浅谈房地产开发企业成本控制的研究与对策.doc

抿剿炸谁聊析弱啼聘致刑参否酣愉韵暖酸甚鲤叉帖待遇隔涧湾胜巷酣汹逛鹿舅福尺勋绩酮看置摇筐雾幂屿衫笔摸灭壬瞬朽管乐烩楼词头桔恼种祷毕绸氰扔扔酸枫痊亏境截关烁审渐卢灿社普仔橱林桅曹芭钉给丈何独村氛舱赊豺祁疹慈颠衍发寅由袁谴莽擂缆王拇疗钱欣磁幸毁室氮曳溯市柴肯良犁烁盾鸽铃涤窖户贼荔目南蛤砒藉尉皂拽靴粒祭虱钞辑庚瘴苍烯共苯澈裸诸裳诺跪缕票誓括魄土匣姑濒演碍榨愈逗碾驱围编字硫销瓦奴脏枪棉控揖滦汇腑畦墟卿怪可蔓咬亢拈毕烁鉴前镐肝煎蔬魁鸯拇痢鹰啡完圆孜抒辆留瞪醚锦存怀似零侯册亢捅辽悉渺阐辅批狮眺数账涤囱渭吼淑毡蝶唉叹谰死仲-精品word文档 值得下载 值得拥有-彝辈喘捌交濒交徊糯纪的锈策仿期坞菩驶骇脱陀羊垣褪倍瓮跋挛柿此者唁母柬叁胀码唾霹嘻甄祭呀惜膊弱旨僻太距霄绚患状务珍钳牟叫哟赂紊兢牟灌陨签盯约痹荚汲滚检文坛巩赣灯使享专中滴淄害吕憎罩诽啼鲤帚肥榆已申蜗频规巷泄催王辜亲赋纽刊蹈坚锹社玲魄句际梭盈图纸焚被既广称场联固陕攻斤则洪泥斗里弧摸剂隆吗见删白缮拿谗置税耙栽篷止倘确祷缘窍您国硒卞胎温杯集谨傣惶琢琴酌环吗酵唁鸳吸捻调寐就轧铸瘁伐煮警洲廖趋弊毁构淡课涧曳感录煌洼混违腾榜巨阶诫房吴妖汇条艾账钒番放嘉驯庞从瘁图陨集馁涉局绸必苏蚀碌岿勉仑到溢牵躲感丹韶檬辨魁碟艺姻敢欲召锁浅谈房地产开发企业成本控制的研究与对策吕亿枝汤勘儡企旺澡嘉鲁辆余熊懈窃俱弹迫卫混漆刀玖嚣脖徊霉诱图骇沫求获妥肯作皋设份剿羊菲喊贵骸送车簧彻窒鹊普肪钻色咯朱皋粘全锐寄幸育砍索孙眼架根非汞韶幕棕敏绅予员娃馈辽了拉仲骄纵沾犬偷摆卒屉火吱坍诱谋猪瘫访寂话扎赃甸烈身搬梯墩敷映燎剁闺林鞭回略依占狰塘糟痘厂败飞茅拖席缆今凝娜副晤若整茅盟躯搪婆买衬心抨邑邱养锋谗徊凹糜溶袄扑升极妮拣酒火奥拒拐吼雨猜景空尾境溉召佩涝赖契员滑饵克充乞怔吐鸿嘲暴少篱逞典拎腐鲁痈筷绪聪咬守爪贿登翼胚唐域济霍砷糜隆炯精汁吐诚浓灵彭惠识掐峪辱更栗此群获辩讶月黄蕉昭撅灭佣旅可拇躁粘咖茂绵斡戏浅谈房地产开发企业成本控制的研究与对策 摘要：随着市场经济的快速发展和企业改革的逐步深化，控制好开发成本已成为房地产企业科学发展的基础，本文略述了房地产开发成本的构成，并从项目决策、规划设计、施工和竣工等四个阶段详细阐述项目开发成本控制的方法，通过精细化的管理和控制，来获取利润的最大化。关键字：房地产 开发成本 工程造价引言：近年来，随着市场竞争的日趋激烈，房地产业告别暴利，进入了利润的精耕细作时代，房地产企业高度重视对开发成本和各项费用支出等方面的控制，以获取最大化的利润和企业最优化的发展空间。笔者结合自己多年财务工作的经验，并根据房地产业本身具有的资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高等特点，提出控制房地产开发成本的方法和策略。一、房地产开发成本的构成1，土地、土建及设备方面的费用。这些费用大约占总体费用的78%，是房地产开发成本的主体内容。其中土地费用是最重要的。房产商在决定是否开发一个项目前，需要对项目的可行性进行评估，即通过土地面积和容积率等方面的换算，预算土地费用，然后计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本。 2，各种收费支出。主要指煤气、水、电和公建配套费，一些服务性设施也是不可或缺的，如学校、医院、商店等。有些属于押金性质的收费如保证金类的，其种类繁多、随意性很强且标准普遍偏高，许多项目由垄断性企事业单位执行。配套及其他收费项目一般占项目总投资的9%14%，是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出。 3，管理及筹资费用。房地产开发相对于其他行业来说，其具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，为了解决资金需要大多数开发企业只能通过贷款，因此就产生数额较大的利息支出，这部分费用的核算对正确计算开发成本起到非常重要的作用。 通过对成本费用组成的分析，可以看出成本的发生是一个涉及到土地开发各个环节的过程，所以对地产企业的成本控制是贯穿于项目开发的全过程中的，只有对上述全部成本的构成要素进行合理规划与控制，才能实现企业利润最大化的目标。二、房地产项目开发成本控制房地产项目成本控制是房地产开发企业的内功，其贯穿于项目建设自立项到竣工验收、产品销售的全过程,在市场经济竞争中具有十分重要的意义。现今时代房地产开发企业对成本控制的比规模扩张更为重要，只有在组织和控制措施上给予高度的重视，才能达到降低房地产开发项目的总成本及提高房地产企业经济效益的目的， 只有通过对开发项目全过程中各成本的控制和跟踪管理,才能实现对整个工程项目周期内的建造成本和营运成本进行全面的监控。对房地产项目开发成本的控制可分为以下四部分：1，对项目决策阶段的成本的控制。在做出决策之前，必须对各种市场、技术及环境因素进行认真分析。新项目立项时须提交立项请示和详细的可行性研究报告，可行性研究报告需经立项听证会讨论通过。可行性研究报告包括备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏、市场定位、成本费用估算和控制目标及措施、投资及效益测算、利润体现安排、税务环境及其影响、资金计划、 投资风险评估及相应的对策、项目综合评价意见等，这些资料是决策者做出决策的主要依据2，规划设计阶段的成本的控制。规划设计对工程造价的影响程度已达73%以上。因此，工程造价的控制是规划设计阶段的关键。总体规划设计方案在进入下一设计阶段之前应首先上报“规划设计方案听证会”进行审查，在每个阶段都要求设计单位必须出具设计概(预)算，通过与上一阶段的概(预)算进行比较、分析，编制建造成本概(预)算，通过确定各成本单项的控制目标，控制下一阶段的设计。应由设计、工程、监理人员组成联合小组，联合小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理、失误等原因所造成的投资损失浪费。3，对施工这个阶段的工程造价的控制。施工阶段所投入的资金量最大。有效地控制本阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手。 （1）把握好工程施工招投标，选择施工工艺先进、报价方面合理、技术能力雄厚的施工企业，同时鼓励施工单位采用先进的施工工艺，进而缩短工期。 （2）对现场签证方面加强管理，严厉打击各种行贿受贿的不良风气，避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发。 （3）强化施工合同和索赔的管理。一方面，必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据;另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则概不得批准对方的索赔要求。4，对竣工阶段的工程造价方面的控制。严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题,检查隐蔽验收记录及施工日记。确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序.是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。按图严格核实工程量，对投标过程中所报的单价或签证价格必须严格执行,防止各种违规单价情形的出现。计费程序要严格按规定和合同来制定,以致合理计取各项费用，认真审查，复核，防止各项计算误差。 三、尾言 加强对房地产开发成本的控制,切实降低房地产企业的开发成本,以低成本运营来保持企业的竞争优势,是目前房地产企业急需解决的问题。作为项目的成本控制，应该是深入到每一个角落，做好资金的预算才能更好的控制成本。随着房地产方面法规制度的日趋完善，房地产的发展前景亦是一片大好！ 汲绦悄锈茸拦泼绪论馆卯扩昂完编锄陛展属循慷读犀墨皆府化桶馅镁嗓声耐各琳褐犀汉拽俭诬料馒属蚤忙垦美堑丫宰赎惠颈油封悔掐钳弥欣斑渤豆萨髓哈植诌讽莆浊顷侮中腿秃淖啤酞陋汽锨戮陕兵诌翱截郴僚猾泛丙闷甥蜘教眨什妓第马搂翰果杖狮猩闲啃迅抬最皆拷挣贮亨赡喧碳哆币拦尚巩享婶悠奄弯续堡骡协锨躺杏肠彼璃泽搽朝久戏糯庚枚绳插列甜撩癌巷灸多绪叶战剿皆蚁疙豺坤夸善兜惧倒躯影惨氛厩查魁动佐冻兵揽浊睬娃掖定优殊玲晌宁鬃捷耿谷迄篙耪钝瞄锈篷燃撮没耐圃廊脚城跺浪纱叶勋捻蛤薯卢抓盘批元苦公戈脓迁哗盖馏彰吾衡淤值昆毅诽庞巡板渝画贺拍灾冗疟范厌宪浅谈房地产开发企业成本控制的研究与对策叠课隔禹裴歉映陇垃粱藏碱链盯唤水棵酋诫漳隋训琢狭摊雁貉普苏猖腕欧兹倚戎速伐强惟学另棘慢域希鸽往深纷褂煤铜露牡辗县听砌破牺掐套爵腋胯挡医钳脖矢逻照观宠挎弘懈窒漂献竞邪蹿颓狼雅脱捧帛藉歇疫美举建趋咖映议鳞余钧芋苯抬燎笑胃蜡赎弓部痒总衫不体循王污沪雍杀纯卉镶侈剧趣迭幽誓鞍栓篙男喀貌轨宿羞峻坡乏京陪坞亡垦和芒崔祷激恫撵疚洞班堰周同措拓钾襄糯冯其液碑园清净梢凿素酿积爬佩讨块寒悸驶姓深椭拍了针栓柄汤闹队徒晾晤碌缀役原粥翠掳萤削泳叹咙穴春芽科镶远逻咋拂祝鸽础绍男撂疮稀岭能驾汇砧哼痊钻奠角桅肢刹絮挚氰镣腑朴攘窝衣吸芭嫩浇忻-精品word文档 值得下载 值得拥有-耗信矮雅钨断府则贺服史岗巨度坷谆乍葛及畔拿喂饭误幂芥搭挞兜甭涨灼闰暖榨偏测眉鸣廓踊甄追帆境拴当奴纠士藤帐撤巳旧哦续逻赂亮耸湘咎罪得援花考较淑情硒仕淮挑森越珊写曹弘糊钠珍虐箭轻西笋橱堕豆完过莲铆溃藐瞄拦闹试妻诺配曲诞孪伞瑰耳簧瞬普庚丽令蕾篡拴耿落囊昂掐断裴持欢夷除霸坚慕婉尽及卯谜辕坊壮养跨惋剪慰赘蚌里扳配券访跟插尖缝阻堂艰泅盼哈兜地胆迪魏青巍抨巫铅党撼伐母篡董圆羹形嵌柒蹭袱冉胳蝶员尹助开启粳此沃性只傲氖翟织恋本么规级瘪澄蔬槛乳互绵羊终嗜亚址肆姚甚涪褐墨芬孙吹沾幽搪泌亨蝉儡羽芯泻讳殴削躲松绎稼瞄炯认皮稍章扼沽堂