管理经济学-需求弹性-案例分析.doc

案例分析报告一、案例介绍：某房地产公司要制定一个住房的长远规划，根据研究资料，租房的需求收入弹性是0.8-1.0之间，买房的需求收入弹性在0.7-1.5之间，估计今后10年内每人每年平均可增加收入2%-3%，需要掌握的是10年后居民住房需求（租房、买房）的增长数量。二、案例分析目标：由于住房制度改革的深化，城镇住房的生产与消费快速步入“市场导向”时代，作为房地产企业只有在市场竞争日益激烈、政策不断变化的大环境下，积极把握民众的住房需求变化，才能制定出相应的短、中、长期规划，应对市场竞争，保证可持续性发展。此次案例分析，我组主要是根据“住房需求的收入弹性是住房消费的重要指标，它反映了居民住房（购房和租房）需求对收入变化的敏感程度”这一关键因素，通过对济南市（假定城市）住房需求情况、租房需求收入弹性、买房需求收入弹性、收入增加比例等因素的分析，为某房地产公司制定一个住房的长远规划。三、案例分析：名称数值租房需求收入弹性0.8-1.0买房需求收入弹性0.7-1.5收入增长比率2%-3%购房需求量（提供）780万租房需求量（提供）520万26-30岁住房需求人数占同龄人数比率（提供）32%30-45岁住房需求人数占同龄人数比率（提供）76%45岁以上住房需求人数占同龄人数比率（提供）22% (一) 1.0210=121.81.0310=134.3也就是说10年后居民收入增加了21.8%-34.3%。(二) 根据=(Q/Q)/(I/I)， 故Q/Q=(I/I)（1）租房0.8*21.8%=17.44%1.0*34.3%=34.3%（2）买房0.7*21.8%=15.26%1.5*34.3%=51.45%(三) 假设案例时间为2011年，同时10年内其它因素影响不大：（1）租房Q1=520*17.44%=90.688万平方米Q2=520*34.3%=178.36万平方米即Q租房的区间为（90.688，178.36）（2）买房Q1=780*17.44%=136.032万平方米Q2=780*34.3%=267.54万平方米即Q买房的区间为（136.032，267.54）（四）住房需求曲线租房需求的收入弹性曲线住房需求的收入弹性曲线根据“需求的收入弹性小于1时，缺乏弹性，是生活必需品；需求的收入弹性大于1时，具有弹性，是高档品、奢侈品”这一规律，我们结合上述图表进行分析，获得：对租房为主要需求的民众来说，需求弹性在0.8-1之间，缺乏弹性，属于对生活必须品的需求。对买房为主要需求的民众来说，需求弹性在0.7-1.5之间，既存在缺乏弹性的一面，又存在具有弹性的一面，我们认为对于买房者来说，首先基于生存、生活必要的需求，其次是在满足生存和收入不断增大的基础之上会产生一种追求品质生活的需求，进而导致需求弹性突破1的位点，对住房条件（面积、质量、环境、物业服务）有更高的期望。从上述分析中，我们可以看出人们对于住房（不论租房还是买房）的需求，已经开始由遮风避雨和休息的需要，逐步转移到舒适生活、显示地位、投资收益等更多方面，这就使收入弹性大于1得以实现。四、案例结论：根据案例数据结合管理经济学相关理论，从济南市现有住房需求量（面积）和租房需求量（面积）出发，我们可以发现济南市的房地产消费市场，存在这样的需求趋势或规律。从租房消费者的角度来看，需求收入弹性小于1，实属生活必须品，主要是针对外来务工或者收入较少的消费群体。根据这部分消费群体收入少、对环境、质量要求低的特点，我组认为：以结构较为单一的公寓、中小户型或廉租房为主要业态进行投资建设，是主要的战略方案。这种方案的采用既满足了一部分人投资性购买房产的需要，也极大的满足了本市租房消费者的需求。从购房消费者的角度来看，需求收入弹性在0.7-1.5之间，说明购房消费者的需求随着收入的不断增加，由生活所必须的遮风避雨和休息的场所向享受生活、舒适人生的高级住宅方向转化。因此，针对这一大部分需求，我组认为还是要以精品房地产项目为中心，在面积、质量、环境、服务、配套等多方面一齐出发，才能在未来房地产市场日益激烈的环境中，保存自己的一块份额。最后，根据不同年龄段住房需求比例和年龄收入规律，我组最终认为，未来十年的业务发展应该以精品房地产项目为主，结合公寓、小户型等项目，实现综合、全面的发展。物业安保培训方案 为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。2、培训要求1）保安理论培训通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。2）消防知识及消防器材的使用通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。3) 法律常识及职业道德教育通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。4) 工作技能培训其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落