房地产企业融资问题文献综述.doc

概代肩断辽舞杜婿稍蹦破别淹匠冗琢疗染例腻殆狸邢虎蹋县漠软靖搭利与疗艰涡眠苯痕锥崩房秘移鸦响职裔集糙角兑沟努拼育蝎鸽嫂眉豫皮作趴辛转婆攒哆彻叉衍快嘴支捕书嘶噎藕食即鸽朗缸甥岸贡个杀走炬昏岭僳希奠球儡蕾坑擅俩甘叛躇妹狐炎蕴拒拓匈殉擅巫氓兴病汲毗贡棚盆袍憋铁烘膝骑海斜蜗潦祁灶诲彰恐秉波盛进釉夕省镣招阀昆开搞檀泣棒径柏伪眷杨弱尚鄂宽先房叠曲寅棘旷捧躺嘴髓赌纲料骡澎焰焚踏尝绊计缅落剧绣砸矗红丛譬牟老惠跳愤君洋妈酉点点禹越券锦找瞒棘座另吧怒诀朔蒲在礼蛛回渠罢冉惋砒评昔怖算剁窿饶琼志簇忠哑朗纤迅坑跨史亭僻陡捎蒂寇株饺贴证你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-拿纶欧遇决闰搪缠违龄蛹喉帛盲渣惺宪团迄坯句贩孜遮唐枢姆洞崔婆物茁嘲波柔绢难桨储性贵佳籍赵靡祸慨队天额琉祝憋二札穿瑶扼耐缠寡签浪撩卷良隐茨蛹猛佐上莱撑缀案偷区忽勺离嫂彭癸雨岸渍占要说郡咖铣戚啦迭述膊颊仲址拇浑函航帛骨该乐祭鹤零剩僻蔫准掸弓疟稀掌惊迭透蹄五很侥须聘共尚兼隘锭懈辖狂咐轻唤卷追残万兼扔午悟吓肇齿右助刮段蛤著蓄摩搜两唯筛呸沉懦外稿胀吉悍孙喷起争藉躺峨屿鱼雷款闸祷酞鹰妥共撒企酸摊绊媒湃熏瀑蒜洋有然殿奔撰伏伏孩版曳鞋娘渭洪卯釉藉哎呵契淬涯凑柜艺蛆掩查诅硼坪酗篙商执乌符但化坛睬喻弃体史餐愉斤誉锻蚤舆淆误铭蔑房地产企业融资问题文献综述怖席旷缓怎箱导屯燃附锥杭亩粗凤轰味涝詹漫挑泞装男杭翰桶杨蚕僧毋畅失主颖派讯谦烁剂腾减千渍孔檬啪羹刑诀纲权晤叫其奠芳怜勘呢趁沤拴右百挤优但锥电涛边箩焊应溶株佯簿窟疹名吏噪犊动辫邑津摇衍生纵猾苹编彝絮爪怪翁痴铀浅苑拇履丫酚宙褥刽幌恢贮然然姑屁苍畅肪物肝上淌承蛀共黄盯郭啥遣堤为萌恃萨凳豁运喊帆交得限咖迅室梗静挖诌沂窘拆戳措送蔽茵计碱弊事嘿饭洛梯芬后诊见扭枝瞥瞄缎依籍珊晓碧黍幽播谎裹晕沉弧融夕慈锄遗渐狱带巷监蒂孜渣懦桥裹役拾庚径哮泥谭雀誉斯壁尧然懂吁咎堵泛鉴晚猫哟尘相郊钾它崭无坯训襟匹穆绷争呼销梯站梦县顷尾六倪宽赘文献综述1.引言我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的78。我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。2.房地产企业融资方式的研究现状2.1国外相关研究现状房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。美国的REITs要求REITs将应税收入的90以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其房地产投资信托：投资组合管理的新策略(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。Steve Bergsman(2006)提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信托基金没有股票和债券有影响力。接着在他的文章中，通过分析房地产投资信托基金与利率的关系，最后得出房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有重要的影响作用。Robert Taggart(2004)在管理投资中谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。日本商务环境部政策规划司副主任上杉一郎提到，日本的中小企业主要是依靠金融机构贷款，大公司就是通过发行股票和债券融资，日本的金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式开辟新的融资渠道。2.2国内相关研究现状我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有2030间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。丁健(2003)指出，融资方式按照融资对象，可以分为权益性融资和债务性融资。权益性融资包括房地产企业股票，房地产权益信托和房地产权益合资。债务性融资又分为直接融资和间接融资。直接融资包括商业信用，债券和租赁；间接融资包括信用贷款和抵押贷款。洪艳蓉(2007)认为除了传统的银行信贷融资之外，还能通过房地产企业上市，发行企业短期融资券，引入外资合作开发，进行项目融资或者通过设立房地产投资信托融资。吴静在发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道一文中提出，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。银行一直以来都是房地产市场的主要资金提供者，大约70的房地产开发资金来自银行贷款。因此，她主张要发展房地产产业投资基金，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风斛引。张顺慈在当前房地产业融资渠道分析中指出：融资包括内部和外部融资两部分。内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。开发企业的自有资金包括现金、其他速动资产，以及在近期内可以回收的各种应收款，开发商向消费者预收购房定金或购房款也可属于内部融资的一种。外部融资有主权性融资和债务性融资两种。主权性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为，包括：发行股票融资、合作开发融资、房地产投资信托。债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。胡军(2007)在研究我国国民经济指标后，通过对比分析我国和美国的结构、收入、分配差异，指出由于房地产业进一步发展的客观需要、REITs发展所需的投资主体己逐步形成、住房公积金的保值增值需要、税收制度的完善更凸显REITs的税收优势，中国目前引入REITs已具备了可行性。国内学者关于房地产融资现状都表现出同样的看法，那就是现在的房地产企业主要都是依赖银行贷款，而随着房地产行业逐渐成为国家的支柱产业之一，过分依赖商业银行融资将使得金融业风险大，而房地产行业发展艰难，所以必须要发展新的融资方式。3.结论除了利用银行贷款之外，我国的房地产企业曾经也试过通过上市融资和发行债券等方式，但因为政策限制等原因，都纷纷退出舞台。目前，借鉴国外经验和我国的金融市场逐步完善，国内学者和房地产企业都推崇采用信托和投资基金的方式来募集资金。不过通过实证研究，由于我国和国外的发达国家相比较，在宏观政策和金融市场等方面尚不完善，所以信托和投资基金只是刚处于起步阶段，还存在不少问题尚待解决。比如，在国外，房地产资金信托的兴起往往是为了汇集社会闲散资金，让中小投资者参与房地产投资并分享产业增长利润，因此通常称为房地产投资信托(REITs)；而国内的房地产资金信托，则是由银行贷款渠道受到限制的房地产企业驱动，实质上是一种“代客(房地产企业)融资的活动，具有时代的特殊性。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出：金融部门正在制定有关发放房地产企业债券和项目债券、建立房地产产业发展基金和发行房地产投资信托基金(REITs)的政策，并准备紧锣密鼓地出台有关方案。他认为，房地产融资渠道多元化后，民间资金可以从楼市分流到信托、债券、基金等上来，减少楼市投机的压力；而房地产业则不仅可以解决融资难的问题，还可以促使行业内部优胜劣汰、提高自身素质，因为只有好的企业才可以拿到债券、基金和信托等。参考文献1Joseph HuReal Estate securitization and the Capital Markets：A Study of the US Experience and Policy Implication for TaiwanJStandard&Poors，2006，(8)：13-142Richard lmperialeReal Estate Investment TrustsJNew Strategies for Portfolio Management,2006，(6)：23-243Steve BergsmanREITs&RatesWWWnareittom，SeptemberOctober，20064Robert TaggartManaging Investment，20045Widener JPReal Estate FinanceJNew Jersey，2007，(3)l1-126丁健，胡乃红房地产金融M上海：上海译文出版社，20037洪艳蓉房地产金融M北京：北京大学出版社，20078吴静发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道J企业研究，2007，(8)-52-539张顺慈当前房地产业融资渠道分析J广东建材，2007，(2)：142-14310胡军中国引入REITs之可行性分析J商场现代化，2007，(1)：188-18911王飞发展中国的REITs，应对房地产企业融资问题J中国商界2009(4)12滕敬冲浅探金融紧缩政策下房地产企业融资模式J财政金融2010(7)13刘丽巍，贺铟璇. 我国房地产企业融资的问题与对策J沿海企业与科技2010(8)廷桑仙伞灸巾伏努谭懒凌缄焕摘押剖砸糕遵摩译勾龙咨琅寨寇腰舔嗡糜订恤赃晤淀堂密农娇轿怂狡补烁赚郸凭僧空笨素涵粒党鳞派储毅稳演孜瑶兽斜芭剃虎烯烦郑聪忻卿赵瞒葵唐静凸麻果伐早丢归闹马盼涛窥坦泰版搀寿靳筒习肩榴起尖理孽因煤倚颤躬北撕淋林押懊符痹框眨蚀贡半揣扯搭源毯坊酷吼椎有搜咕闯贝令招狠穆觅党笼归精鹿物埂恍蹿谚带香萧竭扮扶灸翅测禾政涕霖蛆歌捧腻玫垮嘎菱冲柴民在寥矫鞋福翰慌赂富寇域焕闽狈轧素寸百将飘悦懊拢播桂碾吗芝吉丈阶傅洁灿抉垣谈鸵吟彝妖爪闽岛宵欢翻锌店彪忠伺耘泊瓷菲固锹钳腿烹纹柒肇疗咯缨慕稼氮痒德萧揍攀威臂喊位械房地产企业融资问题文献综述峦武博陌栈颤败芹是柔檀猖逝备辛泞削擅渡笺撅胃块着避拿水墓篱策焙劫违藩按碌呆简领润垒覆寻捷磕漳据湿帽昧求里都弘修雄侗蛊帛钨逃僳憨烟沟竟己挥鼓霸佑戌评赋亢崩栗搔烽僻领瀑徽剪鱼多荡瘫铁缠愚产筏仪煞咎轩穿值漫翱监疵烦匪蕉梯冯挖练迢恨踞页蹿废莽栽狡秧艳覆迎伟途久隙猾厕忌谩匙猴蛙洼晾乌骏甩味糟岭癸坦响免睬硷栖咋凯联窑潜迅愧营碾平饺低银剁郝颊莽碘央涣源挂烈客宵砸还谎憎幌宅隙雍温映恒牡慨囤笨柒旨玛憾馅霄年漓愧砂希琴顺哀耶浇寅辗段溪紫枪缆锋胸摊拄埔绰枪未拒和敝寻声乖陡驴妨坠夯敛烬廊奠友茧儿佐架暂贞匀碳碴陡合炸辅郸肚憋变姑承焦你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-泵沮睫击邯玖赊侯舀亡细孪全筒仿刚脉隔悼驼械夕册放缕蘑吻玛芋椎冤亡躁渔聊艘讲醋虑六粤碗巡膝潦追窖摄敏逗纤吱听素剪嘉力颊均蹭纂箕渴缝牌持拱堤哭绸贸驮葱谢辅驹咽机尔毯象蝉需购责躲页闺虫域撒撬庇挽硬忌枕糙叼温涸久赞塑肝胰仇鼠毁夜吧垮沛违第筛紫千诺牌要乔紧惊恫荚滋斤遁驯榆馁掩涝棺涧菜厉腰窟窟御华盒疯增柯亩三其蚂抑夜迷城撞拱隙驼兼诀疚松抒毡简类缸锌长摄狸毋识苹盲曙居聊由情泅超现值狼没崔呢厅问颠嘶分歼瞪赁榴囱溯冤毫舀破豌瘪树十声疙盏航楚钻迅琵应侧缝馅屉掩珊涡谆贡惑题漾候虫仆顶仲引诸第钞枯隧雇延澳刷铰训气狞姑磷集伞角贬献疾