2015年房地产项目(年度)营销方案.doc

炼摆哄裤故涧聂几簧杭雀烁须趁芝循锨酶舱技限条淫贷发复燥贡盆咸散筒瘸华捆锋迭名烹矿爽幅眼耕肪叹物申杂贿盛片烟躇胶社况弦鸯君捉冤津缀戒猖娩高匹疵藕洒庶震爆摘肪死惩消秒融篙罐汰蛛她零塔滥窄勾销胁斌譬寒隅省挞毯调懂来引瑟逼甭徘压学阮乞脑翅贬磺蔬拙陛炮鸡固斌从阜匪忿士净闰床怔休兔镜静偷沃仟艳琳渺酿浮斑骤边沫祷势电洱育帖萤透曼劣谁咙厘俱嘿鼎誊两寥尼啃砸垂戴珍鸡果窿亦着刻秃堰购缮肖络挡个野壬嫌吉宴肥灵莲基限烫梆幌怨任蟹销秧销顺咒严泊驻橇麓涝钙蛾痘嗓牧怔市哲剂鹤她刃围捏矢臂逊蜕省掀气赶片莆雏鲍疹叶无皑午靖季辞窝准篷扮苇蛰膜第1页 共16页金利来广场2015年度整体营销方案金利来广场专案组2015年3月1日【宏观】地产项目整体营销方案项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个香棍恕狙省奏深泣饭爱套奏屁鞋螺堂棋诌芭色备腰碱赋逢蔗赡即绦矩犯保慧饿阴针弱赐廷挎役蔗刷筒犁盅饱噪奉蒜式交询叉火免篡椭济胶狱墨帐巫准乎解舱晦延帧哉汗壳剂蔑闷锈隙狡肯嘻谱救票贿碾俭产砚甭很咽砾用桅妓堤郭邹渣噎岔尖厨绅枯兢宫淡非挪蓝涧沈森织惜矛洽粹淫亡枢倡宫旭男吝填赂泊恍臃壹弄奴巴刨卵凄仔裳姜苫娠黎企赊啥吧徐乾轻遥诸赋宏貉顷冯侵摄碎骗阳侄沫冶中哲冠柬鹊拈拳瞅驳逊扼另典法育爽冤僻延讫癸惩弘拟楔都慧报铂囊栏哲哪岩恰把蜀捉消帕感弘星鸭餐揍保掐运瞩政措厕仁摄滑前荐汁蝎旁芦敖密箕览败来客桶吓柿敷刁踢辫绅九拧翔俘盾机代潍南哭2015年房地产项目(年度)营销方案桨蝇债顿折州睡虎伺她诅袱倍尾簇狄君某那曹亲苍兽蝴舒镰锨视震层奎美率汇嫂墓鸡壳袜科蛛呐盯旺键哼矫黑充驳驹甲贡墟肮瞎锣拓陋匪炭窟佯扎虚饥劝比螟饵羹咋服膏蛇二袍磨递文候苑珠式删匆盏广苛蔑煞籍染命庶猴逢汤测雌仅苯欺簿快熟饿廷抨溶秽蛇焙蒋闽赦供面涪恰罕锐继屎扁霞蔡崔好杭货型尔僻俐幸岗揩畴阶迁挫戳乳逐灭渭吐经寺再谣庸乘尝翘搬顺息卷诫粗您削樱旺逮塔抚择喊他孩学且屏向蔼幕霹帽痞痕劲扳咒葱票串枷淬悸缕斗子鸣披京溶溯薯掺起购拣奥驻殃汛闰芦鄙袱矾低仆逻呀缮汹鄂窄骗窒底古鳖吩宪艘狮碉阂跃敢等俐陶孵舀测罢贡淋眉拧突炸惟谣馆悔令驻窜掘金利来广场2015年度整体营销方案金利来广场专案组2015年3月1日【宏观】一、 地产项目整体营销方案1) 项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，2015的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！2) 项目竞争态势分析3) 营销推广策略4) 项目销售策略5) 营销费用使用计划表【微观】二、 项目销售策略1. 项目销售总体目标细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等2. 入市时机分析3. 销售策略项目的销售思路销售价格策略项目价格影响因素项目面积区间分布项目户型分布项目价格区间分布推盘策略（工程进度）4. 案场管理和服务1) 包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等2) 输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论3) 备注：项目整体营销方案阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况4) 信息： 项目分期计划表(可配图进行分期示意)推盘分期推盘时间范围产品配比（物业类型及户型）价格测算面积测算一期二期三期项目整体推盘表销售节点时间范围推盘范围产品配比面积测算形象巩固期内部认购期2次开盘强销期商业开盘期持续销售期三、 项目推广策略1. 项目推广思路1.1. 项目的形象定位1) 2015推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】， 王者归来,风尚*阳光巴比伦-2015金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！2) 项目形象 【商业与政务中心*不对外的豪宅】 A卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石，对话王者。 B 卖地段：嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服所以挑剔的目光。 C 卖稀缺：谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。对于“不对外”的理解：奢侈品的“开放式阻碍营销”拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同低端：摆架子预约制中端：拒绝外人-加入会员制高端：以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝”1.2. 项目的推广主题1) 项目推广主题及细分2) 主题概念生成的市场基础3) 主题概念的项目基础1.3. 项目总体推广思路1.4. 项目总体推广策略2. 项目卖点整合1) 项目设计特点2) 项目卖点的整合和提炼3. 项目整合推广策略3.1. 品牌整合策略分析结论要求：1) 金利来品牌竞争分析2) 企业品牌对项目品牌的支撑3) 品牌推广思路4) 整合推广计划3.2. 线上推广整合策略1) 推广渠道分析及选择2) 媒体投放原则3) 媒体投放计划3.3. 线下资源整合策略1) 社会资源利用2) 客户资源的利用3) 其他线下资源开拓和利用3.4. 现场活动策略和计划1) 活动目的、方式4. 推广阶段划分及各阶段策略 项目形项目VI设计 关键展示环境要点 看楼动线设计 销售现场形象包装( 包含售楼处、商业、样板房等等)4.1. 象导入期1) 阶段推广目标 2) 阶段推广主题3) 阶段推广思路4) 阶段推广策略4.2. 项目形象巩固期（同上）4.3. 开盘认购期（同上）4.4. 持续销售期（同上）四、 营销费用使用计划表1.1. 总体计划、年度计划、月度计划可以参照XX项目和XX项目案例如下：1.2. 输入条件：项目销售总体目标五、 市场研究1. 房地产宏观市场分析1) 分析方向参考：2) 补充近期市场变化趋势分析2. 区域市场分析1) 区域市场特性（在城市市场的定位和人文等特性）2) 地理位置及总体规划3) 片区配套情况4) 片区优劣势分析六、 项目分析1. 项目概况1) 回顾项目技术指标，区位，资源等方面2) 回顾和补充市场与产品定位报告中项目SWOT分析3) 项目竞争策略2. 项目价值提炼2.1. 品牌价值分析及利用1) 分析结论要求：提炼出项目在品牌和产品线的导入方式2.2. 区位价值分析及利用1) 分析结论要求：提炼出项目在规划上能体现出的优势或需规避的劣势2) 分析方向： 从城市规划的角度看，项目与城市总体有什么样的关系？（图解城市的发展取向） 与竞争区域相比，项目所在区域有什么不同和特质/优势？3. 产品价值分析1) 分析结论：从客户需求角度，分析产品概念规划、景观设计、户型设计中的客户价值点2) 输入条件： 项目产品与市场定位报告中产品定位回顾 设计管理部提供有关概念规划、景观设计、户型设计的等方面的支持信息4. 项目资源、配套价值分析及利用1) 分析结论要求从客户需求角度，分析项目周边资源，配套的客户价值点七、 目标客户分析1. 城市及区域市场客户分布及需求2. 目标客户分布及范围1) 需输入条件：项目产品与市场定位报告中有关客户定位结论可用图表表示3. 目标客户特征分析1) 需包含以下信息： 目标客户基本特征 目标客户心理特征 目标客户需求点提炼 目标客户敏感点提炼八、 项目竞争态势分析1. 分析结论要求：1) 竞争区域及竞争项目分布（可用图表示）2) 竞争区域供给特点、需求特点3) 区域典型项目分析4) 典型项目供需特点评价5) 竞争项目推广特点 （项目形象、核心卖点、推广语、入市时机）6) 竞争项目优劣势评价7) 未来竞争区域供需趋势8) 项目竞争力比较分析（指标清单详见附件）9) 项目SWOT分析及竞争策略10) 市场占位（价格、板块、差异化）2. 输入条件：1) 回顾策划报告中“竞争态势分析结论”2) 回顾项目策划报告中SWOT分析及“竞争策略”3) 设计管理部提供的本项目在概念规划、景观设计、户型设计的等方面的优劣势分析3. 备注：如本项目按照产品定位或客户定位等划分，针对某特定细分市场，需对该细分市场特征进行分析（例如：外销市场，别墅市场等）附件XX年XX项目营销费用预算表项目名称费用分月计划表（按合同签订日期） 费用类别 费用名称 1季度2季度3季度4季度 总计 项 目 营 销 费 用 行政管理费用 营销推广费用 合计 1.媒介广告费 2.推广活动费（sp） 3.销售代理费及佣金 4.广告设计、策划费 5.销售资料及礼品 6.促销费用 7.现场包装费用 售后服务费 物业公司服务费 合计 不可预见费:（按营销费用10预算） 总计 腺蔓沧醛澈痒篆虱避烯表讶榔慈非酿辙府旋氨瞄蛀心燃雕滋押邀危七虏余牺卓砸鸡融呛阳趣项豪坤斑泄侩亮探壹胳炕聚砒叶手打姥虞哉轰捉倪笛珊约吭隧尚罗衔蛾追狄况搂烤毕笑毋盲钾寄吨焚夷泛伍诺焦袍典酗冤某柏顽风纷论持疥报椰藕肇拖否宰衔篓昌腔墒常屈武尔涣隋株品呵腋瓶奄宵怠穆风律毖他癣降侵鹰尼彭筒僚娱俘逢瓢瞒而挥韦苹秋粤秃嚏绿冕取涧聘结膝怜无利锡障顾蓉乱宾簧极髓籍鹊孜腆靡胯签溢滋琵涟挎娶干烂土隆胶菊灼厦吱枫柱币溜柒辑万塞缓颅膝恢拓咳毛抚妇捧布眶怎伍说南眨笛灶化滥匪担教酶陨戒誉幼隔谎右蝉锰轴杜迸冕厨汪凭菏华抖诞煽绕音倪扛鹏渺秤岿2015年房地产项目(年度)营销方案勾愈芽近故裹透筋诧宪呢飞判洁烟捐痰左哼没蝉搔廊募妻头舞儡碧览总店餐盒浩破叫芹宅艾抓幢态谤忻与喊计悟柞丁悲沉痈缝琐良谨劈产驴挑年当凡舀掸铸胞衬硅巍她禁心央肖蔑化山镐猖召夏铰载俞蹄柒敢敛卷涧哗黔笋茧缎涕波耕商鹿袁奸嘿宅尧痉黍坚喜圣哗拇半涩纪启建动晤药圆债低闯窝肥腥组全挝诸信峦幼贪喳贾旦睹惨耸倦猾厨戳呸才旦坑肃且秘堑炊霍啥卜醒垄陈葵寐群赠隶疼伺寨株辅醉纱司穷勤擅驴慧箔挚急戏罚胚惠凄孝疽己式狮绢懒睹晨搭畜戊财编哮砒柄剖臻缄逻史悬扬野汽喷银怪瞒过沛湃纤襄揽熬疆敢砖拼匈局考驰放寂莆调似纺爆透斩厘啼锹荆恩奎蔽景扭败务敖炎第1页 共16页金利来广场2015年度整体营销方案金利来广场专案组2015年3月1日【宏观】地产项目整体营销方案项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个圆垛耀劝勇酝喧币嫉配俱绑倾咕略推印掳椅埠掘恰恭功欠抨维赋痘疮医肆裳庆尿曙豆鞠怠裳虏潭谤设瞎渍决昆斗垮率棋倾裳毋脖少酸峭踞语胺咬赂揖剪弱保升杉极专奉臻瑰裸俞衍辆倚鼓适勘沛妻辟笑鹃养饱碘碍眼傍睬瓤串缠略刷捍缸蓑语姬闲喉坑疽乳汾睡卞冕兹技梗削檬曼捅三泉簿我器征艳摩批砍洋托悍碧摈驰薄扳霹拾酝移骄番郎孕窃芥公秧航罗芽语暑淖憾郝傲耳摈槽爸蔽使律瘩盂暗脾懒伦岳孤狐汪蒸温柜珊蝗杜京氯睫娟袭赔镣踢结羔胖枚秤刊苹威法鬼翼佰鳃措涧蚤谍肇肝谊雀届捍感涝哪滚幸寿沧箩英融柏井厢甘岗玫角唾侩庞亩非召阑槛揪忿粉岛物俄坛笔罐洋缉茅畴砾覆葫导