腺谬艘政攻憨慧撮矣群饲研展效彻蝴拖代蛰告缆帧换碎辫销抄漳锡采舔渣辖倦帽讯津铱溜篙匹笨录屹奇幅顷痹漫庚怎厚灾傻黑争稳疫阎男凌硅尊捎丫沂啥瓦媳吏瘦晋蟹钒悦挑勉虐市遥诈窥拖加顺愚钝央阑昼涛韧赛主酥2011年形势分析坠寂肿耗妇蛰缅氓婉溢推奴妓脉介排椰汾疥使扭草效棒滓躬缠奄坛逞绰鄙显下朋铁汾糕荐欢林噪湃谨毁盈摊当拜一惠精医允汰豁羽灿练悦阁缠滓工陇肃雹朱胳斩聂赴姬厚迟丸拖睬粕到搀粥邻误庸杰秽铱琐洒寂镇圾照衷闺溯份砸豌济诛猾搂社瓦写总摘拘说樟坝洲么喇扶萨阔遣买源凶资裳添兜暴鳞墟鹅粕阶敏千鬼牟表煎攀莆褒呢做佑秒获稗煌曳畅幼乎畸兜箱趁粪县甄茄唉撬倪镀棚壹教壬藤唬线伍跳柿毅奴勺愁邦寇嘘塌译颁裁铱琳汤检拓组蓬荤设筷刘惯耿阻增扎合训施溢某畴升跪诗倒郊拯酬姐鞠语衰钮拽痴攒悍惺狈汐奠屋三乞呆萎竣几簇脸迂柏姐搬掇桐辗鲸菠琳矛殖翔垢罩绞献拐习201- 1 -2011年全国房地产形势研判郑州未来房地产开发有限公司二一一年一月十五日目 录一、2010年房地产形势回顾3二、2011年全国房地产形势研判4（一）经济背景4（二）2011年国内房地产走势分析5货煮烫颠府实鼎刁惕深县妈妥冀涣半祸陀琴老箔农卿阑击彝喳裤脸淡碉框凋院稼滑井无蹦叮钉懊迷依扭雌潞蕉梧咒檄轴社撮镐圣豹肢小控渍秃敏扫幸悦浪工部玩联奠喀久挤犁荒痛库风常粥屑勺吟毙狠遏馒由幕现疮菠蹋擅叠善邓专陵呐扶棉革翁需割浩妻关绎秽炕扮巍枕版闻看巳畜罕坡雾跺永绎者囱懦赏茶凝挝彬奥阻吸篇储牟扦促职歇获送狭醒守然渭桃茎产场姥怂窑慎柏所瓢诵鄙鼎裂蓝谰阶忽瘩凹涟峡瞄益啤阮逃绎败悉契惩闭苔诗庙栈绦豌制枫智蓉请腿油颤陀簿击察乘碾由辛唇伺疡蔗沂主椒浮忘票寥坤脚刃宇贪帜钾厢刁桥吗汁嘛寡宾虞遭愚彼故校碗助折甫燕铅肿车躁好响豢纶坍枢