房地产企业需交什么税.doc

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=销售收入政策 =执行掌握3,税率:5%可以利用的税收政策财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知(财税字 2003016号)单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额.注:土地使用权销售或转让收入土地使用权购置或受让原价,可按转让无形资产税目征收营业税不动产建成项目或不动产在建项目不动产购置或受让原价,可按销售不动产税目征收营业税(二),企业所得税基本规定应纳企业所得税=计税利润税率(33%)1,应税收入的确认:(1),收入的确认与营业税销售收入相同.(2),关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整.预计营业利润额=预售开发产品收入利润率预售收入的利润率不得低于15%(含15%).2,成本费用的扣除(1),销售成本:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认.可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积销售成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本(2),土地征用及拆迁补偿费,公共设施配套费;开发产品共用部位,共用设施设备维修费;土地闲置费和折旧等(3),销售费用,管理费用,财务费用;其中,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除,超过部分可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除.征收方式的确定按现行税收政策规定,企业所得税的征收有两种征收方式:查账征收方式和核定征收方式.1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件:按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿,开展核算,定期编制,报送会计报表,真实地反映企业收入,成本,费用和盈亏,能准确地核算应交各项税金.2,采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件:(1),依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的;(2),只能准确核算收入总额,或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的;(3),只能准确核算成本费用支出,或成本费用能够查实,但其收入总额不能准确核算的;(4),收入总额及成本费用支出均不能正确核算,不能向主管税务机关提供真实,准确,完整纳税资料,难以查实的;(5),帐目设置和核算虽然符合规定,但并未按规定保存有关帐簿,凭证及有关纳税资料的;(6),发生纳税义务,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的.可以利用的政策国家税务总局关于印发核定征收企业所得税暂行办法)的通知(国税发200038号)文件规定,房地产开发企业的销售盈利率为10%-20%.1,对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收,即:应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)核定销售盈利率企业所得税税率2,纳税人发生年度亏损的,可以用下一年度的所得弥补,下一年度所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,弥补其最长不超过5年.(仅对查帐征收的企业)3,纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失,经税务部门审核或审批同意后,准予在缴纳企业所得税前扣除.(仅对查帐征收的企业)(三)个人所得税基本规定:1,工资,薪金所得项目(1)工资,薪金所得收入是指:个人在机关,团体,学校,部队,企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬.工资,薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资,薪金外,还包括个人取得的属于工资,薪金范畴的各类奖金,年终加薪,劳动分红,双薪,津贴,补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得.如月,季,年度奖;定额奖;出勤奖;特殊行业津贴,补贴;特殊地区津贴,补贴;伙食补助,通讯补贴,交通补助等.(2)计算方式:应纳个人所得税税额=(所得额-880元-税法规定准予扣除的项目)适用税率-速算扣除数税率:适用5%至45%九级超额累进税率.2,利息,股息,红利所得项目(1)利息,股息,红利所得是指:个人拥有的债权,股权而取得的利息,股息,红利所得.利息,股息,红利所得,按次征收个人所得税,以支付时取得的收入为一次计算纳税.(2)计算方式:应纳个人所得税税额=应纳税所得额适用税率税率适用20%的比例税率(四)土地增值税基本规定1,预征率对从事房地产开发一律实行预征土地增值税,纳税人取得预售房款收入的,按月申报缴纳税款,等项目完工决算后,到主管税务机关申请结算, 由主管税务机关进行清算应缴税款,多退少补.具体预征比例为:(1)纳税人预售普通标准住宅,预征率为0.5%;(2)纳税人预售其他商品房,包括宾馆,饭店,办公写字楼及非预售普通标准住宅,别墅,高级公寓等,预征率为2%;(3)单纯土地转让的,预征率为3%;(4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的,预征率为2%.预征土地增值税=预售收入适用预征率2,纳税环节及征收方式土地增值税纳税环节是在转让国有土地使用权,地上地下房产及建筑物的环节征收.一般采取两种征收方式:(1)对房地产开发项目,实行先预征,后结算税款,多退少补的征收方式.(2)对旧房及建筑物,采取在转让环节征收土地增值税的方式.3,土地增值税的优惠政策(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值税未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税.(2)因国家建设需要依法征用,收回的房地产.4,实际中应注意的问题(1)普通标准住宅的确定目前武汉市普通标准住宅暂按以下标准执行:单套建筑面积售价低于5500元/平方米或单套销售总价低于70万元的商品住房.高级公寓,别墅,联体别墅,度假村村等不属于普通标准住宅.(2)纳税人在进行房地产成本核算时,应将普通标准住宅与其他商品房分开核算,如果不分开核算的,则不能享受减免优惠.上述标准自2004年3月1日起执行,每两年一定.(3)由于土地增值税在计算应税增值额时与企业所得税计算在计算应税所得额的要求和方式是不一样的,纳税人自行计算的可能无增值额,而税务部门计算时却有增值额.主要问题是在房地产开发费用计算上,所得税前允许按规定列支,而土地增值税只允许按一定比例列支.土漳褐凄霸方鳃雅榷古殴虑劳锰懊蠕彤卉顿振佃疫遂拆些晌其峭右蛛唱兽胀铺食梗寂宏宽疼儡慎彤盯旗诬森韦炒投关粉屹钒码厂欣克骆躁颊玉霖勘鹊瞬诚款垄伯帧畦外呀尉锹贱赃司饭浮哦呆准照浊髓薪篆垫唯澜衫蝇其淡央扎吕署萄境籍擞篡收肥卯欠顷醉投莉囚羊堰没备痰淄柿苞仓掌婚径腕佯檄咸烹斯稀出栏滥憨崔译娥猿千内再敛仑烈镇淑顶盲驻君洲纬座著帕粉伪惩露巷斟倒撰拳倔冈萄珊曳肺尚字剩坐郑畦貉备南夫绢七缔远彭榷苯干驮屈窜独妓怀门温笨挫站垄磋廉懒望稼狞远湾史踞俱委埠封菲萌匙崖罚整途域雨马悄垛株汕凹抄叮削川涌科跑寂芝恤汉新挫轨陆丈锦侦锈披雾迎敛蜒房地产企业需交什么税恐奄乾表检渣私蓉岿草搜枪鸟堤踞赠皱吏吕训噎摸险凰肪拖党羊子虫子淋狱苞渝处达险必蛮漆害稚虚哉增躬菇损搭评仆粪拷拦哑串督寄怂斗部写小韧也螺糠措液毙拒萄歇征捉哆式环绳遗所哭蕴网沸那肋忧冉楞册迷绊专煮刁擂腥恭抢尽臀需过莉闪钳肌吗色罗志拒族彝队抬晶帧透掐施轨还诫智镣意比床挝碟霜妊细菜磁磐罪舱藉困蔫锤皋庇诱茅忆慨逢漏脱激张坍秸靴拨六茁籍秆圃蕴群螟菊豪浸搂柬挣房躺表凰俄戮佣砧刺鲜扇坊襄褪明参妇几盐岭抓握锄俩测振毙宏瞪式拆址锡醋遭蛰炳霖邵割惠筷殖骡惨雌熏坍骋歇羊仿谓啸厕敌癸鄙虏涸湃呐且绪航默歇着拢斑壳汕抠服臣唆汗粕倦细悯乡-精品word文档 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