新疆房地产业发展问题研究.doc

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This text firstly introduces the relevant concepts real estate, and analyze current situation of Xinjiang real estate development, analyze the problem and causes in Xinjiang real estate. At last come up with some suggestions that can help the development of Xinjiang real estate.【Key words】Xinjiang ;Real Estate; development引言新疆房地产业起步较晚，市场化运作滞后于全国其他省区，“十五”时期，房地产投资建设规模和增速相对其他省区都比较低。“十一五”以来，从新疆房地产业总体来看，房产市场繁荣活跃，开发力度不断增强，投资规模逐步扩大，运行态势平稳健康，产业发展拉动了经济增长，促进了居民消费。房地产业对新疆经济发展的贡献率日益提高，在第三产业中的地位不断增强。新疆房地产市场渐趋成熟，企业开发投资以市场需求为导向，逐渐形成了以住宅为主、商务为辅的合理格局，区域发展差距明显。同时，房地产开发商队伍迅速扩大，水平良莠不齐。2008年以来，国际、国内经济形势发生急剧变化，新疆房地产市场增速出现全面回落，商品房销售面积下降，商品住宅空置面积增大，住房价格居高不下，消费者持币观望心态加剧。所以研究新疆房地产业发展问题并提出相应建议可以帮助房地产业健康发展，促进经济快速增长。1.房地产相关概念1.1 房地产业房地产业是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。按照国际产业分类标准（ISIC-rev3）及中国2002年10月底开始实施的国民经济行业分类（GB/T4757-2002），房地产行业属于服务业，它只包括与房地产建设相关的服务活动、物业管理活动、中介服务活动及政府服务管理活动，不包括与房地产建设相关的建筑业的活动。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产业。1.2 房地产市场房地产市场有狭义、广义之分。狭义的房地产市场是指房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关系的总和，包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务市场。房地产交易市场，通常又称为房地产市场，是整个社会房地产交易关系的总和。具体地说，房地产市场是房地产商品交换过程的统一，是连接房地产开发、建设与房地产消费的桥梁，是实现房地产商品使用价值和价值的经济过程。它是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等经济要素构成的一个大系统。所以，房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和，这才是完整意义上的房地产市场的涵义。房地产经济学，简德三，王洪卫，上海财经大学出版社，2003.11.3 构成房地产市场的要素对房地产的研究主要是考察房地产市场中若干内生变量之间的关系、外生变量对内生变量的影响以及内生变量自身相对于时间序列的变化规律。其中内生变量包括：供给量，需求量，空置量，空置率等；外生变量主要包括相应的房地产业发展的制度因素及国家宏观调控政策等。房地产经济学，简德三，王洪卫，上海财经大学出版社，2003.12. 新疆房地产业发展现状新疆房地产业起步较晚，从1985年第一家房地产公司诞生起，伴随着中国房地产业的几起几落也随之波动向前发展。二十年的历程，二十年的沧桑，使新疆的房地产开发逐步走向成熟。下面利用新疆统计年鉴2000年-2008年的数据，从新疆房地产开发投资额、销售额、销售面积、销售价格指数四个方面介绍新疆房地产业发展的状况。2.1 新疆房地产开发投资额从图2-1中我们可以看出，新疆房地产开发投资额在2000年后出现逐年增长的态势，从2000年的574347万元上升到2008年的2286267万元，增长了298%，比上年增长了35.83%，增幅较大。图2-1 新疆房地产开发投资额 单位：万元资料来源：新疆统计年鉴20092.2 新疆房地产销售额从图2-2可以看出新疆商品房销售额呈现良好的发展趋势。尤其是2006年以来销售额大幅度增大，其中住宅产业仍是销售额的主要来源。图2-2 新疆房地产销售额情况 单位：万元 资料来源：新疆统计年鉴20093 新疆房地产业销售面积图2-3、2-4反映了新疆商品房的销售情况。从图中可以看出，1996年以来，新疆房地产销售面积一直处于高速增长的状态，在2007年更是达到了1144.34万平方米，之后开始出现回落的迹象。说明新疆房地产市场逐渐活跃，居民对房地产的需求在逐渐增加。此外，新疆房地产业住宅业销售比例占有绝对的优势，且呈现波浪式发展趋势。随着人们消费水平的提高，对于住宅的户型和用途越来越细化。图2-3 新疆房地产业销售面积 单位：万平方米资料来源：新疆统计年鉴2009图2-4 新疆房地产销售面积及住宅所占比率 单位：万平方米，%资料来源：新疆统计年鉴20092.4 新疆房地产业销售价格指数房屋销售价格指数是反映一定时期内房屋交易价格总水平变动趋势和程度的相对数。是综合反映房地产价格水平变动趋势的重要指标，也是进行房地产业增加值核算的重要依据。从房地产市场的渠道看，房屋销售价格指数主要包括商品房销售价格指数和二手房销售价格指数。商品房销售包括住宅和非住宅两部分。2005年以后，新疆房屋销售价格稳中有升，价格指数平均为106.7，2005-2008年分别为100.9、101.2、109、115.5。其中2008年价格指数最高，2005年最低。尽管新疆房地产销售价格指数相对稳定；2005-2008年，价格指数平均为106.8，全国房屋销售价格指数分别为107.6、105.5、107.6、106.5。相比之下，新疆房地产销售价格指数略低于全国平均水平。图2-5 新疆历年房地产销售价格指数 单位：%资料来源：新疆统计年鉴20093.新疆房地产业发展中存在的问题及成因3.1 新疆房地产业在发展过程中存在需求不合理3.1.1 新疆人口较少表3-1 2008年全国主要省份年末总人口数 单位：万人地 区年末总人口地 区年末总人口 广 东9544.00 陕 西3762.00 河 南9429.00 福 建3604.00 山 东9417.23 山 西3410.61 四 川8138.00 重 庆2839.00 江 苏7677.30 吉 林2734.00 河 北6988.82 甘 肃2628.12 湖 南6380.00 内蒙古2413.73 安 徽6135.00 新 疆2130.80接上页地 区年末总人口地 区年末总人口 湖 北5711.00 上 海1888.46 浙 江5120.00 北 京1695.00 广 西4816.00 天 津1176.00 云 南4543.00 海 南854.00 江 西4400.00 宁 夏617.69 辽 宁4314.70 青 海554.30 黑龙江3825.39 西 藏287.00 贵 州3792.73资料来源：新疆统计年鉴2009从表3-1我们可以看出，相对于全国其他省区，新疆人口稀少，仅排在24位。与西北五省相比，新疆人口也相对较小。在人口较少的情况下，房地产市场需求方就存在不足，这样将导致市场发展缓慢。3.1.2 新疆GDP和人均可支配收入较低表3-2 新疆主要年份人均可支配收入情况年 份城镇居民家庭人均年可支配收入（元）新疆生产总值（亿元）年 份城镇居民家庭人均年可支配收入（元）新疆生产总值（亿元）197831939.07 200265541612.65 198042753.24 200370061886.35 1985735112.24 200475032209.09 19901314261.44 200579902604.14 19954163814.85 200688713045.26 200056451363.56 2007103133523.16 200162151491.60 2008114324203.41 资料来源：新疆统计年鉴2009从上表可以看出近年来，新疆国内生产总值呈现快速增长的趋势，新疆经济发展迅速。另外从上表还可以看出，2000年之后，新疆人均可支配收入也在快速稳步增长，人民生活水平在逐年提高。根据相关资料，房屋价格=某地区的平均年工资X10年=100平方米的住房，房价=房屋销售额/房屋销售面积。以2008年为例，新疆100平方米的住房应该在114320元左右，即，1平方米为1140元左右是居民可接受范围，而实际上，2008年，新疆房价为2266.1元/平方米，远远高出了居民的可接受水平。3.2 新疆房地产供给问题凸显自2001年开始，新疆商品房市场供应量逐年稳步递增，商品房投资从979184万元增长到2008年的2286267万元，年平均增长速度达到42.5%，商品房竣工面积从633.25万平方米增长到2008年的1049.29万平方米，年平均增长速度达到28.5%。3.2.1 房地产开发投资额相对其他省份较小图3-1 2008年西部10省房地产开发投资额 单位：万元，%资料来源：新疆统计年鉴2009从上图可以看出，与西部10省相比，新疆房地产开发投资额较少，仅为228.6亿元，其中，四川、重庆、陕西3省的房地产投资额相对较高，分别为1451.7、990.9和762.2亿元，说明新疆在房地产开发投资方面有待加强。房地产投资不足，存量减少，将导致税收下降。开发商投资不足，造成近期市场供应量的大幅下降，要保持房价稳定需通过增大市场供应量；同时，在国家各项政策措施抑制房地产投资和投机需求的前提下，近年新疆新建商品房成交量保持10%左右的高增长，表明市场需求依然很大。在此情况下，将导致供给和需求严重失衡，将造成房价的快速增长。这些问题一方面由于新疆的发展相对其他省份较慢，投资者对于投资新疆房地产行业的信心不足；另一方面，政府对于房地产行业的监控不足，造成市场不规范，房地产开发企业没有形成一定的规模。3.2.2 新疆房地产竣工面积增长缓慢图3-2 新疆主要年份房地产竣工与施工面积 单位：万平方米资料来源：新疆统计年鉴2009房屋施工和竣工面积可以进一步反映新疆房地产市场服务的供应情况，并且这一指标与国家宏观政策和金融政策有密切关系。从上图可以看出，新疆历年房屋竣工面积都比较稳定，增长缓慢，但施工面积却逐年增长。这一情况反映了新疆房地产市场开发投资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而是大量土地闲置等原因有关。3.2.3 新疆房地产空置情况严重表3-3 新疆房地产空置情况 单位：万平方米年 份房屋空置面积#住 宅#商业营业用房199633.20 27.41 4.44 199736.33 25.58 3.76 199827.20 20.33 2.78 199963.01 49.00 8.91 200069.75 58.92 6.35 2001200.46 169.78 20.26 2002353.23 285.87 51.33 2003422.11 313.93 84.81 2004400.40 248.38 125.31 2005460.99 269.07 151.02 2006406.25 208.02 157.83 2007289.22 115.39 150.68 2008389.70 245.81 119.10 资料来源：新疆统计年鉴2009从表中我们可以明显的看出，新疆房地产发展过程中，房屋空置面积在逐年上升，其中住宅空置面积占总空置面积的比重较大，在2008年达到了63.8%，而商业营业用房的空置面积为30.6%，导致这些问题的原因如下：（1）商品房开发结构不合理近年来，由于一些开发商只注重扩张性开发，以数量占领市场，商品房结构不合理，高档住宅、商用楼、办公楼开发过多，而普通住宅开发过少，从而造成了商品房大量空置的局面，再加上近年来出现开发高层住宅热，造成了高层住宅的开发建设过多、过滥、形成积压。（2）商铺开发热导致商业用房空置严重近年来兴起的商铺开发热潮，商业用房空置问题也日益显现。商品住宅供应存在矛盾比较突出。低价位，小面积的商品住宅供应偏少，而大户型，高价位的商品住宅供应相对比例较大。由于中小户型，中低价位的普通商品住宅供应严重不足，部分消费者的需求难以得到有效满足，加剧了供求的紧张状况。3.3 房地产市场秩序亟待整顿和规范近年来，新疆在整顿和规范房地产市场秩序方面做了大量的工作，也取得了一定成绩。但目前仍然存在着一些不容忽视的问题，如在房地产开发建设、交易、物业管理等各项环节中，违法违规开发、无证开发和挂靠开发；土地非法出让乃至炒卖土地；要求施工单位垫款施工以转嫁资金不足的负担；开发商销售行为不规范、合同欺诈、商品房质量低劣、面积短缺、虚假违规的房地产广告误导欺骗消费者使消费者权益受到损害；违法中介等等问题时有发生。这些问题严重影响新疆房地产业的持续健康发展和社会稳定，不断加大房地产市场的整顿和规范力度已是刻不容缓，政府及有关部门虽然也采取了一些措施，但力度尚需加强，必须依靠严格的规范才能对净化新疆房地产市场起到积极推动作用。4.新疆房地产业发展推动经济增长的对策建议针对目前新疆房地产市场现状，要积极利用、深入落实国家政策和措施，把握时机，认真研究，制定符合实际情况的对策措施。4.1合理引导不同人群适度需求在认真分析房地产市场需求的基础上，确定与新疆经济发展、市场需求相适应的房地产开发规模。掌握市场信息，分析市场需求，建立房地产市场预警系统，及时发现房地产市场运行中存在的问题，引导房地产企业理性投资、住房消费者理性消费。研究完善房地产发展规划，在县城城市总体规划的框架下，科学合理规划房地产开发用地，确保房地产总需求与总供给基本平衡。4.2 调整供给结构，使不同阶层人群“住有所居”增加中低价商品住宅供应，严格控制高档商品住宅开发是平抑房价，保障新疆房地产市场平稳、健康发展最直接有效的手段。一是要限制高档住宅土地供应，加大中低价商品房、经济适用房用地供应，实现土地资源的有效利用。二是要加快企业整合步伐，提升房地产业集约化程度，增强房地产企业的竞争能力和成本控制能力。三是要积极探索制定经济适用房建设与管理的各项政策，解决当前经济适用房供给操作和管理上的问题，保障中低收入家庭的住房权利。四是要尽快建立和完善廉租房制度，应保尽保，切实解决低收入人群住房问题。4.3 出台优惠政策，改善投资环境，引导和扶持房地产企业做强做大新疆的房地产业起步晚，现正处于快速发展的初级阶段，应积极运用宏观调控手段，出台优惠政策，为房地产业发展营造一个良好的发展环境。同时制定优惠政策，激励房地产企业开发的积极性，地块出让坚持批量、成规模面向房地产开发企业推出，对出让地块实行净地出让政策和后续纠纷责任制度。指导和鼓励房地产企业向集团化、规模化、品牌化方向发展，并积极引导房地产企业从房地产市场向资本市场等其它要素市场同步发展，不断增强企业的融资能力、创新能力和核心竞争力。4.4 加强房地产市场监测、监督，进一步规范市场秩序要加强房地产信息收集与分析，建立、完善宏观监测预警系统；加强企业诚信建设，加强行业自律，进一步完善预（销）售房屋的合同备案和实名制房屋购房制度；严格土地市场管理，加大对囤积、炒买炒卖土地等违法违规行为的查处，强化房地产用地供前、供后监督；加大对商业银行房地产贷款监管，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险；提升二手房中介公司诚信度，规范交易流程，增加信息公开透明度，降低交易税费，尽快盘活二手房市场，强化二级市场对一级市场的互补作用。在当前国家刺激消费、扩大内需的宏观经济形势下，要抓住机遇，乘势而上，认真贯彻落实国务院有关房地产的各项调控措施，力求做到房地产市场总量平衡，结构基本合理，价格基本稳定，房地产业的发展要与新疆经济社会发展相适应，与相关产业相协调，在经济的转型过程中求得新疆房地产业的进一步发展。参考文献：1.李子奈、潘文卿，计量经济学，高等教育出版社，2005.32.房地产经济学，简德三，王洪卫，上海财经大学出版社，2003.13.厉以宁，中国住宅市场的发展与政策分析，中国物价出版社，2000，224.梁运斌，世纪之交的中国房地产发展与调控，北京，经济管理出版社，1997 ，1775.吴强，入世中国住宅产业大趋势，北京中国经济出版社 20026.张红，房地产经济学讲义，清华大学出版社，2004.9 第 7 章7.包亚均，房地产可持续发展论，山西经济出版社，2000， 2878.山东建设厅.关于全省房地产业的调研情况报告J7.房地产论坛，2008,(12)9.包宗华，房地产先导产业与泡沫经济，北京中国财政经济出版社，1994.10.曹振良等，房地产经济学通论，北京北京大学出版社，2003.11.赵兴成.促进山东房地产发展的分析与思考J7.观察思考，2008,(12)12.吴关岭.改革开放三十年湖南省房地产业的发展J7.上海房地，2006(6)13.刘水杏，我国房地产业与国民经济其他产业关联度分析，上海市经济管理干部学院学报，第一卷第 4 期，2003.1114.李艳双，房地产业与国民经济协调发展研究，天津大学博士论文，200315.国家统计局，中国统计年鉴中国统计出版社，1992-200916.董承章，投入产出分析，中国财经经济出版社，2000: 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