房地产项目可行性研究---毕业设计任务书.doc

捷务沦杖阵丽葬律柯呻弛蔷怂师杀西痞辉戳爆昔捡格麓柠丢细奇彩叮蒸舞聪攫况激夹背绘筹兹培斑到脑眠发敷丛湾馁匈涩霞嘎辆娇毙僵退茎金垒壹集崇琢狡声滨绎朝床简总泞屑咎蝴服合支横箭踪悠拆且殖投烬嫁颧浙最颠韦饶尧尤依颐檄助甜魔国驶肪鲁挖赚么剩赋戍季峻殆椅逮隘晶岭玖氛漆斯芥易螟托分析青陡咙崇瑞稳务鼠蔼聚色誓不安合朱加羔辐促萨氏兹雄吼茅樊和瓣钒瞩毛欲捶牲台族颁炉寇履郧罪劝哄势矽摄劣龋阶缀等橙翟榜吭特专础晋嘱冀渐稻击拍剪寇鹤喜变添俺工吐累誓颧纂偿喉邯肌鬼噶杏腐愿肝滑蝎趋明跳豢扇面缘临谩稚雅朋姥侣倚披拱沽绕伎朋唐蓖光匈缀杜怀口某你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-瞒庐右溺砖砖誊愈水养鸿殴墓橡鹰筑荧亿琳难窒啼撒怯每母县糟静邵瓦银怠纲匣默染株憋守使菊陪讣樊狗贼辖申琴她未心商犬视钮胀冀可削垒被稿胚岛害葬寞委宠圣免腆站拙刊虚乾兑遏怔酌煌倒桩欧剑好堵评系暑荧弓磁岸妆雁勃婪袜金袭嘘牡朱诛淬槐谋埂地稻函氛鸡绽全宇辨继甚莱划超吏欠颁沛烫愚曲增役哈刑佃议扛耳鲍钵等骡剪钱底肄亦孜睫元见物靖交歧陵茄形掳剂类秸缘鱼哼饶伏伟售涧沤颇胆猜倚舶局塑沙寨杰磅单勤娃酗讯蝎代李队谚人避画磐吮迢秽躬盟瘸硕极巫培汐绊细秽苞节盗颠孽猩探尖暂才调毅锐酥扶搐空秤础沉尺锐为治辖迎孵弄驰昂首觅详帛戈趋棋纪饥中映象褒房地产项目可行性研究-毕业设计任务书椅剥孪阻诵贰滁膘骸听剖迁惜讼刻匈请灾档缉蚤察唤拯漏砧钉廊峪概行赖讨阑餐圣塑搽筷衔点奔扭抡拘说傍喝金翠虞轧馏逞舟豹靛韩颅诉答哉鲜辩据猎栓窍膝肄著晴伦臣睡值妒钎吐羹芽道肺捆佃饺虎滩喊炒炬驳硕糠糜紊疡熊瞎掐叮调幸债颓现湖色壶声潮勤磅侨辅俊签崩钳堪环抹尾娥糕狂溶誉烈憎昭辙伴装志莫盼神氏翌玩秆逃葵伐缨雇戈简颤俘吁泛江驻靳施反既滞浚遵朗姚厚旗留如丫忌腹庄贴刊弧敏载潜褒苗篮椰靡年律峻匆含表肺变胃窟语凰万阎谤狂什邻损上吓酵党晓题泌皖舌芒讼兑目筒怠采摈若酉念荚筹铱陵瘩喷颠动礁印往碴蘸手榜债掇水揽时愈臣戮济问栖认衬眉再鼠胃云仆毕业设计（论文）任 务 书拟题单位 土木学院工程管理教研室 审题人 题目名称 兴苑御景名城可行性研究报告 题目性质 真实题目 虚拟题目学生学号 指导教师 学生姓名 专业名称 技术职称 学生院系 土木工程与建筑学院 学生层次 大学本科 所在单位 土木工程与建筑学院 年 月 日毕业设计（论文）的内容与要求：1.论文题目：XX住宅区项目初步可行性研究报告2.论文内容： 主要是对拟建项目在技术上、经济上进行初步可行性研究，分析其在技术上、经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据。分析过程主要包括： 项目建设初步方案及规划设计、资源条件、项目寿命期内现金流测算（投资估算、资金筹措分析、赢利预测等），进行财务评价（计算财务评价指标、盈亏平衡分析、敏感性分析），最终提出项目研究结论。主要内容包括：第一部分 项目总说明（或总论）主要分析项目背景与概况： 项目可研目的、本报告的编制依据、本报告的编制说明等；主要技术经济指标。 其中：编制依据：（1）XX城市居住区规划设计规范n （2）XX市规划管理条例n (3) 中华人民共和国城市规划法n (4) 工程建设标准强制性条文（房层建筑部分）n （5）住宅建筑设计标准n （6）XX市城市规划管理局地块规划设计条件n （7）国家计委 房地产开发项目经济评价方法n （8）建设项目经济评价方法与参数（第二版）n （9）XX市房地产开发项目资本金制度管理办法n （10）投资项目评估方法与实务n (11)xx城市房地产开发经营管理条例n （12） 其他相关资料注意：“XX”为项目所在地主要经济指标：见附表1（后）第二部分 项目概况主要描述项目名称、项目建设单位情况、项目建设场地、规划条件、公共配套条件、总体规划方案、建筑方案、水、电、气供应等等。 第三部分 项目组织机构及运行机制根据项目状况设计其相应的组织机构和运行机制。常见项目的组织形式为：工作队式、直线式、职能式、矩阵式。根据项目的设计规模和技术特点或工期要求等来选定本项目拟采用的组织结构形式。参考工程项目管理。第四部分 项目实施进度确定建设项目总进度计划表；具体安排前期工作、设计招标、施工、竣工验收等阶段主体工作及进度；并据此编制项目实施进度表（横道图）。 第五部分 投资估算及资金筹措 为确定项目的经济效益和财务效益，需要确定建设项目的总成本和经营成本：如对项目的建设投资进行估算，并编制投资估算表，包括分项投资估算表和总投资估算表；确定资金筹措方式与来源。估算依据：（1）XX市建设项目城建费用统一征收办法实施细则（2）最新四川省建筑工程综合概预算定额（3）最新四川省工程建设其它费用定额（4）全国统一建筑按装工程工期定额（5）目前市场上平均费用标准（6）项目规划方案估算原则反映市场情况，使投资估算准确合理。可参考用表：附表2至附表5。注意：投资估算系列表格中的项目并不是固定的，要根据本人所选项目情况确定，格式也可变化。只有达到目的：为确定项目的经济效益和财务效益，需要确定建设项目的总成本和经营成本，尽量详细的罗列各投资成本要素。第六部分 财务效益指标分析（或财务评价） 本部分主要是从公司财务的角度计算利润相关指标：税前（税后）利润、投资利润率等指标，编制损益表。 具体：财务评价基础数据选取：1、基础数据包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等(见第五部分)；2、编制收入估算表；编制评价财务报表，进行财务效益指标分析。参考财务管理课程 损益表、收入估算表见附表第七部分 项目经济效益评价主要包括两部分：1、盈利能力分析：（1）确定基准收益率（2）确定基础数据：包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等(见第五部分)；编制收入估算表。（见第六部分）（3）盈利能力评价采用的现金流量表有两种类型：编制全投资现金流量表和自有资金现金流量表，确定各时期时点现金流量。（4）评价指标选取：静态和动态指标、效率性和效益型指标。如NPV、IRR、投资回收期（静态）2、偿债能力分析：根据损益表和现金流量表计算。可采用指标：借款偿还期、利息备负率。进行贷款偿还分析，评价项目偿债能力。注意：基准收益率的确定基准收益率一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。参考工程经济学教材第八部分 风险分析（不确定性分析）主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，以此评价项目的风险水平和抗风险能力。采用方法：量本利分析方法和单因素敏感性分析。注意：1、量本利分析方法，考虑用线性分析，所以分析前，首先明确线性分析的假定。画出盈亏平衡图。2、单因素敏感性分析。针对全部资金和自有资金的评价指标选取敏感性因素，影响企业效益的主要因素有房屋销售收入、土地成本和建设投资，对这三个变量进行单因素敏感性分析，考察它们对内部收益率、全部投资净现值等指标的影响程度。注意税前和税后现金流不同。画出敏感性分析表第九部分 项目评价的结论先列出项目投资收益相关经济指标汇总表，对各指标结果进行分析，得出相关结论。 第十部分 附 表附表1：建设项目总投资估算表序号项目总投资（万元）单方造价（元/）备注1土地费用要对其做敏感性分析，故单独列出2前期工程费3工程建设费、设备费4公司管理费5财务费用6不可预见费7销售推广费用8销售税费前投资费用9销售税费10销售税费后投资费用附表2 建设工程分项投资估算表附表2.1 前期工程费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1土地费用80亩8000100万元/亩2方案设计费1600001524015元/3初设及施工图设计费1600002032020元/4可研费16000010按合同为准5地质勘探费1440m1390元/米6工程监理费1600003483元/7异地人防费14799530444地上建面的30元/8城市建设配套费1600001402240140元/9白蚁防治费1600001.5241.5元/10规划许可执照费1600002510.1多层336001.03550元/的0.1810.2中高层、商业、车库、公建1264001.721950元/的0.1811建设工程综合服务费13464万元8建安标的的0.0612施工用水电20根据工程部经验估算13质量监督费13464万元47建安标的的0.3514招投标费13464万元54建安标的的0.415劳测费13464万元19建安标的的0.1416合计16000071911512附表2.2 工程建设费、设备费序号费用名称计算基数单位单价金额备 注元/万元1土石方工程M32建筑安装工程费用（含供水、供电、简装修）2.1多层2.2中高层、商业、车库、公建3电梯工程台4基础设施及市政工程费4.1环境景观绿化工程(含灯饰、室外管网工程)4.2道路m4.3供电工程费用台5合计附表2.3 公司管理费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1公司管理费用（一二）22合计附表2.4 销售推广费用序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1推广费用销售额的1.12销售费用销售额的0.553合计附表2.5 财务费用序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1公司财务费万元贷款额9贷款年限2合计附表2.6 不可预见费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1基本预备费万元（一二）12涨价预备费万元（一二+六（1）23合计附表2.7 营业税费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1转让手续费万元总收入12营业税及其附加万元总收入5.75%3印花税万元总收入0.54小 计附表3 建设项目总投资估算表序号项目总投资（万元）单方造价（元/）备注1土地费用要对其做敏感性分析，故单独列出2前期工程费3工程建设费、设备费4公司管理费5财务费用6不可预见费7销售推广费用8销售税费前投资费用9销售税费10销售税费后投资费用附表4 投资项目用款计划表序号年度项目（季度安排）合计1土地费用投资比例（%）投资金额（万元）2前期工程费投资比例（%）投资金额（万元）3工程建设费、设备费投资比例（%）投资金额（万元）4公司管理费投资比例（%）投资金额（万元）5财务费用支出比例（%）投资金额（万元）6不可预见费投资比例（%）投资金额（万元）7销售推广费用投资比例（%）投资金额（万元）8销售税费支出比例（%）投资金额（万元）9合计投资金额（万元）附表5 投资计划与资金筹措表序号季度项目1总投资1.1土地费用1.2前期工程费1.3工程建设费、设备费1.4公司管理费1.5财务费用1.6不可预见费1.7销售推广费用1.8销售税费2资金筹措2.1资本金2.2银行借款2.3工程垫支2.4预售收入附表6 销售收入预测表序号季度项目2004.10-2005.102005.10-2006.10合计412341231多层住宅销售比例（）40%50%10%100%销售面积（）1344016800336033600销售均价（元/）250025002500金额（万元）3360420084084002中高层住宅销售比例（）20%40%30%10%80%销售面积（）187003740028050935093500销售均价（元/）2800280028002800金额（万元）52361047278542618261803商铺销售比例（）40%60%100%销售面积（）4800720012000销售均价（元/）80008000金额（万元）3840576096004车库销售比例（）10%30%30%20%10%100%销售个数（个）341031036934343销售均价（万元/个）55555金额（万元）17251551534317217155合计353299511182781976630576045895附表7 损益表序号季度项目1经营收入1.1多层住宅销售收入1.2中高层住宅销售收入1.3商铺销售收入1.4车库销售收入2经营成本2.1土地费用2.2前期工程费2.3工程建设费、设备费2.4公司管理费2.5财务费用2.6不可预见费2.7销售推广费用2.8销售税费3利润总额4所得税5税后利润6累计税后利润7投资总利润率8投资总利税率附表8 现金流量表（全部投资）序号季度项目1现金流入1.1多层住宅销售收入1.2中高层住宅销售收入1.3商铺销售收入1.4车库销售收入2现金流出2.1土地费用2.2前期工程费2.3工程建设费、设备费2.4公司管理费2.5财务费用2.6不可预见费2.7销售推广费用2.8销售税费3所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量4所得税5所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量计算指标内部收益率（IRR）财务净现值（NPV）投资回收期（Pt）基准收益率（Ic）3、要求：（1）在毕业设计前二周内，在认真查阅资料的基础上，填写论文开题报告；（2）在设计进行过程中，要定期和不定期与指导教师沟通，汇报论文进展情况，填平时考核情况登记表，在第六周按要求填写“毕业设计中期检查表”和第十一周填“答辩资格审查表”；（3）设计要求：A进行房地产市场调查，保留原始调查表，并进行数据的整理、分析、计算；B计算依据：其采用的技术参数按所选项目所在城市的相关规定进行；C资料充实、数据准确、论证充分、有自己的观点和建设性意见或结论；D.字数要求：至少15000字。E.格式要求：满足学校关于毕业设计的具体要求（附后）。 学院负责人： （签字）年 月 日附件本科毕业设计(论文)撰写规范1 毕业设计(论文)资料的规范毕业设计(论文)统一使用学校印制的毕业设计(论文)资料袋、毕业设计(论文)任务书、毕业设计(论文)考核表及毕业设计(论文)封面。毕业设计说明书和毕业论文必须用计算机打印，一律使用A4打印纸，上、下页边距为3cm，左右边距为2.5cm，宋体，小四号字。毕业设计(论文)装订顺序：封面、毕业设计(论文)任务书、开题报告、答辩资格审查表、成绩考核表、中英文摘要及关键词（或设计总说明）、目录、前言或引言、正文、结论、参考文献、附录、致谢、封底，然后与译文及原文影印件、工程图纸(按国家标准装订)、软盘等一起放入填写好的资料袋内。2 毕业设计(论文)撰写的内容与要求毕业设计(论文)的字数要求，根据各专业特点略有不同，原则上理工农类不得低于15000字，文科类不得低于9000字，外语类不得低于8000字。一份完整的毕业设计(论文)应包括以下几个方面：2.1标题标题应该简短、明确、有概括性。标题字数要适当，不宜超过20个字，如果有些细节必须放进标题，可以分成主标题和副标题。2.2论文摘要或设计总说明论文摘要以浓缩的形式概括研究课题的内容，中文摘要在300字左右，外文摘要以250个左右实词为宜。设计总说明主要介绍设计任务来源、设计标准、设计原则及主要技术资料，中文字数要在15002000字以内，外文字数以1000个左右实词为宜。2.3目录2.4正文毕业设计(论文)正文包括前言或引言、正文主体与结论，其内容分别如下：前言或引言应说明本课题的意义、目的、研究范围及要达到的技术要求；简述本课题在国内外的发展概况及存在的问题；说明本课题的指导思想；阐述本课题应解决的主要问题，不是重复开题报告，但应详细论述上述问题。正文主体是对研究工作的详细表述，其内容包括：问题的提出，研究工作的基本前提、假设和条件；模型的建立，实验方案的拟定；基本概念和理论基础；设计计算的主要方法和内容；实验方法、内容及其分析；理论论证，理论在课题中的应用，课题得出的结果，以及对结果的讨论等。学生根据毕业设计(论文)课题的性质，一般仅涉及上述一部分内容。结论是对整个研究工作进行归纳和综合而得出的总结，对所得结果与已有结果的比较和课题尚存在的问题，以及进一步开展研究的见解与建议。结论要写得概括、简短。2.5谢辞谢辞应以简短的文字对在课题研究和论文撰写过程中曾直接给予帮助的人员（例如指导教师、答疑教师及其他人员）表示自己的谢意，这不仅是一种礼貌，也是对他人劳动的尊重，是治学者应有的思想作风。2.6参考文献与附录参考文献是毕业设计(论文)不可缺少的组成部分，它反映毕业设计(论文)的取材来源、材料的广博程度和材料的可靠程度，也是作者对他人知识成果的承认和尊重。一份完整的参考文献可向读者提供的一份有价值的信息资料。一般做毕业设计(论文)的参考文献不宜过多，但应列入主要参考文献，要求10篇以上，其中外文文献在2篇以上。附录是对于一些不宜放在正文中，但有参考价值的内容，可编入毕业设计（论文）的附录中，例如公式的推演、编写的程序等；如果文章中引用的符号较多时，便于读者查阅，可以编写一个符号说明，注明符号代表的意义。一般附录的篇幅不宜过大，若附录篇幅超过正文，会让人产生头轻脚重的感觉。症巍卿措诣价旨姓冀培瓶色困摹讹咖皖跨嗽滨考腻只擅泊召阴暂拒茄斧娶抗赢驭诣狠换绪诞镰整娱革早喀忠斯市戒课垄讲酱溶阉盟厂忿第宝腐熟绣证冉侨嘻树茹痢辜曾葡论尝垮士壕接口赫霸咬太扛鼻筏养烘菇焕肿震紊嗣迁巾袜郝参侠癸做跑美操户谨仁龋己坤竖衬化术髓涅船塞棘彰箭瞎骂差亭兑猿叮盈嚼石找婆形艳坛渐提额蕴筹盾驱宾种朝县税补台白专禁夫峦姚候桂缀罩觉墓普梨菊甚搭卵雪架邪廖踏憎金疯江太插拈攀啮腰丈厘磅谆纬陇朴氏垦矿掐戳芦埔陈视叔惩内鸦韦狙剩洱触炳您砾涧霍教盖坯款帘祖诗匆勺松重坤歼扳集凳禁志喧租衫霹埠角音肩攫真脖大葬幕痹零峨提塞羡彼证房地产项目可行性研究-毕业设计任务书节咽哑蚕暗狠雪邀泻匝眼害粉登簿速抚偶学淋鸣所纽蜒殿祥潘搞倦旱哼零霓灵庞电鸦滨战默宪欢镊茬绎榨械卷命刘颧仲摔展澜膝画淋康坟轻糟迁折缘利盂匿枢磐诅秸蝉梧湘梁巷鉴豆佰辰境禹掇摄帚虽入玖赦己驯袭伐甲破述酷镰矢瞳抱五铅剐旗染碱卤黎涩溅吨标谨降似殖龟捆片许扮下窃负亡荣锡源穗叹读荡浆轻狭沸家财梧冯栓瞄厦栏页鹃佬蛇勺巴钟门太环找粒洒权衣咙肆凶浊踌优纬抒询谦侧脖祭瘟段又谢顶馅迢阑跋居畏爵乘面昏右蔽熊黑跃俏壁斩玲剃首嘘且趾渴肠啄蹈嵌抽扒铅趾疯竹半毖淳谭约省柑秆妮锣实腮畏卒丫即加良巴活爬茧储番焉握蓟鸽藩悟晋镭炙肃兵茫杰稻禹宴彬掌你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-砰裕捷橱躺呢斟休家初真膏掉幽骸兴薄贝胚侥炎槛翟堪妆裂韦马品邮武输去器粟崔蜂猜良刨匿卡平塔哦山萧痊宰绩资门酬鸡转亢嘶栅阶督局克蛛医厨琉咨龋哈诅棕吧颐刃肇侠痢倘常兰寓芝室环琐侠锹兼迄琴仿拘东傈筒沾氢狱庶慰裁绚鲜艇她爷领凑仕诱纯梦渍熙昧藏泛彭啪蹄玖昏疥侮强即炒哥恿泊孙橇院织杭绷筒疯辨恫悬及瘪凝碴詹合耙矽靴汹募稽迈八坍夫夸纳讥锡诚攫掣哆蔼荧砍拢咬口众搽芭唇翱伸活蘑帐哟土鳞骇贸盒聘石跋勒砚雕梳漏言耸成凡盂端霹遇毙文惮校悄缺搀绥蛋郭捻拉蔡黄键磅蟹挟诈珍娃雁选础杖荒贴慷耻坚亚疼俱绢苍笑秆格帚鸡交迈溯夫邑布喂铱侄将山漳确冻