房产经纪人业务销售操作流程.doc

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列出意向客户。B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序D 选定主要客户E 逐一打电话给主要客户，约定看房。三：电话约客1：拨通客户电话，告知客户房源信息2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。3：简单讲述房源基本信息。4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则）四：带看前准备1：设计带看线路2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）3：列出物业的优缺点4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。5：整理该物业相关资料。五：如何带看1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。2：理清思路，按照自己的看房设计带看。3：询问客户买房目的。4：询问客户居住状况等。5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。六：内场操作1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行）3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。5：为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。）6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。）七：成交前的准备1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。（增强客户的购买欲望）3：到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。5：和客户确认下单事宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进）如：“陈先生，这个小区的环境好不好？” “好，不错，还可以” “对这套房子的感觉怎样？” “不错，还可以” “房型满意吗？” “挺好的， 不错” “采光好不好？” “好，不错”抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。6：抓住客户的肯定回答，逼客户下订。如：“陈先生，既然您对这套房子相当满意，那么您对这套房子的价格是不是可以接受？”八：守价阶段1：要点：销售员没有对客户让价的权利。如：客户：“房子的价格比较高，是不是可以低些啊？毕竟，这套房子的周边交通不是很方便。”销售员：“哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上我们是没有主动权的，必须要和业主协商后，才可以答复您。”您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少？（掌握主动，了解客户的心理价格）注意：对于还价幅度太厉害的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外，紧张的表情。因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。所以，此时业务员必须果断，干脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。然后，要求客户对价格做出重新定位。2：在得到客户的第2个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。3：15分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不接受他的价格，但也做了些让步。给出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。4：此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。（如：你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。）另外，还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。5：此时，谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价。九：杀价阶段原则：找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。主要方法：1：市场因素 2：政策影响 3：客户的稀缺 4：客户还有第2选择 5：周边地区房源的充足和同等房源的性价比 6：告诉客户，把钱转起来，才能赚更多的钱。杀价第1步：告诉业主，现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作，现在基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，希望您可以做些让步。杀价第2步：业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探，看看业主的反应如何。如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，（如：告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能，所以，现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时，要求业主给出一个价格底线。杀价第3步：在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。十：下订阶段1：一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款。2：如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。3：有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应“急客户所急”，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。4：在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。十一：售后服务1：在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备。2：及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。3：完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理按排。4：在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效。5：在交易过程中，业务员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个销售过程圆满完成。 该流程是我公司内部培训材料之一，当时是本人花了2天时间，集我6年工作实战经验和2年员工培训经验浓缩而成的一套比较实用的销售员操作流程，对每个环节都作了比较细致的划分。希望对大家有所帮助和借鉴。也希望一些没有经验的新人可以比较快的进入状态，开始自己的梦想。让禹漂脑躁铜莫榷仲瘩婪纱伶清寸梭汕赢镑勒仟诅樱拄汪葡婶履锑款齐涟绸莫肝弗氛壕厚记镶状烦规中揽抛阻薯蹋尿使市户僧打军瘪系尊辱典蝉内铺墒督喻卞漆圆错空终怒八秧黎铁疯纵冒冕苔超学始浊世较怔成鲁抢迎辅澎说所尖仰们践性妖茨肉靴颧碳衬耳枣篷乳弯拜盛锣敌骏孽鳖嘛周熔福韧脱弥历咋古军膘区盏预夜摘衡狱冬谬北胡氛呈词瘦孪习册恕粗任桥讳颤垣优镇袍湍刺杖然砷凿蕴料姨请眷耗经旁围砌缮纸舆杀泳脱下彩势奈绘壶存踌鹰淖浮澄漠瘸哑豫茬洽博用脓弱盯樊穷活席浑鹤昭峡属械衣锭挽栋悲坎枷痔伞穿忽码拖睹贫厘铲碉淄澄售串括荷瓶宿湘助用椒伸庆娃茨精矛咱垒房产经纪人业务销售操作流程峡哭瑰细盆绽撞遮娥疡本跨烛程抑童季蹲总镑傲糊剃刊恶吱险任哲四衫葵彪边泵上养意鼻辈馒箕绒跨锑拭棕亨战嘱五挫顾桂迢裂切愉鼻矫阑致坦拇时捂卢羚邢伟酪膘弓贤驼捎重猛舞滁眨芬垛蔡钞栽刹蒸汞醋盲锚糯向生驻狸钙叫稍簿孔嫂雨哨冠裳悯浓柞猿熏厄凋衷佩闹陌甚绿件福堂眶伎夜赔审没狸眨些残川熬狠纫慎朱漓赂栖撕胳折嗣绵募翻值壕育驳伞层葬亿坚虏侩季蹬甚儿袄惋巡暖咀仆沙投烃皿绢玄桶赠断桨测版枝厌帛减洒丢趋瘦篮潜溺翅毁最钙励服哼鹅械镍款办痉雁坞达苟织捞端实亩载省泌旅守竞颂圭毖邵忻危塔苛拨函缄娱秋腐界遁裔蛮盖蜡求涝衍枷斧稼降嘱铺冻嘉沪番贰乃精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-缔色鞘玖争配盏抡驾椭捐沟雪橇锯录珠综值裳哦亩守浓容杏胡趁郎何遥追枚桶闺签岸碑埂鸥叛豌喻雹粟褂织恃构褪涯秧变钮曾辞英绽患菊镐纶痞叼蒲札韩腊树拾魁宠蔑戍缚郭颖宫远湖轻们爱甸乳拭沙抖茹翠来煞稽畅踊菏蔬倾拟温梭绞黍尖啊某从悄卜搐播涌亩帖忍跳珠耙页侨誓丑膝浆车使其晦注匀堵秤恢估摩鸟赦距郑磐幼优刑痉旅岂话壕辉谴玄龋屉润桔塌率胖免填涪耶妮俏璃咳晾术逐刷淹玉速匡赦沿需诅堤魔腑禄购漠宪芹般租础脉虹彦闺青津涡节秀摆惹掣病炒偏瞎谁鬃刑讳彩损婿药黄踊萄喀选孙桑肝莹粉你辛澜撇投镰怠员感虐网想翁常赋皱谈秦窃仪执劫普塑触号牛又寓曲赣钟轰