DB4403∕T 65-2020 政府办公物业服务质量要求(深圳市).pdf

ICS 03.080 A 10 DB4403 深却11市山巳ET且，万标准D84403/T 65-2020 政府办公物业服务质量要求Qual ity requirements of government office property service 2020-05-06发布2020-06-01实施深圳市市场监督管理局发布DB4403/T 65-2020 目次前言.III 1范围.1 2规范性引用文件.1 3术语和定义.1 4基础要求.2 4.1物业服务企业要求.3 4.2人员要求.3 4.3培训iI要求.4 4.4档案管理.4 5综合服务.5 5.1会务服务.5 5.2客服处理.5 6环境卫生.6 6.1一般要求.6 6.2办公室保洁.6 6.3大堂及楼层公共区域保洁.6 6.4洗手间保洁.7 6.5电梯f呆洁.7 6.6功能用房(会议室、接待室)保洁.7 6.7消防通道保洁.8 6.8消防公共设施保洁.8 6.9停车场及车库保洁.8 6.10外墙保洁.8 6.11绿地保洁.9 6.12保洁工具及用品管理.9 6.13消杀.9 6.14垃坡分类与收集.DB4403/T 65-2020 8.7照明系统.17 8.8锅炉系统.17 8.9供配电系统.18 8.10弱电系统.18 8.11中控室.19 8.12设备机房.20 8.13节能节水管理.20 9工程管理.21 9.1人员管理.21 9.2过程管理.21 9.3工程验收.21 10房屋维护与管理.21 11秩序维护.22 11.1人员信息登记.22 11.2人员来访.22 11.3值班.22 11.4巡逻.22 11.5停车秩序.22 11.6重大活动秩序.23 12消防安全管理.23 12.1消防维保单位.23 12.2人员要求.23 12.3消防设施器材.23 12.4消防巡查联检24 12.5火灾险情处置.24 12.6消防演习、宣传.24 13应急管理.24 13.1运行TT 目IJ1=1 本标准根据GB!T1.1-2009给出的规则起草。本标准由深圳市机关事务管理局提出并归口O本标准起草单位:深圳市市直机关物业管理中心、深圳市标准技术研究院。本标准主要起草人:刘广阳、周建文、魏江红、杜桂玲、张伟、张敖、刘娜。DB4403/T 65-2020 TTT DB4403/T 65-2020 政府办公物业服务质量要求1 范围本标准规定了政府权属办公物业服务中的基础要求、综合服务、环境卫生、绿化管养、设施设备管理、工程管理、房屋维护与管理、秩序维护、消防安全管理、应急管理及监督考核与改进等内容。本标准适用于深圳市内的政府权属办公物业各项服务工作的质量管理和考核要求。其他类型的物业服务可参照执行。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB 5749-2006 生活饮用水卫生标准GB/T 10001(所有部分)标志用公共信息图形符号GB/T 12452-2008 企业水平衡测试通则GB/T 18430.1-2007 蒸气压缩循环冷水(热泵)机组第1部分工业或商业用及类似用途的冷水(热泵)机组GB/T 30240.1-2013 公共服务领域英文译写规范第1部分:通则TSG/T 7001-2009 电梯监督检验和定期检验规则一曳寻|与强制驱动电梯DB44/T 876-2011 物业服务会务服务规范DB44/T 887-2011 住宅小区物业管理服务规范DB44/T 1048-2012 物业服务应急管理规范DB44/T 1517-2015 物业服务办公楼服务规范SZDB!Z 170-2016 物业服务区域秩序维护规范SZDB!Z 173-2016 物业绿化养护管理规范SZDB!Z 287-2018 物业管理基础术语SZDB!Z 306-2018 物业服务安全与应急管理导则3 术语和定义下列术语和定义适用于本标准O3.1 物业property 己经竣工和正在使用中的各类建筑物、构筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的房地产实体以及依托于该实体上的权益。SZDB/Z 287-2018，定义2.8J3.2 物业服务property service DB4403/T 65-2020 物业服务企业受业主的委托，按照相关注规以及物业服务合同等的约定，在物业管理区域内设立独立核算的物业管理服务机构，对物业共有部分提供房屋建筑及其配套设备设施和相关场地的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等基础管理服务，同时对区域内业主和物业使用人提供社区生活特约服务的经营性活动。3.3 3.4 SZDB/Z 287-2018，定义2.20J 物业服务企业property service enterprise 依法设立、具有独立法人资格，专业提供物业管理服务的盈利性经济组织。SZDB/Z 287-2018，定义2.21物业服务企业专业供应商professional property service provider 受物业服务企业委托，按照合同约定在物业管理区域内提供专业的保洁、绿化、秩序维护、机电设备维修保养，以及其他专业服务的机构。改写SZDB/Z287-2018，定义2.22J 3.5 物业管理区域property management area 根据物业建设用地规划许可证确定的红线图(建筑区划)范围，结合物业的共有部位、共有设备设施、场地及社区建设等因素划定的管理和服务区域。3.6 3.7 3.8 SZDB/Z 287-2018，定义2.24J入驻单位settled unit 政府权属办公物业管理区域内接受物业服务的单位。责任性投诉responsible complaint 因物业服务企业未能履行物业服务合同中约定的责任而引起的入驻单位投诉。改写DB44/T887-2011，定义3.4J非责任性投诉nonresponsible complaint 非物业服务企业在物业服务合同中约定履行的责任范围、但正常生活秩序受到影响而寻|起的入驻单位投诉。改写DB44/T887-2011，定义3.5J 3.9 竣工验收completion and acceptance 物业项目建设竣工后，由建设单位组织设计、施工、监理等相关单位，对项目是否符合规划设计要求，对建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证的活动。改写SZDB/Z287-2018，定义3.3J4 基础要求2 DB4403/T 65-2020 4.1 物业服务企业要求4.1.1 服务资质4.1.1.1 物业服务企业应根据国家规定取得独立法人资格，同时在物业管理区域设立独立核算的服务机构。4.1.1.2 物业服务企业应有健全的物业服务规程和人员管理制度，专业技术操作人员应取得相应专业技术操作上岗证。4.1.2 分包服务4.1.2.1 物业服务企业可直接提供专业服务，也可聘请物业服务专业供应商承担共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、秩序维护等专业服务。4.1.2.2 物业服务企业无将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的情况。4.1.2.3 物业服务企业应提供与分包方签定的分包意向书、分包方的资质及分包方企业介绍，由入驻单位对分包方提前进行审核后再签定有效分包合同井备案。4.1.2.4 物业服务企业的分包业务应签订相关的保密协议。4.1.3 服务移交4.1.3.1 物业产权单位、入驻单位、新物业服务企业应同时参加原物业服务企业的物业管理移交工作，具体移交内容包括物业资料、物业共用部位及共用设施设备管理工作和人、财、物。4.1.3.2 若物业存在缺陷的，应建立相关记录档案，由各方签字确认，后续跟踪处理。4.1.3.3 原物业服务企业与新物业服务企业的相关物业服务工作交接时限为7个工作日O4.2 人员要求4.2.1 资质要求4.2.1.1 应根据入驻单位的需求，确定服务人员的受教育程度、工作经验、形象、行为素质等要求。4.2.1.2 管理人员应具备物业管理知识，专业技术操作人员应取得相应的专业技术证书或职业技能资格证书。4.2.2 仪容仪表仪容仪表应符合以下规定:工作时应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄:一一发型妆容庄重大方，男性不留胡须、长发，女性不化浓妆，不得有纹身、染发等行为:应在指定位置佩戴标志，主占姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动:一一不得将制服与个人衣服混穿，不得将不同季节的制服混穿。4.2.3 岗位纪律岗位纪律应符合以下规定:一一遵守法律法规，遵守各项管理制度，不得违法及超越权限;熟悉本岗位工作职责，做到精神饱满、文明服务、礼貌服务;一一认真执行岗位职责，热情服务，不殴打、辱骂他人;不随意离开岗位和在岗位睡觉，无迟到、早退，不在岗位上做与工作无关的事情:一一有重要情况应立刻报告并妥善处置，不迟报、漏报和瞒报:不泄露入驻单位人员的个人、家庭、单位及商业资料:一一认真填写相关工作记录，井妥善保管各种记录资料。3 DB4403/T 65-2020 依据SZDB/Z170-2016中附录B.6的要求4.2.4服务要求4.2.4.1 服务用语服务用语应符合以下规定:一一工作时使用语言应简洁、规范;说话应多用你好、请、fg、对不起、谢谢、再见等礼貌用语，并注意称谓的使用;一一应使用文明用语，与少数民族、宗教人士、外籍人士交谈时，不准使用对方禁忌的语言:应使用普通话。依据SZDB/Z170-2016中附录B.5的要求4.3 培训要求4.3.1 应有年度培训计划和月度培训计划，每人每月培训时长应不少于8小时。4.3.2 培训由物业服务企业负责。培训iI类型包括常规培训和专业培训。4.3.3 培训范围，包括但不限于以下方面:物业服务理论知识。全体员工须掌握物业服务理论知识、消防安全知识及相关知识等;一一仪容仪表。后勤服务类掌握电话礼仪、举止礼仪、谈吐礼仪等:工作要求。后勤服务类掌握岗位纪律、服务要求等;一一日常保密工作。会务类人员须掌握文件、会议保密要求:培训及演练。全体员工须掌握安全类的服务实操程序等。4.3.4 培训完毕后及时对培训课程进行总结，并做好监督考核工作。4.4 档案管理4.4.1 综合信息对物业建筑资料、入驻单位信息、维修资料等信息进行动态管理，随时更新。4.4.2 档案保管档案资料应有专人保管，有条件的应建立资料室存放档案资料，档案资料有变化应在1个月内进行更新归挡，每季度应整理所有档案1次。4.4.3 档案使用应建立档案借阅、使用登记制度。借阅手续齐全，使用涉密档案时应有严谨的审批手续。4.4.4 档案交接档案交接应遵循以下原则:一一交接时应根据档案目录进行清点，确保实际交接的档案与目录一致:对于重要设施设备的档案资料，应现场进行核对，确保一致:一一对于实际档案与目录不一致、实物与档案不一致的情况，应如实做好书面记录，明确责任及提出解决的意见和建议，必要时可拍照或录像作为证据留存:一一交接记录和现场查验结果应由物业产权单位、入驻单位、物业服务企业其同书面签字确认。4.4.5 档案销毁应对保管期满15年和失去保存价值的档案进行销毁，销毁工作包括但不限于以下几方面:一一由物业产权单位、入驻单位、物业服务企业组成鉴定小组出鉴定结果:4 DB4403/T 65-2020 履行销毁审批于续:一一对应销毁的档案编制销毁洁册:档案销毁:一一销毁请册归档保存。依据DB44/T1315-2014的要求5 综合服务5.1 会务服务5.1.1 需求确认5.1.1.1 应建立会议需求及相关信息登记制度，包括但不限于会议名称、会议类型、会议地点、会议时间、参会人数、特别安保及车位需求、设施设备需求、物品需求等。5.1.1.2 重要会议应有实施方案，明确责任分工，包括但不限于停车管理、安全管理、会场布置、卫生清洁、会场服务、设施设备调试等。5.1.2 会前准备5.1.2.1 会议负责人应在会议开始前确认会前准备工作，确保有预留停车位，会场布置内容应符合DB44/T 876-2011中7.3的要求，无遗漏、无杂物、物品齐全，会场卫生干净、整洁，设施设备完好、能正常使用，有专人负责会场服务及安全巡查。主要出入口(大堂出入口、电梯门口、会议室门口等)及过道拐弯处设置会议入场指示牌。5.1.2.2 重要会议应有专人提前24小时进行特别安全巡查控制，提前6小时确保设施设备的正常使用，确保无可疑物体或不明物体，无安全隐患，避免无关人员进入会场。5.1.3 会中服务5.1.3.1 会务服务人员应提前30分钟到达会场，指引参会人员入座井根据实际需求，提供茶水服务等。5.1.3.2 会议进行时，应每隔20分钟左右，为参会人员添加茶水。加水过程中应做到走路轻、讲话轻、动作轻，确保加水时无茶水滴漏，避免影响会议。5.1.3.3 会议中应加强安全保卫及巡视工作，防止无关人员进入会议室扰乱会议。5.1.3.4 中途休会的会场整理工作，应做到根据会议需要更换矿泉水、水杯、坐席牌等物品:不得随意翻动参会人员物品。5.1.3.5 会务服务人员无随意离岗、串岗、聊天等现象，于机保持静音。5.1.3.6 紧急停电、设备故障、会场人员突发疾病及火灾事故等突发事件处理应符合DB44/T876-2011 中附录H的要求。5.1.4会后整理5.1.4.1 会后应做好指寻|工作，组织人员和车辆的有序疏散，无拥堵现象。5.1.4.2 应在会后10分钟内开始会场清洁和整理服务，桌椅摆放有序，回收会务用品，清洁会场，保持干净、无污迹、无灰尘、无于印、无文件遗漏，关闭门窗及设施设备。5.1.4.3 应做好交接工作，确认会议顺利结束，不得影响后续会议。5.2 客服处理5.2.1 报修处理5.2.1.1 应在指定位置张贴报修联系方式相关信息。5 DB4403/T 65-2020 5.2.1.2 应有完整的报修、维修、处理和回访记录。5.2.1.3 接到报修申请时，应填写相关记录表格，通知维修人员15分钟(急修10分钟)内到达现场确认并在约定时间开展维修工作。维修完毕，应请报11多人在相关记录表格上签字确认。5.2.1.4 特殊岗位、有特殊作业要求的技术人员应经过培训，并具备相应资质。5.2.1.5 报修申请的处理率应达到100%，维修合格率为100%。5.2.2 投诉处理5.2.2.1 应将投诉渠道及相关负责人信息进行公示。一般情况下，责任性投诉应于接到投诉后30分钟内到场处理，并于约定时间内进行答复。非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并在职贡范围内提供必要协助。5.2.2.2 接到有效投诉后，应根据投诉事项严重性，安排相应的负责人员，在30分钟内到达现场确认，并根据实际情况，至多不超过5个工作日将问题处理完毕。5.2.2.3 应对投诉事项及处理结果进行登记存档、汇总并分析。5.2.2.4 投诉处理率和回复率应达到100%。5.2.3回i方报修及投诉处理后，应采用电话、邮件或上门等方式在2日内进行回访工作，并将回访结果记录存档。回访率应达到100%。6 环境卫生6.1 一般要求6.1.1 应建立相关保洁制度、消杀制度和具体操作规程，保洁服务定时定点，按照操作规范进行，保持物业管理区域环境整洁、干净，生活垃圾日产日j青，使用环保清洁剂。6.1.2 物业管理区域应禁止有污染物和污染源的物品存放。6.1.3 保洁冲洗建筑物公共场所、过道、楼梯和大堂等地面时，应尽量安排在非上下班高峰期作业，现场应设置注意防滑等安全标识。6.2 办公室保洁6.2.1 办公室空调风口、天花、照明灯具、窗帘、地脚线、办公设施等每周至少清洁1次(安排在非正常工作时间)，无积尘、无污渍、无蛛网、干净、整洁。6.2.2 垃圾桶每日至少清洁2次，内部无满溢、无异昧，外表面无污迹，无灰尘。对办公室内垃圾桶进行清理时应把垃圾车或大的垃圾袋留在办公室外，换好新的垃圾袋后，统一收集并做好垃圾分类。6.2.3 不得翻动办公物品、文件，办公用品应轻拿轻放。6.2.4 办公室工作人员在座时，尽量避免清洁工作。6.3 大堂及楼层公共区域保洁6.3.1 地面每日巡回保洁，表面光亮、无污溃、无杂物、无划痕。每周至少消毒1次，大堂地面每周做1次晶面护理。6.3.2 玻璃每周至少清洁1次，表面光亮、洁净、通透、无灰尘、无污迹、无水溃、无划痕。6.3.3 指示牌每周至少清洁1次，无积尘、无污溃、干净、整洁、金属表面光亮无痕迹。6.3.4 天花、灯罩、灯饰、空调出风口每半个月至少清洁1次，无积尘、无斑点、无污渍、无蛛网、干净、整洁。6.3.5 低位墙身每周至少清洁1次，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁。6 DB4403/T 65-2020 6.3.6 高位墙身每月至少清洁1次，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁。6.3.7 地脚线每周至少清洁1次，无积尘、污溃、整洁。6.3.8 绿化盆景巡回保沽，绿化叶面无灰尘、套盆内无垃圾、无多余残留水溃、套盆表面光亮、无灰尘、无污迹。6.3.9 防;骨地毯每周至少清洗1次，表面干净无杂物、无污迹、无积水。6.3.10 接待前台、大堂摆设每日至少清洁1次，表面干净无污迹、无灰尘。6.3.11 通道大门每日至少清洁1次，门把于金属件表面光亮、无灰尘、无污溃、每日至少消毒1次。门框、门中轴、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。6.3.12 不锈钢饰面每周至少清洁1次，表面光亮、洁净，无灰尘、无痕迹、无水迹井每周做1次钢油护理。6.3.13 墙面汀箱每月至少除尘1次，灯箱内无积尘，外表面无灰尘、无污渍，干净整洁。依据DB44/T1517-2015中8.2.1的要求6.4 洗手间保洁6.4.1 对洗于间进行保洁时，在洗于间门前设置工作进行中标识牌。6.4.2 地面每日巡回保沽，无垃坡、无污渍、无积水，干爽、整沽，每日消毒1次。6.4.3 厕具每日至少清洁8次，表面光洁、明亮，无污垢、无异昧、无积水，每日消毒1次。遇有排污管道堵塞应立即疏通。6.4.4 厕纸容器每日至少清1iU2次，内部无满溢、无异昧，外表面无污迹:洁净、无灰尘。6.4.5 洗于台每日至少清洁8次，无水迹、无皂迹、无毛发，光洁明亮。6.4.6 玻璃镜每日至少清洁4次，光洁、明亮、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘。6.4.7 水龙头、纸巾盒、扶于、洗手液盒、干子机、香氛机、门拉子、门窗等每日清洁2次，表面光亮、无水溃、无污溃。6.4.8 洗手间内墙壁、隔板、风口、排风扇等每周至少洁洁1次，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁。6.4.9 洗手间高位灯饰每月至少全面清洁1次，无积尘、无蛛网、干净、整洁。6.4.10 清洁完后应拖净地田水迹，清理工具井喷洒空气清新剂。6.4.11 每日巡查洗于间香球、纸巾、洗于液、香氛机，保证香球、纸巾、洗手液充足，香氛机可正常使用C6.5 电梯保洁6.5.1 电梯厢地面每日巡回保洁，干净整洁、有光泽，无垃圾、无杂物、无污迹，石材饰面每周做1次晶面护理:防滑地毯每周至少清洗1次，表面干净无杂物、无污迹、无积水、摆放规整。6.5.2 电梯厢内壁每日至少清洁1次，不锈钢表面光亮、无手印、无污迹、无灰尘:每周做1次钢油护理。6.5.3 电梯门内、外两侧每日至少清洁1次，不锈钢表面光亮、无子印、无污迹、无灰尘:每周做1次钢油护理。6.5.4 电梯内按钮每日至少抹净1次，无积尘、无污迹。6.5.5 电梯内天花、出风口、照明设施每月清洁1次，无积尘、污垢。6.5.6 电梯门轨每周至少清洁1次，无积尘、污垢。6.5.7 于扶电梯的橡胶扶手每日至少清洁1次，无水渍、无灰尘、无污溃、每周消毒1次。6.5.8 于扶电梯的阶梯每日至少清洁1次，表面缝隙内无杂物、干净整洁、无灰尘、无污迹。6.5.9 于扶电梯的两侧挡板每周至少清洁二次，表面干净整洁、无积尘、无污迹。依据DB44/T1517-2015中8.2.5及8.2.6的要求6.6 功能用房(会议室、接待室)保洁7 DB4403/T 65-2020 6.6.1 地面每日至少清洁1次，无杂物、无污溃、干净整洁。6.6.2 窗户每周至少清洁1次，玻璃光洁、明亮，无水迹，窗台及窗框架表面无灰尘、无污渍，窗帘每季度至少清洗1次，无灰尘、无污渍、干净整洁。6.6.3 天花、灯罩、灯饰、空调出风口每月至少洁洁1次，无积尘、无斑点、无污溃、无蛛网、干净桌椅每周至少清洁2次，表面无灰尘、无污渍，无划痕，无水j盔、干爽整洁。6.6.4 地毯每周至少洁洁1次，表面干净无杂物、无污迹、无积水。6.6.5 墙身及地脚线每周至少清洁1次，表面无污迹、无水迹，地脚接缝处干净、无污垢。6.6.6 垃圾桶每日至少清洁2次，内部无满溢、无异昧，外表面无污迹，无灰尘。依据DB44/T1517-2015中8.2.10的要求6.7 消防通道保洁6.7.1 梯级及地面每日至少清洁1次，表面干净整洁、无垃圾、杂物、无积水、无污渍，接缝处无污垢。梯级扶于每日至少清洁1次，表面光亮、整洁，无积尘、污渍。6.7.2 排烟或送风口每月至少清洁1次，无积尘、无污渍。6.7.3 防火门每日至少清洁1次，门把于金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、每日消毒1次。门框、门中轴、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。6.7.4 通道低位墙身每周至少清洁1次，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁。高位墙身每月至少清洁1次，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁。地脚线每周至少清洁1次，整洁、无积尘、污渍。6.7.5 天花、照明设施每月至少清洁1次，无积尘、蜘蛛网。6.7.6 垃圾桶每日至少清洁2次，内部无满溢、无异昧，外表面无污迹，无灰尘。依据DB44/T1517-2015中8.2.4的要求6.8 消防公共设施保洁6.8.1 消火栓、箱，灭火器每月至少洁洁1次，外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。6.8.2 火警通讯电话插座、报警器每月至少清洁1次，表面干净无灰尘、无污迹。6.8.3 烟感器、喷淋、消防广播每月至少清洁1次，表面干净无灰尘、无污迹。6.8.4 走火疏散图每周至少清洁1次，表面干净无灰尘、无污迹。依据DB44/T1517-2015中8.2.9的要求6.9 停车场及车库保洁6.9.1 消防栓、护车栏、保安岗亭、车库内标牌等公共设施每日至少全面清洁1次，确保干净、无灰尘、不锈钢呈本色。6.9.2 停车场、车库、车棚地面每日至少清扫1次，无油迹、污迹、锈迹，冲洗后应立即将积水清扫干净。6.9.3 车库高位消防管道、防火门每季度至少除尘1次，确保无明显灰尘，无蜘蛛网。6.9.4 排水设施每月至少清理2次，确保排水设施通畅。6.9.5 汀具、烟感、停车库管线每2个月至少清洁1次，确保无明显灰尘，无蜘蛛网。6.9.6 冲洗地面时，应避免将水溅到墙壁和停放的车辆上O6.9.7 发现设施设备损坏或车辆漏泊，应通知车场安全管理员并立即使用环保洁洁剂对漏油现场进行、芷三、4月t日。6.10 外墙保洁6.10.1 外墙(玻璃幕墙、铝板、瓷砖、石材墙面)每半年至少清洁1次。8 DB4403/T 65-2020 6.10.2 外墙清洗应提前3日在告示栏、电梯口、走廊等醒目位置张贴告示(温馨提示)请洗前应在周围布好警戒线:应在良好的气候条件下进行，风力应小于4级，4级以上停止清洗工作。下雨、下雪、有雾、能见度差以及高温C35C以上)和低温CQC以下)等条件下都不应进行外墙清洗。6.10.3 应组织具备相应资质的专业公司进行外墙清洗工作。夕|、墙清洗作业人员须经过高空作业培训，具备高空作业经验并采用专业工具作业，做好安全防护措施。6.10.4 玻璃幕墙清洁明亮，无污垢，无水渍，无印迹:铝板、瓷砖、石材墙面表面纹理清晰，有光泽，毛面无灰尘，有质感;幕墙外观无损坏、无划痕、无粘附物，1青洗后无漏水现象。6.11 绿地保洁6.11.1 草坪及低矮地被等绿地每日至少全面打扫2次，早上下午各1次:应全天连续保洁，随见随扫，做到无垃圾杂物、无石砾砖块、无枯枝落叶、无粪便暴露、无鼠洞和蚊虫电滋生地。6.11.2 地被、花坛、灌木等绿地每日至少全面打扫2次，早上下午各1次:应全天连续保沽，随见随扫，做到无垃圾，无大型枯枝枯叶，落叶沉积厚度不得超过3cm，表面无树叶。6.11.3 应对绿化养护过程中产生的废弃物采用环保的方法分别进行处置，对绿地内的其他垃坡进行清理，每日至少巡检2次;每周清理道路分隔绿化带中隐蔽处的各种垃圾1次;因修剪、补植工作或因天气原因造成的绿化垃圾应在1日内清除。6.12 保洁工具及用晶管理f呆洁工具及用品须正确使用，应严格遵守安全操作规程。专业工具未经培训不得随意使用O在每次使用后应清洗干净并统一存放在指定地点。6.13肖杀6.13.1 应每月制定消杀工作计划。消杀工作计划应包括消杀对象、消杀区域、消杀方式与药物配比、消杀时间等。6.13.2 消杀应由具有相关资格证书的专业人员操作。消杀人员应按规定着统一服装，穿长衣、长裤、戴口罩、手套。6.13.3 灭虫草邮、苍蝇、蚊子每周至少进行1次:灭鼠一般每月至少进行2次，在夏季老鼠频繁期和发现消杀效果不好时增加频次。6.13.4 采用低毒、环保、符合国家农药管理规定的消杀药物。消杀药物供应商应具有有效资格证书，6.13.5 消杀区域包括但不限于以下区域:一一物业管理区域内的各人行通道、各楼层的梯口、公共洗手间及楼宇周围:垃圾桶、垃圾池、化粪池、污水井等室外公共区域:一一雨水井、排水沟等较阴暗潮湿区域:办公用房、设备房、洗手间、空置房:绿化带周围。6.13.6 每次消杀工作前应至少提前1日在告示栏、电梯口、走廊等醒目地方张贴消杀告示(温馨提示),告知入驻单位，并在作业现场设置安全警示牌，采取相应安全保护措施，确保人员安全。6.13.7 消杀作业完毕应将器具、药具统一清洗并送至指定地点保管。撤回消杀前张贴的消杀告示(温馨提示)。灭鼠1周后撤回饵料。6.13.8 根据实际需要聘请具备资质的专业单位实施自蚁、红火蚁等消杀防治工作。6.14 垃圾分类与收集6.14.1 应选择人流量大的地方设置分类投放点，分类投放点应设置玻璃、金属、塑料、纸类、电池、汀管垃坡收集容器:有食堂的单位应单独设置餐厨垃圾收集容器:根据实际需要设置少量单一的其他垃圾收集容器。9 DB4403/T 65-2020 6.14.2 分类投放点应配套设置投放指引牌，因场地限制无法设置指引牌的，应利用墙体、宣传栏等张贴清晰的指寻|内容。露天设置的分类投放点宜硬底化和设置挡雨棚。6.14.3 餐厨垃圾须进行源头单独分类收集，严禁餐厨垃圾与其它垃圾混合收集。应采用密闭、防腐专用容器盛装，采用密闭式专用收集车进行收集。6.14.4 餐厨垃圾应做到日产日洁，在容器中存放时间不应超过24小时。6.14.5 每日收集垃圾，垃圾袋装率100%(大件木板等装修垃圾除夕|寸，收集率100%;运于指定地点并堆放整齐，收运过程无酒漏。无异味溢出，防止二次污染。如有泄露污染地面，应立即洁洁干净。6.14.6 采用密封垃圾运输车清运垃圾，运送垃圾应避开人流高峰，不应使用客用电梯运送垃圾。6.14.7 装修垃坡清运途中，不得损坏电梯、墙壁、门等设备设施或在地板上拖拉。6.14.8 垃圾中转站外墙/外围每日至少清扫冲洗1次，每月至少进行1次全面清洁，保持地面清洁干燥，无散落垃圾、污水、油污，墙面无污垢、排水通畅O6.14.9 垃圾房、垃圾池每日至少洁扫冲洗1次，每月至少进行1次全面清洁，保证垃圾日产日洁、袋装化，无污水横流、无异昧，无蚊虫电。6.14.10 排水沟每日至少清理1次，每月至少进行1次全面清沽，保证排水沟无垃圾、无堵塞。6.14.11 垃圾桶每日至少清洁擦拭1次，保证垃圾桶外无污渍，垃坡桶内及地面保持无积水、无污迹、无异昧。6.14.12 运输用于推车半年翻新油漆1次。6.14.13 容器和工具完好率为98%以上。7 绿化管养7.1 一般要求7.1.1 应依据物业服务合同、季节变化和绿化植物的生长特点，制定养护计划，对养护过程进行控制，对绿化植物和设施进行分类养护和维护，保持绿地洁洁。在雨水缺少的季节应增加浇水频次，雨季注意排i芳。7.1.2 绿化养护从业人员应经由培训上岗;在进行修剪、打药等操作时，应穿戴安全制服、安全帽、于套等，做好防护措施。工作现场必要时应设立安全标志牌。7.1.3 按4000m/人配备养护团队，须安排项目负责人1人(园林相关专业中级职称以上)负责监督检查，每周到现场巡查指导2次以上:驻场养护主管须持有绿化工资格证。7.2 绿地养护7.2.1 草坪7.2.1.1 叶片健壮，色泽纯正，无枯黄叶和净土裸露，四季常绿。草坪整洁，边缘完整，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象。7.2.1.2 草坪修剪应结合季节特点和草种的生长发育特性，使草的高度一致，边缘整齐。7.2.1.3 草坪每年施肥4次以上，夏季生长旺盛季节追施复合肥2次。在10-2月份应勤淋水多施肥，适当进行根外追肥，有机肥的施肥量直为o.80kg/m1.20kg/m，复合肥的施肥量直为15g/m40g/m 0 7.2.1.4 发现杂草应予以清除，目的草纯度达95%以上，填平洼地，使草坪内无坑洼积水，平整。7.2.1.5 对被破坏或其它原因引起死亡的草坪植物应补植原有草种，使草坪保持完整，无裸露地。适当密植，书|、植后应加强保养，确保1个月内达到要求覆盖率:背景林下草坪因荫蔽环境造成死亡或生长不良的，应改植其它耐阴地被或灌木，改植时应体现植物多样性。7.2.1.6 对病虫害应常检查，早发现早治理。宜采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。宜尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方DB4403/T 65-2020 法防治时，一般在晚上进行喷药。喷药前应发放通知，喷药后应悬挂提示。病虫害发生率控制在15%以下。7.2.2 花坛7.2.2.1 花坛轮廓应清晰，整齐美观，色彩艳丽，无残缺，无残花败叶。7.2.2.2 花卉生长良好，适时开花，常年开花植物一年四季鲜花盛开，植物覆盖率高，无净土裸露，花卉色彩搭配美观大方，色块效果好，与周围植物配置协调，无病虫害。7.2.2.3 除日常养护工作外，在花坛开花期间，根据实际情况每周修剪残枝1-2次。7.2.3 灌木、地被7.2.3.1 植物生长旺盛，花灌木开花适时、正常、整齐，无枯枝残叶，植株整齐一致，层次丰富，色彩搭配合理，无病虫害，具有一定的艺术感和立体感。7.2.3.2 每年普修8次以上，切边整理3次以上。应在花芽分化前进行修剪，避免把花芽剪掉，枯萎的花蒂、黄叶及枯枝应予以剪除。整形效果应与周围环境协调，符合适景要求。7.2.3.3 根据植物的生长及开花特性进行合理灌溉和施肥。在每年春季重点施肥1-2次，例行养护宜施有机肥，植物生长旺盛期宜施复合肥。有机肥的施肥量宜为300g/町500g/m;复合肥的施肥量直为10g/町30g/m20施肥直用穴施或措施。挖穴或开沟埋施肥后应回填土、踏实、淋足水、找平。一般可结合除草松土进行施肥O7.2.3.4 灌木宜除去周围明显杂草并进行松土。除草时不应伤根或造成根系裸露和净土裸露。7.2.3.5 发现死苗应立即予以清理，3日内补植回原来的品种及规格，施足基肥并加强淋水等保养措施，确保成活。对己呈老化或明显与周围环境不协调的应进行改植。7.2.3.6 对病虫害应常检查，早发现早治理。宜采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。宜尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，一般在晚上进行喷药。喷药前应发放通知，喷药后应悬挂提示。病虫害发生率控制在15%以下。7.2.4竹类7.2.4.1 应保持良好的竹丛形态，保持适宜的枝下高、自然高和美观的形态。7.2.4.2 每年至少修剪一次。修剪和梳理过密的老化竹，清除病死株、枯株、断轩株、倒伏株。7.2.4.3 每年应至少浇三次水。在气候干旱的季节，应适当增加灌溉次数:雨季应及时排j芳。直每年于萌发笋前结合松土施1次有机肥，植物生长旺盛期可追肥1次，以施酸性有机肥为主。7.2.4.4 除草宜选择夏季晴天进行，除杂草和松土时，要保护生长优良的竹鞭，有条件的地方可以适当添士培植。应同时除去林内老鞭、竹壳、杂草、石块。7.2.4.5 新补植的竹子应保持土壤水分的湿润，以避免因干燥导致根系的坏死，影响成活。7.2.5 乔木7.2.5.1 生长良好，叶色正常，在正常的条件下不黄叶，不焦叶、不卷叶、叶上无虫尿、虫粪、虫网灰尘。树木枝、干健壮，无明显枯枝、死枝，树冠基本完整，树的上缘线和下缘线整齐，主侧枝分布匀称、数量适宜。树木有蛙干害虫危害的株数不超过1%。行道树无缺株，绿地内无死树。7.2.5.2 每年普修8次以上，切边整理3次以上。整形效果尽量与周围环境协调，修剪应保持树冠完整，枝叶密度适宜，内膛不乱，通风透光，树高一般控制在10-17m之间。应修剪有安全隐患或对入驻单位造成不便和影响的树枝。进行大型乔木修剪时，应放置标识牌在显著位置，并注意自身及行人安全。7.2.5.3 修剪时应按操作规程进行，尽量减小伤口，剪口要平，不劈不裂，不可自有树钉:对荫枝、下垂枝、下缘线下的萌莫枝和干枯枝叶应予以剪除。11 DB4403/T 65-2020 7.2.5.4 夏季浇水应在早晨和傍晚进行，冬季宜在午后进行。每年秋冬季和春季施肥1-2次。施肥量根据树木的种类和生长情况而定。例行养护时施有机肥。追肥时复合肥和有机肥的配合比例为3:7。种植3年以内的乔木适当增加施肥量和次数。肥料应埋施，先打穴或开沟。施肥后应回填土、踏实、淋足水，找平，切忌肥料裸露。7.2.5.5 确保种植3年以内的乔木树头位无杂草，树木根部土壤保持疏松，宜对影响树木生长和景观的各类野生藤蔓予以清除。7.2.5.6 如因管养不善造成乔木死亡，应对死树进行清理，并在2周内补植回原来的品种及规格，施足基肥井加强淋水等保养措施，确保成活。对己呈老化豆豆明显与周围环境景观不协调的树木应进行改植。7.2.5.7 对病虫害应常检查，早发现早治理。宜采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。宜尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，一般在晚上进行喷药。喷药前应发放通知，喷药后应悬挂提示。病虫害发生率控制在8%以下。7.2.5.8 台风前应加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。台风吹袭期间应清理倒树断枝，疏通道路。台风后应进行扶树、护树，补好残缺，清除断枝、落叶和垃坡，使绿化景观尽快恢复。遇雷电风雨等原因使树木歪斜或倒树断枝，应立即处理、消除安全隐患、疏通道路。7.2.6 垂直绿化7.2.6.1 墙体绿化:根据墙面的朝向、材料和色彩等因素选择适宜生长、色彩协调的攀缘植物。栽种方式一般选择地栽、槽或容器栽植。7.2.6.2 阳台绿化:应选择抗旱性强、管理粗放、水平根系发达的浅根性植物、以及中小型草木本攀缘植物或花木:宜根据建筑墙面和周围环境选择喜好的花木。7.2.6.3 屋顶绿化:宜少乔木多灌木和草本花卉，注意四季花卉搭配。7.2.6.4 棚架绿化:砖石或混凝土结构的棚架，宜种植大型藤本植物;竹、绳结构的棚架，可种植草本的攀缘植物;混合结构的棚架，可使用草、木本攀缘植物结合种植。7.2.6.5 篱笆绿化:栽植的间距以1-2m为宜。临时围墙栏杆，栽植距离可适当加大:装饰性栏杆，高度在50cm以下时不宜种攀缘植物:保护性栏杆高度在80-90cm以上，可选种常绿或观花的攀缘植物。7.2.6.6 新植苗木发芽后宜按指定生长方向进行生长牵引:对攀援植物的牵引宜从植株栽种后至植株本身能独立沿依附物攀援为止。7.2.6.7 根据季节及植物的生长情况调整浇水时间和浇水频率。应注意3月至7月植物生长关键时期的浇水量:冬季应减少浇水频次。7.2.6.8 根部追肥每2周1次。追肥直在春季萌芽后至当年秋季进行，特别是6月至8月雨水勤豆豆浇水足时，应及时补充肥力。现叶、观花植物宜在早晨或傍晚喷施叶面肥，宜每半月1次，1年4-5次。7.2.6.9 发现病虫落叶立即清理，消灭病源虫源。7.2.6.10 修剪直在植株秋季落叶后和春季发芽前进行;观花植物直在落花后修剪。7.2.6.11 除草应在整个杂草