星彦大厦地产项目可行性研究报告.doc

目 录

第一章 总 论 1
1.1项目概况 1
1.2报告编制依据和研究范围 2
1.3主要技术经济指标 3
第二章 项目建设背景与必要性 4
2.1项目建设背景 4
2.2项目建设必要性 6
第三章 市场分析与预测 8
3.1市场分析 8
3.2市场预测 9
第四章 项目选址及建设条件 10
4.1项目选址 10
4.2建设条件 10
第五章 建设内容及规模 14
5.1建设内容 14
5.2建设规模 15
第六章 工艺技术方案 16
6.1工艺流程 16
6.2设备选型 17
第七章 工程建设方案 19
7.1总图运输 19
7.2建筑工程 19
7.3结构工程 20
7.4给排水工程 21
7.5电气工程 22
第八章 节能与环保 25
8.1节能措施 25
8.2环保措施 28
第九章 项目工程管理与劳动保护 31
9.1工程管理 31
9.2劳动保护 32
第十章 项目实施进度安排 34
10.1项目前期阶段 34
10.2项目准备阶段 34
10.3项目实施阶段 34
第十一章 投资估算与资金筹措 35
11.1投资估算 35
11.2资金筹措 36
第十二章 招投标方案 38
12.1编制依据 38
12.2招标范围 38
12.3招标组织形式 39
12.4招标方式 39
12.5招标信息发布 39
第十三章 经济效益分析 40
13.1分析说明 40
13.2经济费用、效益分析 40
13.3财务指标分析 41
13.4评价结论 41
第十四章 社会效益分析 42
14.1项目对当地经济发展和社会稳定的影响 42
14.2项目对当地相关产业发展的影响 42
14.3项目对合理利用自然资源的影响 42
第十五章 研究结论与建议 43
15.1研究结论 43
15.2建议 43

“星彦大厦”项目可行性研究报告

目录

一、建设单位基本情况
二、项目提出的背景和依据
三、建设规模及市场预测和确定的依据
四、建设标准
五、土地、用水、用电、运输等协助配套资料的需求量及来
六、项目设计方案及配套工程
七、环境影响和环境保护
八、投资概算及资金筹措方式
九、建设工期及实施建设
十、经济效益及社会效益评价
十一、其他应着重说明情况
十二、综合评价结论

一、 建设单位基本情况

随着深圳市城市规模的扩大，城市中心区西移，罗湖区由于人口密度大，交通拥挤，城市面貌破旧，不能满足城市发展的需要，中心区的建设，吸引了大批企业进驻福田区，对该区域写字楼需求大增。
“星彦大厦”项目距离中心区近，是中心区的辐射区，所在地的车公庙工业区调整为车公庙综合区，“泰然工业区”也更改为“泰然工贸区”，由纯粹的工业区变为工业和贸易并举的区域， 更是加速了区域单位的进驻，加大对写字楼的需求。
“星彦大厦”项目位于深南大道南面，周围有众多的写字楼，如创展中心、大庆大厦、世贸中心、广州大厦等，都取得了良好的业绩，已产生了写字楼的聚集效应。
随着片区内天安数码城和泰然工贸园向高科技产业园区和新型工贸创业园的转型，片区的投资环境和配套设施逐渐改善，西部办公组团逐渐形成，片区地位激升，吸引了大批企业，市场需求猛增。片区创展中心、苍松大厦、劲松大厦、大庆大厦都取得了良好的业绩。

3、目标客户定位
3-01 中小型高科技企业、新经济类型产业公司和本地新生实力公司，从事IT、证券、电子、贸易、法律、会计、广告、设计、装修等行业。
客户分析：看好新中心区的发展前景和片区高新科技产业园区的创业氛围，中意周围开阔的视野和便利的交通条件，具有强烈的创业意识，需要一定档次的展示空间以提升公司形象。但资金运作空间有限，希望购买高素质、平价位的办公物业满足需求。
3-03 投资人士
具有一定的宽裕资金，自身创业能力有限，寻求投资点，看好片区发展前景，投资物业，以期获得较高的回报。

五、土地、用水、用电、运输等
协助配套资料的需求量及来

1、项目用地
项目已取得了规划建设用地许可证，基本完成三通一平，可以进场施工。

2 、项目用地的周边环境
车公庙片区原先是工业区，工业厂房多，基础设施条件好，近几年，向综合区转变，建立了一批写字楼 ，商业、生活配套设施不全。

3、项目开发条件
3-01熟地，可以直接进场施工；
3-02地盘总面积不大不利于施工管理；
3-03周边市政配套完善，驳接方便。

4 项目区域公建配套情况
4-01对外交通
北临深南大道，东靠泰然九路，规划中的地铁从深南大道通过，交通非常方便。101、105、113、301、310、312、364、365、370、204、209、222、223、228、213
4-02教育设施
l 小 学：竹园小学，26个班级
l 中 学：深南中学，30个班级
4-03商业配套
l 金融：农业银行，120平方米；广东发展银行，100平方米；建设银行200平方米。
l 邮局：皇冠邮局，30平方米
l 其他：深南市场（肉菜、服装和小百货）约100个铺位
4-04医疗卫生
l 医院：香蜜湖医院

4-05其他配套
l 运动场所：泰然4路2个篮球场和天安高尔夫俱乐部
l 公园：天安休憩园
5、 地块优势
5-01周边集中了较多的高档写字楼，形成片区商务中心；
5-02地理位置较好，距离中心区近；
5-03紧邻深南大道，靠近滨海大道、福田汽车客运站，出行关内、关外都能尽享便捷。
5-04位于街角地，两面临街，提升物业价值。
5-05北临深南大道，东临泰然九路，具有商业价值，且四周没有中高档的商铺，对商铺销售有利。

6 、地块劣势
6-01片区暂时还保留着工业区形象，主要人群为蓝领阶层比较乱；
6-02生产、交通噪音大；
6-03周围排水设施差，小店铺和民房垃圾处理不清爽，空气中弥漫着不良气味；
6-04生活配套不足；
6-05位于交通干道边，吵闹；
6-06自然环境较差，缺少绿化；
6-07项目用地规模小，不利于内部施工组织安排。

7、自然条件
项目建设用地为已开发好的熟地，不需拆迁。本地区处于南海之滨，属南副热带季风气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨量丰沛，气候宜人。深圳市年平均气温22.3摄氏度，四季鲜花盛开。若以气候寒暖为具体指标，深圳的四季，春季有76天，夏季有185天，秋季有80天，冬季只有24天。深圳市太阳辐射量丰富，年太阳辐射量为5225兆焦耳/平方米，年日照百分率达47%。年平均降水量为1925毫米，全年雨量有85%出现在4~9月（汛期），年平均风速为2.7米/秒，年主导风向为东南、东风。深圳市绿化率高，规划好，空气污染状况少，在全国最适合居住的城市中位列榜首，称为“花园城市”。

8 、市政条件
项目市政条件较好，所需的上水、雨水、污水、供电、供气、通讯等市政条件基本具备，可满足项目建设需要。道路交通方便，北有深南大道，东有泰然九路，都是城市交通干道。

六、项目设计方案及配套工程

1、规划目标
满足片区企业对高档写字楼的需求，为业主提供环境良好，功能完备，形象优美的办公场所，为片区提供完善的商业服务设施。善基础设施的文明卫生的示范物业。
依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高物业质量水平，使物业具有较高的科技含量。
合理组织绿化、交通体系，完善公建布局，使物业具有良好的空间布局形态。
吸收其他楼盘的居住规划特点，创造出物业本身的独特优点。

七、环境影响和环境保护

本项目的建设内容为写字楼带商业裙搂，对环境的污染较小，环境保护问题主要是生活污水和垃圾。

1、污水：生活污水井化粪池处理后排入污水管线，按深圳市的有关规定执行。

2、垃圾：由清洁工人将垃圾集中收集，再由环卫部门统一将垃圾运至垃圾处理场。

八、投资概算及资金筹措方式

1、 投资概算
l 地价
1400元/平方米×39260平方米=5496.4万元
l 施工前期费
单价（元/平方米） 面积（平方米） 总价（万元）
前期工作 100 39260 392.6
勘察设计费 60 39260 235.56
合计 628.16
l 建筑安装费
单价（元/平方米） 面积（平方米） 总价（万元）
基础工程 108 39260 424.01
土建工程 1500 39260 5889
水电安装 220 39260 863.72
电梯 150 39260 588.9
消防 60 39260 235.56
空调 450 39260 1766.7
玻璃幕墙 80 39260 314.08
通讯 20 39260 78.52
地下室 2000 9000 1800
合计 11960.83
l 室外配套费
110×39260=431.86万元
l 管理费
13020.85×3%=390.61万元
l 不可预见费
13020.85×5%=651.04万元
l 利息费用
6124.56×2×5.85%+13434.34×5.85%×2=1502.48万元
l 总工程费用
21061.38万元
2、资金筹措
“星彦大厦”项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是预售收入用于投资，三是向银行借款。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外，若还缺资金，则向银行借贷。
建设单位在项目正式动工前付完地价款，之后，还有3000万资金，将全部用于投资，建筑承包商将会带资建设到裙搂结构完工，此时开始预售，其后的费用开支需要由商品房预售弥补。写字楼早期的预售收入非常重要，商品房预售可以减少开发商的筹资费用，缓解开发商的资金压力，降低开发风险。如果项目进行中发生资金缺口，则需要从银行贷款。

11

“星彦大厦”可行性研究报告
九、建设工期及实施建设
“星彦大厦”预计工期两年左右，详细见项目实施计划表。
项目实施计划表
序号
项目
第一年
第二年
第三年
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
一
前期工作
-----

三
基础工程
--
------
-----

四
土建工程

--------
---------
----------
------
------

五
装饰工程

------
------

六
安装工程

------
------

七
室外配套

------

八
售楼营销

-----
-----
-----
-----
-----
-----
-----

21

十、经济效益及社会效益评价

1、经济效益评价
l 售价
根据周边竞争楼盘价格，运用市场比较法和收益还原法，写字楼均价确定为7500元/平方米，商业裙搂均价为15000元/平方米。
l 销售收入
5000×15000+34256×7500=33192万元
l 销售费用
按销售费用3%考虑
33192×3%=995.76万元
l 销售税金
33192×5.1%=1692.79万元
l 土地增值费
{33192-（21061.38-1502.48-390.61）×140%}×20%=1271.28万元
l 税前利润
33192-21061.38-995.76-1692.79-1271.28=8170.79万元
l 所得税
8170.79×15%=1225.62万元
l 税后利润
8170.79-1225.62=6945.17万元

项目利润估算表
序号
项目
金额
（万元）
备注
一
销售收入
33192

二
销售费用
995.76

三
销售税金
1692.79

四
土地增值费
1271.28

五
总投资
21061.38

六
利润总额
8170.79

七
所得税
1225.62

八
税后利润
6945.17

社会贡献率=企业社会贡献总额/平均资产总额
企业社会贡献总额=职工工资+劳保支出+利息+税收+福利支出+利润
职工工资、劳保支出、福利支出按销售收入的10%计算，为3319.2万元
平均资产总额=（期初资产+期末资产）/2，约为15000万元
投资利润率=税后利润/投资额=6945.17/21061.38=32.98%
社会贡献率=（3319.2+1502.48+6945.17+4189.69）/15000=106.37%
社会积累率=上交国家财政/企业社会贡献总额
=4189.69/15956.54=26.26%
投资利税率=（上交国家财政税收+税后利润）/投资额
=（4189.69+6945.17）/21061.38=52.87%
从上面各项指标可以看出，项目具有良好的经济效益

2、社会效益评价
项目开发建设会带动相关的建筑、建材、装饰和其他产业的发展，发挥经济增长点的作用，能够扩大市场需求，刺激国民经济发展，增加国民生产总值，对于我国目前正处于有效需求相对不足的宏观经济状况下，有特殊的意义。随着项目的建设，各种人员的配置，为社会提供了大量的劳动就业机会，提高社会就业率，缓解我国当前的就业压力。

十一、其他应着重说明情况

本报告的结论是秉着谨慎和负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际情况。我们认为，有必要对报告的有关问题进一步作出说明，并提出若干建议：

1、本可行性报告由于项目建筑设计、施工方案等问题尚未确定，各种费用估算、工期安排及效益评价是初步的，投资估算是按照目前同类型项目的投资水平及考察项目基础设施条件后估算的。由于建筑方案和工程施工条件和施工方法尚未完全确定，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作进一步的调整。

2、本报告的测算是在多方面考察深圳市（尤其是车公庙片区）房地产市场的基础上，依据项目自身的特点，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖目前房地产市场的的供求关系和未来两年政治、经济、和人民生活水平的稳定发展。鉴于目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益和环境效益。

3、建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，材料管理，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的实现。

4、协调好与水、电、煤气、电讯、交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。

5、本项目投资2亿多元，后期开发资金需要量大，因此合理安排资金收支非常重要，如果不当，会产生资金短缺，影响项目开发进度。

6、项目销售计划安排，在考察项目周边市场情况下，结合项目特点和营销策略以及项目研究组人员的经验，综合得出的。但是市场在时刻变化着，将来的销售情况可能与预计不符，而且项目的销售也是本项目成败的关键因素之一。项目风险在于销售周期，如果销售周期延长，资金回笼慢，项目本身资金压力就大，会使项目陷入财务危机，因此，项目早期预售显得非常重要，一定要安排好、组织一直优良的销售队伍，采取正确的、全面的营销策略，是非常必要的，争取项目销售朝着有利的方向发展。
目 录
第一章 总 论 6
1.1 项目名称、项目地址、项目负责人、总投资 6
1.2项目区位环境 6
1.3项目背景 7
1.4项目的必要性和可行性 10
1.5可研编制依据和编制原则 13
第二章 市场分析 17
第三章 产品规格及生产规模 20
第四章 厂址选择及建设条件 21
4.1厂址选择 21
4.2建设条件 21
第五章 原辅材料供应 24
5.1 煤矸石 24
5.2粘土 29
5.3煤 29
第六章 工艺技术方案 30
6.1工艺方案选择 30
6.2工艺流程 30
6.3工艺设备选型 34
第七章 公用工程及辅助设施方案 36
7.1总图运输 36
7.2 给排水 37
7.3供配电 38
7.4采暖、通风及除尘 40
7.5维修、化验实验室 41
7.6土建 41
第八章 节能 44
8.1能耗指标及分析 44
8.2节能措施综述 44
第九章 环境保护 47
9.1建设地区环境现状 47
9.2环境保护设计依据及标准 47
9.3生产过程中排放的主要污染物及治理 48
第十章 消防 52
10.1编制依据及消防环境现状 52
10.2消防设施和措施 52
第十一章 职业安全卫生 54
11.1设计依据和采用标准 54
11.2劳动安全卫生防治措施 54
11.3工业卫生 56
11.4劳动保护机构设置及人员配备 56
11.5预测效果及评价 56
第十二章 组织祝构及劳动定员 57
12.1企业组织 57
12.2工厂组成及工作制度 57
12.3劳动定员 57
12.4培训计划 57
第十三章 项目实施规划 60
13.1建设周期的规划 60
13.2实施进度规划 60
第十四章 投资估算 61
14.1投资估算 61
14.2编制依据与说明 61
14.3总投资估算 62
14.4资金筹措 62
第十五章 经济效益分析 63
15.1概述 63
15.2基础数据 63
15.3财务评价 64
15.4财务评价结论 69