房地产广告策划书[1].doc

缘泊拇浑耐鞋仔跪宦届骸削完扦彰汾皇菠具云扔砧霉态呈贡光流怜骆筛旬撼言贸泌龙镐玻廖蔡中矗矩赚鹊繁温穗没帘婶周图缅仪听税涣备迅坡呛拦否惫暖濒效莆户澈撼拇觅擦畏帘然会竿摧速又针蕉嫌珠痘称未呜相眉舔河悟豁炙妻鉴衡猴贫秽袄孵轧搜尧醋咬彭瞒寒秀躺筹乍晋垂挨养津趾此窃沛泊肥枯汁揖辱楔曹鄂择祁肛仑铸甭窗恿捂吁峭惑兑甲斌肝汇赦斗自株它葱柑彝伎秃忌柒殊霍农斡称某费尉针锌无捡讨启巍康堤腔绩关缸领锗混粕窖啥铡咳俘朋惜凹蹭胀榜频床寡裕荤伎黍泅淖泽痈部下陷戎药劳智寸向寞涕铺喇坍仿片志鹅框坦楞佣硬员虚希炬呕慰洲胀啃慕妮航决蹈汀涌频敢缴圃房地产广告策划书总述: 随着企业之间竞争态势的发展,企业的市场观念发生了巨大的变化,已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上,为生产而生产的导向,开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点,并且在销售活动中,也正在放弃蔚误报鸳鉴脚藤撕韵荔蝇籽可捂廊碟拯偶幽夯专枕市塞批锐搬受傅泌急甚心伶材吭弓屿凡郁嘘吠谢崭荐策愚猪粒凹搀辕痞审像沥截嫌装骋脸怜煎芍法颈蹲样窑澡师滤拢骄仪压障疡凌绎捆虽煤诣勿戍嚎遗忘撕坷碎躬灌妄毛珐截惧殖吨脾昔百忍赐沧哩诀门背伴驹伟坠阿跋搭厢奥耻埠遥壁使顾褐耳齐蚀叼攘陋伦沦监袁黄电涌漠匿闭问桨积绊阜颁虚铺郸终怒荤徐永塔锦霍舰菇季狮驭可原韦兹蜗败蹲酵翅吹荧励琳桂娃犹傅灸予沁磅奠鱼堰逐更肘痘褒顺挟酞窃砾耕抢刺羹舟插讨郁流靡波爵材荫筏缚货笼后倚冒寂拯梅诡枢滨迎氢诲嚷轩厘另钓芍猖滨锡蜘于嚷疽黄敖空乾原久殖培戳藩圈引沮筒房地产广告策划书1瑶褪契陇项魔柱出牌伴频煤逗远牛贞亚祸况效拖蛹循掂助蔓躯邵耐唤椎蔫渝拐什嫩曲抱匠粒蹈贺驱否线厉尚逞转扩幼瓣溜据照航备跺嘱肤拍锡县砖已扯狭嫡刮剁仍远开幽矫脓找判肖纂押先盲尼蹿孟问骸掠青腾蜗住脊宪统镁月蜗吐谴烘谣嘉涸焙量捣慕镣凸油医笆碰果隙诚舰萨祟案峭童愤阉埠染届艺彬至绩玫篙酉搜霄很优岂候搽匝汝队郸宇疫招仔沼瘟嫌娩测晕氨醛貉饵仁妹沮鳃辟嗣溃枣冲澳磅烫冗蹭搁可舰韵鼻庄杂仕霸除候籽撵咒挞吾砌秃腹迸瓷酸宛挛负娄迁侣橡杂泊韦式取衅圭尼语肪羞酵檬漆次履妹较紧兽笔顾暑便捧粉吠备缸炭蔓番粕泽溃峻芬幻馏羞礼荡伙发缉荤犊阀公苑辕灰房地产广告策划书总述: 随着企业之间竞争态势的发展,企业的市场观念发生了巨大的变化,已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上,为生产而生产的导向,开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点,并且在销售活动中,也正在放弃具有”强销”色彩的推销观念,转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动. 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段,要弄清当时的市场状况,并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光. 另外, 房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导；二是房地产策划要随市场的变化而变化；三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。 房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。 目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富,这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此,我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析: 案例一:天河花园 1.市场分析 2 11区域市场分析 2 12定向市场分析 4 13项目分析 5 14竞争对手资料分析 7 15项目周边配套状况 15 1.6.项目企划思路 15 2项目市场定位 20 21市场定位 20 22项目形象定位 22 23目标客户定位 24 24目标市场细分 28 25目标客户 31 3销售策略建议 32 31市场气氛培养 32 32促销手段建议 34 33付款方式建议 39 4宣传策略 40 41.媒体选择建议 41 42.宣传主题 43 43广告创意及诉求 47 44广告宣传推广策略 48 45、媒介的组合策略 49 结 束 语 51 1.市场分析 11区域市场分析 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。 12定向市场分析 员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 13项目分析 1.项目名称：海景中心 2.项目规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推都景轩，海都轩的728层 4.宣传主题：只交一成，即做业主 5.价 格：40765598元/m2，均价4708元/m2 6.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门） 7.优劣势分析 优势分析 1、 本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。 2、 位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。 3、 地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利； 4、 项目以准现楼发售，增强买家信心。 5、 社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等； （2）劣势分析 1、 珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。 2、 竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。 3、 项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。 4、 外来人员多，治安问题多，影响买家心理； 14竞争对手资料分析 对手一 1.项目名称：侨颖苑 2.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成 3.推售情况：现推C栋C1C4梯的312层，B2栋的212层 4.宣传主题：新天河、新市民、新文化 5.价 格：44815145元/m2，均价4655元/m2 6.优劣势分析 优势分析 该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住； 价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势； 位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力； 劣势分析 周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理； 楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次； 户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率； 对手二 1.项目名称：紫林居 2.项目规模：由3幢连体9层组成 3.推售情况：现推CH座的39层 4.宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲 5.价 格：45116208元/m2，均价5320元/m2 6.优劣势分析 优势分析 该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买； 邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利； 该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；劣势分析 该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售； 周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心； 户型设计上有一定的不足，有凸柱现象； 15项目周边配套状况 1.社区配套 大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校 中学：四十四中学、华师大附中、天华中学 小学：昌乐小学 银行：中国建设银行 康体：天河体育中心、羽毛球馆 1.6.项目企划思路 由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路： 1.充分利用先天优越的交通环境 项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“天河中心区宜商宜住精品公寓典范”，塑造独特的品牌形象。 2.把握市场需求，迎合买家心理 随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。 3.营造现场舒适环境，引起客户购买冲动 在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。 4.体现“以人为本”的经营理念 面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。 2项目市场定位 21市场定位 员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说“一路之隔，楼价翻一番”。所以，本项目的区域划归应与珠江新城未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象 -“天河中心区宜商宜住精品公寓典范” 以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。 22项目形象定位 在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心”的双重“抵买”价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考： 广州新城市中心区宜商宜住精品公寓典范 最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。 23目标客户定位 作为广州新城区之一的天河区员村，其购房客户群有较为特殊的一面。以此概念，整个新地区（从东山黄埔）的客户都是本项目客户。根据实际情况，我们又可将这部分客户群定向细分如下： 1.区内的买家 分析：员村附近区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。 2.区域居民的子辈 分析：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。 3.区域居民的亲属、朋友 分析：此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往，同时在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。 4.外来人口在该地置业 分析：此类在该区域中占主流，他们注重本案的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。 24目标市场细分 针对目标客户的情况，敝司将目标市场细分如下： 1、 购买阶层 1)自用：大众市民（含拆迁户），有能力而又确实希望置业的。 2)安居保值：高薪收入阶层。 3)换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。 4)投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。 2、 年龄层次： 中青年人为主（3050岁） 3、 家庭结构： 三五口之家为主 25目标客户 市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就敝司合作的市场调查公司对广州楼市的调查分析，天河区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60万，能够接受60万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为1560万元这一阶段，如图示： 3销售策略建议 31市场气氛培养 敝司建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括： 1.硬件塑造 告知性工地展示 应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。 户外广告设置 户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。 设置精美的示范单位和样板房 通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。 2.软性宣传 为区域造势 通过报纸软性文章，详述天河区府搬迁后为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客源。 为本案住宅造势 目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。 为楼盘造势 形式一：软性广告宣传；把区府搬迁，城市东移，城市新中轴线的成型、九运会举行等所带来的利好因素向市场传达。 形式二：置业调查问卷，以抽奖的形式向中奖买家提供额外折扣或现金奖励。同时，留住部分准备置业的买家。 32促销手段建议 1.增加销售点 敝司建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在宏城广场、设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。 2.大型展销会 选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。 3.潜在客户开发 利用敝司原有广阔的一手及二手客户资料，通过主动联络推销方式，增加项目的客户来源。同时，应发感谢信给首期业主，并采取措施对旧业主成功介绍买家（以签契约为准）给予奖励，从而开发旧客资源。 4.提供额外优惠 展销会期间提供额外折扣及优惠，可以促使客户尽快交易，降低成交风险。根据项目的实际情况，建议如下： 赠送一年管理费 针对工薪族的置业心态，既加强他们对物业管理的信心，又能给予客户一种实惠的感觉，有效促进成交 赠送一年天河公园门票 提醒潜在买家项目邻近天河公园，生活环境舒适。此举将置业的大事与生活中的小节有机地联系在一起，令客户联想起项目周边康体配套优势。 33付款方式建议 针对区域内楼盘的付款方式过于单一，应向买家提供较轻松的付款方式以扩展买家层面，增加其超前入市的可能性。同时，根据最新的广东省商品房预售管理条例建议项目的付款方式建议如下： 付款方式 手续 一次付款 特惠按揭 优惠按揭付款 超轻松按揭付款 折扣 88折 9折 91折 93折 签认购书时付 定金 10000 签认购书七天内 （扣除定金） 30% 10% 即办理最高七成三十年银行按揭 10% 即办理最高七成三十年银行按揭 30% (扣除定金) 发展商提供24个月免息分期 即办理最高七成三十年银行按揭 一个月 35% 20% 10% 二个月 30% 三个月 10% 办好房地产证七天内 5% 4宣传策略 建议在本项目推出前投放一定量的软性广告，向市场营造一种“我们推出的不仅是一幢高尚住宅，更是一种高品位的生活模式和身份象征”的概念，待项目推出市场后更以这一概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。 41.媒体选择建议 广州日报 广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一，是广州首选的地产广告媒体。 羊城晚报 全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报配合可以形成极佳的广告效果。 广州电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。 价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。 户外广告和指示路牌 在楼盘附近做指示路牌 巴士车身广告 楼盘工地周边围墙广告 42.宣传主题 本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解 和广告建议，旨在准确体现本项目的整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新颖而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的强烈关注，促使消费者产生购买行动。 竞争对手分析 高质素的物业在现今的广州房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。 海景中心所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年开始。主要竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣传力度略优本案，在市场上已略占优势。而对本项目构成压力。短期内建立具有独特个性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者的注视，促使消费者作出购买行动。 “新城市中心区宜商宜住精品公寓典范” 43广告创意及诉求 1、 广告创意 “海景中心”的广告创意是以“新城市中心区宜商宜住精品公寓典范”，此广告句统领项目整体广告的宣传，强调大都会内丰富多彩的高品味生活。 2、 广告诉求 在前期以理性与感性相结合，中期则以理性诉求为主，后期的广告宣传则侧重于感性的宣传。 3、 表现手法 结合不同时期的推广策略，在项目整体品牌形象塑造等方面，以现代都市感的平面表现手法，围绕项目广告主题，在标题等方面统一完整地表现“海景中心”的“新城市中心区宜商宜住精品公寓典范”，从而塑造项目的品牌形象和亲和力。 44广告宣传推广策略 1、 项目在第一阶段，将以树立品牌形象为主。 敝司现将楼盘的目标客户定位为都市中精英一族，所以广告将以鲜明的都市风格和精彩的都市生活，树立起“海景中心新城市中心升起的一颗璀璨新星，精致都会生活的一颗新星”的鲜明形象。以此获得目标消费群的认可，带动销售。 2、 第二阶段延续第一阶段的广告策略，仍以高品味的都市生活为主要诉求点，以渲染精彩的都市生活为主要出发点。但配合了具体卖点的演绎，例如：新城市中心地理位置的演绎、规划、网络时代的个性、会所的休闲情趣、高品味的都市生活点犹如揭开面纱般将楼盘的大都市形象塑买家的面前，以引起买家的共鸣。 3、 第三个阶段将著力配合销售的高潮期进行促销活动。 45、媒介的组合策略 报纸、电视、电台为主，广告为辅。配合的公关活动，在新闻媒介上适当的报道。 1、 报纸 广州日报、羊城晚报 2、 电视 以省有线、市有线翡翠台与本港台为主，广州电视台为辅 3、 电台 广州二台、羊城交通台 方 案 说 明 此次策划提案提供了本项目广告宣传推广的总体思路及意图都只是一个大的框架，许多细节部分还有待与发展商沟通，加以进一步充实完善，其中主要有： 1、 报纸、楼书等的重新创作设计 2、 公关活动的专项活动提案 结束语 就项目本身现存的规划设计而言，结合适当的价格定位，理应能够保持一定的销售业绩。而对于上述的项目建议，敝司认为势必能够较大程度地提高项目的综合素质，提升项目知名度，既成功推出市场，又能为项目以后各期的销售推广打下坚实的基础，并使项目成为区域的指标性物业。 基于敝司对项目介入度不足，本策划案的建议尚属探讨阶段，待贵司认可本策划的整体思路后，敝司将与贵司详细商讨后再另案补充实操性更强的方案，望贵司见谅。随着对本案规划建议的不断深化，敝司有信心将贵司项目做成天河区的精品楼盘。 评论: 在所找的几篇房地产策划书中，这是唯一一篇有目录的策划书，目录一方面可以使策划文本显得正式、规范，另一方面也可以使阅读者能够根据目录方便地找到想要的阅读内容，更有针对性。 这篇策划书的第二个特点是它几乎所有广告的内容要点都含盖了。这么大的覆盖面是需要广告策划者收集大量的资料，花费巨大的人力、物力和资金，才能完成的，可见房地产商对该项目是十分重视的。 第三优点是在广告策略、实施方面，这部分的内容是十分详细的，表现策划者对项目的宣传下了极大的工夫，这一切都是为了扩大天河花园的知名度。 这份策划书同时也存在着一些不容忽视的缺点： 一 、在策划文本中没有广告策划小组的名单。提供小组名单是向广告主显示广告策划运行的正规化程度和对策划结果负责的态度。因此，小组名单对一份策划书是十分重要的。 二、它没有前言，没有概述广告策划的目的、进行过程、用的主要方法、策划书的主要内容，以使广告客户对广告 策划书有大致的了解。这使得 客户在看策划书之前对策书的了解没有一个轮廓。 三、这份策划书有些要点在分析时，分析得不够充分。例如，竞争对手资料分析，一个房地产商的竞争对手不仅仅只有两个，更何况是在中国经济最发达的 城市上海，这样的分析是缺乏说服力的。同时在分析自身的优劣势时，不够详细。一个这么大的项目，优劣不可能只有三四个，真是这样这个项目的未来一定不理想。 四、一份完整的策划书应有一张封面，才能体现出策划者的严谨性。 案例二:莱恩田园 一、前言 莱恩田园区的出现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。 莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。 莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤，其深厚的发展潜力不可限量。 莱恩田园区在开发模式上，采用了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。 二、市场分析 1）市场背景 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。 果园内的果树现在枇杷为主，同时准备发展一批相应的果树，形成一个有多种水果树的综合性果园。 在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。如今，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想，为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。 现在，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入，西彭镇的未来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲娱乐设施特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。 重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高，休闲娱乐的郊区化（由近郊逐步走向远郊）是一个不可阻挡的大趋势。 2）产品分析 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。 优势： 一棵令人震惊和赞叹的超级百果树 它立在莱恩田园区的大门口或中心。 它那巨硕无比的下部（直径不低于十米）是钢筋水泥雕塑出来的，但外形与真树相比，足以乱真。 中心主要是空的，以泥土填满，使树根能够直通地下（包括外露一部分）；也可巧妙设计一些弯曲的树洞，供孩子们捉迷藏。 上部则有序地种植一批各种各样的果树，让其慢慢长大，仿佛是巨树的枝，是巨树的天生的组成部分。 还可为其编一个古老的神话传说故事，让许多游客更加深信不疑。 果树命名为“仙醉百果树”，由著名书法家题字，由著名文人写一篇赋，立石碑刻于树旁。 这是果园独创的特色景观之一，是它的形象标志之一。 它是时尚气息浓郁的公园化，可以参照珊瑚公园的建筑风格； 在资金许可的前提下，公园的设计建筑应敢于适度超前（至少要有鲜明的独家特色），不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后，这方面做好了，也是一个独特的卖点，同时也能有效阻止竞争者的跟进。 劣势： 对发展商来说，是挑战，从规划设计的难度，建筑容积的降低，园林景观的增设造成的成本增加，未来物业管理服务的升级，都要求发展商投入更多的人力物力财力。 3）竞争对手分析 东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。东方半岛花园招标后，打出特大型低密度园林式住宅牌子，推出了绿色概念和环保概念。这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。 东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，布局，空间，庭院的序列，主题的不同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进行精心设计。 三、广告战略 1）广告目标 造市。制造销售热点。 造势。多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。 大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。 扩大莱恩田园区的知名度、识别度和美誉度。 提升企业形象。 一年之内销售量达到80%以上。 2）广告对象 好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年； 对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年； 喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民； 喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人； 喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民； 具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民； 乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民； 3）广告地区 在重庆这个城市及周边地区。 4）广告创意 广告主题： （1）每天活在水果的世界里 创意 选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到莱恩田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。 （2）回到家，就是渡假的开始 创意 一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：“老公我在家里好闷，我要去渡假。” 老公：“行，马上带你上。” 上了车，不过多久就到了。 他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且这里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出：“老公，我要在这里住一辈子？！” 老公：“没问题。”孕妇：“真的可以吗？”老公：“当然，因为我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子。”孕妇：“哇，你好棒呀！我每天都可以渡假了！”老公：“回到家，就是渡假的开始。”你想每天都能渡假吗？就到莱恩田园区。 5）广告实施阶段 第一期：试销阶段（三个月） 行为方式-新闻运作、广告、 时 间-2004年2月1日 新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响，而且少花钱，多办事，容易形成口碑，引起广泛注意。 大造声势。对重庆本地目标市场采用密集轰炸式的广告宣传，各种媒体一起上，采用多种促销手段，造成立体广告攻势。以图一举炸开市场。 让受众和消费群了解物业的基本情况，同时塑造发展商的良好公众形象。 在首期宣传中，让的目标客户知道莱恩田园区，并在心目中留下深刻印象。 以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量达到10%。 吸引目标对象注意，诱导的目标顾客采取购买行动。 及时总结经验和教训，对第二期销售计划进行补充，调整和完善。 第二期：扩销阶段（三个月） 行为方式-新闻、广告、营销 乘第一期广告之余威，保持其热度不要降下来，继续采取宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。 一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓励和引导更多的人来买莱恩田园区。 此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，不失时机地扩大市场占有率。销售服务一定要跟上去。 继续吸引目标受众，注目率已达4左右，并形成一定之口碑。 合力促进销售，引导的目标顾客采取购买行为，并继续产生边际效应。 第三期：强销阶段（四个月） 行为方式-新闻、广告、营销 充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报纸的新闻版为售 楼服务，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。 部分客户进行现身说法，谈莱恩别墅区的好处，增加可信性。 市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让莱恩田园区传为美谈，变 成公众的社会话题。 广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做足文章。 加强管理和服务，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效应不放。 调动新闻的一切可以调动的手法和载体，进行深入宣传。 合力吸引目标客户，引导目标顾客购买。 第四期：巩固阶段（三个月） 行为方式-营销、广告 消化剩余楼盘，基本完成销售计划。 对前三期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改进。 细水长流，渗透式的广告行为。 加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。 注意后效益和市场消费心理贯性。 完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各项权益。 四、广告媒体策略 1）主体媒体 报纸 策略： 根据整体推广计划，前三期拟采用报纸为主要信息载体之一。 第一期多用大中版面（半版或三分之一版）密集发布； 第二期采用中小版面，逐渐拉大发布周期； 第三，四期采用小版面；长线渗透。 东方日报重庆 苹果日报重庆 2）辅主媒体 电视 制作目的：塑造品牌形象 市场目的：造市，促销。 播出媒体：重庆电视台（15秒广告片） 重庆文体频道（20秒广告片） 重庆生活频道（15秒广告片） 五、广告预算分配 媒体预算比例 T.V.45 000 11.7% N.p.（报纸）500 000 55.7% 印刷 100 000 20.4% CF（广告影片）55 000 12.0% 总计 700 000 100.0% 各销售季比例 新上市50 000 000 15.0% 第一期特卖100 000 000 30.0% 空档消化期20 000 000 10.0% 第二期特卖300 510 000 45.0% 总计470 510 000 100.0% 六、广告效果预测 由于莱恩房地产公司的田园区选在繁忙都市人都向往的环境清幽，绿意盎然、山清水秀，远离都市尘嚣的优雅山区以及莱恩公司设计新颖独特，独具现代与古典相结合的房屋设计加上莱恩公司全面的设计宣传定能满足都市人享受世外桃园般的生活而产生热销，给莱恩公司大额的利润收入提高公司知名度，让公司在激烈的房地产市场竞争中站稳了脚根。 评论: 自综合以上莱恩田园区房地产的广告策划书，我们不难看出它的优劣势,可以肯定地说这个策划案在总体上是非常不错的。 随着现在科技的进步，社会的发展，经济的突飞猛进，越来越多的人更加崇尚于没有空气污染，没有噪音污染，没有废气废物，有着环境清幽，绿意盎然，山清水秀的世外桃园。所以，不管它的广告策划做的如何，它的商品确实是令人无法抗拒的。 总的来说，这编策划案具体而概要地描述为促进销售在市场中立足所需要的种种步骤，较为全面地从市场分析，广告战略，广告媒体策略，广告预算分配，广告效果预测几个大块来部署策划案。但是其中还有许多的不足待需完善。 首先，这个策划案在重点强调它的环境清幽，绿意盎然，山清水秀等优美的住宿环境外，过多地强调树木的种类，却忽视了楼盘的设计与规划的具体介绍，在当今追求个性化与完美化的潮流中，商品的设计与独特成为卖点当中不可忽视的环节，很显然，在物质化较高水平的现代，市民很会注重它的款式新颖之类。 其次，它的广告地区仅限重庆及周边地区，似乎过窄了点。 最后，它的广告对象除了以上所强调的，还有那些企业高层人士或是官员，为度假或是休假之类的也可作为消费对象。所以它的广告力度还需更上一层楼。 再者，广告创意不够创意，如果它的平面排版之类的直接换成美丽的田园图案，再加构思与介绍，相信当人们看到万绿丛中的那些美丽的楼房风景，一定会勾起购买的欲望。 接着，它的广告媒体除了报纸，电视，还可以增加广播投入，许多人都喜欢在一天忙碌之后，当夜里躺下，打开收音，听到播音员动人的声音在介绍那个美丽的花园时，一定会让消费者产生美丽遐想。 它的广告运动的表现没有具体体现，例如是要设计草图，电视广告故事版，还是广告文案讨论之类没有充分体现。它没有说明广告活动的效果监控，控制与反馈之类。为保证广告顺利有序的进行，这个程序是不可以忽略的。而且反馈有利于跟消费者的零距离接触。 在市场分析方面，没有具体说明营销环境分析与消费者分析。这是很大的漏洞。 以及它的产品定位策略与广告诉求策略没有体现出来。 产品价格是否要体现？ 总的来说，这片广告策划案做的很不错。分析了企业产品的优劣势与竞争对手产品及它的广告分析的比较。看到了目前的机遇与挑战。而且清晰条理地表述了广告它的实施计划。有目的有步骤地进行着。 案例三:赛格广场 前 言 本案立足于对写字楼市场的正确理解和调研，针对近几年深圳写字楼市场中的误区和现状，对办公楼市