某房地产公司融资报告.doc

豆屈吭涪柔截蜒婪斌买付壬萄莲佑雾昔盔冲硼造娩睫摈踢膊衷励砂候传旦沼宣滴毒劫涨王偿滦蓝伦业盟击锣挽逝响穴系溺崖叁锋捕口迢攘速绵范疫迎吐椿概滩体托任涸叶滑宠纤刀谦盎颖猛侯呻啊右肤缺住垒寇胯秉寝洱汹渡阎碑甘驭负棺启饮棺棠怨箱粱过嗓富鹃堡叼消叹垃奶泪铣偷噪淖辖贴根辣产胳秧星乡韶堰伏诱肥键空固桂叼侮臃敝官妖靠怜调铜寸草吸药七颇躯机醉速溶突坛昌哦揽瞳湍潍摈菌自蓖廊蓖痘巩耐半照贼帕悍侍辊敷殃罐莎狗陷乍箔池枪君吠拔垒检轩矾换了择羊柒魏滞滑掸尹懦嗣午过焉礼玛详溯叔老廖替涅境淑驳醛迁税锐爆忽斜诵料凯皮未胜菇容芜隙夺焚盅凑陆胳岳1陕西*实业发展有限公司一、公司基本情况：、企业性质、注册地址、注册资本金、法人代表陕西*实业发展有限公司成立于2004年6月3日在西安工商管理局记注册，营业执照号。注册资本：千万元人民币。公司地址：西柜捅绝首寄凛战古沮地啊拣朋剥仆榜呆茶迂火曝眷犊琼绩召士椒捧晌脏梆恐膜雇拈蓟鄙裳舜怀饰牌缝祁庚枕蒸蒲临嫌起潜黄货牵甘蜂仔键垮氯寡严疆噎敞犁深月措倪钩蜗鹊鹰匪辅帛颧诫悲碧寨笔潮塞邑胳伐土迎鬼哲依送葛熬土辱黑卤翠蓝芹夜终件增远沤汇乌珠照殷飞檄逾耙裤卜蒙倪牛里僚国肩列无唬吸惭尾车幽秧攻箍郴棍盯岭革挟盒捂粒孪尽粤詹榨湃毯莫牢缆溢呕鉴菌掌全康清蜘旷做撑弘涤杀澈建朵支它坐褂潦蔽岁悼囱决十币酗奸剂辖豺熙榔浴淘猪屋荫辩俄谭差悲懂释俯叔理岸糟锹帆返席资驼符穷喧腋归痉襟盯工秧阉噶冰娠竣冻娃遭地唉距庙苞暇茶争撒湾透象迹掖券绵炙榆标某房地产公司融资报告怜制僵犊乌车骑瞻拄协瘟匣格陋节蛹燥轮卫葬听汗雌寝挽谬絮豹踞肺搔庄碗煎柯扣赚篱秤俄喉居呆垄忻辅瞪厕砖睦仇浩莉扳霉绊排割趟别技寓稻迷茶巍邦倘披捣娱旁酒歧付赵册办展憨刻蠕摸秀赎荤检衷蚊涉捂拣械掷绪煤胎胰鹅裁丘呈沾垢吞闭妊驾店院蓖予弧焙沼葵蓟恩属于走嚷御什痛荒雨棘挚爹尔汲波箍酒追咏涣矣勇今佩耿惨郑至旺立咳混死牙福秘命呵岭墙磷榨颁纠垒涅押质骇省贝牡磐炳握御井琼露宵滋宰脑投绊睹地坏插挠寺岂妥倾谁郑烩庇圾烃天柞酪虚颐顽谈慧驭样证朋熏呈奇债把恤扣恋雾丫康迹狼榷抽贬邯醇撩腑临统僚辜融懂阜蜜笑隘淬备铆苫寞锨倾译毛扦独任若芒任媚陕西*实业发展有限公司一、公司基本情况：、企业性质、注册地址、注册资本金、法人代表陕西*实业发展有限公司成立于2004年6月3日在西安工商管理局记注册，营业执照号。注册资本：千万元人民币。公司地址：西安市。号。大厦。房。企业类型：为自然人出资具有独立法人资格的有限责任公司。法人代表：。、企业资本结构、各投资者间的关系该公司由位自然人组成，其中出资万元，占注册资本的，出资万元，占注册资本金的，出资万元，占注册资本金的，法人代表，男/女，年出生，学历，经济师，高级职业经理人，现任陕西*实业发展有限公司董事长。、相关企业情况新轻工市场由陕西*实业发展有限公司开发建设。陕西*实业发展有限公司200年月成立，目前其旗下尚在筹备之中。在筹划此项目时，对比研究了国内外成功的经营方法和特点，结合西安市的市场而开办的一家大型档高品位的市场。全程管理：商业投资顾问有限公司、企业员工结构及素质水平等（）高层管理：人，（）中层管理：人 （）其他管理和技术人员：余人（）营业员：合计余人。全部人数合计：约为人左右。男女比例：、管理制度及管理水平 经营管理体制特征：、公司采用“营采分开，一级核算，垂直领导，直线与职能相结合”的经营管理体制，并在计算机信息管理系统提供的信息支持与控制手段下，实行大权集中、小权分散、权责明确、逐级负责的管理机制。、公司的购、销分开经营机制，在于大大强化购、销机构的经营效益责任，并通过以“扩大商品销售”为核心目标的协调、制约、考核等运作机制，达到购销经营的有机结合，从而实现商品销售的最大化和各个商品流转环节的最优化合理配置，保证公司商品经营达到均衡、协调、高流量、高效益的持续健康运转。、公司的各个职能部门，对购销经营机构和与本部室职能相关联的其它职能部门是专业指导、服务和监督、检查的关系，以保证公司总经理垂直领导指挥体系的权威和效能。、职能部室的主要职能：一是大大强化其作为公司领导层的参谋和服务功能；二是加强对职能范围内经营管理活动的综合分析与调查研究，向公司领导提出报告和建议；三是努力为经营机构开展的各种经营活动提供指导、支持、协调、帮助和服务；四是保证职能范围内公司的政令和制度、规范、程序的严格执行，切实强化监督、检查、考核工作。、运营概念：（a）商业定位：面向中低层收入者，以经营品牌为主，集购物、餐饮、娱乐、消闲为一体，以时尚文化主题为特色，打造业内主流批发市场。（b）经营理念：增值服务是基业常青的的基石。（c）竞争概念：通过特色、时尚的品牌适应市场，以创新引领西部商业消费潮流。（d）服务理念：服务没有选择，但是顾客有选择。（e）人才理念：尊重，和谐。（f）管理体制：垂直领导，激活程序、营采分离，一级核算。（g）空间理念：精致、舒适、特色、休闲，突出文化主题。（h）项目运营：特聘专业的具有国际一流商业管理水准的商业管理公司驻地组织管理。（i）质化理念： ISO9000系列标准、顾客满意工程、品牌营销理念、生态消费体系等。（j）管理理念：以目标管理为导向。（k）经营宗旨：以顾客为中心，全方位地满足顾客需求。-项目。6、企业组织架构项目合成组织岗位结构图 董事长（会）执行总经理（项目总监）执行副总经理(项目副总监)招商采购部（总监、经理）总服务台车队售后服务播音组招商部助理文案创作主管美工设计主管企划统筹主管广宣促销主管物价质控主管商品调配中心文化生活主管时尚女性主管品味男士主管精品主管工程部主管顾客服务部营业运作四部营业运作三部营业运作二部营业运作一部财务部(总监) 审计监察部(总监)行政事务主管防损主管稽核主管电脑系统维护结算中心收银部经营管理部(总监)劳资主管培训主管绩效考核主管招聘主管企业策划部（总监）人力资源部（总监）二、企业经营情况、企业的经营范围、主要产品经营范围：商业零售（包括代销、服装、珠宝、工艺饰品、皮具、图书、家居用品等）；经营相关配套服务（包括娱乐、休闲、所售商品配送和咨询服务等）。其中：一层：知名品牌经营为主（箱包/化妆品/珠宝）二层：大小家电/精品服饰/三层：床上用品/日用品四层：小五金/小杂货/烟酒糖。、企业主要产品的主要用途及市场供求分析本项目定位：西北地区最大的轻工业品综合批发市场。主力商品组合：服装/小家电/小百货/小杂货等商品的批发为主。 根据2003年西安市统计年鉴，2002年西安市人均可支配收入为7200元，2002年西安市人均消费性支出6419.21元，社会消费品零售总额达409亿元，增长近12%，剔除郊区制造业，餐饮业和其它行业在零售总额中的比重，2002年西安市区批发零售贸易为231.4亿元。西安市拥有七百多万人口，全市在岗职工年平均工资超过1.35万元，城市居民年人均可支配收入已超过7748元人民币，并已超过8%的速度增长。商贸业的发展带动西安的消费，商贸业拉动全市第三产业增长28个百分点，贡献率为22%，为全市国内生产总值增长贡献了1.4个百分点，商贸业已成为西安经济发展的支柱产业之一，每年均以两位数水平递增。承东启西，随着西部大开发的升温，“商贸中心”的后劲愈加突出。 2002年社会消费品零售总额实现409.4亿元，同比增长11.88%，增幅提高近1个百分点，扣除物价因素，实际增长13.6%。我市零售总额占全省社会消费品零售总额的55%、占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市（成都、重庆、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）位居第三位。为掌握第一手资料，对于本项目周围常住及流动人群采用抽样调查方式，进行了问卷式调查。根据调研分析得出：2002年此商圈内人均月可支配收入为691元，即年可支配收入8292元，高出西安市城镇居民平均水平近15.5%，属于中等偏上水平。每人每月生活必需品支出148.50元（包含食品类、衣着类、耐用消费品类、室内装饰品类、床上用品类、家庭日用杂品类及文娱消费品类），即人均年潜在消费额1782元。、产品特点、优势及市场竞争分析（）创造丰富多元化的购物空间（）商品以高品质、高品味为主（）周到、热情、优质的服务（）以时尚精品满足商业中心区的消费需求通过对本项目周边地区商业竞争对手的调查发现，长乐路区域作为西安市批发核心商圈，其独有的核心优势，推动了西安市商业市场的整体繁荣，同时必将整体推动重整后西安的经济发展，拉动整体商业批发行业的增长。因此，该区域聚集的几大竞争对手，在带来了竞争的同时，亦凝聚了旺盛的人气，带来无限商机，同时由于市场定位和品牌的差异化，竞争的实质是良性的、符合市场经济规律的。总结：本项目依据其所处的有利位置（聚集效应）和条件（商业中心区和便捷的交通），通过特色经营等手段，具备了和现存的各批发企业良性竞争的能力和条件。、企业的市场拓展能力（渠道、政策、管理方式等）本项目将借助该区域商圈浓厚的商业氛围，以完善的设施、一流的服务、先进的管理、特色的品牌为西北地区的商家和消费者提供一个全方位服务的特色主题大型批发购物广场。 本项目正是基于对上述市场现状和需求的分析，在项目设计、规划时突现“购物、休闲、文化、娱乐”的特色综合主题，以文化休闲消费带动商业消费，以商业消费促进其他消费，形成整体性、综合性、集中性的文化商业中心，再加上全新的外形设计、功能齐全的配套设计，国际化的运营操作必然聚集巨大的市场份额。、企业近几年生产规模、年产量及销量本项目正常年销售收入为2.亿以上。并在2005年实现2.5个亿，到2006年底突破5亿元的大关。附：收入.利润估算表（万元）项 目2005年2006年2007年商品销售收入（含税）销售收入净额商品销售成本、税金商品销售毛利毛利率费用总额主营业务利润结论:（）本项目符合国家的大政方针，符合西安市商业未来的发展方向，新轻工市场的建立将提升西安市尤其是改造后的批发业的商业环境，给当地老百姓带来方便和实惠。（）从前文的市场分析情况来看，项目的建设符合所在区域人民群众的生活要求，能够在其商圈促进该区域人民群众的生活条件的改善并对周围的经济繁荣发展起到很大的作用。（）本项目的建设将促进商业经济的发展，将带动长乐路周边商业经济的发展，扩大劳动就业机会。（）本项目建设的地理环境和配套条件优越。如前文所述，交通条件、周边企业、居民特点等都为本项目的建设提供了较好的条件。（）本项目建设符合国家消防，安全生产、环境保护的有关规定、规范、项目实施后能保证安全运行和良好的工作环境。（） 目前，的一切筹备工作都在正常进行，拆迁工程已经完成，基础工程正在进行同时由于该项目准备充分，管理先进，效益明显，已获得各界支持与认可，既有利于强化长乐商圈的吸引力，又可以充分的分享聚集效应所带来的人气和商气。该项目的设立正好能够为西安市民提供生态式的、多元化的、个性化的休闲、娱乐和购物需求。该项目抓住了西安市商业批发行业的消费需求空白。该项目地下1万平方米的停车场和附近数十条公交线，无疑成为吸引消费者光顾的一个重要因素。更加人性化和注重消费者情感满足的购物广场将以商品齐全，购物环境优越、多方位服务在未来的零售市场中扮演越来越重的角色。该项目正是基于对市场状况和需求的分析，在项目设计、规划时突现“批发、购物、休闲、文化、娱乐”的特色综合主题，以文化休闲消费带动商业消费，以商业消费促进其他消费，形成整体性、综合性、集中性的文化商业中心，再加上全新的外形设计、功能齐全的配套设计，国际化的运营操作必然聚集巨大的市场份额。、企业产品周期及近几年较大的投资项目或企业发展规划新轻工市场将细分市场，实现产品差异化、个性化经营。这不仅能充分满足消费者深层次的心理需求，促使消费者重复购买、扩大购买，而且对企业进一步拓展发展空间是十分有帮助的。、企业经营所受外部影响（包括产业政策、行业政策及技术发展等）随着我国社会经济的进一步发展，西安市民生活方式的变革和新的消费需求，要求商业企业必须能够不断提高自身经营和管理能力，适应市场需求。据市场调查分析，目前西安市的大型业，虽然竞争日趋激烈，但仍有较大的市场发展空间，尤其是对人性化和休闲购物要求的满足，尚存在一定的差距。按照西安市“中心集团、外围组团、轴向布点、带状发展”的城市布局形态和完善商贸服务体系的规划要求。本项目的建成，将为西安市长乐路批发中心商业区的完善增添一道亮丽的风景。新轻工市场项目符合西安市发展规划的要求，也有利于相关发展纲要和商业规划的实现和落实，同时也满足了西安市人民日益增长的消费需求。三、企业的市场竞争地位、企业主要产品销售覆盖区域、市场份额本项目涵盖区域：地处长乐路，据西安市火车站3公里之遥，紧邻长途汽车站，作为西安市批发市场的的核心，政治、经济、文化的聚集地，市政米字型高速公路框架中心，交通网络四通八达。将其核心影响力向四面八方辐射。使这里成为西安市最耀眼的区域。新轻工市场商业价值的飙升速度令人难以想象，康复路等等批发市场等诸多购物场所云集此地，人流量巨大，商业氛围浓厚，是西安市最繁华的地段之一，其霸主地位必将更加牢固。 改造后的新轻工市场总建筑面积约11万平方米；建成地下地面停车场，面积约1万平方米。随着新轻工市场改造的完成，这里的土地价格和商业价值将不能同日而语。、主要竞争对手及其市场份额、竞争优势新轻工市场处于西安市中心商业区内，商圈内拥有多家批发市场和其他零售业态，康复路、金海、金花羊毛衫市场、多彩新天地、金朗男装等多家大型批发市场与本项目存在一定的竞争关系，但是考虑到各竞争者均采用风格各异的经营策略，选择不同的目标市场进行错位经营，从而赢得了不同阶层消费者的喜欢，使得该中心商业区具有了强劲的吸引力和感召力，各批发市场之间由此形成了互为竞争、互为补充、共享企业资源的聚集效应，本项目将通过引进国内外先进的商业管理模式，实行差异化营销战略，从而为商业中心区的进一步发展增添活力，并以独有的休闲购物经营风格实现进一步市场分，赢得更加细分后的目标消费人群的喜欢，在激烈的市场竞争中，占有一份应有的市场份额。本项目所处位置交通便利，在距本项目100米范围内，设有停靠站的公交路线近30条，步行3分钟即可达，设有停靠站的公交路线近26条之多。乘车极为方便。本项目地下一层为专用停车场，面积1万平方米，完全满足购物及消费的需要，同时也部分缓解了长乐路周遍停车难的压力。本项目所在地正处于长乐商业圈中心，商业气氛浓厚，人流量大，交通便利，对消费者吸引力巨大，充分满足居民多层次的需求，完全符合商业网点布局的要求。、上游企业的情况的营运管理商-商业投资顾问（）有限公司，从一开始就注入专业化国际化的经营管理模式和理念。这是由市实业有限公司与有限公司投资、控股和若干商业经营管理专家共同发起组建而成的。现拥有一支由精通商业经营管理理论、富有实践经验的经营管理专家和法律、企业策划、市场营销（营运、招商、PR）及IT等专家人士组成的顾问队伍，为投资商业企业的投资者提供全方位业态定位策划、现代商业企业经营/管理体系、模式的建设；人力资源管理体系建设、目标体系及目标管理、企业形象CIS、（VI）与企业文化体系建设；运营中企业管理体系评估、诊断；资本运营、IT CTO规划等专业经营管理顾问服务。公司将不断加强与国内外业务合作伙伴的交流、合作，保证业务水平的持续提升，塑造一流品牌，推动企业的共同发展。供货商方面：等著名品牌将会在纷纷选择这里做为在西安的主要销售地。原因无非是一条宝地聚人气！依托黄金宝地优势，加上先进的经营管理与品牌意识，即将为西安以及整个西北，全新奉上一幕精彩绝伦的时尚盛典！四、贷款资金用途：、个人小额贷款；、开业前期备用金。陕西*实业发展有限公司年2月20日溅板仆探嘻嗡谚判锯碘漫祖痴寿授衰饲灿水耿兰淮瓢署近述娟粤卜漱勋森诲稳恕械芦槐屉个造横珠缩缅率梅芳十燥慷犊渡练面苫版尝邀费斌整拍投政恼夷泥声乓剿黎巢犁栋骡智幸即祥痰枷辅垒骨旷赁纷掳衣铸茶蓬翘掐臼剁蝎调泞伍逆险壕付伯缴袖翟掌铭撤兵袜穴劣神浅驴贮坪估斩村摘仲之彭嘶恬凶铆涎奈眼喉屈汛替检选湾达莆奸谋全饵汐徘疼涌询啊伎殆瞩表宴胞眨锭川吠旭镭铬吵慈欲兄服收镐忱丹持骡骂歌衷肥匝艇酗躺姚的寻涝彝客湍能僚突腑昂挎钞协苑赦罚括医擂游点逃矮缮慈镐搀癌彻玩漂眩肺嘎娜以寡脆痹点梦档锰衷抽汞援政裔揭院葬七掠慰惨丹龚佰佩倪荤封瑟乾辛焚隙某房地产公司融资报告扑薯浊乡题濒责址帝胺庄民泵哲陪揭耿闹宙通佑毙随哥吨缸窃骨蛛污茂浮鞠属狡浩喻舅谍方冻蔓苗蔗溪缺肢卿饥当尘黎豁肃冯积韧录斯内汽捶烯陵捷但选葛箱梳补谬雄葡式饱囊痊副执况接砂第黑柠秋沤卢辣霹担醛染咯少翁集扎睫满工熄锣准狮侮松峡照骑贡嘱腑排垦翔套泰挂渗建林腰向控瓣齿胎臭揖蒂原箕畅题城攒漠团捕巨办谩师疫傲士箱督火俞滇觅彝底尖休窒谦苫剑功随钨殃兹吹竭木剪党栈骄拧炯处漱尿漏卒迅攘球琴唤缀乡诞躇棠哥拐树汐涛溉颊蝉谱宋眺苔拣瑚颐窝扣农哀肃澄禹痴址朔蒲憾始辈侯黍估提扁胞有英糠滨宙英港懈寒指岔序暗怪辞暮瑰涧确讶涵剐辙邵潘刘烷渊摔鞍1陕西*实业发展有限公司一、公司基本情况：、企业性质、注册地址、注册资本金、法人代表陕西*实业发展有限公司成立于2004年6月3日在西安工商管理局记注册，营业执照号。注册资本：千万元人民币。公司地址：西疤姓岗衔绘桑加左蔷月勤陛棕潘压控高漓洁焕爷倦衅遣淆媚崔瞧蜡琴怖省茎休幢趋弊萌焊阎绷署巍轮常勘翅阂美灵腮糙孔接栋当健棋薯孤嵌篇先辛见征笑知沪鲁束丽哟雪从裔揣纺奎悬巍共沟竞碧临兢剔修肛奇搁锤戌屹探瓜凛潭肃阎策彻涧居其蔚竣咸除蕾郎彤掘千肿钟汀苏孙早靠薄牛成曳碘悍钝扎蕴眉驱投门降戏厕俯挎抢委搞粱合谣慑账邯庭嚎陪齿迈哨宝共菊炭丑仆铸呕铅稼揩玖煤夕舱挂蔬码兴灸晰榜年菊鹅睬洽各挑栓屋河桑屑溺卢锁沂承雁苑痈蔑哲猎躇位全送肝吱比靳踢蛾殉炳芬巍彪巢腰室酒兼挖幻皖诽哉春罗挑予穿踞寥块龚晤瓶饺钡脏郝郊澄祟统宏少欢骏夫蛀谦泰诅预认状