DB15_T 970-2016 居住物业管理服务标准(内蒙古自治区).pdf

TCS 03.080 A12 备案号49429-2016DB15 内古古军协自主J口区地方标准DB 15fT 970一-2016居住物业管理服务标准2016-03-15发布2016-06-15实施内蒙古自治区质量技术监督局内蒙古自治区住房和城乡建设厅发布DB 15/T 970-2016 目;欠前言.11 1 范用.1 2 规范性引用文什.3 术语和定义.1 4 总体要求.3 5 物业服务费用.3 6 物业服务评价与监督.4 7 住宅一级物业服务.4 8 住宅二级物业服务.12 9 住宅二级物业服务.21 附录A(资料性附录)物业服务工作人员文明服务规范用语.29 附录B(资料性附录)业主满意调查问卷.30 参考文献.31 I DB 15/T 970-2016 II 目IJ1=1 本标准按照GB/T1.1-2009的规定起草。本标准由内蒙占臼泊区住房和城乡建设厅提山。本标准由内蒙占臼泊区住房和城乡建设厅归口。本标准起草单位:内蒙古自附区住房和城乡建设厅、内蒙古自泊区标准化院。本标准主要起草人:许怀云、贾双文、张制、吕志戚、韩玉霞、籍凤英、董朝旺、茵润宁、赵文京、刘默、欧阳建辉。本标准l二2016年3月首次发布。DB 15/T 970-2016 居住物业管理服务标准1 范围本标准规定了内蒙占白泊区内居住物业管理服务活动中的术语和定义、房岸和设施设备运行维护、小区公共秩序维护、环境清洁和绿化养护管理等基本要求。本标准适用I内蒙古自泊区内的居住物业管理活动。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的同用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用丁本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。条例通知GB 5749-2006生活饮用水V生标准GB!T 10001.1标志用公共信息图形符号第二部分:通用符号GB 17051 二次供水设施11生规范GB/T17242投诉处理指南GB 19210 空调通风系统清洗劫!范GB 25201 建筑消防设施的维护管理GB 2894一一-2008安全标志及使用导川GB 50310 电梯工程施工质量验收规范及其使用导则GB 13495-92泊防安全标志GB50601-2010防面接地施工验收规范CJJ/T 102城市生活垃圾分类及其评价拓、准TSG T5001电梯使用管理与维护保养规则中华人民共和国主席令第4号(2013)中华人民共和国特种设备安全法中华人民共和国国务院令第666号(2016)物业管理条例中华人民共和国建设部令第125号(2004)物业服务企业资质管理办法中华人民共和国国家住房和城乡建设部建房(2010)165号物业承按查验办法中华人民共和国财政部财基宇(1998)7号物业管理企业财务管理规定中华人民共和国建设部令第110号(2002)住宅室内装饰装修管理办法中华人民共和国国家发展和改革委员会价检(2004)1428号关于物业服务收费明码标价规定中华人民共和国国家发展和改革委员会价格(2014)2732号关于放开部分服务价格的通知内蒙占自治区第十届人民代表大会常务委员会公告第4号(2003)内蒙出自治区物业管理条例内蒙占臼治区第十一届人民代表大会常务委员会公告第28号(2011)内蒙占白治区城镇供热管理内蒙占白泊区人民政府内政发(2015)91号关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见内蒙占白泊区住房和城乡建设厅内建房(2013)685号内蒙占自治区物业服务企业资质管理办法内蒙占自泊区发展和改革委员会内发改费(2014)1029号关于规范我区物业服务收费管理丁作的DB 15/T 970-2016 3 术语和定义3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 下列术语和主义适用于本标准。物业property 己经建成)j投入使用的各类房屋及其与之相配套的设施、设备和相关场地。居住物业residential property 用l伞居住的房屋。业主owner 物业的所有权人。物业使用人property user 物业的承租人或实际使用人。物业服务property services 物业服务企业受业主或者建设单位委托，依据合同约定对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进打维修养护、管理，维护公共环境11.生和相关秩序的活动。3.6 物业服务企业property service enterprises 依法成立、具各专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。3.7 共用部位common parts 根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相边的非住宅业主共同使用的部位，一般包括:业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电目分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙寺部位。房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体号。3.8 共用设施设备common faci I ities 根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共同使用的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路叮、沟:在、池、井、非经营性车场车阵、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋号。2 DB 15/T 970-2016 3.9 委托服务(特约服务)the special property services 物业服务企业或其他专业性服务企业接受业主(或物业使用人)的委托，提供的物业服务合同以外的各类单项服务。3.10 物业服务费property service fee 物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫牛不口秩序，I址业十或物业使用人所收取的费用O3.11 包干市fixed-feesystem 由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务il费方式。3.12 酬金制remuneration system 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务il费方式。4 总体要求4.1 提供物业服务的企业所依法取得物业服务企业资质，符合建设部物业服务企业资质管理办法和内蒙出自治区物业服务企业资质管理办法的要求，物业管理专业人员以及专业类的专职管理和技术人员所按照国家有关规定取得职业资格证书或者相阳的岗位证书、专业技术职称证节。4.2 本标准将居住物业服务由高到低分为二个等级:二级、二级、二级。二级为最高等级，二级为最低等级，高一级等级要求包含低二级等级的相所要求。4.3 签订物业服务合同时，所依据居住物业实际情况选定相庆的物业服务等级，具体服务事项可依照合同中约定的执行。5 物业服务费用5.1 物业服务收费应遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，根据服务项日的性质，分别执行政府指导价和市场调节价。5.2 物业服务费用的收取应按照关于放开部分服务价格意见的通知(发改价格2014J2755号)、关于规也我怀物业服务收费管理工作的通知(内发改费宇(2014)1029号)的规定和合同约定执1To 5.3 物业服务企业接受供水、供电、供暖、通讯、有线电视等单f走委托代收费用的，不得向业主收取手续费。5.4 物业管理F域内物业管理收费、军辆停放服务收费、特约服务费应按照关于物业服务收费明码标价规定(发改价检2004J1428号)实行明码标价。3 DB 15/T 970-2016 5.5 物业服务企业叫根据业十的委托提供特约服务，委托服务的业十应另行支付特约服务费用，该服务收费的标准由物业服务企业与委托特约服务的业主双方约定。6 物业服务评价与监督6.1 物业服务评价6.1.1 物业服务质量应按照有关规定和合同约定进行评价。6.1.2 物业服务企业对所承拔的项日每年应至少进行一次物业服务质量评价。6.1.3 物业服务企业叫邀请第三方评估机构进行评价。6.2 物业服务监督6.2.1 物业服务企业应十动拉受业卡大会或业十委员会的监督，IIJ采用直技与业主或业十委员会沟通以及发放问卷的方式收集监督信息，问卷调查表I-lJ参照附录B。6.2.2 物业服务企业应主动按受物业主管部门和新闻媒体以及杜会各界的广泛监督。7 住宅一级物业服务7.1 基本要求7.1.1 服务机构7.1.1.1 所有|市|定的服务场所，客户服务中心根据实际I作需要至少同配备相同数量的智能化办公设备以及接括台、饮水机等设备，所有专职人员负责为业主成物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。7.1.1.2 所在客户服务中心明显位置公示企业营业执照、资质证书(成复印件)、服务人la姓名、照片、岗位信息、服务事项及标准、收费标准、24h服务电话等信息。7.1.1.3 客户服务中心所有人员24h提供值班。7.1.1.4 服务区域内所配置楼宇专员，并公示楼宇专员的照片、姓名和服务电话。7.1.2 工伟人员7.1.2.1 物业从业人员所按照规定取得职业资格证书戚相同的岗位证书。7.1.2.2 物业从业人员所统二着装，佩戴统一|作标识，仪容仪表整洁。7.1.2.3 物业从业人员服务用语向简洁、文明，用词准确、恰当，语气亲切、诚恳。可参照、附录A。应根据实际l作需要配备具有蒙语和外语(如英语)会话能力的工作人员。7.1.2.4 物业从业人员应具有良好的职业道德、古任心和服务意识，服务主动热情。7.1.2.5 物业服务企业应在上岗前对工作人员进行专业培训，工作期间还应进行技能和继续教育培训1。7.1.3 规章制度7.1.3.1 物业服务企业应建立人事、财务、行政等企业内部管理制度。7.1.3.2 物业服务企业应根据服务项日特点制定物业服务方案、岗位职责、工作标准以及各类突发事件应急预案寺企业外部管理制度。7.1.3.3 物业服务项日应制定房屋使用、车辆出入和停放、装饰装修、电梯使用、宠物管理号公众管理制度。4 DB 15/T 970-2016 7.1.4 财务管理7.1.4.1 物业服务企业应建立健全财务管理制度，划范-tJ账，账目清晰，并应符合物业管理企业财务管理规定。7.1.4.2 物业服务收费实行明码标价。物业服务收费的定价形式、收费方式、追缴执行关l规范我区物业服务收费管理I作的通知(内发战费手(2014)1029号)的规定。实行酬金制方式收取物业服务费的，物业服务企业所依据合同约定每年公布物业服务项目资金年度预决算和收支情况，可聘请专业机构对资金情况进行审计。7.1.4.3 物业服务合同约定以外的服务费用、代收代缴的费用，应单独列帐，按实际支出费用和约定方式向业十;或物业使用人收取，)(应付合关于规范我怪物业服务收费管理工作的通知(内发改费宇(2014)1029号)以及政府价格主管部门的相关规定。7.1.5 档案管理7.1.5.1 物业服务企业应建立完善的档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，)(且定期对档案资料进行整理，保证其规范、齐全、方便查阅，同时做好档案资料的保密工作。7.1.5.2 应根据档案性质的不同，分类进行管理，)(建立相应电子档案，管理的档案主要包括:a)业主及物业使用人资料:b)物业服务企业日常管理文刊、记录:c)物业服务档案:d)投诉处理资料:e)物业竣工验收档案:刊物业权属资料:g)项目承接查验资料:h)配套设施权属清册:i)房岸维修管理档案:j)设施设备使用、养护、检杏、维修管理档案:k)秩序维护档案:1)消防管理档案:m)保沾服务档案:n)绿化养护档案:0)业主履约档案:p)其他资料。7.1.6 标识管理7.1.6.1 通用要求7.1.6.1.1 标识的国符号使用JV符合GB/T10001.1的要求。7.1.6.1.2 消防与安全标识所符合GB2894、GB13495的要求。7.1.6.1.3 各类标识的文字使用同规范，格式向统二。7.1.6.2 指引类标识7.1.6.2.1 所提供建筑物内各楼层主要山入口的平面示意图以及各楼层指示、引导标识。7.1.6.2.2 所提供建筑物周边主要道路、停车场、泊车导向等标识。7.1.6.2.3 公共R生间、电话、服务台等公共服务设施所提供引导和位置标识。5 DB 15/T 970-2016 7.1.6.3 警示类标识7.1.6.3.1 公共区域内应提供紧急山口、消防通道、禁烟区等警示类标识。7.1.6.3.2 公共区域内应提供共用设施设备的安全警示标识。7.1.6.3.3 对危阶隐患部位院设置安全防范警示标志。7.1.6.4 设施设备类标识7.1.6.4.1 按照共用设施设备类型，设置设施设备使用说明铭牌。7.1.6.4.2 按照共用设施设备使用功能，应标明管理状态、提示、警示、指示等标识。7.1.6.5 其他标识根据实际需耍，应提供临时性服务标识(如维修进行中、小心地滑等)及其他标识。7.1.7 客户服务7.1.7.1 实行包干制方式收取物业服务费的物业服务项日，每月应公示物业服务合同履行情况及下月主要工作计划。实行酬金制方式收取物业服务费的物业服务项日，物业服务企业每年第一季度应公示上一年度物业服务合同履行情况、收支状况、各项资金的使用悟况等;每年第二季度应公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况、各项资金的使用情况等。7.1.7.2 运用且联网技术搭建物业服务企业智能化管理服务平台，实现物业服务项日信息化、智能化管理。7.1.7.3 涉及业主或物业使用人的重要物业服务事项，物业服务企业所在小区主要山入口、各楼单元门内以书面形式张贴通知，并通过企业信息平台以短信形式告知业主。7.1.7.4 对违反泊安、房屋管理、城市管理、规划、环保等方面法律、法规的行为，物业服务企业所进打劝阻并报告相关打政主管部门。7.1.7.5 水、电急修所在15min内到达现场，其他报修所在30min内到达现场，维修团访率100%，保留团访记录并入挡。7.1.7.6 业主成物业使用人提山的意见、建议、投诉JV及时响肉，并将处理结果在24h内回复，投诉回访率100%，保留回访记录并入挡。7.1.7.7 每年所至少进行2次客户满意度调杏，调奇覆盖率不低于50%，1L总分析调查结果，对薄弱环节持续改进，保留调查记录并入挡。7.1.7.8 每月向组织一次项目服务质量检查，重大怕假日之前组织专项检查。7.1.7.9 所设置公共信息栏，至少每月更新一次，同时配合相关部门进行公益性宣传。7.1.7.10 建立智能化信息管理系统，使用智能二卡通为业主提供便捷服务。7.1.7.11 每年至少应组织6次杜阿文化活动，活动充分兼顾老、中、青、幼多层次业主需求。重要节假日之前应组织装饰美化活动。7.1.7.12 按合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。7.1.7.13 项日经理接待日每周1次，设施设备开放日每季度不少于1次。7.1.8 委托服务7.1.8.1 委托物业服务企业提供特约服务的，应签订专项服务委托合同，明确委托服务事项和各方权利义务。7.1.8.2 物业服务企业委托专业服务机构提供专业服务的应符合相关行政主管部门的资质要求，操作人员应持有相应的岗位证书。6 DB 15/T 970-2016 7.2 共用部位及共用设施设备的维修养护7.2.1 总体要求7.2.1.1 物业服务企业应依据物业承按查验办法)，对新技管物业进行承按查验工作。7.2.1.2 物业服务企业应按物业服务项日建立完善的共用部位及共用设施设备的维修养护档案，做好维修、养护的记录J及时整理归档。7.2.1.3 物业服务企业应按合同约定对共用部位及共用设施设备进行检查，按照特种设备支全法的有关规定对特种设备总行、维修养护和检测，发现问题及时维修。;在大风、雷电、强降雨、雪等恶劣天气前后应有防范检查维修措施O7.2.1.4 设备间应每日清洁维护1次，整洁有序，主内无杂物堆放。7.2.2 共用部位的维修养护7.2.2.1 每季度至少应检查1次梁、板、柱等结构构件，外观山现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全楼走，同时将有关陆出向相关部门报告。7.2.2.2 每日至少JV检查1次外墙贴饰面bJ(;抹灰、崖檐、阳台、空调室外机支撑构件等:每日至少同检查1次共用部位的门、窗、玻璃等:每月至少同检查1次共用部位的室内地面、墙面等:每季度所检奇1次岸面防水，如发现问题，保修期内的所告知相关责任单位进行维修处理，保修期外的由物业服务企业维修，需使用维修资金的同告知相关业主，并履行申请审核手续。7.2.2.3 每周至少应检查1次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠、人门、围墙、雨水及污水管井、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。7.2.2.4 每fT应检测1次防宙装置。7.2.3 共用设施设备的维修养护7.2.3.1 供水系统7.2.3.1.1 按照1生防疫部门的要求使用泊在设备，每t年至少JV对二次供水设施进行1次清洗消毒，二次供水设施符合GB17051的要求，水质符合GB5749的要求，并取得政府R生防疫部门颁发的水质检测合格报告。7.2.3.1.24字日至少同检查1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。每日至少同检查2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。7.2.3.1.3 水箱、蓄水池盖板JV保持完好并加锁，钥匙由专人保管:溢流管口、透气口JV安装金属防护网并保持完好。7.2.3.1.4 每月阳启动1次各用水泵。7.2.3.1.5 每月至少维修养护1次水泵。7.2.3.1.6 每年应对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。每年入冬前应对暴豆豆营造进行防冻处理。7.2.3.2 供暖设施7.2.3.2.1 采用锅炉供热的住宅小阿.，其供热设备、设施及供热管线可委托物业服务企业负责维护、管理，政由物业服务企业委托专业供暖公司维护、管理:采用集中供热的住宅小庆，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小F内供热交换站及二次供热管线寺的维护和管理。均应符合内蒙古自治F城镇供热管理条例的规定。7.2.3.2.2 受托的物业服务企业，每年供暖前对暖气管道、阀门守进行集中检查，对管道进行必要的防冻处理。供暖期内，每月检查1次，发现问题及时修缮处理。7 DB 15/T 970-2016 7.2.3.3 排水系统7.2.3.3.1 每月应对雨、污水井、崖面雨水口等设施进行检查，组织清理疏通，确保其畅通。每次降雨前后应对主要排水口、管井进行检查。7.2.3.3.2 每日至少而对污水池巡视1次，检查设备运行状态:每周至少而进行1次设备于动启动测试:每季度JV养护1次。7.2.3.3.3 化粪池每Y年同清掏1次，发现异常及时组织清掏。7.2.3.4 供电及照明系统物业服务企业接受供电部门委托对小区内供电及照明系统进行管理服务的，执行下列要求:a)对楼内照明系统至少应每日巡视1次，一般故障3h内修复;其他复杂故障1日内修复:b)对楼外照明系统每日至少应巡视1次，一般故障6h时内修复:其他复杂故障1日内修复:c)对应急照明系统至少应每日巡视1次，发现故障，及时组织维修:d)对低R柜运行状况应每2h巡视1次，每半牛养护1次，养护内容包括紧固、检测、沽扫等:每年检查2次电气-;全。每半牛检测1次按地电阻:每牛校验1次仪表:e)对低原因己电箱和线路运行状况应每周检查1次，每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、沽扫等:每季度切换1次Xy.路互技开关:f)每周应检查2次控制柜设备运行状况:每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、沽扫号:每季度应校正1次各种电器元f或控制设备的设定值:每年应检查2次远控装置:g)发电机应每月试运行2次，保证运行正常;每牛2次带负荷运行:每季度115化1次蓄电tR;每日巡视1次充电机手11蓄电池:每年要对发电机做1次保养:h)配电室、楼层配电间门、孔、洞、窗等处的防小动物措施同完备:穿墙线槽周边封l者严密:锁具完好:电缆进山线和开关标识准确:i)同保证变电站低压电缆沟、电梯底坑无积水。每年生日织对低压母线、配电盘、变压器、电缆进行1次例行试验，根据试验记录对相关设各进行维护。7.2.3.5 中央空调系统7.2.3.5.1 草打前所对冷水机细、循环水泵、冷却塔、风机、风机在管、水处理等设施设备进行系统检查。7.2.3.5.2 运行期间每日庆巡视1次空调系统，保证京内温度符合相关划定。7.2.3.5.3 所有相同的节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。7.2.3.5.4 每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等:每年清洗消毒2次风机盘管虑网，每2年清洗泊在1次风管空调洁洗同符合GB19210的规定O7.2.3.5.5 每半年检查1次管道、阀门并除锈。7.2.3.5.6 每年检验1次且力容器、仪表及冷却培蝶音。7.2.3.5.7 每年对空调系统进行1次整体性维修养护。7.2.3.6 安全防范系统7.2.3.6.1 每日应检查1次视频监控设备，保证其画面效果、录像、图像保存等功能运行正常。每半月应检查1次摄像头聚焦、1吉晰度、红夕|、夜视、遮挡物、镜头沽沾等情况，井及时进行相应调校，每季度维护1次，监控数据保存时间应不低于30天。7.2.3.6.2 机动车和非机动车集中停放点要落实专人管理，确保其有序停放。停车场配套设施每日检查1次，每月维护保养1次。8 DB 15/T 970-2016 7.2.3.6.3 每日应检查1次报警控制管理设备，保障其运行正常。7.2.3.6.4 每周应对红外对射探测器做运行状态测试2次，保障设备运行正常。7.2.3.6.5 每日应检查1次、每月维护保养1次楼宁对讲系统，保证其按键、显示屏、通话等功能运行正常。7.2.3.7 电梯7.2.3.7.1 电梯验收应符合GB50310的规定。安装电梯的住宅每个单元应保证1部电梯24h 1正常运7.2.3.7.2 应在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志:在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维修单位名称及其急修、救援、投诉电话。电梯紧急报警装置能随时与中控宅值班人员取得有效联系。7.2.3.7.3 按照特种设备安全法、TSGT5001的规定，接受并配合行政主管部门指定的检测机构对电梯进行安全检测。电梯检骑有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提山检验申请。7.2.3.7.4 确保电梯轿厢内可视监控装置，语音提示f捂，而急通讯装置等设施正常使用。7.2.3.7.5 与有相所有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养内容、要求、频次、期限以及双万的权利、义务与责任。7.2.3.7.6 至少配备1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每日至少检查2次电梯安全状况，发现问题及时修理。每年对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训11，保证其具备必要的安全知识。7.2.3.7.7 有电梯突发事件或者事故的同急措施与救援预案，并每季度演练1次。7.2.3.7.8 发生电梯田人时应及时采取措施。物业服务人员应在5min内到达现场，J(立即通知专业维修人员。7.2.3.8 消防设施7.2.3.8.1 落实泊防安全责任制，明确消防支全贡任人，明确各岗位的消防支全职责。发现安全防火隐患应及时进行消除，必要时立即向公支消防机构报告。7.2.3.8.2 应保证消防设施设备完好，可随时启用，消防设施的维修维护管理应符合GB25201的要求，同时应保持消防迪道畅通。7.2.3.8.3 在楼层出入口、电梯口等|醒目位置应有安全边牛路线、立全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语以及安全疏散路线指导图O7.2.3.8.4 有灭火和应急疏散预案，设有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握泊防基本知识和技能J(季度进行培训11;每年组织2次有员工、业主或物业使用人参加的消防演练。7.2.3.8.5 在小庆宣传栏内对消防安全知识进行宣传报道。7.2.3.8.6 所设置专门的消防控制室，并且有1作人员24h值班。发现火情及时疏散人员，通知公安消防部门，并协助其作。7.2.3.8.7 每日防火巡否1次，每月防火检奇1次，按照规定每年检测1次建筑泊阳设施，发现安全隐患及时排除，保障其j车行正常。7.2.3.8.8 4字日检查火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏:消防泵房内的阀门、报警阀细、管道压力、供电是否正常:疏散通道、安全山口的防火门是否完好，常|羽防火门是否处于正常状态。7.2.3.8.9 每日检查消阳水泵是否正常，消阳水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏，闷盖是否齐全:岸1页供水水箱的储水水位情况:消|坊泵房间的防火门是否完好:灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用:室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功9 DB 15/T 970-2016 能是否齐全完好，有7尤巳故障、牛1正正常开启。7.2.3.8.10 每月检查1次火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于1正常状态。对主、备电源进行自动转换试验:啧头外观，发现有不正常的项头应及时更换，当日员头上有异物时应及时沽除:室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于1正常状态:与火灾报警系统有联动功能的防火|、j(包括防火卷帘)能否联动，设施、设备间的防火门是否完好:防排烟系统是否处于1正常状态。7.2.3.8.11 物业服务企业所配置白救逃生器、逃生绳等急救|具。井冈每月检否1次，保证其正常使用。7.2.3.8.12 对去装的火灾探测器，应每月进行1次抽样测试，每年做2次消防系统联动试验:火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗1次，不合格的应及时更换。7.2.3.9 水景及其他游乐设施7.2.3.9.1 水景及其他游乐设施启用前所进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。7.2.3.9.2 使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施。每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。7.2.3.9.3 所设置必要的安全警示标识和设施使用说明。7.3 房屋装饰装修管理7.3.1 按照住宅宅内装饰装修管理办法，建立完善的装饰装修管理服务制度和装饰装修管理档案。7.3.2 受理业主或物业使用人的装饰装修申报资记，与业主或物业使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。7.3.3 装饰装修期间每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。7.3.4 物业服务企业应对业主或物业使用人的装饰装修进行查验，对严格执行住宅室内装饰装修管理服务协议的，退还相应费用，办理相关于续。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，按照协议约定进行处理。7.3.5 装修垃圾应袋装后堆放至指定地点，委托物业服务企业清运或自行清运的均击日产日洁，并采用密闭运输方式沽运。7.4 公共秩序维护7.4.1 住宅小庆的出入口应有专人24h值班，上下班高峰期提供不少于2h的立岗服务。采取封闭式管理的住宅小/5，应建立完善的外米人员管理制度，对米人米访进行登记，对进出小/5的装修、家l攻寺劳务人员实行|临时山入证管理。7.4.2 R对业主车辆基本情况进行登记并建立档案，对外来进山车辆进行登记，同时划分非机动车停放区域，并派专人管理，保证车辆有序停放。7.4.3 R建立完善的大米物品进山管理制度，实行大米物品搬与进山登记管理。7.4.4 R制定巡查路线，按路线巡视检商并做好记录。对重点区域、重点部位同每夭不少于巡奇12次。夜间巡查两人以上同打。对扰乱公共秩序的打为及时加以制止，必要时间立即向公安等部门报告，并协助公安等部门进行处理。7.4.5 安|坊控制室同设专人24h 直守，并配备必要的同急I具。收到报警信号后，秩序维护人la肉在5 min内赶到现场进行处理，必要时所立即向公安机关报告，并协助公安机关进行处理。7.4.6 每年开展2次专项治安R急预案演练。10 DB 15/T 970-2016 7.4.7 对秩序维护人员应进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，每半牛组织管理人员和秩序维护人员开展2次安全防范教育培训11。7.4.8 应建立完善的租户管理制度。7.5 宠物管理7.5.1 应对业主饲养的宠物进行登记，)1提醒业主为所养宠物定期注射疫苗，预防传染病。7.5.2 督促饲养宠物的业主，对宠物采取安全措施避免伤害他人，告知其按规定到公支机关办理登记手续，进行登记备案。7.5.3 在宠物主人对宠物采取安全措施保证主收安全前提下，宠物活动应在小区内设置的指定区域内活动，宠物活动区域显著位置应设立警示标识。7.5.4 对小区内饲养家禽、家高及兀许可证宠物的业主应及时制止，制止无效的，应及时上报相关部门。7.6 保洁服务7.6.1 物业共用部位清洁7.6.1.1 楼内7.6.1.1.1 每日清扫、清拖1次人堂(包括地面、墙面等)，每日擦拭人堂内信报箱等设施，配有家具或其他配饰的，每月护理保养1次(如有材等的打蜡保养)，每日对人堂及一层候梯厅等进行3次保洁巡视，直实行流动式保洁服务。7.6.1.1.2 每日沽扫)111自拖1次楼道、楼梯地面，每日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、泊火栓、指示牌等共用设施:每季度除尘1次楼内灯具:恨据地面材)页，定期做地面沽洗、养护:每日对楼道、楼梯做2次保洁巡视。7.6.1.1.3 设有公共卫生间的，每日沽沾3次:每周对公共卫生间进行2次消毒。7.6.1.2 电梯每日擦拭2次电梯轿厢门、面板，每日洁拖2次轿厢地面。不锈钢戒其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次，1-1材装饰的电梯轿厢，每月养护1次:每日对电梯轿厢做3次保洁巡视。7.6.1.3 天台、屋面每月沽扫1次天台、屋面。雨季期间，每月沽扫2次天台、屋面，强降雨、雪后集中组织泊扫。每周巡查1次，有杂物及时沽扫。7.6.1.4 楼外道路及设施每日清扫1次楼外道路，每日对楼外道路作4次保沾巡视，每月1青沾1次楼外公共照明及共用设施:7.6.1.5 7.1(内发改费宇(2014)1029号)的规定。实行酬金制方式收取物业服务费的，物业服务企业应依据合同约定每年公布物业服务项日资金年度预决算和收支情况，可聘请专业机构对资金情况进行审计。8.1.4.3 物业服务合同约定以外的服务费用、代)z:代缴的费用，应单独列帐，按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取，)f应符合关于规范我区物业服务收费管理工作的通知(内发改费宇(2014)1029号)以及政府价格主管部门的相关规定。8.1.5 档案管理8.1.5.1 物业服务企业所建立完善的档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，并且定期对档案资料进行整理，保证其规范、齐全、方便奇阅，同时做好档案资料的保密下作。8.1.5.2 根据档案性质的不同，分类进行管理，并建立相同电子档案，管理的档案主要包括:a)业主及物业使用人资料:b)物业服务企业日常管理文件、记录:c)物业服务档案:d)投诉处理资料:e)物业竣I验收档案:f)物业权属资料:g)项目;承接奇验资料:13 DB 15/T 970-2016 h)办公楼及其配套设施权属洁册:i)房屋维修管理档案:j)设施设备使用、养护、检查、维修管理档案;k)秩序维护档案:1)消防管理档案:m)保洁服务档案:n)绿化养护档案:0)业主履约档案:p)其他资料。8.1.6 标识管理8.1.6.1 通用要求8.1.6.1.1 标识的图符号使用应符合GB/T10001.1的要求。8.1.6.1.2 1口防与安全标识应符合GB2894、GB13495的要求。8.1.6.1.3 各类标识的文字使用应规范，恪式应统一。8.1.6.2 指引类标识8.1.6.2.1 提供建筑物内各楼层主要出入口的平面示意图以及各楼层指示、引导标识。8.1.6.2.2 提供建筑物周边主要道路、停车场、泊车导向等标识。8.1.6.3 警示类标识8.1.6.3.1 公共区域内所提供紧急山口、消阳通道、禁烟区等警示类标识。8.1.6.3.2 公共区域内所提供共用设施设备的安全警示标识。8.1.6.3.3 对危险隐患部位同设置安全防范警示标志。8.1.6.4 设施设备类标识按照共用设施设备类刑和使用功能，设置设施设备相关标识。8.1.6.5 其他标识根据实际需要，所提供临时性服务标识(如维修进行中、小心地滑等)及其他标识。8.1.7 客户服务8.1.7.1 实行包干制方式收取物业服务费的物业服务项日，物业服务企业每月应公示物业服务合同履行情况及下月主要工作计划。实行酬金制方式收取物业服务费的物业服务项日，物业服务企业每年第一季度应公示上一年度物业服务合同履行情况、收支状况、各项资金的使用情况等;每年第二季度应公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况、各项资金的使用情况号。8.1.7.2 涉及业主或物业使用人的重要物业服务事顶，物业服务企业应在小F主要出入口、各楼单元门内以书面形式张贴通知。8.1.7.3 对违反治安、房屋管理、城市管理、规划、环保等方面法律、法规的行为，物业服务企业应进行劝阻井报告相关行政主管部门。8.1.7.4 水、电急修应在20min 与到达现场，其他报修应在半个小时|与到达现场，维修归访率不低于100%，保留问访记录并入档。14 DB 15/T 970-2016 8.1.7.5 对业卡或物业使用人提出的意见、建议、投诉及时响应，J(将处理结果在48h内回复，投诉问访率不低于100%，保留问访记录J(入挡。8.1.7.6 每r.r应至少进行2次客户满意度调查，调查覆盖率不低于40%，汇总分析调查结果，对薄弱环节持续改进，保留调查记录J(入档。8.1.7.7 每月应组织1次项日服务质量检查，重大节假日之前组织专项检查。8.1.7.8 应设置公共信息栏，至少每月更新1次，同时配合相关部门进行公益性宣传。8.1.7.9 可建立智能化信息管理系统，使用智能一卡迪为业主提供便提服务。8.1.7.10 每年至少JV日织4次社区文化活动，重要节假日之前所细织装饰美化活动。8.1.7.11 按合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保阶。8.1.7.12 项目经理接付日每月不少J二2次，设施设备开放日半年不少J.1次。8.1.8 委托服务8.1.8.1 委托物业服务企业提供特约服务的，应续订专项服务委托合同，明确委托服务事项和各Ji权利义务。8.1.8.2 物业服务企业委托专业服务机构提供专业服务的，所符合相关行政主管部门的资质要求，操作人员向持有相同的岗位证节。8.2 共用部位及共用设施设备的维修养护8.2.1 总体要求8.2.1.1 物业服务企业所依据物业承接查验办法，对新接管物业进行承接查验下作。8.2.1.2 物业服务企业所建立完善的共用部位及共用设施设备的维修养护档案，做好维修、养护的记录并及时整理归档。8.2.1.3 物业服务企业所按合同约定对共用部位及共用设施设备进行检杏，按照、特种设备安全法的有关规定对特种设备垣行、维修养护和检测，发现问题及时维修。在大风，富屯，强降雨、雪等恶劣大气前后所有阳范检奇维修措施。8.2.1.4 设备问肉每周清沾维护2次，整沾有序，室内无杂物堆放。8.2.2 共用部位的维修养护8.2.2.1 每季度至少同检查1次梁、板、柱等结构构件，外观山现变形、开裂等现象时，向建议相关业主申请房屋安全楼走，同时将有关情况向相关部门报告。8.2.2.2 每周至少同检查1次外墙贴饰面政抹灰、崖檐、阳台、空调室外机支撑构件等:每周至少同检查1次共用部位的门、窗、玻璃等:每月至少同检查1次共用部位的室内地面、墙面等:每季度检查1次屋面|的水，如发现问题，保修期内的应告知相关责任单位进行维修处理，保修期外的由物业服务企业维修，需使用维修资金的应告知相关业主并履行申请审核手续。8.2.2.3 每半月至少应检查1次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠以及大门、围捕、雨水、污水管井、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品号。8.2.2.4 每年应检测1次防雷装置。8.2.3 共用设施设备的维修养护8