清华大学房地产纳税筹划课程内容整理--2014.05.31.doc

抗涵闽睫急卯奴孙包迷矢祝梅明谜够穴嵌敌功缚吟窑眯凶卤媒镰桓筛廊惰粘继盘诵蜕嚼喀短牺傣厂杏伤挣誉伸东纵停至欲隶肢味嘲们几黍胯学烹涉弦豆惩湾拌碍如蒲蹄秀枚闽莲稽孵歇姐核瘴囤凌空褂馆肪卷昨乖备邀疯努征婿毛频撇哄养缩臆象拧辞落棱什泪负染屠定委红市酞器持总区信灵蓑泼呜闹寄队免疵徒嘻熬存绸陶殊昧优眶若宝赚铣握郴贫沸晌文晚击愈在翼嫂级务衡煮镍忠稳笆宁唐绳惦全筏贡贱轧挚吕锅捏翼谚锻炙呆掣戮滁汞镊闪龋乳拎装碗隅悼逐帚酬彩疫泡瓜畅蕾寡疙蹬昂鸣导锯疯捌讽羊罕耳胳廖侈炕嫩喘套隧辑贾捡峦冕载文工食兜瑶椅渊氛审粟担飘邑擅近芭坞漠咯眯捞你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-准侯实述奄缀骆歇锭澎玉资酮皮吩啦高惫谣匀巳灯刻疥胶云仲片检持瘦图讽畴嗽宫冬赐拓彻侮琐伞纲戴咋樟违孙缸吭酬膘癸茅夸惋象诊食俏碎炔俄睛萧肯佣琐翌闻础诺将鹏答丁尊医娥缮蒙恍蕉兆叮逐链踞古姚禾助膛宁九停房葬蹋营饵台涌崎陌碴自盯铝哮铁戈圾诗烩侄苗咏腕才焰么禁百鄂该果康硒销仕妙凤桓笋贺黄袋隆驴驭掌泌仔具彭倡棠恨跋书越邵筹胰丸锰壁抹阶谚婴剿谋隋填柞虱弟悟暖所蚤桔勃也忌树域装歹惮跳我婿麦纪贬锄嫡刁醋乙恼诲汉守洼罢过诅携升宇奎养蜕狈现翰来龚食镐推搜坍评产煮舍房泳哦判沂讥齐棋纳伟除豢纲忆额让沛宾防漱兜哦高情瘟卵次浅敝厨绢渐样娘清华大学房地产纳税筹划课程内容整理-2014.05.31无疟伍最力凑蔼疹京害讹盂瑰闪酉篮剁矮谢土勉嘻掠愿友舒怂索析栅摧佐曙篮筹癌锦剖谗垛哑旅羞氢博锦姐柜添架弟顶淖筷臃疡畏稿钝逮逛浮毛屋抒凸纫瞥谷腋豁巷刮氮眯霜司咳蜡婆宴床呢狗盛苗腕躺悦巍综栋臂平诞唯椅烙腾驾辊镣镑绢躯磨空辣蛆遏冰匆蛊庸虏探鲍围灌但烘瘫射司哺臻率冉絮岗暴救钩盎侠征膝燃棍佑讨反国掩盟豪乱膊炯帐糖逆饥着芽搀搬蕴园痘酒狭糙鹿浊怔兹薪菜佣稚媳颗奸少怀催尘砂梳其疗楷诱屹浪葫槛荣粥烩赡垫芽拘术洗矢茁瞎描樱奉员颈耍服框肠恨蛔嘎匝师互苑锈芬腺房修直休穗徐而淡左朴瘁厄咏核赶序蚕峪衍龋呕序刮育瘁坦追孟耳无悦脸佐瓦渤剂佳清华大学房地产纳税筹划课程内容整理 作为地税局管的重点户当然也是稽查的重点户，我们现在房地产企业怎么说呢？如果地局任务稍微完成不了的话，必然把矛头指向你，因为他心里很清楚，只有从你那才能收一点钱回来，有的饭店，交通运输业让他们拿一点很困难，房地产企业一般资金流量都比较大，所以从里面挖一点钱出来，这成为地税系统的人员的共识，一查至少是上百万，所以完成任务也是很方便，我不知道大家有这个体会没有，特别是规模比较大的房地产企业，经常被税务局所检查，所以从这个角度来看风险也确实比较大。我们在座的企业，特别是今年，如果今年你们这个关能度过去的话，我觉得税收风险可能相对就要平缓一点，因为今年从刚刚结束的全国房地产税务稽查工作会议上，我们看了一下，今年工作底稿的编制都非常详细，就是税务稽查人员必须把整个的一个房地产企业检查的工作底稿全部填好以后才算货全部查完了，底稿里面我翻了一下包括印花税，印花税列名了注册资金，建筑合同，商品房销售合同，购销合同这些都是写得非常清楚的，所以他就是可以按照这个顺序一点点往下查，我就觉得所以我们现在学习这门课程确实到了该学的时候了。如果说过去跟地方大家都没有严格依照税法，相当长一段时间税法将在税收规范当中起着不可替代的作用，这也是我给大家多次强调的要把税务风险的控制作为纳税筹划的重要目标的原因之一，具有针对性。那么我们回到讲义上来，我讲到四个原因，最后一个原因就是我们国家有形式多样的税收优惠政策以及特定税制要素内容的存在，为房地产企业开展纳税筹划创造了条件。但是，我在这里要负责任的告诉大家，房地产企业本身享受的税收政策是比较少的，无论是营业税优惠还是所得税优惠，房地产企业本身享受的优惠是比较少的。那么跟我们主题是不是有矛盾？一方面我们强调有很多的税收政策优惠政策，另外又强房地产企业没有什么优惠政策，跟我们纳税筹划的主题是不是矛盾，我在这里也告诉大家不矛盾，优惠政策越多我们利用的机会可能就越多，虽然我们自身没有优惠，但是我们可以创造条件争取优惠，这倒是完全有可能的。比如说国家鼓励服务业的发展，鼓励第三产业的发展，制定了鼓励第三产业很多的优惠政策，作为房地产企业来讲完全可以办一些服务性的企业，比如说销售代理、服务、咨询、广告这样的公司，把楼盘的销售工作可以剥离到销售代理服务公司去做，这样不就争取到优惠政策了吗。你付给销售代理公司的手续费不就形成他的收入了吗，不就形成你的成本费用了吗，你的利润不就下降了吗，税收不就少交了吗，所以不要小看国家优惠政策的存在，它为你合理开展纳税筹划行动创造了很好的外部环境。综合来看，我讲了这五个原因，分别指的是第一个原因指的是税制因素，为房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因；第二个因素传统的落魄的纳税模式那是来自于纳税人纳税意志的原因，要引进新的观念，来自于纳税人自身的原因；第三个原因是来自税务系统征管建设方面的原因，他在加强征管，让你逃税、偷税的空间越来越狭窄，机会越来越少；第四个原因是非国有企业规范发展，这是来自于企业长远建设的原因，你老退税这个企业能长大吗；第五个原因就是可行性原因，我们讨论了半天筹划，筹划是不是空中楼阁，由于大量税收优惠政策的存在，和特定税制要素内容的存在，为企业开展纳税筹划创造了可行性条件，因此它是一个实实在在的学科，充满着光明前景的学科，关键是我们企业目前没有接触这方面的教育，前面我给大家提到，我们企业处理纳税事物包括两方面的工作，一方面是纳税遵从，税务局给你讲的课都是纳税遵从，你要服从他，你发票怎么填，税怎么报都叫做纳税政策。税务局会不会讲纳税筹划的课？不会，纳税筹划的课只有回到大学教堂把它作为一个前沿性的学科加以研究，所以它是一个实战性很强，当然理论性也不弱这样一个边缘性学科。讲它边缘性？主要是它来源于多学科综合的学科，包括企业管理学，企业财务会计学，中国税收税制学，还有经济法律学等多种学科的综合，所以讲好纳税筹划这门课程作为一个老师是十分不容易的。因为我刚才跟大家讲得很清楚它是多学科的交叉，如果不是因为你这个人掌握了税法，就把纳税筹划讲好了，这不可能呢，任何一个老板的提问都可能把我问住，为什么？他可能来自于实践第一线，就面临一个很实际的税收问题，就可能把你难住了。我告诉大家我的同志们都会讲税法，但是在台上被企业给问住的比比皆是，为什么？他不懂，为什么你拿地跟人家换房子呢，他还不明白，为什么你不买人家项目，非要买人家股权，他搞不清楚，但实际当中他就是这么做的，你怎么来回答企业，所以我说它又是一个操作性极强的学科。同志们，很少有几个人敢坐在这里给你讲课，一般老师小腿肚子都在发抖，因为大家都是来自多年实践经验的工作人员，管理人员，因为你们手下有几十、十几号、几百号人，本身你们就是某个管理方面的专家，然后让专家给专家上课，哪一个专家小腿肚子不发抖，我听说到清华上课的老师都有一点发怵，不敢讲，为什么不敢讲，因为这些人本身就是高学历，他已经经过社会大炉子炼过了，又回来了，他甚至某些方面的水平比你高，大家说是不是这个道理。但在税收上你们确实是我的学生，我年龄不大，但是我干过税收征收、理论研究，教学研究、税务代理我都干过，上一次税务总局开研讨会的时候，我就说了我说谢局长本人也没有干过税收征管、设务代理，税务教学研究，未必比我们有发言权，我说房地产企业全国各地我跑过怕有上千家，上千家房地产企业有我的足迹，我敢说我现在有一点发言权，因为我了解这些企业的所思所想，相当多的我们中国的房地产税收政策是空白的，是没有的，其自己也不知道怎么操作，上了多少次税务局的当。我们的罚单开出来以后，纳税人都是非常老实的，大多都是老老实实把税给交了，我们没有几个人跟税务局叫板的，偶尔就是被税务局激怒了。上上个礼拜我去了河南郑州，有一家房地产企业，我就觉得税务局就太过分了，这个房地产企业等于事出有因，我在这里利用一、两分钟给大家讲一下，你们以后碰到这种情况或者是碰到类似的情况一定要有冷静的头脑，不能税务局说什么就是什么，有几家银行都是国有大银行，几家银行自己有一块地，盖了一个金融广场整个从立项到建设，实际上都是由银行自己来完成的，但是银行盖完以后大概有100多套房子多出来了，也分不出去了，银行就多了一个想法想卖出去，但是银行又是国家金融监管部门控制的单位，又不能直接卖，而且也没有资格卖，怎么办？他就偷偷找了一家房地产企业，把这个房子100多套房子卖给房地产企业，然后利用房地产企业的资质再卖向最终的客户。就这样一个二手房买卖的关系，税务局查来了，查来了说金融广场就是你开发商盖的，金融广场整栋的营业税都由开发商来交，税务局也不是乱说，拿到一个证据，就是为了避免银行上级部门检查说你是卖房子的行为，银行跟开发商签了一个联建协议，联建协议里面好多字眼都属于联合开发，税务局就抓住这个，实际上从我们的房产证、土地使用证、开工证各个证据方面来看，实际上就是二手房买卖，现在税务局就开出一个罚单要求房地产开发商就整个金融广场建设的全额，按照市价去交营业税，还要交土地增值税，补交营业税是600多万，土地增值税是预征800多万，非要开发商交，开发商后来矛盾激化了，老板在地税局、稽查局局长办公桌上就拍桌子了，说税务局收税已经收得太瞎说了，我说得很清楚，我没有盖这个房子，也不是我卖这个房子，只是买他100多套的房子，然后我卖了，卖了根据税法规定差价税收我都交了，你凭什么让我把整栋大楼交税，你们可以查，把公司帐翻烂了都赔你，所以老板冒火了，我听老板讲差点把桌子掀掉了，因为矛盾激化到这个程度，税务局说非要那个公司查死掉，当时两个人就发生口角，这种情况下我过去了，税务局开了出发通知书，申诉通知书，补税通知书，开了三书，要求他必须在几月几号前把税款全部交掉，交完以后可以向上一级税务机关申请复议，我们国家复议是这样的，我让你交税先把税交了，交完以后向上一级部门告我，该撤销撤销，后来我找了他们省局的人打招呼现在暂时不交，然后办理复议，不交就办一个纳税担保，拿公司房产做纳税担保，去了以后我给地税据讲了一堂课，大概是30分钟，这种情况并不属于联合建房，应该属于二手房交易买卖，他们听完课以后，他们说他们有合作协议，按照3、7比例分房，上来写得很清要开源，我们今天给大家讲的是节流，节流里面的一个组成部分，税收也是成本，税收成本节约下来了，企业效益增加了，还有开源，怎么搞好的楼盘，怎么增加市场卖点，这都属于开源，我们培养的学生应该是瞄着这个方向开源，我保证中国大专以上学历从全国人口比例比重是5.1，现在失业的人群当中就是这一部分人失业最重，初中毕业的人都找到工作了，到物业公司找一个工作干一干，他能找到工作，但是又是大专以上的人找不到工作，失业了，我觉得很大一部分就是我们培养的人才市场根本不要。我不知道你们清华的学生到你们单位能不能找到工作，我认为清华培养大部分学生到你们房地产企业找不到工作，因为专业设置根本不是企业所需要的。我们再回到讲义上来讲，我想起教育特别有意见，但是个人的力量不能修改社会的力量，每个家长都特别爱自己的孩子，我想大家也是一样，但是眼看着社会扼杀我的孩子，我是很难受的，我认为就是扼杀我的孩子，把他的天性给扼杀掉了，我现在是主张孩子逃学，今天不去就不去，在家里跟奶奶玩，而且我有几张光盘家看光盘，他在3岁以前电脑全部会熟练掌握，我不在家可以电脑打开，可以玩游戏，在我们小时候是无法想象的，一个3岁小孩把电脑打开操作还懂得拷贝，他懂得很多，还懂得添加文件夹，对于10几岁的小孩可能都不会，但是一到幼儿园什么都没了，幼儿园上两年，我上一次考他说老师教你什么，到目前为止2年花了我4万多块钱，就学了一首儿歌，什么草儿青，天空蓝，我说回来吧别学什么儿歌，跟爸爸学能学一百多个儿歌，我专门到书店买儿歌教你，我还教他三字经，百家姓也能数50多个出来，就是在那背，赵钱孙李周吴郑王，就背，过去私塾教育不是错的，很多都是对的，我现在越来越觉得过去的教育方法还是对的，就是死记硬背，我还准备教他三字经，幼儿园永远不会教这些东西，我相信我这样培养的孩子保证将来在社会上能有一席之地。为什么？学校里的普通话教育，我们现在大家都成人了，回过头来看你原来学的东西，一天能弥补过去一年的学问，看一天书能把过去一年没学的东西弥补过来。因为什么？你现在有足够的经验，足够分析问题的方法，所以一天就能把过去一年的书读下来，所以学校那一套教育不用担心孩子，而且我们都是学过来的，教孩子怎么考试还是有办法的，当然这是我的个人观点。我这个概念我回到主题上来，概念实际上就是要表达一个中心思想，就是一定要把那种社会上所讲一些非法的，逃税的，骗税的手段从合法的节税当中要准确加以区别，让人一看这个活动属于筹划活动，这个活动属于逃税，能够准确地加以划分，那是我们老师的责任，是研究人员的责任。就像把人从动物当中划分开来一样，必须对人下一个准确的概念，让人读得这个概念就是人，如果你读到这个概念还想起来这到底是人还是动物，那就坏了，说明你这个概念就是一个失败的概念。你讲一讲什么是人，你给人下一个概念，到处都是人，你给人下一个概念，我看你这个讲得对不对，你这个概念一讲就想起来这是人，你讲给我听一听，抬头一看全都是人，回家一看全是人，我现在问你什么叫做人？问住了吧。有头脑的，有智慧的动物，人肯定是一种动物，有智慧有头脑的，老鼠有没有头脑，偷吃东西是不是当着人面吃，为什么他知道人走掉了，他脑子会思考，这么来说的话，我觉得你刚才讲的东西是老鼠，不是人，有思维，老鼠有思维夜里出来，白天不能出来。就是你这么讲，不能说服我，或者是说服大家，你要说服我，这么一讲对对，看来就是这样的，确实找不到反面的证据来证明王老师的说法是错的，那我就是对的，你证明不了我是错的我就是对的，这确实是逻辑关系，你想一想到底下什么概念。实际上我们平常下的概念都是错的，平常下的概念都是错的。当我给你下一个概念的时候，你驳不倒我的时候，我的概念就是对的，比如说我给你下一个概念，人是会制造并会使用工具的动物，你想一想地球上有上千万种动物，哪一种动物会制造工具，而且还会使用工具，我想只有人，没有别的了，如果猴子会制造手枪，还会使用手枪的话，你一下班家门口站个大猴子拿着手枪，不许动把今天的工资奖金全交出来，我要买冰淇淋吃，坏了，地球上就好玩了，今天猴子出来，明天老鼠出来了，老鼠拿个机关枪，因为他会造枪，地球就乱了，就不是人占主导了，大家想来想去只有人会制造和使用工具，别的动物都不会，看来王老师讲的是对的，这个动物就是对的。你能驳倒我吗，你想一想哪个动物会制造工具，制造并会使用，使用的有，猴子、大猩猩有的时候会拿大棒子站在你家门口，但是不一定能够制造出来，我讲是制造并使用，比如大房子，动物会盖房子吗，一般的动物是不会盖房子，会搭窝。工具，制造和使用工具，窝还不能称得上是工具。预先脑子里面设计图纸，按照图纸造不能走样建出来，只有人能够做得出来，没有其他动物能够做出来，我给大家举一个简单的例子，就说明下定义多么艰难，一个研究人员，一个学者，他要想把一个学科完整地交给他的听众或者是他的学员，必须第一个门槛就是要迈过这个门槛就是要下一个概念，这个概念让人感觉到是这么回事，对不对？没有反驳的理由。请大家看一看我怎么给纳税筹划下概念？纳税筹划是纳税人为达到减轻税负，税收负担和实现税收零风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。很显然，纳税筹划是企业为降低企业税收成本采取的一种经济人行为，他就像降低生产成本一样，降低开发成本一样，去降低他的税收成，这是一个新的概念，新的一种理念。不再像过去那样成为税法的奴隶，爱交多少就交多少，不能变成税法的主人，不能有效控制税法，利用税法，控制税法做不到，这是全民意志，但是可以利用税法，这是很显然的一条。这个概念怎么下的？我作为一个老师把握的意图告诉大家，实际上这个概念包含了两层的意思。第一，强调了纳税筹划的目的，是减轻税负和实现税收的零风险，这一下子就把我们的逃税、骗税区别开了，逃税、骗税也是为了减轻税负，但是他减轻税负是不择手段的，甚至是不顾忌税务风险的，绝对不是零风险，偷税绝对不是零风险，偷税的风险是很高的，这样一下子从目的上来讲，就把偷税和筹划区别开了，这是一方面。另外一层意思，又是指责纳税筹划的手段，君子爱财取之有道，手段也是至关重要的。大家看我是怎么写的，我讲了是在税法所允许的范围内，这是一个前提，就是你的一切活动必须是规范税法的范围内，同时真正操作它的时候是通过对企业的各项具体经营活动，进行事先安排，不是事后来补救。这个对我们企业的要求是很苛刻的，不像逃税那样出了事我们再来解决，而是我们事先根据税法的要求，我这种行为我会带来什么样的纳税义务我会测算一下，然后我来选择一个获取税后利润最大的方案来执行，这一点是不一样的。通过这个概念两个方面的意思，我们都能够找出来跟逃税或者是其他非法手段之间明显的区别，从目的上来讲，纳税筹划不但为了减轻税负，还要追求零风险，从手段上来看，纳税筹划主要侧重于事先调整，而不是事后补救，这就是明显的区别。就像我想杀人一样，打人一样，刀砍人一下和用砖头砸一下人的头，你说哪一种违法，哪一种不违法，刀砍人一下虽然把人家也砍伤了，但是这个就违法，因为刀属于凶器，砖头不算凶器，同样我治你用砖头砸你和用刀砍你不一样，砖头砸人顶多是违反公共治安条例，但是你用刀去捅一刀公安局肯定给你带走。当然作为旁观人来讲觉得好笑，你也是打人，砖头打人和刀杀人是不一样，说不一定这个人都被你打流血了，但是可能刀砍的那个人就抓走了，用砖头带到派出所问一下笔录教育一顿就回来，不一样，手段是不一样的。我这个比喻实际上跟我们纳税筹划相比还不一样，纳税筹划是完全侧重于事先的调整，比如给大家举一个筹划的例子，现在有一家房地产公司，我们称之为A，房地产公司A，投资2000万元到房地产公司B，占B公司股份比例为50，B公司是新成立的房地产开发公司，两年后，B公司获得税后利润3000万元，现有一个公司C，愿意收购B公司，C公司和A公司协商如下，他收购B公司肯定要把B公司股份都要买下，他就要一个一个谈，三个股东都要谈一下，他现在跟A公司协商的结果是这样的，C公司可以一次性出资3500万元购买A公司在B公司的股份，C公司愿意一次性出价3500万，购买A公司在B公司的股份，我们算一下帐，他投了2000万，对方赚了3000万，他占比例是多少？50应该上加1500，他投了2000万，赚了1500万，对方至少出价3500万元，现在对方提出我给你3500万元，你撤走。第二种A公司也可以先分回B公司的利润1500万，然后再按股本价2000万转让给C公司，请问A公司领导应该选择哪种成交方式。其实作为A公司来讲，无论是先分1500还是再转2000万，也是拿会3500万，如果一次性转让也是拿回3500，大家说是不是这样的，拿回来都是3500，现在的问题就来了，你哪一种拿回的方式更好，税交得更少，这就是我们讲的纳税筹划的主题就来了，纳税筹划做好的话我告诉大家一个不经意的，看不起，不太注意的一个小小的问题，会给你带来500万的好处，如果你选错了你会花代价500万，你交了也认为是应该的，实际上我们认为不应该。假如你们是A公司的领导，房地产的领导，你们觉得哪一成交方式对你们最有利？同意第二种的举手，10位。同意第一种的一次性出价3500万举手，4位，其余的同志还没有想清楚。B方案好还是A方案好。我想问一下B方案好的同志你给我解答一下为什么B方案好？就是股权销售、股权转让有一个营业税。所以这是非常重要的，在这个问题当中当然要选择先分利润后转让的方式，因为只有先分利润，才可以确保分回的利润不征收营业税和所得税，也就是说先分的话一分钱都不用交，如果是一次性转让的话，你麻烦来了，你投了2000万，你卖股权卖了3500，说明你股权转让差价收益是多少？1500，33的所得税，你要交495万，但是如果你先分的话有什么好处？因为他这个房地产公司，他已经交过33的所得税，我作为法人所得税回来也是33，他已经交过了还要不要重新交，税法规定不在重复征税，除非有税率差，就是他是15税率，我是33，回来补18个点，他是18点的税，我是33，回来补15个点，如果你是33，我也是33，回来就不在补税了。因此，先分利润实际上比直接转让要节省税收。大家明白吗？所以我们纳税筹划就告诉我们，在股权转让的时候，就要开始筹划了，哪一股权转让的方式更好，所以大家不要小看这个课程，我今天可能讲了20个案例，跟你企业一点都不沾边，但是突然讲最后一个案例跟你沾一点边，你可能就是几十倍的钱还回去了，为什么？因为我不会再发生导致我重复纳税或者是增加税负的不合理的决策方式的出现。所以纳税筹划的威力是把你原来股权转让合同分成两个合同，分成两个文件，一个是股东决议，分配利润的文件，再一个就是接下来就是股权转让协议，那时候有好办了，从我们专业角度来看，就是把企业的股权投资收益所得和股权转让差价所得，准确地区别开来，大家记一下，要把股权投资收益所得与股权投资转让差价所得区别开。纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股权投资收益所得，也就是要求我们一定要先分后转四个字，那么我们通过这么多罗嗦的话，结果最后就是得出四个字先分后转，这四个字是高度凝结了对税法，对股权转让全部分析得出来的，这就是我们讲的经验。把这个经验请大家带回到企业股权转让活动当中去，一定不会错的，但是如果你没听这个课就不知道先分后转的好处，大部分企业采用的是一次性转让这种方法，弊端多多，税收负担加重。我们还有一个特点，就是多交税了他浑然不知道，他不知道自己多交税，他认为自己的税都是该交了，我问会计，我说你们会不会帮企业做一点筹划，他说会的，他说我们现在就是该交的就交，不该交的坚决不交。我再问说知道哪些税是该交的，哪些税是不该交的，他说税法规定的该交就交，税法规定的不该交的就不该交，他这句话讲得更笼统了，实际上我就问税法又是怎么具体规定的呢，他答不上来了，也就是说你划分该与不该的界限在哪里呢？他不清楚。实际上我带大家就是要寻找该与不该的界限，找到这个界限以后，我们就尽量把自己划到不该交的那个圈子里面去，如果条件不成熟的，要创造成熟的条件划到不成熟的条件里面去，这是纳税筹划整体的要求。给大家举例子说明纳税筹划的重要性。再给大家举一个例子，如果你们现在在开发过程当中缺钱，缺2000万，现在有一个老板提出来了，我可以借你2000万，当然也可以变成你股东，借你2000万，你每年给我10的资金占用费，如果变成股东，那我就享受参与分配的权利，现在你作为开发商，你觉得这个老板提的要求，他两个要求都可以，作为借款人对你来说都能够做得到，你觉得作为你来讲哪一种方式对于你来讲税收上会赚便宜？是借贷的钱还是把他拉来当你的股东，当然他肯定是小股东，你觉得是借钱好还是让他加入股东好。我告诉大家，纳税筹划要求我们必须事先去安排，等你把事情已经安排过了再来筹划就来不及了，下面我问大家是借钱好还是加入股东好，哪一种更有利于纳税，同意加入股东的举手，3位，同意借钱的举手。正确的答案应当是借钱，因为借钱产生的利息和资金占用费可以进开发成本，而变成股东以后，他的利润分配只能在交完所得税之后进行，因此对纳税是很不利的。我们把这个现象就叫做财务杠杆效应，大家可以记一下。在借款经营和入股经营中，借款经营可以发挥财务杠杆作用，有着明显的节税作用，有着明显的节税好处，所以应当选择借款，而不应选择入股。在这里我还要强调的是有一些时候你们双方认为对方参股了，但实际上税务部门并不承认，你们双方签订一个参股协议，但是税务局却并不承认。我就碰到有这么一个开发公司，他给另外一个开发公司2000万，他们双方签订的协议我也看过，叫做参股经营协议，或者叫做联建协议，协议上是这么讲的，比如说A公司，借出钱的就是债权人，A公司借给他2000万，参股经营某一个什么什么项目，分配方式是该项目销售完工后，按照实现的利润55分，46分，或者是37分，这个时候问题出在哪里？就是借给钱的开发公司现在收到利润了，税务局查到了说要交营业税和所得税，房地产公司老板讲怎么可能，我是跟对方参股经营，我获得的利润对方不都是交了所得税，凭什么让我交这个税。我告诉大家，你们签的那个协议，从实质上来讲仍然叫做借款协议，并不构成真正的参股协议。因为你这个房地产开发公司没有在工商局登记成为他真正的股东。大多都是你们协议上的股东，协议上的股东和真正的股东是不一样的。真正的股东就是工商局公司章程里面有房地产开发公司的名字，这个时候你分回来的钱就是利润，如果没有你的名字分回来的钱就叫利息或者叫做资金占用费，或者叫承包费，都不能称做为利润，因此要按规定缴纳营业税和企业所得税。在这里我告诉大家一个新概念，你们记一下，在这种情况下，借出房地产公司，实际上成为借入房地产公司的隐形合伙人，有隐形战斗机、隐形战舰，我们有一个新的概念出来叫做隐形合伙人，这一类合伙人在国家的法律法规当中并不确保他的合伙地位或者是合股地位，只是双方出于某种合作的要求提出合伙身份暂时予以确认，但是没有经过国家公正机关的公正，隐形合伙人所获得的收入、利润都应当称作为是利息或者是资金占用费，依法交纳营业税和企业所得税。要想改变这种状况，必须把隐形合伙人转化为显性合伙人，到工商管理部门变更股东变更名称登记这才可以。我打一个不太恰当的比喻，就好比情人提出来要跟他的老婆分财产，你们说法律支持不支持？情人实际上就是我们讲的隐形合伙人，所以法律不保护他的权利，这一点我希望我们的开发商老板们一定要注意，不要你认为是投资，但是税务局却不认为你是投资，认为你是借款，扯皮由此产生。但是我们事先策划就不一样了，听完我的课以后就会争取显性身份，如果我真的是合股，就是对方公司章程里面必须有的名称，有我盖章的，这样才行，否则都不行，希望大家都了解。概念我就给大家介绍到这里，也举了几个例子，希望大家从这几个例子当中要注意到筹划它的重要性。下面我给大家由纳税筹划的概念再延伸两个重要的概念，第一个概念是什么是企业税收负担率？我给大家再讲两个概念，什么叫做企业税收负担率？还有一个叫做企业税务风险？这两个概念，希望大家记录下来。企业税收负担率请大家看讲义第6页，企业税收负担率等于企业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入或营业收入乘以百分之百。这个指标告诉我们，它能够从整体上反映一个企业的税收负担状况，比如说经过测算，我们这个企业的税收负担率是12，那它表明什么意义？12的税负率有什么含义？就表明你卖100万的房子，你得拿出12万交给国家，这个税里面可能既包括营业税，又包括土地增值税，什么税都包括进去，因为分子里面什么税都包进去了，那么他会给老板决策带来一个什么样的初步印象呢？就是我这个企业国家贡献率，我12表示我100块钱的收入我交了12块钱的税，这只是一个静态指标，那么我下面就要问大家，我这12的税是重了还是轻了，你再给我们说一说，这12的税是重了还是轻了？你感觉？感觉轻了，这感觉不错，就是跟着感觉走，你这个感觉很好，坐在前面几位同志，你呢，你说重还是轻？你觉得是重还是轻？重了，你们两个感觉怎么完全不一样，标准答案是你们两个人的感觉都错了。为什么？所有的指标存在的一个前提是如果把死的指标变成活的指标，不能脱离一个程序，那就是什么？比较。没有比较这个世界上就没有美女，没有比较这个世界上就没有亮男，没有比较就没有高矮胖瘦，如果世界上只有你一个人，我们知道你是漂亮还是丑，还有我们在火星上也不知道地球上的人怎么样，我们必须了解，通过比较这个程序才知道你这个税负是重了还是轻了。大家想不想知道中国房地产企业平均税负是多少？想知道吗，中国房地产企业的税收负担，平均在10左右，请大家记下来，中国房地产企业无论是外资的，内资的，民营的，国有的，平均税负在10左右。低于10和高于10都说明企业在纳税当中存在一定的问题，但有的问题是正面的，有的问题却是负面的。下面我给大家出一个小小的问题，也想难倒你们一下，现在我们知道有一个项目需要前后投资一个亿，这两个项目都要投资一个亿，经过我们对这两个项目的测算，我们发现A项目的税收负担率是15，B项目的税收负担率是10，请问你会选择哪个项目投资？假如这两个项目的投资额、投资期都一样的话，你会选择哪一个项目来投资？我再讲一遍，现在有A、B两个项目，A项目投资额是一个亿，投资期是三年，那么已经经过测算以后，A项目税收负担率是15，还有一个项目是B，它投资额也是一个亿，回收期也是三年，B项目经过测算税收负担率是10，如果企业纳税处在自治状态，属于自治状态就是没有偷税漏税，也没有筹划，请问你们会选择哪一个项目，是A项目还是B项目？我绕着弯子提问，我不告诉你利润率，告诉你负担率，同意投资A项目的请举手，举高一点我看一下，4位；同意投资B项目的请举手，3位。这个问题你们怎么好多人不敢举手呢？因为心里没底。我们对房地产纳税筹划的研究从现在开始，已经准备迈入门槛了，在迈入门槛之前，我已经告诉你税负率是由谁来决定的，首先我问你税负率高了对企业经营有没有好处？肯定没有好处，100块钱卖的房子，你15肯定交的税多，12肯定交的税少，交的税少对你的效应形成肯定有好处。那么到底选择哪一个项目呢？正确答案是A项目。这是出乎你们意料，我选择税负率大的项目投资而没有选择税负率小的项目，因为什么？税负高的项目一定它的利润率也是高的，比如别墅项目和普通住宅项目，别墅项目交的税就是比普通住宅交的税就是多，而且税负就是重，这是不用怀疑的。那么这里面就告诉我们一个现实问题，大家记一下，决定企业税负率变化主要的因素是企业的利润率决定企业税负率变化的因素，一般情况下随着利润率的上升，税负率大家说采取什么变化？随着利润率的下降，税负率也跟着下降，两者呈现同方向变化的关系。好，下面我们研究的问题是我们进行税务筹划的目标是为了减轻企业的税负，我希望大家读书一定要读明白的，别研究朝着相反的方向迈进，最后有的同志说一定选择税务率高，你来学习干什么呢？不就是为了达到税负减轻，税负率下降，结果追求税负率高的项目，肯定就不对了。我们研究的意图是在企业取得既定利润率的前提下，如何使税负率下降，如果没有这个前提的话，我作为讲课老师太轻松了，我可以教提高某个方面，把税负率降到1左右，我甚至能把税负率减到零，你们愿意不愿意？听完我的课不用交税，哪位同志愿意请举手？有办法，而且是合法的办法，就手什么税都不用交，放下来，就有两位同志非常迫切。回去以后，把公司关闭，什么税都不用交，关闭企业也没有说是违法的行为，我不干了，我的目标就是不想交税。但是，行不行？那肯定不行。如果所得税一分钱不想交，哪位同志拒收，说我企业所得税一份钱都不想交，请拒收，没有不敢举了，我的方法也是合法的。五百万开发的，我三百万卖，我亏损二百万，行不行？当然，税务筹划告诉我们，一定要在既定利润率前提下来研究这个问题，否则失去前提了。我告诉大家，如果你们实在不想交企业所得税，我也有一个合法的办法，你们寄个文件，这个文件对你们来讲，将长期产生的影响，你们只恨见到我时间太短了，当初见到的话就好了，现在见到有点晚了。但是，不着急，你现在回去操作还来得及。财税200091号文件，关于个人投资企业和合伙企业投资者，征收个人所得税的规定。在这个文件当中，国家强调，有这么一段话，国务院通知对个人独资企业合伙企业，停征企业所得税，只对其投资者经营所得征收个人所得税，是我国鼓励公平投资，公平税负，和完善所得税政策的一次重大调整。如果我们房地产企业，不是有限责任公司，而是个人独资或者是合伙企业的话，我在这里向大家宣布，你跟企业所得税永远说再见，你这个企业以后不再交企业所得税了，永远不交企业所得税，你说这个课要不要听？太要听了。大家也许讲那税务局为什么不跟我说了呢？跟你说了以后，企业所得税到哪儿收？不会跟你说的。所以，这个要求我们在办工商登记的时候，应该在营业执照里面注明是个人独资或者是注明合伙，或者是注明股份合伙，都是可以。当然，我提醒大家，个人独资企业和合伙企业是属于无限责任，要承担无限的赔偿责任，它跟有限责任公司不一样。有限责任公司是出资额承担赔偿责任，但是话又说回来，在中国讲法制责任当中，有限公司和无限公司之间究竟有什么区别呢？所以，在目前来讲又比较适合办成个人独资合伙企业，来减少企业所得税这道环节，实际上也是可以做到的。所以，我相信大家听完我的课以后，回家就在琢磨这个问题了，为什么琢磨这个问题？我们交到现在的税都可能不太对，可能交了很多冤枉的税，所以王老师的课犹如及时雨一样，我现在项目用个人或者是合伙办，反正这个公司就是我的。所以，我跟大家讲，有一些东西，我如果上课之前说哪些同志不愿意交企业所得税，可能觉得很唐突，实际上可以做到。今天上午的课我们就讲到这里，下午我们讲更深入的内容供大家参考，谢谢各位！因为第一个问题，房地产企业营业税，没有取得预售证之前，销售的经营是否交营业税？房地产企业在没有取得预售证前，在取得各种定金的同时，要申报缴纳营业税，跟取得预售证没有关系，请这位同志记下来，凡是取得定金性质的，收入都要在取得时的当月申报缴纳营业税。这位同志还问，印花税贴在哪些部分？限度多大？总额量贴？印花税是这样的，如果你是在卖房的话，要求是贴在商品房销售购销合同上，如果在预售的时候，没有预售证的时候，双方也不可能签合同，签了合同暂时也不需要贴花，因为合同需要备案。贴花是这么要求的，每本印花税额超过五百元以上，就可以到银行去填写缴款书交，如果低于五百元以下购买印花税票，贴在商品房购销书上，买卖双方都要等额贴，比例是万分之五。还有一位同志给了我一份合同这份合同是资产承包合同，我看了一下，这里面合同是这样的，将资产用于承包，用于公司职工的承包，按规定期限向公司缴纳承包费。那么，个人将公司财产用无承包以后，可以自由进行经营。那么，帐怎么做呢？我看不出来，反正大概根据我的意思就是自己做帐，公司不再给他做帐了。那么，这里面的问题是什么呢？员工经营的税收谁来交的问题，还有公司经营收入的所得税如何交的问题，应该在这个合同中明确。我提醒这位同志，承包合同第六条第一款这样写，所有合同写乙方权利义务，乙方这里面是指承包人，也就是职工，是这么写的，对于所有合同交于公司财务备案，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税。你看这句话里面有漏洞，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税，但是没有对职工进行约束，将来就有扯皮，到底谁来交的问题。所以，第六条第一款要进行修改。还有第七条违约责任第二条需要修改，这个就不讲了。下面，我们再围绕这个主题，给大家继续讲。上午给大家讲了关于纳税筹划的概念，给大家导出新的概念，一个是企业税收负担率。还有一个概念，什么叫企业税务风险？那么，企业税务风险，就是大家看第六页，讲义第六页企业税收零风险，是指纳税人正确理解和执行国家税收政策法规，而不存在多交少交税款的行为，这是一种理想的状态。税务风险的产生可能来自于两种情况，一种就是因为政策法规掌握不清楚，而导致了少交税款，给税务部门处罚的可能性，这是一个方面。另外一个方面，是因为对国家政策法规掌握也是不清楚，但是却导向了另外一个后果，多交了税，但是自己浑然不知，这两种风险，我们都要防范，不能仅仅防范少交税，被处罚的可能性，而忽视掉多交税，给效益造成的流失的可能性。所以，要讲零风险，实际上就是既要防止多交税带来的效益流失，又要防止少交税带来的处罚，这是一种理想状态。企业多多少少会出现少交税带来处罚的可能性，也有可能因为多交税而被效益流失。在这里不得不提醒大家，从