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xxxx项目小区可行性研究报告 xxxx小区可行性研究报告（第三期） - 33 - xxxx小区可行性研究报告第一章 总 论一、项目背景（一）项目名称: xxxx（二）项目承办单位：1、企业注册资金：2、企业法人代表：3、企业类型：4、资质等级：5、经营范围：房地产开发经营等6、公司简介：新干县xx房地产开发有限公司于？年？月？日注册成立，现注册资金？万元，房地产三级资质（正在申报二级）。公司成立以来，在公司董事长xx先生的带领下，公司员工团结一致、锐意进取、创新实干，先后在新干县投资建设了黎山商住楼、中山小区、福堂公寓、鑫瑞苑、鸿达御府等多个住宅及商住小区，开发建筑面积逾15万平方米。为此，公司取得了良好的经济和社会效益。长年以来，公司秉承“超越、求实、创新”的经营理念和“至诚通天”的服务理念，以严谨的工作态度和创新、务实的管理为新干人提供一流的人居产品。目前，公司拥有专业技术人员19人。其中，工程技术中职以上人员5名；财务人员3名；房地产经纪人5名；房地产营销、策划专业人员6名。（三）、项目可行性研究编制依据1、新干县总体规划；2、民用建筑设计通则JGJ37-87;3、商店建筑设计规划GJ48-88;4、住宅设计规范GB5009-99；5、汽车库建筑设计规范JGJ100-98；6、国家计委、建委1993年发布的建设项目经济评价方法和参数；7、新干县建设局拟定的规划设计要求；8、选址意见书。（四）、项目建设的必要性拟建项目xxxx项目定位为城市高标准、人性化、智能化、生态化住宅小区，这样的定位在与目前当地已建成的一些城市住宅小区比较，具有时代的超前性。本小区将实现设计人性化、智能化；环境公园化；管理集成化。拟建项目公园化的住宅环境，将成为新干住宅小区的一大特色，势必成为一种趋势。所以将拟建项目定位为高标准人性化、智能化、生态化住宅小区是有前途的，是符合新干县的城市建设和居民住宅理念的发展方向。而且由于此项目地理位置较好，户型多样且设计合理，房产性价比较高，销售形势预计较好，新干县房地产有很大的发展空间，同相邻县市比较，仍然显得非常活跃。尤其是2009年以来，需求释放势头明显，新干的购买力也非常可观，改善需求潜力也非常巨大。（五）、项目研究过程和内容1、建设单位于2008年6月开始对项目进行现场考察，积极调查收集有关资料，进行了投资机会研究，通过了项目建议研究。从2008年9月开始进行项目可行性研究和研究报告的编制。2、研究内容包括区域的社会经济状况、店铺及住宅现状，市政设施现状。通过市场分析预测，研究该项目建设规模和内容、档次和市场定位，拟定初步规划设计要点，提出了组织机构和人力资源配置方案，开展了房地产开发投资估算，对项目招标方案进行了制订，并对项目投资效益进行了分析和评价，提出了项目实施进度计划等。（六）、项目提出的理由据调查，当地综合实力明显增强，人民生活更加殷实。2013年，全年生产总值完成85.9亿元，增长15.5%；财政总收入完成9.78亿元，增长22%；税收占财政总收入的比重达到85.28%，高出全市平均水平4.5个百分点；全社会固定资产投资完成125.8亿元，增长25.6%；城乡居民收入稳步增长，居民储蓄存款余额达98亿元，增长17.5%;农民人均收入达7725元，增长9.1%。随着新干社会经济的快速发展，居民收入不断提高，城区人口快速增长，必然导致居民的住宅观念、投资理念不断更新，从而造就一批高档次的消费群体，很大一批居民有购房的迫切需求。二、项目概况（一）项目位于城南新城区，？交汇处。（二）项目建设性质：新建（三）项目建设负责人：？（四）项目周边设施：学校：新新干中学与实验小学酒店：太子酒店（准三星级）行政：法院、县政府、财政局、广电局 医院：新干县中医院、新干县医院市场：箱包城、商业步行街及超大型购物广场设施：县城体育馆、县青铜文化公园交通：项目紧靠105国道，周边有公交线路，东有京九铁路火车站，西靠赣江大桥直通赣粤高速公路，北邻城南客运站直达省会南昌，交通十分便捷，四通八达。（五）项目主要经济指标项目规划用地面积：？亩 总建筑面积: ？（不含地下库）商业总面积：？住宅总面积：？容积率：？绿化率：？建筑密度：？第二章 投资环境与市场分析一、投资环境分析新干县位于江西省中部，赣江中游，吉安市“北大门”，自古为赣粤交通要道的重镇，京九铁路、105国道、赣江水道呈“川”字型纵贯县境南北，全县人口31万，总面积1248平方公里。享有“粮仓、桔乡、林海、盐田、药邑、青铜王国”之美称。 近年来，新干县经济发展十分迅速，房地产开发已成为我县经济增长的重要拉动力，县城商品房价格是稳中有升，特别是2010年以来，商品房销售价格突飞猛进，新建商品房销售价格均价4500元/平方米，2012年达到5000元，2013年已超5500元/平方米，二手房交易市场也十分火爆。 目前，新干县政府已提出围绕打造县城新亮点，加快贯通城南道路网架，城东大道绕小区而过，推进箱包城二期工程、行政中心、日供水5万吨自来水厂、“三馆两台”大楼、城南汽车站等在建工程的建设；开工建设滨江大道城南新区段、青铜文化公园和县体育馆项目，达到扩张城南新区规模的要求，到2013年，县城城区面积将达到22平方公里，人口达到13万，城镇化率达40%。二、住宅市场分析案名：紫金城项目地址新干县城南新区开发商新干金恒房地产开发有限公司栋数及层数占地82亩（54669），容积率2.38，建筑面积约13万，16栋，全部为电梯房，其中21F、18F、16F、11F电梯房;开发时间2013年物业管理费05元/住宅户数500套面积区间三房121-135售价5500元/6000元/商铺面积区间30160售价600010000元/车库6300元/车位柴间6000元/销售情况已销售90%销售折扣一次性付款：98折，银行按揭：99折交房时间2014年12月工程情况工程已到第五层优势1、紧靠行政中心，地理位置优越； 2、该住宅楼南面无遮挡，采光性能优越。3、周边教育配套：新干二中，城南中学劣势1、 建筑风格同质化，2、 规模小，小区无园林规划，3、 北面户型无阳光。案名：易扬名郡 项目地址新干县城南新区开发商江西易扬房地产开发有限公司栋数及层数7栋电梯房，开发面积46345平方开发时间2012年物业管理费0.8元/平方米公寓户数386余套面积区间99-137售价5200-5800元/销售情况目前住房销售85%。销售折扣一次性付款：98折，银行按揭：99折交房时间2014年12月底工程进度大部分已封顶优势1、紧靠行政中心，地理位置优越； 2、周边配套成熟。3、周边教育配套：新干中学，新干二中，城南中学。劣势1、建筑风格同质化；2、多层采光差，两栋17层高层不是正南北朝向，19层高层部分户型不方正；3、二梯两户设计，分摊面积大；案名：丰瑞府邸项目地址新干县城南新区开发商江西丰瑞房地产开发有限公司栋数及层数3栋11层小高层，现代简约风格，9栋楼梯房，开发面积33677方开发时间2013年物业管理费05元/住宅户数280套面积区间三房121-135售价5200元/5500元/商铺面积区间30160售价600010000元/车库6300元/车位柴间5800元/销售情况已销售90%销售折扣一次性付款：98折，银行按揭：99折交房时间2014年12月工程情况工程已到第五层优势1、紧靠行政中心，地理位置优越； 2、该住宅楼南面无遮挡，采光性能优越。3、周边教育配套：新干中学，新干二中，城南中学劣势4、 建筑风格同质化，5、 规模小，小区无园林规划，6、 北面户型无阳光。案名：易扬名郡 项目地址新干县城南新区开发商江西易扬房地产开发有限公司栋数及层数7栋电梯房，开发面积46345平方开发时间2012年物业管理费0.8元/平方米公寓户数386余套面积区间99-137售价5200-5800元/销售情况目前住房销售85%。销售折扣一次性付款：98折，银行按揭：99折交房时间2014年12月底工程进度工程已到十七八层优势1、紧靠行政中心，地理位置优越； 2、周边配套成熟。3、周边教育配套：新干中学，新干二中，城南中学。劣势1、建筑风格同质化；2、多层采光差，两栋17层高层不是正南北朝向，19层高层部分户型不方正；3、二梯两户设计，分摊面积大；4、工程进度处于地基阶段。另外一些如滨江新城、香榭园、鸿申花园等楼盘住宅销售均达到95%以上。(二)市场需求分析1、从城市发展分析：新干县政府已提出“三年再造一个新新干，五年挤身全省第一方阵”的目标，到2013年，县城面积达22平方公里，净增11平公里，人口达到13万，城镇化率达到40%，这就为本项目的运作提供了以个巨大的市场和发展空间。2、从购买力分析：城乡居民收入稳步增长，居民储蓄存款大大增加;人民生活水平日新月异。随着人民生活更加殷实，消费观念的改变，为本项目提供了大量的刚性需求，加之县城人口增到2013年13万，县城人口的猛增，拉动住房的需求量。按人均3口购置一套商品房，新增县城人口4万就需增加商品房1.33万套供应量，根据现在市场调查，我县现有存房为1000套左右，未来三年房源还需求1.23万套，而我县县城土地较好土地已基本出让开发，加之土地又不可再生，土地资源，商品房源已趋紧张，未来三年将更加紧缺，因此说，本项目开的商品房必将成为稀缺品，抢手货，本项目的开发销售风险几乎为零。3、从区位优势分析：本项目位于城南新区，随着城市重心南移，本项目区位有着巨大的升值潜力。并且省重点中学新干中学和县重点小学民德小学就在旁边，孩子上学就在家门口，此种区位优势是全县唯一，而且该项目邻近的鑫桂园、滨江新城等项目住楼、商铺已销售一空，而且这些小区的商铺价近10000元/平方米，投资商铺的需求也正在进一步增大。近几年，城南新区一直是房地产的热点市场，该板块房地产项目得到了飞速发展。三、销售分析（一）项目销售机会点分析1、地理位置十分优越：本项目位于新干县城南新区，东靠干庙路（现明珠大道）、西临105国道、南靠新干中学、北至站前西路。规划区东面有京九铁路新干火车站，北侧直通赣粤高速，加之与105国道相连，交通十分便利。行政服务中心、学校、购物中心、体育馆各种设施一应俱全，在开发的土地日益匮乏的情况下，地段之重要，升值潜力之巨大，地理位置之优越是任何项目所无法比拟的。2、规模优势：本项目占地约200亩，总建筑面积近26万多平方米，规模巨大，是新干目前最大的商住区。本项目有多层、小高层、高层住宅1600多套，利用围合式的设计，商住分离，户型种类达31种之多，面积有90-250平方米不等，客户选择空间大，大多都可选择到理想的居房。3、整合资源优势：项目的投资发展商实力雄厚，有着丰富的社会资源，能够为项目的成功运作奠定坚实的基础。开发商xx房地产开发有限公司在当地极具影响力，其开发的鸿达御府等在已成为当地开发的样板小区，成为新干住宅小区的楷模，引省、市各地部门参观学习，同时多次受到省、市领导的称赞。4、设计理念优势：项目设计强调“天人合一、物我同一”及“外适内和”理念，创造一个以人为本、具有地区文化特征、功能齐全、配套完善、环境优美、可持续发展的生态型、现代化的新住区。A创建一个多功能复合的中心区建设一个具有强大吸引力的居住区，其功能应具备多元化、复合化的特征。B建设高品位的城市居住环境利用其自身的环境优势和特点，整合各种环境要素，形成一个有机的整体环境体系。C构筑高效安全的道路交通网络系统贯彻分区规划总体布局，合理确定道路的等级、性质和主要交通线路，建立快捷、安全、方便的道路交通网络系统。D塑造独具特色的城市形象结合用地空间的塑造，形成一个环境优美、城市空间形象突出的新住区。5、开发理念创新前置：从市场分析，今后将是开发商实力与品牌的竞争，是新一代开发者与策划人尽显本色的舞台，完善的、成熟的、创新的、前置的开发理念与精妙的策划链接将在本项目同时得到充分展现。6、品牌物业真正彰显：目前，新干县房地产项目的物业管理正处于不成熟状态。本项目为顺应时代趋势，始终将客户的利益置于首位，将隆重推出品牌物业管理，对业主实行24小时安全服务、商务服务维护服务、清洁服务等，开发商承诺以一流的服务让业主、客户100%满意。7、服务理念至诚通天：本项目承建商在新干县的品牌、服务、管理都是一流的，长年秉承“超越、求实、创新”的经营理念及“至诚通天”的服务理念为新干县人民打造了多个经典房地产项目，企业的品牌及服务理念本身就是市场。四、项目策划及营销策略（一）营销目标1、让客户明确本项目的品牌定位和形象定位；2、吸引目标客户，争取在最短时间内让目标客户了解本项目，从而促进销售，取得社会效益和良好的经济效益，从而建立项目品牌。3、项目建成入住后，我们希望成为新干人居典范，成为新干住宅区的新标杆。（二）营销原则1、本着“新、奇、特”的原则进行造势，吸引目标客户的注意力；2、本着“以最小的投入达到最好的效果”为原则，尽可能与各媒体联系。3、本着“高档次、高品位、高效益”的原则进行广告的设计和做作。（三）、媒体宣传通过电视广告、电台新闻、报纸、杂志广告、户外广告、短信广告、贺年卡、挂历等形式予以铺天盖地进行宣传。（ 四）、通过购房赠礼、献爱心活动以及重大节假日优惠（春节、元旦、中秋节等）等大型活动进行宣传。（五）、项目策划项目策划将全面委托专业代理机构代理。第三章 场地条件一、场地基本情况场地已平整，靠新新干一中旁档土墙已完工，靠体育场旁挡土墙已做基础。 二、场地条件（一）地形、地貌该地块为“鱼”状（略显不规则），用地范围为县城新城区。（二）工程地质、水文地质条件1、通过本次勘察查明，在钻探深度范围内表层土层钻孔深度范围内地层为层耕植土、层粉质粘土、层含砾粉质粘土、层砾岩风化残积土。勘察查明建筑场地土层厚度大，层位稳定，未见滑坡、崩塌等不良地质现象，适宜拟建物修建。2、勘察期间，勘察场地勘探深度范围内仅见上层滞水，赋存于耕植土及粉质粘土层底部，水量较小，主要受大气降水补给。根据附近场地所取水样简易分析报告可知，该场地地下水对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。3、根据中国地震烈度划图新干县属地震6度设防以下区域。按岩土层的性状，建筑场地类别为类，场地类型为中软土，处对建筑抗震一般地段。4、新干县属中亚热带湿润气候，夏热冬冷。地区雨量充沛、光照充足、四季分明、主导风夏季为南风，其他季节为北风。全市年平均气温1818.7，全年无霜期平均281天，最热月平均温度29.5，室外平均风速2.53.2米/米，冬季日照率30%。三、交通状况项目周边有公交线路，东面有京九铁路火车站，紧靠105国道，北侧直通赣粤高速公路，并紧靠城南新客运站，交通十分便捷，四通八达。四、社会环境条件目前，新干县政府大力发展城南新区，县内几个重点工程项目都在城南新区，而且都为在建工程，城南新区成为新干县重点发展区域。对于本项目，县委、政府将其列为一个重点项目来抓，组织专门机构和人马为其服务，并出台各种优惠政策大力扶持，可以看出，政府对本项目的建设非常支持。五、周边建筑与环境情况该项目地块属空地，周边无任何其他永久建筑，环境优美，空气清新，大气质量等级二级。六、法律支持条件 整个项目的设计规划已由浙江华坤设计院设计完成，并已通过了县规划建设专家咨询委员会评审，并已报县规划建设委员会审核通过，县人民政府同意按规划设计方案实施。第四章 建设规划设计一、工程项目概况项目位于新干县城南新区，东靠干庙（现明珠大道）路、西临105国道、南靠新新干中学、北至站前西路。规划总面积约？亩，规划区东面有京九铁路新干火车站，北侧直通赣粤高速，加之与105国道相连，交通十分便利。项目内多层、小高层、高层住宅，总规划建筑面积？平方米。二、设计单位简介该项目由浙江华坤建筑设计院有限公司承担设计，该设计院具有建筑工程设计甲级资质，设计证书编号（甲级）A133000269、综合咨询甲级、风景园林设计甲级资质，市政公用行业（道路、给排水、桥隧）设计乙级资质。主要从事各类大中型工业与民用建筑设计、景观设计、区域规划设计、城市设计、室内装饰设计和市政公用行业设计等。下设建筑分院、景观分院、室内装饰分院和市政分院，现有职工176名，其中中高级职称专业技术人员48名、国家一级注册建筑师8名、一级注册结构师6人、教授级高工6名、外藉主持设计师3名。该院技术力量雄厚，专业配备齐全，技术装备先进，机构精简高效，曾承担了国内多项知名建筑设计，其中建筑设计项目280余项，景观规划设计120项。三、规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）；3、新干县城城市总体规划（2002-2020）；4、新干县近期建设规划（2006-2010）；5、新干县规划局提供的建设项目规划红线图；6、规划设计方案任务书；7、国家相关设计规范及江西省城市规划管理技术规定；8、国家有关设计规范条例。四、规划设计说明力求将本项目规划成为拥有美好景观资源的中高档商业文化住区，使其具有优美的城市轮廓线，现代的建筑风格，和谐的空间尺度和生态型的景观环境。（一）、规划设计原则1、以人为本的原则用地功能布局应充分考虑居住用地与绿化空间和配套服务设施的协调发展。2、生态原则各项建设必须充分利用自然环境资源，构建网络化的绿化、水系景观系统，重视生态环境保护，创造一个人工与自然、技术与生态和谐统一、人文环境优雅的新城区。3、整体原则遵循整体规划的原则，使建设用地的功能布局、道路、绿化等各个系统形成有机整体，建造一个以高尚住宅群为主导，景观系统、道路交通系统明确、同时又互联互动的综合性新住区。4、可持续发展原则考虑分期建设的可行性，规划具备一定的弹性与应变性，促进开发的持续发展。5、特色原则项目建设应依托地方环境要素，创造特色空间景观，提高住区的活力与魅力。（二）、规划设计构思1、分区结构市场分布情况通过交通及空间规划，xxxx项目小区对自身的劣势做了相应的规划设计，对项目的可持续运营及提升整体物业的商业价值产生了很大的作用。地块沿明珠大道、光明大道建筑底层均设置商业店面。地块内部各独立店面围绕五大广场，呈开放的姿态，分布在五大区块外围，沿主街两侧布置。主街通过105国道引入的商业广场，至二号地中心拐弯，垂直向光明大道行进，进入三号地，在三号地中部向东转弯，至明珠大道出口结束。在二号地及三号地中心设置两个个大型的商业展示销售中心，作为一个视觉及形象的焦点，既对光明大道路开放，又能将购物者从105国道吸引过来，加强项目内部人气的凝聚力。住宅分布情况xxxx项目整体住宅规划呈阶梯式布局，建筑形态东高西低，北高南低，从6层至18层逐渐过渡。结合新干城市的整体购买力水平，远离城市主干道的区域，考虑基本以多层为主，越靠近西面金川南大道，建造的层数越高，城市形象越好。同时，通过努力为业主提供一个远离都市喧嚣的绿洲。在住宅的布置中，规划分为多层、小高层住宅。顺应建筑布局，从城市设计的角度考虑，沿金川南大道建筑高度整齐划一，沿光明路的建筑形态高度错落有致。为城市展现一个丰富的小区界面。大规模的多高层住宅，为配合紧张建设周期，采用了标准化户型设计。2、交通组织出入口：根据对现状外围交通的分析，北侧的金川南大道是城市主干道，所以将整个小区的入口广场设置在地块与金川南大道的交接处，直接将人流引进中心区。在设计中，我们还考虑到方便小区的出入，小区的出入口尽量设置在远离中心区的位置，动静分区，使得人们刚进入小区就能感觉到小区的景观优美。车行系统：交通设计中我们设计了一条贯穿小区组团的一级路，与小区出入口相连，每个组团通过二级路与小区一级路相连，入户三级路与二级路相连。这样避免在一级路上开口过多，从而形成了小区高效的地面交通体系。五、建筑设计说明（一）、建筑户型：住宅户型设计主要适应市场需要，各户型内部起居会客用餐与卧室均分成不同的区域，功能分区明确，内外有别，做到明客厅、明餐厅、明卧室，明卫。客厅设计成中空，配置大型的吊灯，使得整个室内空间显得雍容华贵；窗户为落地玻璃窗，使得室外的景观更好的渗透到建筑中，就是所谓的情景建筑。户型沿景观好的方向都有大露台、阳台等，使住户在家里就能享受到自然环境的优美，享受真正有“诗意的栖居”生活。（二）、造型风格：在目前的地产也开发中，“欧洲建筑艺术”是众多业主所钟爱的设计风格。然而任何创作都要借鉴已有的价值，建筑不能无视历史、传统和文脉，但是已有文化的简单模仿和媚俗却是设计创作者最大的误区，因此我们借鉴以往成功的典故，结合现代元素，我们渴望找到一个真正“阳光自然“的建筑风格，使我们不仅仅复制一份西方时尚的建筑艺术的完美结意境，同时追求一种人文的精髓。人类追求的不仅仅是“栖居”，而是“诗意的栖居”。因此我们的思绪就落在地方性条件、地形地貌条件、地方传统文化条件作为重要的因子，映射在建筑之中，在空间中展现时间，用共时性表现历时性，并在此基础上通过对“陌生化”概念的学习与控制，用现代化的语言对传统文化做出全新的诠释，寻找通向“新的景象”的大门。以“陌生化”激化意识，并消解现代文化的催眠效应，因此我们的建筑风格定为新古典主义建筑。在选用材料上多以石材、涂料、釉面砖、玻璃、砖等，在颜色选用上把稳重的浅咖啡色与明快的浅暖黄色相对比，使建筑风格以既稳重大方，雍容华贵，又不乏富有时代气息，及细节处理，处处体现人文关怀。沿四周道路的商铺造型更能体现浓烈的新古典主义的风情。第五章 节能节水措施一、节能措施及能耗指示分析（一）设计依据1、国家计委、国家经贸委、建设部国资源【1997】2542号文件关于固定资产投资工程可行性报告“节能篇”编制与评估的规定的通知；2、工程项目谁必须认真贯彻国家产业政策，国家和汗液节能设计标准，不得采用国家已颁布的限制（停止）生产的产业序列、规模、或行业已颁布下令限制（停止）的旧工艺翻版扩产增容及选用淘汰产品；3、中华人民共和国节约能源法；4、建设部建筑节能“九五”计划和2010年规划；5、建设部建筑节能技术政策；6夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001；7、国家及江西省现行的其他设计规范、规程；8、建筑及其他专业相关规定。二、节能措施1、建筑的总平面布置及主要用房均采用南北朝向，有利于建筑的自然通风，满足各功能用房的天然采光及日照时间；2、建筑设计考虑外窗面积，热传系数，气密性等级；3、外墙面均采用浅色饰面材料，屋面采用建筑保温和架空隔热层；4、供电采用功率因素自动补偿装置，提高功率因素，减少电能损耗；5、选用节能变压器；6、建筑质量应符合国家节能规范要求。三、电耗指标1、用电量合计为25000KW；2、按节能90%计算则用电量取值为22500KW。四、节水措施及水耗指标分析（一）、节水措施：选用节水器具，做好建筑内、外部环境，减少因内、外部环境污染带来的灰尘及其它污染，减少清洁场地所用水量。第六章 环境影响评价一、评价依据1、中华人民共和国环境保护法；2、中华人民共和国污染防治法；3、大气环境质量标准（BGD3095-82）；4、地面水环境质量标准（BG3838-880）。二、项目场地环境现状用地无探胆矿床、古迹及园林，该地域内水环境质量符合国家地面水标准中的二类水体指标，大气环境符合二级大气质量标准。三、建设与运营对环境的影响1、项目建设期间对周边环境的影响主要来源于施工期间的噪音污染；2、项目运营对环境的影响主要是生活污水、废水及产生的有机物、无机物垃圾及气体。四、环境保护措施1、该项目建设期间的基础开挖、主体施工、材料堆放场所尽量少的破坏树木，植地能够移植的尽量移植；2、该项目运营期间垃圾、废弃物由管理人员定时清扫，集中收集；分类处理；生活污水、废水与雨水分开排放；3、严格执行“三同时制度”，做好公共环境卫生设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用；4、场地主体施工完成后，对用地范围内进行统一绿化、统一亮化、统一设计、统一施工；5、设计中应选择合理的地标标高，优化竖向设计，避免区域内生态破坏和水土流失。五、环境噪声影响评价项目建设的噪声源主要是施工期间机械噪声，经测试，大部分工程机械昼间在30米处，夜间在200米处，可达到标准限值（建筑施工场界噪声标准）要求，要求在夜昼间减少施工，从而达到减少对附近居民住宅的噪声影响。第七章 劳动安全、卫生、消防一、危害因素及危害程度分析主要危害来源于种类废弃和生活污水，生活废弃物经分类、统一收集处理，生活污水经污水管道排至污水处理厂，净化之后排放不会对环境造成影响。二、安全措施1、整个项目重要入口、道路设安全监视系统，小区保安执行24小时巡逻；2、各种设施、设备定期检查，消除隐患。三、消防设施（一）设计依据1、建筑设计防火规范G16-872、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50222-973、人民防空工程设计防火规范GB50098-98（二）类别地下停车库耐火等级为一级。（三）消防给水1、项目设室外消防给水系统2、地下车库设泡沫灭火器四、卫生措施1、由物业管理部门成立环卫组，对环境卫生进行统一清扫，对垃圾进行统一收集并全部进入城市垃圾中转站；2、生活用水与消防蓄水分开设；。3、布置室外固定分类垃圾箱。第八章 组织机构与人力资源配置一、组织机构由xx房地产开发有限公司组建xxxx项目项目部，下设三部一中心，分别是：工程管理部、财务投资部、营销策划部及售楼中心。二、工作职责（一）工程管理部门工作职责1、严格按照中华人民共和国建筑法的有关规定，执行相关的建设工程标准，争创市优工程；2、严格按照中华人民共和国招投标法的有关规定，执行相关的建设工程标准，争创市优工程；3、严格按照中华人民共和国招投标法的有关规定，对工程勘探设计、工程施工、设备等进行招标、降低工程造价；4、严格按照规划、施工图设计进行施工，不擅改图纸，尽量减少工程变更，力争节省投资，控制进度；5、涉及工程变更，索赔及全部工程支付的工程文件需经双方委托代理人或法定代表人签字确认后方可生效。（二）财务投资部工作职责1、严格按照中华人民共和国相关法规的有关规定，执行相关的财务政策。2、协助公司高层，做好项目相关的银行贷款、工程资金、销售资金的全面统筹、安排工作，保证项目按计划如期完成。（三）营销策划部工作职责1、严格执行营销方案，不得擅自定价，不得违反公司制定的销售方针；2、严格保护销售机密和购房业主的个人资料秘密；3、严格中华人民共和国合同法德有关规定，签定购房合同得订立有损公司利益的合同条款；4、任何违反销售方针的行为，都必须承担由此产生的经济责任；5、全部购房合同，租赁合同，物业管理合同须报经双方法定代表人审定后方可生效。（四）售楼中心工作职责1、在公司的领导安排下，在营销策划部的指导下，为前来咨询的客户提供高质量的售楼顾问工作。2、协助公司财务投资部做好项目销售资金及项目银行按揭相关资料收集及准备工作。三、人力资源配置：工程管理部8人、财务投资部3人、营销投资部6人、营销策划部2人、售楼中心5-7人。 第九章 项目实施进度建设期限：一、工程计划项目分期滚动开发二、施工安排第一期：2010年7月2012年6月，完成一期的商铺建设及住宅建设及配套公建项目建设，竣工面积约12.5万平方米；目前一期建设已基本完工。第二期：2012年6月2013年12月完成二期商铺、住宅及公建配套项目建设，竣工面积约10.3万平方米；第三期: 2013年7月2014年12月完成三期商铺、住宅及公建配套项目建设，竣工面积约3.6万平方米；在开发主体工程同时，同步完成小区绿化、亮化、标志等配套设施工程。第十章 质量保证体系及工程招标方案一、 质量保证体系项目建立“政府监督、社会监理、企业自查”三级质量保证体系。建设单位应根据国家和建设主管部门有关规定建立建全质量保证体系和层层负责的质量及成本控制、勘探。设计单位必须按资质等级和业务范围承担相应的勘察设计任务，应按照国家有关规定、技术标准和合同要求进行勘察设计，建立建全质量保证体系，施工单位要接受监理对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、规范进行施工，对每道工序要按质量要求确保施工工序并对施工的工程质量负责。二、 工程招标依据（一） 招标依据1、 国家计委关于工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定；2、 中华人民共和国招标投标法（二） 招标内容:项目勘察、设计、监理进行邀请招标、拟邀请三家具有相应资质的单位进行招标，施工工程拟分三至四个合同进行邀请招标、拟邀请5-6家具有相应资质的施工单位进行招标，全部招标工作委托具有资质的招标代理机构进行招标，招标基本情况见下表：招标基本情况表内容招标范围招标组织形式招 标 方 式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计监理土建工程安装工程设备、材料土石方工程道路给排水工程绿化、美化工程 第十一章 投资估算与资金筹措一、投资估算范围投资估算包括土地转让费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、管理费、销售费、基本建设期贷款利息支出等费用。二、编制依据（一）、建设部编制的市政工程可行性研究报告估算编制方法（二）、全国统一市政工程定额（江西省单位估价表）（三）、设备及安装工程通过定型的设备人严格按厂家报价非标设备按相关厂家自制价格（四）、建设安装工程1、吉安建筑安装工程造价及相关资料2、江西省建筑安装工程费用定额3、建筑安装以外其他费用规定（五）其他费用规定按工程其他费用相关规定估算第十二章 财务评价一、 财务评价的依据与基本数据1、 颁发的经济建设项目评价方法与参数2、 房地产开发项目经济评价方法3、 基本数据3-1建设规模：住宅？平方米 商铺:？平方米，储藏总面积：？平方米，地下车库面积？平方米。(不含公建面积)五、分期开发分析为了更好的开发好项目，提高资金的使用效率和减轻资金周转压力，力使本公司能争取最大效益，我公司计划分二期开发，第一期开发A、B、C区，开发总面积？万平方米，项目投资估算第一期？万元；第二期开发D、E区及两栋高层，开发总面积？万平方米，项目投资估算第二期？万元。第三期开发两栋高层，开发总面积？万平方米，项目投资估算第三期？万元。因第一期、第二期开发已结束，现对正在建设的第三期（57#、58#楼）进行分析：建设投资估算： 1、土地使用转让费：？万元2、前期工程费：3、建筑安装工程费：4、各项规费：5、管理费：6、销售费：（详见下表）序号项目名称工程量造价单价(元）预计成本(万元）备注一土地费 土地出让金 土地交易税费二前期工程费 设计费 地勘费 报批、报建费 三通一平 其他前期费三基础设施建设费 供电系统工程 供水系统工程 排污工程 道路及广场建设工程 园林环境系统工程四建筑安装工程费 建筑结构工程 基础工程 主体结构工程57#58#楼主体地下车库 门窗工程 公共部位装修工程大理石干挂 安装工程消防安装工程空调安装工程电梯扶梯其他安装五配套设施费六开发间接费总计销售收入预测根据市场保守预测，商铺、住宅、储藏间的销售价格高层住宅：？元/平方米，商铺？元/平方米