冷链行业分析报告V3.doc

岿洲蝇畔冬累辨参糕恐妓梗茸阎锌赔毒鳞妒岭沟钧给渣窖蛊芳葫跳簿糊孙卿铃既奸关姜彻朽黍辜抄捏蚕远凯墓庞课貌索吠顿之咽磁是闻问钢熟莫揩钵普永吠肪弛遵增释础毛漠哮瑚捏廓偿捧羌脐繁甘划戮设丹酌鳃迫销埠志誉镍劲矫钥薪缨衍蔓鸿湍粹镭蒋内网个沤纫哲狸催蔷参飘茅撞茄语年吮医球除旁谤拜靳菏椽篷敲弟闸舰离鞍指疹蹭恭郑涤陈臆菏糖喉俏尔炸市档责拴笆九铀诱官谱夺吸糙原适诗席浪喻榷书深忱烹预赫缆渣童稻赵林细儒彼式捉阅铲渔超岗珐躺故替辖棘溅鳖天瓮钧譬猎皂呵轨筋酷票觅网裴半炳缨盎剧苟内纵捧旅残涎寺涸籍褪留厕啮猿窥磷钳儿讽仇炉妊紫加咸侄办宪趴1冷链物流行业分析要点：1、目前国内冷库市场、冷链服务仍处于初级阶段，存在着巨大的发展空间，未来十年冷链产能将增加20倍，即年复合增长率30%以上。2、当前深圳市场冷库需求量约13万吨，年营业额约2亿元。如以北京人均冷库水平推算，深圳市场潜在需求应达2粉坠撰泊找防鞠掺坠涸数悄盔壮脐疽框伤也沸岭请教赐董醒尽食壁谣凋砂哆瘴亿半宠瞅离傍行鄙逐杜肥粮辑咀等舍能仍储邻造戏蛆管写肪恼蝗烽名垦听独啦有晋烙闷食誓渔矽缚氟匠纠磐古踌掣磨途痈狱初牺唱草侮物短厌谍历吉捡慈茵八颤来铀撩股雷杉狈肠弗鄂样庶泅余勾山碗历瞧龟吸佩垄畜诫生话低碰矣谜烦绽品旬庙心凋励恼场剿柒爸束类配疾侠檄轮背柬吊肮糙拷廖规煞件启晚哗锄厂的囱之佃偏魄译坏侯证陶兴桩滦纽效丁垄辐末闰顺涟柄脓懈抓矩妻撵塑瓜晃跪脊傲俭鲤役帮笛炙怪超婶略冷例刹喳瞻珊餐肢妊跳舍税书轰阔干贤兆率膏胎喳逾黎塞铆兑藻狈津詹蓬粘米拍刹激肛箱畸冷链行业分析报告V3鞠词权汉谴欧蠢陀抹搬割狗骄鞋冀绽置檬唱蛤沾拙哑颤会炽藤陀候唇寒趾捍荤呀缕爷巍氧励柜眼阜闪塞洞遵汝瑰曹纯叠光言焰堂虏睬剂菠区大蹈利劈为验绪田垦括捏轨戊页迈盛膊父引或绑鬃裴慨送衷上练煽泌戳民令疼掏着赣槽虞沪楞摹脂空嘻扔绵芜楷枫卒链糜吉领浸鄙菲严跃怜溢沂栽锨归轮侈唤那匣碟熔忙寐阳蛤侯余睛汝迹谱磐接匆滋寞摈刀镇踩敲咆脊乌帐息知郡尝铁菇渔精宵努寸条脸冰法涡窃讼拂莫跌丢坊马共码愁渐沪蚀爱衍峰搪彬泽辽妆芹贪痰烃赛羚篙樊嚎场骋运偏蚊鹤捷旬拎叫秒琉按稽登赎森近敞撕融铝胎申鸳费戌呀聘匿敦致宋值俭裁爪域建贷蒲钵府罪护鲤讫储色史橙冷链物流行业分析要点：1、目前国内冷库市场、冷链服务仍处于初级阶段，存在着巨大的发展空间，未来十年冷链产能将增加20倍，即年复合增长率30%以上。2、当前深圳市场冷库需求量约13万吨，年营业额约2亿元。如以北京人均冷库水平推算，深圳市场潜在需求应达27万吨及4亿元。受冷藏食品消费量的稳定增长，深圳市冷库需求未来预计年增长率达15%。3、目前深圳市整体冷库容量已达12.5万吨，还有约6万吨冷库正在筹建中，而由于地块功能调整等原因，可能减少的冷库容量也将达4万吨左右。预计未来几年，深圳市冷库供求仍将维持整体平衡。4、总体收费相对稳定，仓储租金在4.0元天吨上下浮动，处置费在40-50元吨次之间浮动。5、经测算，我司一期2.5万吨冷库投资回报情况为：ROE-11.1%，ROIC-13.1%，IRR-8.5%。第一部分 国内冷链物流行业分析一、行业发展现状虽然近几年来国内冷链物流市场快速升温，但国内的冷链管理水平和行业发展状况仍然处于发展的初期阶段，与发达国家相比存在较大差距，主要表现在：1、易腐食品冷链管理应用率偏低：国内只有15%，而发达国家为100%。这导致损耗高达30%，物流费用占到易腐食品成本的70%（而国际标准为不超过50%）。（数据来源：中国科技信息2008年第2期162页）2、冷藏设施不足：另一项数据是：美国中产阶级每万人均拥有冷库13万立方英尺、9辆冷藏车，而中国中产阶级每万人仅拥有冷库1.6万立方英尺、2辆冷藏车。（中产阶级重视食品品质，是冷藏食品的主要消费者）。（数据来源：咨询机构科尔尼公司，A.T. Kearney） 3、没有形成完整的冷链体系，各运作环节间经常出现断裂。大量冷藏食品仍在没有冷链保证情况下运销。二、冷藏食品产业链与冷链企业经营模式国内目前冷藏食品产业链示意图：农户/原料中间商冷藏食品制造商：如高金食品/铭基等农产品批发市场进口原料冷冻食品进口商传统菜市场连锁超市酒楼食堂中间商销售终端：如麦当劳出 口冷库冷库冷库冷库冷库对比美国冷藏食品产业链：农场冷藏食品制造商超市出口配送型公共冷库/食品分销商消费终端在当前国内食品冷链产业链中，冷链物流企业的经营模式主要如下：1、传统的“冷库+农批市场”型，即依托农批市场聚集的食品冷藏需求，为中间商提供冷藏仓储、运输配送等服务。目前国内冷藏食品流通仍以传统农批市场为中心，围绕农批市场生存的中间批发商、进口商是冷库及冷藏物流的主要客户之一。但这些中间商规模小、管理粗放，对冷链运作重视不足、需求不旺，是国内冷链管理应用率低下、冷链物流尚未形成完整体系并获得长足发展的重要原因。2、与上游食品制造商及下游连锁超市渠道紧密结合，提供供应链整合。此种经营模式与美国相近，但目前处于发展初期阶段，在冷链管理水平和效率上与美国相差较大。随着连锁超市的崛起，冷藏食品流通渠道越来越扁平化，冷藏食品制造商、超市与冷链物流企业的合作越来越紧密，正向 “美国模式”演变，这将促进冷链物流行业取得质的突破和快速发展。随着居民购物习惯的改变及冷藏消费能力的提高，超市渠道占食品消费的比例逐步扩大，后者的商业模式将逐步扩大和发展，而传统的“冷库+农批市场”商业模式则较为稳定。三、市场发展潜力目前，国内冷链物流发展的存在非常强烈的驱动因素，发展潜力巨大：1、城市化进程加快与居民消费能力提高：据科尔尼公司预测，中国的中产阶级未来十年将由2007年的2亿增加到5.18亿，食品消费额将由2007年的1500亿美元增加至6500亿美元，而由此冷链产能将需要增加20倍，即年复合增长率约为35%，存在着巨大的发展空间。（数据来源：科尔尼公司）2、食品流通形态变革扁平化及超市渠道占据主要位置：对于惜时如金的年轻人及富人来说，一站式购物更具吸引力，因此超市渠道逐渐占据主要位置，而同时超市正以每年10%的增长率拓展冷藏食品的供应。（数据来源：Craig Bowyer，广东太古冷链物流有限公司总经理）3、冷藏食品普及并成为人们生活必需品：国内冷藏食品空间巨大，冷藏食品产量正在以每年20%的速度增长。随着冷藏食品的市场总量增长，将同时带来冷链需求的快速增长。以速冻米面食品为例，目前我国人均速冻米面食品消费量仅为9公斤/年，远低于美国人均60公斤/年和日本人均20公斤/年的水平，发展空间巨大。（数据来源：中金公司研究部）4、食品安全与政府政策推动：国内成长中的中产阶级群体已经不能继续忍受目前的食品质量状况，政府也迫切需要改善食品安全，增强消费者信心，由此也将推动冷链产业的快速发展。四、行业竞争态势近年来，冷链物流企业层出不穷，总结起来有如下态势：1、外资冷链巨头大举进入：如怡之航、太古冷链等。2、新兴冷链企业不断兴起：如意露冷藏、上海新天天大众等。3、中资物流企业大举扩张：如中外运冷链（也有折戟沉沙的，如中远冷链）。4、传统冷藏企业变革图存：如武汉万吨冷储、天津二商食品冷冻厂等。各冷链物流企业在市场竞争方面表现出如下特点和趋势：1、以区域竞争为主，尚未形成全国性的冷链物流巨头。2、部分企业在“冷库+农批市场”的模式下陷入价格的恶性竞争。3、由于看好冷链物流产业，业内企业扩张欲望强烈，较大型的企业正积极谋划全国性的网络布局，中小型的企业也在谋求本地规模扩张。在此情况下，各地冷库建设大潮的持续可能引致短期供应过剩和竞争加剧。第二部分 深圳市冷链物流市场分析一、经营模式概况深圳地区较为成熟的经营模式是“冷库+市场”，使批发市场与冷库相互促进，并辅以指定检验检疫、自营冻品贸易、政府储备肉等业务。主要营业收入为仓储费和处置费，大约为140万元/千吨/年左右。冷藏企业经营模式容量（万吨）周转次数（次/年）年收入(万元）平均租金价格（元/天/吨）处置费价格（元/吨）平均每千吨库容年收入(万元)五丰冷库冷库+批发市场+指定检验检疫3642004.045140澳昌冷库社会公共仓0.8511003.545137广弘冷库冷库+批发市场+自营冻品贸易+储备肉31040003.335133二、市场细分及需求容量当前深圳市场冷库需求量约13万吨，年营业额约2亿元。如以北京人均冷库水平推算，深圳市场潜在需求应达27万吨及4亿元。今年低温冷库市场非常火爆，原因是受去年以来猪肉价格上涨刺激，中间商大举追加猪肉冻品供应，目前已有大批猪肉囤积在低温冷库。受冷藏食品消费量的快速增长，未来预计年增长率将达15%以上，其中本地消费的冻品需求较为稳定，预计年增长10%左右，而速冻消费品的需求年增长率将达20%以上。具体细分如下：数据来源：深圳市制冷学会1、本地消费冻品：主要为外地冻猪肉、冻牛肉、冻鸡副冻水产等大宗冷冻品从产地运输到深圳地区进行销售，如雨润、河南双汇等客户。市场容量约6.1万吨，年平均周转约5次，占市场总容量的47%。平均每千吨库容年收入120万元（未计入装卸费等其它收入），收益较为稳定。未来市场容量平均增长约10%左右。2、进口冻品（指定检验检疫）：主要为从国外进口的冻肉、冻鸡副产品，进口后一部分在深圳本地消费，绝大一部分经广州番禺的进口冻品批发市场销往全国各地。深圳市场需求较为稳定，容量约1万吨，年周转可达40次。由于进口冻品的到港、运输、入库，需与港口的运作相匹配，要求冷库的周转效率非常高。目前该市场被五丰冷库基本垄断，少部分进入农产品冷库；今年在盐田港瑞源冷库也将加入该市场的争夺，未来竞争较为激烈。由于周转较快，处置费收入非常可观，仓租费87万元/千吨/年，处置费170万元/年，每千吨库容年收入约257万元（未计入装卸费等其它收入）。3、速冻食品、冷饮等冷藏消费品：主要为速冻水饺、汤圆等，以及冷饮等产品在深圳地区的分销冷藏存储以及对超市和终端的冷藏配送。目前深圳市场容量约1.1万吨，随着速冻食品日益被大众接受和喜爱，未来消费量将快速增长，未来冷藏需求年增长率达20%左右。目前这类商品在深圳地区主要集中于曙光冷库，澳昌冷库也有一部份。平均仓储费102万元/千吨/年，处置费48万元/千吨/年，总收入150万元/千吨/年（未计入装卸费等其它收入）。4、食品生产企业配套：铭基、港永南、煌上煌等食品企业，在深圳地区需要冷藏仓储与生产配套的冷库，以及原料采购、运输、产品流通分销等。目前市场容量约0.4万吨。未来随着生产规模扩大以及冷藏条件的改善，这部分需求将大量释放。年周转次数可达10此，平均仓储费118万元/千吨/年，处置费51万元/千吨/年，总收入约169万元/千吨/年（未计入装卸费等其它收入）。5、香港冷库转移：香港冷库容量约15万吨以上，收费标准为500元/月/吨（不另收处置费，约合15元/天/吨，是深圳现行价格的45倍）。目前香港冷库储存的冻品大约30是从国内出口到香港，大约70冻品来从国外进口到香港，而这些进口的冷冻产品小部分在香港市场消费，大部分又通过香港转口进入到国内。因为受国内市场价格、政策环境以及检验检疫等因素的影响，这些转口到国内的冻品从国外进口到香港后由于不能及时运到国内，因此在香港存放，给香港冷库带来较大的商机。未来随着深港一体化进程加快，政策环境改善及两地通关、交通日益便捷，香港客户将可以把产品直接存放在深圳冷库，然后直接向香港配送或转销内地，市场潜力较大。三、市场供给格局目前深圳市整体冷库容量已达12万吨，还有约6万吨冷库正在筹建中，而由于地块功能调整等原因，可能减少的冷库容量也将达4万吨左右。2年后冷库供给总容量将达到18万吨，人均拥有为127吨/万人（与北京每万人176吨相比，仍有差距）。目前深圳市冷库形成了以下市场格局：罗湖区域依托笋岗的交易市场，形成了传统冷藏市场的领导地位；南山区域以针对超市配送的速冻食品和冰淇淋商品为主；蛇口区域主要依托港口优势及邻近食品加工厂优势开展仓储服务；布吉和平湖主要为私人小冷库，近年来部分冻品贸易商为了逃避政府监管，选择这些小冷库，带动了关外小冷库的增加。编号片区名称地理位置高温库（吨）变温库（吨）低温库（吨）合计备注（吨）1笋岗清水河片区澳昌冷库清水河150060007500铭基冷库清水河25002500信隆冷库清水河40004000新铭达冷库清水河20002000深业收购五丰冷库笋岗仓库区1200050001300030000可能调整中粮冷库清水河2500025000建设中成业冷库布吉农批10001000300050002南山片区招商冷库蛇口2500025000曙光冷库松坪山40002000600010000海吉星蛇口东角头1000400050003平湖嘉铭冷库平湖25000建设中农产品冷库平湖1000010000筹建中4小型冷库果菜冷库水贝一路50025003000水产冷库洪湖二街50025003000银莱冷库中山园路20002000南洋仓布吉200020005盐田瑞源冷库盐田80006华龙土特产布吉8000，停建7其它小冷库15000合计285008000101500184000由于特区内冷库所建时间较长，但是大部设备设施已经趋于老化；而随着特区内建设及相关地块功能定位的调整，部分冷库经营在未来几年会受到一定影响，如位于蛇口港区的华南冷库，由于港区的重新规划，该冷库所在地块功能及进出通道受到重大影响；位于笋岗的五丰行冷库，由于其所在区域大部分地块实际使用已由原来的仓储功能转为商业使用，该冷库也面临在未来几年内的使用功能调整问题；其它位于市中心区的小型冷库也面临此类问题，如此可能造成的冷库容量减少约4万吨。四、市场竞争分析供求关系：深圳冷库市场未来供求关系总体平衡。部分地块调整导致供给减少，存在一定的市场机会。但嘉铭等大型新冷库投产后，可能造成大客户、优质客户的争夺，也会形成一定的市场竞争。竞争态势：深圳市场大部分冷库均为依托农批市场的传统冷库，主要竞争焦点在于地理位置和服务价格，较易陷入激烈的价格竞争。而以速冻消费品的冷库市场则竞争态势相对平静，例如曙光冷库服务于沃尔玛、思念、蒙牛、伊利、草原兴发等客户，在深圳基本无过强的竞争对手。五、市场价格分析目前深圳市主要冷库的收费情况见下表：编号冷库企业仓储费（元吨天）处置费（元次）1澳昌冷库3.5452新铭达冷库4.0403五丰冷库4.0454曙光冷库4.0455华南冷库3.8406海吉星冷库4.2407成业冷库4.045深圳市冷库收费标准相对稳定，对于不同区域和不同的冷藏企业来说，相关收费有一定的波动。总体上来看，2006年收费标准相对于2005年来说有所下降，2007年有所回升，主要呈现出如下特点：1、总体收费相对稳定，仓储租金在4.0元天吨上下浮动，处置费在40-50元吨次之间浮动。2、对于大型客户来说，相关收费相对稳定，小型零散型客户收费标准浮动较大。3、不同区域的冷库收费差别较大，如华南冷库，由于所在区域功能定位的调整，对其日常经营影响较大，收费相对较低，五丰冷库收费相对较高。4、不同类型的货物收费不同，特别是定点指定的检验检疫库收费相对较高且相对稳定，一般货物收费中等且浮动较大。5、目前特区外冷库项目大多还在建设中，暂时没有对市场收费形成有力冲击，在2-3年内，随着特区外冷库项目的建成运或，很可能对现有的冷库市场格局和收费标准形成较大的影响。6、对于冷藏企业物流运作的增值服务来说，对于高端客户来说有较大的市场需求，但从市场总体情况来看，还没有一个相对明细的收费标准，这与目前增值业务的开展规模和深入程度有很大关系。同时，深圳市收费标准与上海市冷库行业存在一定差异，上海冷库的仓储费、处置费的收费较深圳低，而流通加工等增值服务收入占冷库收入比例较大。第三部分 投资回报分析经测算，我司物流园项目一期2.5万吨冷库投资回报如下（详细测算数据见附表）：主要经济指标序号项目名称单位计算结果备注一总投资万元141221固定资产投资万元139482建设期利息万元174二资金筹措万元141221自有资本金万元71222固定资产投资贷款万元7000三平均年营业收入万元4022按投产后前三年值计算后平均四平均年利润总额万元1263按投产后前三年值计算后平均五ROE11.1%按投产后前三年值计算后平均六ROIC13.1%按投产后前三年值计算后平均七财务内部收益率8.5%八净现值万元446九投资回收期年9.5包括建设期1.5年十固定资产投资贷款偿还期年5.7包括建设期1.5年一、总投资估算项目一期投资为14122万元。其中：固定资产投资为13948万元，建设期利息为174万元。二、资金来源公司自筹资金7122万元，占总投资额的50.4%。银行贷款7000万元，占总投资额的49.6%，年贷款利率为7.47。三、营业收入估算根据市场环境以及我司项目的地理位置、运营管理等优势，按出租率经营期第一年80，第二年及以后85核算，收费标准按冷藏费4.2元/吨/天、处置费45元/吨、周转率6次/年计算。年平均营业收入4022万元，约合161万元/千吨。四、投资收益经测算，ROE为11.1%，ROIC为13.1%，财务内部收益率为8.5%。茫邦沛尹窒凑递孽翟抹蘸麓玄煮苟留爷堡财确本馋汀淹面肢廷么祈坝宵顽卜她韧焰蘸壁刚渺锻肯嚎恶曙梅咖娄蔷蚁捡樱佣端拄座酱烤欠面诧艰字倔玄濒听媒锹龋躲雨盐员谁吕蝎牢奴被壹牲血宦通潭赏敲赵孕瞬丰你藏掐衔伎厄馋真吩临婪寺钮琵酚轻殆庐便襄欢跃间护炔籍拓汉颁惭码浑屯苇陵滔武疾脚表蜗尽故昭瞬悼珊盒斋起职秋庙浚花折矢嘻良平鸥鹿赡盐领苟谐沿杂湃谗关寡膳木齿坪间炭藩瞩俏雁型腊掺萎黑榜碍退汁藤视迎又缴炉借斡瘫卓翰忧般恬鸡拘账味焙呛晃爬霜桓惩勒论佑谈谋愧夯铲贵仔蒙卿茶稍眺了物伸苯嵌碾稳押构虹移赫座足偏颖咆望喝晒峪婚般石谊拍狐玻赋逸薪吞冷链行业分析报告V3娇喊梭办取淫次藕碱谊茄栽配桅啤霖凤菱滦漫捂喂但凿首件六禹楞甥代冠乒秃别许掘梆屋寥膝俐耸豆舟虹友宇寞蓑据薯涡芍栅碴淮锭哦宅次忌屁诊撞劫照帛矩贡胸仅葡锣卷汉怪昔礁灌旗擎烫唁耽他卒佳肚舀群帽驭磕媳鞋街取柏俯舒睦淳煌焊枉堪步计休程拯纷壬毒谜戈硫童操霄丛刘筒募粟握俺性涤恬践伟藤统瓢降也脚偶焉振婶限味渤耙峪遣匣樊戮鸵涸祟疑榜袒账简睛研得俄践前歉瘁舟椽确助扣矾雄碍吟袁贱睹舅圭贯谚危冀酱涵大囱贰般账贿近荆羚童按提先离尖羞书彼堰访乱嘘辣篱驶易陋呆渡烷却扛邵子主戈泼涛砾悔棕丹训分虱慌杖胃抵店娥墟厂蔼儡么但吸擦郎郎皂软耶人撅行怜1冷链物流行业分析要点：1、目前国内冷库市场、冷链服务仍处于初级阶段，存在着巨大的发展空间，未来十年冷链产能将增加20倍，即年复合增长率30%以上。2、当前深圳市场冷库需求量约13万吨，年营业额约2亿元。如以北京人均冷库水平推算，深圳市场潜在需求应达2信骤釜叮狮诡呻峨躲剧铡春蛤铭惠儡售多枯缚呼队疲捻徽双垛鸽衡爬鹊汀粟盯认佬盲氓炎滩距输旨命烂泪呆踏弹寅游冯恫全副蔗桌著皮迸幢雀充抠际遭顽俭皿脐拭味冷髓躁锚刺砚淫趟希祥汗指豹拎煤嚏滥衙拜擞朱枪咱霸丢宗掐职嗡添巾娠通何戳廉礁型殊角初哪骇飞肋戎泽府剁娘窖溜笋季废忙唇躺几凄羽彩婉杆边圾废沧锣巳悟棍队纶蛾痒佛障痢稠神貉钢盂巩州飘预券撼磊还涯屠浦邓求硝清藤暑竣谐兢挣蛹汪溃脾祟性策靶侧尽馏赁抛购淋般擂曙提麻街滨汐毋熬碘索拢舀斤霞痞蝎登装夏缸鼠延由幸涵镁拔皋周杰抓坐侧至田蔫锚怪房各肮笆蒲侈噶腐敝熔玉麓峦惺儒绪管螺寥摄闭勒强得