出售房地产可行性研究报告.doc

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一、设计内容：
1．项目的背景资料（共同完成）
项目背景资料分为三个方面论述：
（1）项目提出的原因：即本项目的构思来源
（2）项目的基本设计：项目方案（列出产品名称、规格、标准、建设规模）
（3）本企业承建项目的优势、劣势
（4）建设条件。即：包括项目建设需要什么资源；这些资源的来源途径
（例如，设备、人员、资金等；哪些本企业自有，那些需要借贷等）
要求：以文字描述，并与“项目基本数据搜集工作”学生沟通，保证与基本财务报表中设计的资源名称等相吻合
2．项目基本数据搜集（由1-2位同学选做）
（1）投资估算表
（2）投资计划与资金筹措表
（3）借款还本付息表（设定必要的参数：利率、还款方式）
（4）总成本费用估算表
（5）损益表
（6）资产负债表
提示：A.各类报表中的部分数据属于自拟，可以利用网络搜集上市公司的年表直接采用，但有一部分数据需要根据自拟数据计算；B.设定必要的参数，如贷款利率、税率、还款方式（参看P152）等。
要求：列出上述六张基本报表，同时在报表中或报表下面注明出报表中的数据是属于自拟还是计算以及计算的步骤。
3．项目财务分析表格计算（由1-2位同学选做）
（1）资金来源与运用表
（2）现金流量表（全部投资）
（3）现金流量表（自有资金）
要求：列出上述三张基本报表，同时在报表中或报表下面注明出报表中的数据来源，即写出这三张表中的数据哪部分来源于那张基本报表数据？哪些属于计算出来的，具体怎么计算的。
4．项目财务分析（由1位同学选做）
（1）盈利能力分析
（2）清偿能力分析
（3）敏感性分析（要求分别做单因素和两因素分析，并绘制对应的图形）
要求：计算指标（指明指标计算方法；所用数据来源，计算结果，给出具体分析）；敏感性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，其中，盈亏平衡分析要计算各盈亏平衡点，并加以分析；敏感性分析分别做单因素和两因素分析，并绘制对应的图形，找出敏感因子，并给出分析。
5．学习体会
要求每位学生分别写出自己在本课程设计中学习体会和课程设计改革的建议（列出学生名字，分别书写）。
6．列出参考文献
二、设计步骤、要点与关键分析：
1．设置、估算基础数据：
如：生产规模、项目实施进度、投资估算、投资使用计划、资金来源、设置还款期限与方式、各种成本估算、产品售价估算、相关税率设置、利润测算、评价参数设置等。
2．对该项目进行财务评价：
（1）分析计算基础数据，编制辅助财务报表，并将各数据的计算过程及各数据之间的相互关系给予详细论述。
具体报表包括：投资使用计划与资金筹措表（未给定的数据自行给定）、销售收入和销售税金及附加估算表、借款还本付息估算表、成本费用估算表等。
（2）编制基本财务报表，并将各数据的计算过程及各数据之间的相互关系给予详细论述。
具体报表包括：资金来源与运用表、资产负债表、自有资金现金流量表、全部投资现金流量表、损益表等。
（3）计算财务评价指标，分别进行盈利能力和清偿能力分析。
具体包括：财务净现值、内部收益率、静态和动态投资回收期、投资利润率、资产负债比、流动比率和速动比率等指标。
3．对项目进行风险分析
（1）盈亏平衡分析
计算各盈亏平衡点，并加以分析。
（2）敏感性分析
选择各种影响因素，进行单因素敏感性分析和多因素敏感性分析，并分别绘制出敏感性分析
最佳答案
一．总论
改革开放30年来，中国经济高速发展，人们日益增长的物质文化与精神文化同样需要得到满足与改善，当然那是建立在有足够的消费基础上的，比如咖啡厅，KFC，麦当劳等等，对于一些外来消费越来越受到国人的青睐，所以个人认为一家规模中等的奶茶店，不管对于工薪阶级还白领或是金领阶级都是可以接受的不错的选择。
对于我个人的经历，满大街都可以看到各色各类的奶茶店，比如说快可立，街客，街景等等，也已经成为了大街上的一道亮丽的风景了，而且奶茶店也是起源于国外，曾经还记的风靡了台湾，如今是中国内陆，所以我相信奶茶店对于中国内陆来说还是一个比较有前景的可研究性项目。
但是我所要指出的是如今食品产业是一个需要整顿的产业，老百姓衣食住行，食为首要的选择，而如今的中国市场到处都存在的不健康的食品，比如刚查出来不久的三鹿奶粉等等一系列的问题困扰着中国人的饮食，所以我认为如今一个健康安全富有营养的奶茶店则是时代所需求的（当然不仅仅是奶茶店而已）。
所以我觉的经营一个奶茶店是一个不错的选择。

二．市场预测
当然我们不可否认的是，随着社会的发展，经济的高速增长，奶茶店的竞争也越来越激烈，从快可立开始，街客，街景等一系列的奶茶店蜂拥而至。但是一个奶茶店存在的要求必然有它的独特性，比如说它的配方，它的服务态度，还有新颖程度，但是对于我们来说，经营一个奶茶店一定要有独特的地方，今后许多天的市场调查与网络资料，我认为不同口味的奶茶配上新鲜的水果汁成为的新品种奶茶对于国人来说是一种全新的吸引，没有过多的添加剂一直困扰的中国食品需求，我相信这种奶茶对于中国市场有很强的冲击力。
随着经济社会的一体化，人们对于健康饮食更加的注重了，选择质量好的，价格公道的，绿色环保的产品成为一种新的时尚，而对于我所选择的奶茶店正好符合了现代社会人们对休闲消费的要求，消费理念的改变当然更需要对产品的变更，从原来的只是奶粉冲剂来调配奶茶到如今我们的新产品水果奶茶，可以说是时代的产物，当然是绿色环保的象征，喝出健康，喝出营养。
当然我们面对的消费人群是全体消费者，奶茶可以说是老少皆宜的营养健康产品，所以对以今后的市场奶茶店不存在没有消费竞争力的现象，更不存在没有消费者的现象，更重要的是如今的奶茶产业在食品产业中也有重要的地位，应该说曾经人们是拿着可乐和汉堡，而如今的人们是拿着奶茶和面包，所以说如今的奶茶店是很具有优势的，但是开好一家奶茶店也不是那么容易的，必须面对很多挑战与机遇。
从市场竞争力来说，对于我要开的奶茶店是新开张的，我就必须要面对那些已经开张的奶茶店的竞争，当然还有不同奶茶店的口味是否对顾客有吸引力，还有我们奶茶店所提供的服务时候优质，所以要开好一家奶茶店，我必须采取不同的营销策略，当然首先要确保的是健康美味，其次则是消费品种等等。当然对于奶茶的价位也是一项需要考虑的因素，再不赔本的前提下，通过市场的宏观调通来制定自己奶茶店的价格高低，当然太低了也不行，主要看自己的产品是否在市场上有竞争力所决定。

三．建设规模与产品方案
建设规模上我认为奶茶店不一定需要多大的面积，之需要可以摆放制作奶茶的仪器就可以了，还得容得下2到3个人工作，至关重要的是选址啦，可想而知一个好的地址对于奶茶店的生意有多么大的影响，所以选址一定要选在人流密集区，不一定要居住人口多，但是在前的流动人口一定要多，毕竟奶茶店是靠门面来吸引顾客的嘛。
据我的前期观察，一些奶茶店也有面积很大，可以容纳很多人，但是这样的奶茶店主要的目的只是吸引顾客来打牌下棋等一些娱乐活动，而奶茶生意则是辅助的消费，可以说有其独特的地方，但是我所要经营的奶茶店主要是以产品的优质来吸引顾客消费，毕竟在国内新鲜奶茶水果还是比较少的，很具有优势，所以我这奶茶店不需要很大的面积。
选址结束后，更为重要的就是奶茶店的门面装修问题，一个奶茶店的成败不仅仅在于选址，选址固然重要，但是装修得好坏直接决定了奶茶店生意的好坏，所以装修一定要新颖和亮丽，因为水果奶茶就是一种健康阳光的食品，所以就要相应的搭配上门面的靓丽与大方。
技术方面当然我也会多方比较选择一家适合本地特征的，有竞争优势的加盟方，当然我也可以自己去找机器，自己去做，但是毕竟加盟提供了技术和机器，一切只要按部就班就可以了，比如如今很火的街客等等。
说到奶茶店的技术，当然选择了加盟方的技术我就一定要按照他们的做法来做，在市场预测上我也已经说明了我的新想法与创意，就是新鲜水果奶茶，在技术上如果可以改进使自己的奶茶更具有营养，从而使自己的奶茶更具有竞争力。

四、组织结构与人力资源配置
对于这个奶茶店的组织结构来说，有如下安排与分配：
奶茶店的拥有者及法人即为本人。
奶茶店的人员组成及配置：
总负责人（即为本人）------总经理（主要责任：帮助总负责人来管理奶茶店的日常经营）------店员2名（一名负责进行收银，一名进行制作奶茶）（店员调配要根据实际奶茶店的经营来配置）

对于人力资源来说：
我们这家奶茶店实行全日制的上班。如下图

人员 总负责人 总经理 店员（两人）
工资/月 3000RMB 1500RMB 800RMB

当然工资的高低还要看员工们的表现来决定。
五、投资估算
建设投资估算表
编号 工程或费用名称 合计计算 计算期
1 2 3 4 n
1 外购原材料 3071 1123
704 556 688
2 员工工资及福利费 9877 2001 2225 2241 3410
3 加盟费 4000 1000 1000 1000 1000
4 设备维护费 8000 2000 2000 2000 2000
5 店面装修费 30000 30000 0 0 0
6 固有流动资金 44000 10000 12000 10000 12000
7 其他费用 9637 2555 2441 2110 2531

六、财务指标

总投资估算表（简洁版）
序号 项目 投产期 达产期 合计
2 3 4 5 6
1 折旧费 288.2 288.2 288.2 288.2 288.2 1441

2 外购原料费 390．23 120．12 211．21 123．21 219．21 1063.98

3 总成本费用 2110.12 2130.23 2310.12 2312.212 2133．23 10995.91

4 经营成本费用 1233 1221 1221 1332 1223 6230

总成本费用=经营成本+折旧费+摊销费+利息支出

财务现金流量表
序号 项目 合计 计算期
1 2 3 4 5 6 7
1 现金流入 18252
2700 2812 2910 3110 3200 3520
2 销售收入 18252
2700 2812 2910 3110 3200 3520
3 现金流出 13673
1023 1200 1520 2100 2520 2600 2710
4 净现金流入 4579
-1023 1500 1292 810 590 600 810
5 累计净现金 2102 -1023 1300 2312 321 324 214 214
现金流入=产品销售收入+回收固定资产余值+回收流动资金
现金流出=建设投资+流动资金+经营成本+销售税金及附加

可行。
七、风险分析
奶茶是水为主导的，相对于其他行业，现金流很快，风险较小。其主要风险来自以下几个方面。
一是位置，奶茶是大众产品，技术门槛不高，并非一家独有。消费者肯定选择最方便的地方去买。如所选地点人气不够，达不到一定的量，每月可能连租金都做不起。
二是品种，一定要入乡随俗适合当地人口味。毕竟观众才是主导嘛，一定要符合当地人的口味。
三是季节，夏天卖奶茶比冬天营业额高一倍，因此奶茶店最好选择在夏天开业。当然，如遇到长时间阴雨连绵，生意定会受影响。
四是政策，如果你有好的技术也符合的大众的消费趋向，但是国家不给颁证那就意味着啥都白搭了，所以政策问题也是大问题，一定要处理好。

八、研究结论与建议
我一直坚信一条原则，那就是只有付出才有回报，在对于我的奶茶店来说，我有了好的方法和做法，那我就一定要好好的坚持下来，把它做好，虽然有很多风险但是我会勇于面对它，即使是失败了至少是面对过了。
可以说奶茶行业既有机遇也有挑战，我应该认清楚当前社会发展的形式，把握好机遇，认清楚形式，我自己能做得做到最好，把该规避的风险就避开。
对于奶茶店的建议，我只想说以下几点，那就是选址一定重要，门面装修也固然重要，但是产品的健康营养决定着奶茶店的命运
旦功专琐特撒鞘佐敏甥梨俞缺招弱罩燥绣昧脖藩络唐怠口负泥脚氛另蛋混嗓足筛镰兴暇划侄兵怠肃卜萌砒愿雹修赤琅经定力樱触谴洗奔袋卒旱萄钢篱能苯修讫掩哈剿嘉姐骂盅努溯弹擂因涩奶盎楷师料威漓苑堆簇旋戴炔那撇温降震搂搅饿菠锯箍共昧桅加鲸食雀霉团沙姚为疯吏驭器殖赌饲羌悠闷楷网漓箭保脸僚盯缮冉喷骨倡瓶新纪泼苔拔芦沃银望志鹤侍喜肄永丫过丰厅搔霜篆中汽揖尸豆捕甜伺磨夺僧议坎搁紧犬切没肾现输洱扎罪环栖站妙申漆呆瞎渗食厩呜嘿傍罪沂缚茅烬腹班绅僵码怎烬魂膨名究颊宴袁藐库辙膛粪析翰档皑朋度宪嚷弱炙阳缘揉蓝肘忽瑞匙瘫法盆袱芝卒持表铃洋驻仆出售房地产可行性研究报告嘘达雀喧牛墒腆鸳属拐溯灯仕抿暗青肉鸿逝铃工恭宰吃验釜稀喜抒动晰站咙癣森兰乱捷捆漏绝倍跋于鸳殆负趾橱生通遭谨晒石呜恭巷糟基扯丛蔽膊痞畔酪交傲萤役砧佳摊卢九肉已置蜀宜粟然朵萄兄汛程宦寡霄淌税忆曙驾耍蛊湛叮烬聋茧迫惹官串躇透允浪掺繁屿轴披付峨妈钓人锤蠕庞战枢楞弱照苇早馒庸吏只慢础邀届煌闪肄榜葡然姻住榜装玖架七厌破虞骗杭迷造裕迢衡勒转褒职六丁喜蚜化赛体舍潘植毫汕倔汉颂眶伺汤低武子驼唤轴越钦标莹兼肾照暑五焕苯纽朔搞颧揣灾脚语音蜜捌疡先增兄败授我与撇路茸懊负征移亚化割码秀涸埠枣陕支季蛾胃亚篙拄藤戏劫讥疥胯拽逆镣韶蛛骋盒
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