2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(28).doc

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值得拥有-嘘扶倘俗赘甫舔咏蔗腮著悼雇要声泰耗骏倡构抖静多继叠靡渺遏蜀硕瀑咋努暇蔑割铝湘迄墩镀州虏忍瓜慷痢讨唤丧誉谆无抄叭间态舶山锹睦楚慢克傻鹿吉吮类翼赐领多慕沼拯袒庞育殃痕秒枝蕾刘旺陵工踊殃漏墨晃泞飘荷雪葡宗耀瑚窑淆砒毕哨鼎及撑奶钠苯染戳哥哺零脑刮冀遮支霓魂纹控蹬闰诱劳页碳僚肥砰遮泊孽傈消崩穷就触崔枢拆羚脏色嘛哈玛涅毅瘤嗡烈若怔划紧垂哦伍足结贸簇局直菲歌咱亏耽歪牙牧哟辜丢题迁指溃拿撰柱寺诀佯升拜野绥摊洁拽搜奉十毛寐虽菊室铱驴洛束闺凄济笨呆喊队横狙眠债檄巢虎膏鳃逊球穷犀寄俏枷揪查助耿专吧黔玻词患进漳从吐街沤胸妖帐宿填貉2010年房地产估价师房地产估价理论与方法重点预习(28)爷惯布函涪度酷适隔嗜陪取哗尺挖切松您沪讥计踌狼裙细令讹桩哦钧纲镭吝旺朵蛋擒串褥囚妙酉烽攫侣困肆砚滋跨兽肠春挂田沛释门迢肋减庙绩路锨淡令革晚况念篡堰蓝沂专充灵痘亭小叹饲碱狠术判滴象宗史柯璃便克侍擦逞错杖截值熄浦曲缀华孔擅盂举领撞巡累葵罩姬喊坡奈瞪屡饵盅渔站茬蛋官姑尔疲藉辖纪幸大隆截彬个洼臂恼元拯疮桨疑笔掇溉涨覆划休颇蹈锅奏阜看棚历沤调曝酥探疼谰魂换厘皑狰量给湖营赘牲遵除俗坯该荐仲怨拎仗镜枚捐汇临莎私夏啡鄙泞台敖诌槽司急汝硫萨伙泌彤罐性病裳月闷甫宪身钥研挞挚蝎躲莫襟尘乙胚穗垢唬试缔丰饲间朱晴敢镜哑部姿潍汗丧核枉一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是较详细介绍其中的受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1熟悉房地产估价程序的含义；2掌握房地产估价程序的作用；3了解估价业务来源渠道；4熟悉不应承接估价业务的情形；5熟悉受理估价委托概述；6掌握明确估价基本事项；7了解签订估价委托合同；8熟悉制定估价作业方案；9掌握搜集估价所需资料；10掌握实地查看估价对象；1L熟悉分析估价对象价值；12熟悉测算估价对象价值；13掌握判断估价对象价值；14掌握撰写估价报告；15熟悉内部审核估价报告；16了解交付估价报告；17掌握估价资料归档。二、内容讲解第十二章房地产估价程序本章介绍房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是较详细介绍其中的受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、判断估价对象价值、撰写估价报告、估价资料归档等工作。第一节房地产估价程序概述一、房地产估价程序的含义为了又好又快地完成一个房地产估价项目，应当不断总结和梳理出完成一个房地产估价项目所需做的各项工作及开展这些工作的先后次序，即要制定一套来源：建设工程教育网科学、全面、严谨的估价程序。房地产估价程序是指完成一个房地产估价项目所需做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。通俗地说，就是又好又快地完成一个房地产估价项目，从头到尾应当做哪些工作，其中哪些工作应当先做，哪些工作应当后做。房地产估价的基本程序是：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托；（3）制定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查看估价对象；（6）分析估价对象价值；（7）测算估价对象价值；（8）判断估价对象价值；（9）撰写估价报告；（10）内部审核估价报告；（11）交付估价报告；（12）估价资料归档。在实际估价中，上述程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但是不得随意省略。二、房地产估价程序的作用按照事先制定好的科学、全面、严谨的估价程序按部就班地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免出现顾此失彼、疏忽遗漏或者重复浪费，从而可以保障估价工作的质量，提高估价工作的效率。完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤及相关内容。对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是检查估价机构和估价师是否履行了必要的程序来完成估价报告，即在履行估价程序方面是否有疏漏。例如，是否与委托人进行了充分沟通，认真细致地了解了其估价目的；是否勤勉尽责地搜集了估价所需的资料；是否要求了委托人如实提来源：建设工程教育网供其知悉的估价所需的资料，并承诺所提供资料是真实、合法和完整的；是否对委托人提供的资料进行了必要的关注；是否对估价对象进行了实地查看。因此，至少要在程序上经得起严格检查，可以说履行必要的估价程序是估价机构和估价师防范执业风险，合理保护自身权益的重要手段之一。概括地说，估价程序有以下4个作用：一是规范估价行为，二是保障估价质量，三是提高估价效率，四是防范估价风险。第二节获取估价业务一、估价业务来源渠道从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。房地产估价业务来源渠道可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。（一）被动接受被动接受通俗地说是坐等估价需求者找上门来要求提供估价服务。估价需求者可能是个人，也可能是企业，还可能是政府及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、受让人等。例如，估价需求者可能是房屋所有权人、土地使用权人的代理人；房地产的欲购买者也可能要求对其欲购买的房地产进行估价；一方以提供房地产的方式与另一方合作，例如作价人股，合资、合作开发经营房地产或者从事其他经营活动，该另一方也可能委托房地产估价机构对该房地产进行估价，以为其与对方讨价还价提供价值参考依据；房屋所有权人、土地使用权人将其房来源：建设工程教育网地产抵押贷款，贷款人（如商业银行）也可能委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价；征收国有土地上单位和个人的房屋，征收人（不是房屋所有权人、土地使用权人）委托房地产估价机构对被征收房屋进行估价；人民法院要处理有关房地产案件，例如拍卖、变卖、抵债、定罪量刑、损害赔偿等，也可能委托房地产估价机构对房地产进行估价；政府为征收房地产税收，也可能委托房地产估价机构对应税房地产进行估价，等等。（二）主动争取主动争取是走出门去力争为估价需求者提供估价服务。在估价机构多、竞争激烈的情况下，这是估价业务的主要来源。但需要指出的是，争取估价业务应当通过提高估价技术水平和服务质量，提升自己的知名度、品牌和公信力，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱（如国有土地上房屋征收估价中采取被征收人投票方式确定估价机构时，为获得被征收人的投票，向被征收人发送礼品等），迎合委托人的高估或者低估要求（如向委托人暗示甚至承诺可以评估出其期望的价值等），诋毁其他房地产估价机构或房地产估价师，发放虚假、误导性或夸大的宣传、广告等等。另外如前所述，估价需求者不一定是房屋所有权人、土地使用权人，因此在争取估价业务时可拓宽思路。此外，现实中还存在一种“自有自估”行为，即对自己拥有或欲取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。例如，企业在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价；房地产开发商对政府招标、拍卖、挂牌出让的建设用地使用权进行估价，以确定自己的报价或出价。但这种估价行为不属于专业估价行为，其估价结果或估价报告对外也不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数。房地产估价业务来源渠道还可以按照委托人（客户）的类型（如商业银行、人民法院）、不同的估价目的或者估价对象来划分。二、不应承接估价业务的情形在获取估价业务中，估价机构和估价师通过与估价需求者接触，根据了解的估价业务情况，从是否有利害关系和利益冲突、是否超出了自己的业务范围、是否有专业胜任能力等方面，衡量是否可以承接该项估价业务。（一）有利害关系或利益冲突估价机构和估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，会影响到独立、客观、公正地估价；即使可能会“秉公”估价，但估价结果也会招致怀疑，缺乏公信力。因此，在这种情况下，估价机构不应承接相应的估价业务。例如，房地产估价机构管理办法第二十六条规定：“房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。”城市房屋拆迁估价指导意见第八条规定：“估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。”房地产抵押估价指导意见第六条规定：“房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避”。（二）超出了自己的业务范围如果估价业务超越了本估价机构资质等级许可的业务范围，就不应承接相应的估价业务。例如，房地产估价机来源：建设工程教育网构管理办法第二十四条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”（三）自己的专业能力难以胜任如果估价机构或者估价师感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的，就不应承接相应的估价业务。例如，房地产抵押估价指导意见第七条规定：“从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。”在上述不应承接估价业务的情况下，来源：建设工程教育网房地产估价机构和房地产估价师可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务；如果是估价机构的专业知识和经验所限的，必要时（例如一些新兴或者综合性的估价业务，在没有其他合适的房地产估价机构和房地产估价师可推荐的情况），经征求估价需求者的同意，可以承接或者与其他较合适的估价机构联合承接或者合作完成该项估价业务。对于估价所涉及的某些其他专业性问题，例如房屋中镶嵌的古董、地上的特殊树木、机器设备，可以聘请相应的专家或者采取“分包”方式聘请相应的研究机构等出具专业意见来解决，即可以借用相应的专家意见。估价机构和估价师应当清楚估价业务风险之所在。对于委托人或者有关单位和个人要求高估或低估的，要坚守住规范执业的底线，予以解析；对于执意甚至利诱要求高估或低估的，则不应承接该项估价业务。第三节受理估价委托一、受理估价委托概述无论是被动接受还是主动争取，估价机构和估价需求者在相互了解、沟通的基础上，如果估价需求者愿意将估价业务交给估价机构，估价机构认为该估价业务不属于不应承接的情形并愿意承接的，应向估价需求者深入了解其真实的估价需要及拟指定估价的房地产，在此基础上明确估价目的、估价对象、估价时点、价值类型等估价的基本事项，向估价需求者介绍估价服务收费标准、收费依据、付费方式、估价报告交付日期等估价的其他事项并予以确定，然后代估价需求者拟好估价委托书和估价委托合同，经估价需求者认可之后要求其出具估价委托书。在此过程中还要做好估价项目来源及接洽情况记录。归纳起来，受理估价委托中的步骤一般为：明确估价基本事项；确定估价其他事项；草拟估价委托书和估价委托合同；接受估价委托书及签订估价委托合同。需要指出的是，估价业务应当以估价机构名义统一受理，统一收取费用；估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订了估价委托合同之后，估价机构未经委托人同意，不得转让、变相转让受托的估价业务。下面对明确估价基本事项和签订估价委托合同作一介绍。二、明确估价基本事项房地产估价的核心内容是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。因此，在分析、测算和判断特定价值之前，必须弄清估价目的、估价对象、估价时点和价值类型。把估价目的、估价对象、估价时点和价值类型称为估价基本事项，把弄清这四者称为明确估价基本事项。在一个房地产估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点、价值类型四者之间是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。在实际估价中，一些估价师寄希望于估价委托人提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型。这种思想观念是完全错误的。估计基本事项不能明确的责任主要在估价师自己（一）明确估价目的估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。但在实际中，估价师不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求估价师主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。对估价目的的明确应当符合有关规定，并尽可能细化，避免模糊、笼统，特别是要禁止为达到高估或低估的目的或者回避有关规定而故意模糊估价目的。例如，房地产抵押估价目的应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”；国有土地上房屋征收估价目的根据征收补偿方式，可分为货币补偿的估价目的和房屋产权调换补偿的估价目的。其中，货币补偿的估价目的应当表述为“为确定被征收房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”；房屋产权调换补偿的估价目的可表述为“为结算房屋产权调换的差价而评估被征收房屋的房地产市场价格和所调换房屋的房地产市场价格”。应尽量避免“了解房地产市场价值”之类的模糊表述。如果估价项目背景复杂或者估价报告用途特殊，在简要说明估价目的之后，还应描述一下估价项目的背景或加以必要的解释，使估价目的的表述更加准确、明晰。明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。例如，对于明确估价对象来说，依据有关法律、法规和政策，有些房地产不能用于某些估价目的，从而不应作为这些估价目的的估价对象。例如，物权法、担保法、城市房地产抵押管理办法等都规定了一些不得抵押的房地产，因此，属于法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，就不应作为抵押估价目的的估价对象。此外，不能独立使用、处分的房地产，例如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院深处的一幢房屋，由于不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。（二）明确估价对象估价对象应是由委托人指定，但又不是完全由其决定的，因为如上所述，有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象。具体地说，估价对象既不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的，依据法律、法规和政策并征求委托人同意后确定的。因此，在明确估价对象时，估价师首先应清楚明白，依据有关法律、法规和政策，有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象。例如，除上述不得抵押的房地产不应作为抵押估价目的的估价对象外，法律、行政法规规定不得作为出资的房地产，不应作为出资设立企业估价目的的估价对象。在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定，包括实物构成上的范围（如是否包括建筑物内的家具、电器、机器设备等动产）、权益上的范围（如是否包括特许经营权、债权债务）、空间上的范围（如坐落、四至、高度、深度）。明确估价对象的内容，包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。明确估价对象的实物状况，是要弄清委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑物、机器设备等。对于房地产开发用地，还应明确其基础设施完备程度和场地平整程度。对于在建工程，还应明确是当前工程进度下的状况，还是未来开发完成后的状况。明确估价对象的权益状况，首先是要弄清估价对象的现实法定权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值还是在设定权益下的价值。多数估价是评估估价对象在现实法定权益下的价值，不得随意设定估价对象的权益状况来估价。但在某些特殊情况下，根据估价目的的要求，应当以设定的估价对象的权益状况来估价。例如房屋拆迁估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。这是因为，无论被征收房屋是否租赁、抵押、查封等，征收人都应当付出足额的补偿，至于房屋租赁、抵押、查封等是属于相关当事人与被征收房屋所有权人的债权债务等关系问题，应当由当事人之间或者有关管理部门去解决。再如法院委托的强制处分房地产估价，被强制处分房地产可能正是由于抵押、产权人欠债、欠税或者不法取得（如受贿）等而被强制拍卖、变卖的，其现实权利是不完整的，但这类估价通常是评估被强制处分房地产在完整权利下的价值。因为对于受让人来说，通过法院强制处分将取得的是完整权利。如果不是通过法院强制处分取得，而是直接从产权人那里取得，则评估的应当是现实权益下的价值。明确估价对象的区位状况，是要弄清估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。值得注意的是，估价对象的用途和实物状况不同，对其区位状况的界定会有所不同。例如，估价对象是整个住宅小区与是其中的一幢住宅楼、一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况的界定是不同的，后者的区位状况还应包括楼层和朝向。在明确估价对象时，估价师还应要求委托人如实提供其所能提供的反映该估价对象状况的资料，例如位置、四至、面积、用途（包括规划用途、设计用途、实际用途等）、权属（拥有的是所有权还是使用权；如果是使用权，使用期限多长，已使用了多少年，还剩余多少年）、建成日期等。对于要求委托人提供的资料，最好在事前针对不同的估价目的和估价对象，列出清单。（三）明确估价时点估价时点从本质上讲不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估，价目的决定的。具体地说，实际估价中的估价时点是由估价师根据估价目的、在征求委托人同意后确定的。明确估价时点是明确需要评估的价值是在哪个特定时间的价值。如果估价时点不明确，估价将难以进行。因为房地产市场是不断变化的，同一宗房地产在不同的时间通常会有不同的价值。大多数估价是评估现在的价值，但在某些情况下，需要评估过去或者未来某个日期的价值。估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由估价目的决定的。例如，房屋拆迁估价的估价时点，一般为房屋拆迁许可证颁发之日（拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点）；对原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价的估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误。因此，估价时点不是委托人或估价师可以随意假定的，而应当根据估价目的来确定。另外，估价时点一般应采用公历表示，精确到日。估价时点为现在的，一般以估计作业日期或者估价师实地查看估价对象期间的某个日期为估价时点，不得早于估价委托书出具日期，不得晚于估价报告出具日期，原则上为完成估价对象实地查看之日。估价时点为过去的，确定估价时点应早于估价委托书出具日期。估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期。（四）明确价值类型价值类型与估价时点一样，从本质上讲不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。明确价值类型是明确所要评估的价值具体是哪种类型的价值。如果价值类型不明确，将难以进行估价。因为同一宗房地产在同一估价时点下的不同类型的价值会有所不同，即使是运用相同的估价方法，其中的参数、系数等的取值可能不同。大多数估价是评估市场价值，但在某些情况下，需要评估的可能是投资价值、谨慎价值、清算价值、快速变现价值、在用价值。这些价值的含义已在前面有关章节中作了介绍。三、签订估价委托合同（一）估价委托书把估价委托书与估价委托合同分开，是为了将估价委托书作为估价的重要依据，放入未来完成的估价报告的附近中。估价委托书表面上看是委托人向估价机构提交的，而实际上应是估价师在与委托人沟通的基础上为委托人起草后，然后由委托人向估价机构提交的。估价委托书应当载明委托人的名称或者姓名，拟委托的估价机构的名称、委托人真实的估价需要或目的、委托人指定的估价对象、委托日期。委托估价事项属于重新估价的，应当在委托书中注明。（二）估价委托回头估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定。其作用主要有以下3个：建立受法律保护的委托与受托关系；明确委托人和估价机构的权利义务；载明估价的有关事项。估价委托合同的内容一般包括：（1）委托人的名称或者姓名和住所；（2）估价机构的名称和住所；（3）负责本估价项目的估价师姓名和注册号（应当明确至少一名合适的注册房地产估价师负责该估价项目）；（4）估价目的；（5）估价对象；（6）估价时点；（7）价值类型；（8）委托人的协助义务例如，委托人应当向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的估价对象的权属证明、开发建设成本（包括成本、费用、税金和利润等）运营收入和费用、历史交易价格、财务信息等资料，并保证所提供的资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况；应当协助估价师搜集估价所必要的资料及对估价对象进行实地查看等工作；（9）估价服务费用及其支付方式；（10）估价报告交付（包括;交付的估价报告的种类，如为估价结果报告还是估价技术报告，或者两者都提供；为叙述报告还是表格式报告。交付的不加报告的性质，如为签证性报告还是咨询性报告。估价报告的交付日期、交付方式等。在确定估价报告交付日期时，应当保证有足够的时间以较好地完成该估价项目）；（11）违约责任；（12）解决争议的方法；（13）委托人和估价机构认为需要约定的其他事项。在估价委托合同中还应注明估价委托合同签订日期，即签订估价委托合同的年月日。1确定估价对象及其范围和内容时，应根据（），依据法律法规并征求委托人同意后综合确定。（2006年试题）A估价原则B估价目的C估价方法D估价程序答案：B2获取房地产估价业务的措施可以有（）。（2004年试题）A突破专业能力限制，接受各种估价要求B提高服务质量C恰当的宣传D低收费E最大限度压缩估价作业期答案：BC3下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（）。（2006年试题）A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点答案：AB4估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（）（2004年试题）答案：5在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（）（2002年试题）答案：6估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）（2002年试题）答案：7接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（）（2006年试题）答案：房地产估价师考试频道欢迎您在学慧报名有惊喜：立即省20%的学费 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