房地产市场规范4.8千.doc

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张清太，男，1963年生，经济学硕士，副教授，研究方向：市场经济理论与实践。
(联系方式：地址 河南省新乡市平原大学经济管理学院 邮编453003
电话 [phone] （办）0373-3061883 3054020
E-mail pdzqt@)
*平原大学2005年度科研立项项目“我国房地产市场规范问题研究”，项目编号：05R03
我国房地产市场的两个规范问题
张清太
河南 新乡 平原大学经济管理学院 邮编453003
摘要：房地产业是我国经济的重要支柱产业之一，房地产市场是我国市场体系的重要组成部分。我国房地产市场出现问题的主要原因，在于土地使用权转让和房地产交易行为两个方面不规范。从现阶段来看，这是我国房地产市场建设 需要解决的两个根本性规范问题。
关键词：房地产市场；土地使用权转让；价格；市场监管；

一、我国房地产市场概述
从1978年理论界提出住房商品化、1982 年国务院在四个城市进行售房试点开始，经过短短20多年的不断改革、探索和建设，我国的房地产市场从无到有。其中，1991年国务院先后批准24个省市的房改总体方案，1992 年房改全面启动，全面推行住房公积金制度，使我国的房地产业快速发展，特别是1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和相关金融政策的实施，住房成为新的消费和投资热点，推动了我国房地产业的市场化。
目前，我国房地产市场的发展状况，可以概括为两个方面。一方面，地产业和房地产市场建设已经具备了一定的规模和水平。据中经网中国经济统计数据库统计，2004 年全国房地产完成投资13158.3 亿元，比2003 年增长28.1%，高于全社会固定资产投资25.8%的增长速度；房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998 年的12.7%提高到2004 年的18.8%。这些成果说明，房地产市场已经成为我国市场经济体制和市场体系建设的重要组成部分，房地产业也成为我国经济的重要支柱产业之一，在拉动经济增长、改善居民生活条件和质量、全面建设小康社会、健全社会主义市场经济体制等方面，都发挥着重要的作用和意义。
另一方面，我国房地产市场的发展急需规范化建设。目前，在我国的房地产市场运行中，存在许多不符合市场经济要求的现象，如虚构价格、哄抬房价、炒作销售等，这些行为造成了我国房地产市场在一定程度上的混乱局面，出现较为严重的房地产泡沫，也引起了比较严重的社会反映，表现最为突出的是2003 年以来房地产销售价格持续性的大幅度上涨。根据《中国统计年鉴—2004》统计，全国房屋销售价格2002年上涨3.7%，2003年上涨4.8%，其中，普通住宅商品房销售价格分别上涨4.3%和6.2%。土地交易价格2002年上涨6.9%，2003年上涨8.3%。2005年全国统计公报的统计结果，2004年全国房屋销售价格比2003年又上涨4.9%，比居民消费价格上涨的总水平高出一个百分点，在经济发达地区和大城市，房地产价格的上张幅度又远远高出全国的平均上张幅度。我国房地产价格的大幅度上涨，虽然有房地产市场供求决定的合理成分，但其主要原因则是由于我国房地产市场不规范。
从横向对比来看，我国的房地产市场无论是与竞争比较充分的一般商品市场相比，或者是与有一定垄断性的邮电通信、铁路、航空、水电等行业市场相比，房地产市场运行的不规范及其后果都更为严重。这是因为，房地产的单位价值高，对于居民来讲，购买房屋属于重大支出，甚至是一辈子的大事。这与邮电通信、铁路、航空、水电等方面的小额、分散消费支付有明显的不同。因此，相对于其他行业的市场不规范，房地产市场的不规范引起了更为严重的社会反映。
我国房地产市场存在问题的原因有很多，笔者认为，最主要的原因在于我国房地产市场运行中的两个环节不规范，一是土地使用权转让存在严重缺陷，二是房产交易市场不规范，房地产开发经营商“既当运动员又当裁判员”。
二、我国土地使用权转让市场规范分析
1、土地使用权转让的性质
我国“土地法”第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。 按照这些规定，房地产开发商作为一般的市场主体，开发建设房地产的用地只能从代表国家的各级政府手中购买国有土地的使用权，在这个过程中，不存在土地所有权的转让问题。一般经济意义上的地产市场并不存在，或者说还没有市场经济意义上的地产市场。在现有的地产市场中，主要是土地使用权的转让。因此，一般都不讲地产市场，而直接叫土地使用权转让。
可见，我国的房地产市场主要是商品房市场，如果仅从市场体系的角度来看，地产市场即土地使用权转让，只是作为商品房市场的一个附属。但是，由于土地在商品房开发中的前提性作用和地位，而通过土地使用权转让取得土地是唯一的合法途径，加上我国的人口、土地状况，以及土地的管理体制，所以，土地使用权的转让在我国的房地产市场中，就成为决定性的、首要环节。
在土地使用权的转让过程中，具有决定性意义的是初次转让和二次转让。土地使用权的初次转让，即政府依靠国家政治权力征收原属于农民集体所有的土地所有权和使用权，以及从城镇居民或单位手中征用土地使用权。房地产开发经营商从政府手中购买土地使用权可以视作土地使用权的二次转让。
无论是初次转让或是二次转让，其实质都是土地使用权的商品化。由于土地使用权的初次转让，使土地真正成为了市场经济意义上的资源，土地使用权开始进入市场。所以，这里仅把土地使用权的初次转让叫做土地使用权的商品化。正如流通中的产品理当是商品一样，二次转让的土地使用权自然也是商品。
土地所有权的国有化并不能改变土地使用权转让的商品化实质。否则，就无法解释土地使用权的转让费。土地使用权的二次转让更能说明这一点，政府对土地使用权进行所谓的公开招标、拍卖，无论是从市场经济角度来看，或是从买、卖的方式和内容来看，土地使用权的转让，就是土地使用权的商品化。在现实生活中，人们就把土地使用权的转让简单地叫做“卖地”、“买地”。
2、土地使用权转让存在的问题
目前，我国在土地使用权的转让环节，存在的严重缺陷。集中表现在两个方面，一是土地使用权的初次转让方式既不合理也不公平。二是土地使用权的二次转让不规范。这些缺陷的实质在于违背市场经济规律，否定土地使用权的产权属性。
在土地所有权的初次转让过程中，在经济上，政府按照自己单方面制定的有限价格标准进行补偿，在方式上，实质上是强制收购。无论是在城市或是在农村，如果土地使用权的所有者不接受政府的价格标准，政府就实行强制拆迁，这是标准的“强买”行为。
在土地使用权的二次转让在中，实行的是无限价格的招标、拍卖方式，二次转让价格一般都会大幅度的超过初次转让价格，为了叙述问题方便，我们姑且把超过土地使用权初次转让价格的部分称为土地使用权转让的溢价收入，简称为溢价收入。这种溢价收入的多少，主要取决于土地所处的地理位置、环境等条件，属于土地的级差收入。既然转让的土地使用权已经成为商品，其所有者理当获得出售这种商品的包括级差收入在内的全部收益。
但是，出让土地使用权的居民并没有得到土地使用权二次转让的溢价收入。如果说政府代表国家凭借土地所有权的身份，有权取得土地使用权转让的溢价收入，这显然说不通，例如，各种矿产资源的所有权都属于国家，但是，开采矿产资源的企业，无论是国有、集体，或是个体私营，都只是上缴税金，并没有也不要求把销售矿物产品的全部收入上缴政府。所以，土地使用权转让的溢价收入也应该归出让土地使用权的居民所有，政府作为土地所有权的代表，应该以收税的方式来体现。
显然，土地使用权的初次转让既不公平，也不合理。也正是由于这种不公平、不合理的初次转让方式，才使得政府能够通过土地使用权的二次转让，取得巨额的“卖地”收入。由此，也就不难理解，为什么在我国耕地资源极度紧张的情况下，各级地方政府还热衷于“卖地”。
土地使用权转让存在的另一个缺陷是土地使用权的二次转让不规范。在土地使用权的二次转让中，政府一方面是作为卖方主体参与土地使用权的商品交易，另一方面，政府又是这种交易规则的制定者，同时，政府还要对交易行为和交易过程实施检查、监督。也就是说，政府“既是运动员，又是裁判员”。在这种情况下，出现“寻租”、行贿受贿等腐败现象也就不奇怪了。显然，在土地使用权的二次转让过程中，政府以卖方主体身份参与土地使用权转让的行为，不符合市场经济的要求。土地使用权转让是市场经济行为，政府不应该充当这种交易行为的主体。
土地使用权转让的这些弊端，实质上是对居民的土地使用权益的部分剥夺，是对土地使用权的产权属性的否定。由此而导致了一系列的严重后果：一是为政府“寻租”、党政干部索贿、受贿提供了条件。二是导致土地价格上涨。政府二次转让土地使用权，等于转手销售，相当于增加了商品流转环节，进而增加土地使用权转让中的费用和价格。土地交易价格2002年上涨6.9%，2003年上涨8.3%。土地交易价格上涨是导致房价上涨的重要原因之一。因为，土地交易价格上涨，作为买方的房地产开发商必然增加相应的成本和房价。此外，在土地使用权的二次转让中，房地产开发商为取得有利的土地使用权而向政府官员行贿，这已是不争的事实。而房地产开发商作为商人，他的所有支出，包括其行贿的支出，都要直接或间接的转化为成本，从产品的销售收入中收回。这也是许多房地产开发商的经验之谈。在商品房价格的上涨部分中，显然也包括这一因素。三是建筑用地浪费严重。建设部副部长刘志峰指出，目前，我国城市住宅“耗地”已占整个城市用地量的30％；在建筑用地方面，1998年，全国人均建筑用地为52.9平方米，到了2002年上升为 82.3平方米，短短5年间，增幅高达49.9％（新乡日报2005、6、18）。
三、我国房地产市场行为规范分析
在我国房地产市场运行中存在的另一个突出问题是房地产交易过程不规范，房地产开发经营商“既当运动员又当裁判员”。购房者只有被动的接受房地产开发经营商所开除的交易条件，房地产交易市场完全处于卖方市场状况，而这种卖方市场并不完全是由于房地产需求过旺的原因，更不是由于供给不足的原因，在很大程度上是由于我国房地产交易过程不规范造成的。
我国房地产交易过程不规范，最直接的结果，一是房地产商和房地产中介代理机构恶意串通、虚构价格、哄抬房价、炒作销售，这是我国房地产价格大幅度持续上涨的主要原因。二是房屋的质量没有保证，甚至房屋的数量没有保证，在商品房的销售中，房屋的质量屡屡出现问题，就连房屋的数量也“打折”、“缩水”。三是在房地产交易过程出现纠纷时，购房往往处于弱势地位，常常陷于“赢了官司、输了房子”的困难境地。
显然，无论是房地产交易过程和行为，还是商品房质量的验收，都是政府有关职能部门的职责。而在现实中，我国房地产交易过程和商品房质量出现的许多问题，这种状况显然与政府在房地产市场交易行为方面的监督管理不严有关，都说明政府在市场监管方面的职能还有待进一步加强。而经过政府职能部门验收合格的房屋却屡屡出现质量、数量问题，则说明不但需要进一步加强政府在市场监管方面的职能，而且需要加快行政体制改革，按照市场经济的要求健全政府的行政监管机制。至于在房地产交易过程出现的纠纷，政府无疑是最主要的监管、裁决部门，也是维护公平、公正、公道的最后一道保障。
从目前来看，我国虽然针对房地产市场存在的问题采取了一系列的措施，但基本上都属于行政性的命令，并没有从根本上解决我国房地产市场不规范的问题。如上所述，我国房地产市场不规范的主要问题，一是土地使用权转让存在严重弊端，土地使用权的产权属性不完整。二是房地产交易行为不规范，政府对房地产市场的监督、管理严重滞后。从现阶段来看，这是我国房地产市场规范需要解决的两个根本性问题。

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