林权资产分析评估评估报告书.doc

林权资产评估报告书

北林标准评报字[2011]第001 号

评估机构名称：北京中林资产评估有限公司—
江西分公司
报告提出时期：二零一一年十一月十二日

目 录
●评估报告书摘要……………………………………………… 1
●评估报告书正文……………………………………………… 3
一、委托方与资产占有方简介 1
二、评估目的 2
三、评估范围及对象 2
四、评估基准日 2
五、评估原则 2
六、评估依据 3
七、评估方法及公式 3
八、评估过程 5
九、评估结论 7
十、重要事项说明 8
十一、评估报告评估基准日期后事项说明及其对评估结论的影响 9
十二、评估报告的法律效力、使用范围与有效期 10
十三、评估报告提出日期 10
十四、资产评估机构及评估人员 11
●备查文件

委估林权资产评估报告书
摘 要
一.委托方与资产占有方
委托方：何德龙
身份证号：360153465485665452
资产占有方：何德龙
身份证号：360153465485665452
二、评估目的：
为资产占有方拟向委托方申请贷款提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
评估范围和对象由委托方申报确认，具体为：资产占有方位于江西省信丰县油山镇黄坑村油山林场一小快林分总面积为178.5亩林地。
四、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2011年11月7日

五、评估原则
客观、独立、公正、科学的原则。
六、评估方法
评估人员在本次评估中根据评估的目的结合资产的现实状况采用收获现值法。
七、评估结论
委托评估江西省信丰县油山镇黄坑村油山林场林权约178.5亩评估价值为 561363.1923 万元（大写：人民币 伍拾陆万壹仟叁佰陆拾叁圆壹角玖分整）。

北京中林资产评估有限公司—江西省分公司
中国注册资产评估师：涂志朋
中国注册资产评估师 ：周晓梅
报告提交日期：2011年11 月12 日

委估林权资产评估报告书
川标准资评报字[2010]第02号

（委托方）：何德龙
北京中林资产评估有限公司—江西分公司接受何德龙委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵方拟与冯贵旺投资贷款合作事宜申报确认的、资产占有方江西省林业科技实验林场林权约178.5亩进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估涉及的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对评估对象在评估基准日 2011年11月7日特定目的下的价值进行了分析、估算并发表专业意见。现将评估情况及评估测算结果报告如下：
一、委托方与资产占有方简介
（一）委托方：何德龙 ，企业注册号：455222412397462
（二）资产占有方：何德龙
二、评估目的
为委托方拟向资产占有方提供投资贷款合作事宜，提供委托方申报的、资产占有方何德龙拥有的江西省信丰县油山镇黄坑村油山林场101小班林分林权约178.5亩的林权资产价值。
三、评估范围及对象
评估范围和对象由委托方申报确认，具体为：资产占有方何德龙江西省信丰县油山镇黄坑村油山林场101小班一小片森林林权约178.5亩。上述资产范围与委托方申报确认的范围一致。
四、评估基准日
本次资产评估基准日经双方协商确定为 2011年11月7日。选定该基准日主要是考虑该基准日与现场勘测日一致，有利于委托方评估目的实现。评估中对资产价值的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。本评估基准日的有效价格标准是以评估对象不改变用途为前提，目前状况下用于特定评估目的于评估基准日的用于投资合作的资产的剩余价值。
五、评估原则
遵循客观、独立、公正、科学的工作原则，以国家对资产评估的有关法律、法规、资产的实际状况为基础，以资产不改变用途为前提，遵循利益主体变动原则、合法原则、替代原则、贡献原则、公开市场原则、评估时点原则等操作性原则。
六、评估依据
（一）行为依据
1、委托方委托道县林业局进行评估委托
（二）法规依据
1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、财政部财评字[1999]91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知；
4、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号《资产评估操作规范意见（试行）》。
（三）产权证明文件 1 张 林权证1张
（四）取价依据
1.委托方提供的委估资产市场价格；
2.评估人员市场调查所取得的成果资料。
七、评估方法及公式
本次评估的方法，考虑委托方的评估目的和资产现实状况，按照财政部（1999）91号关于资产评估报告基本内容与格式通知的要求，根据要求中各种方法的运用及适用性、可操作性结合具体资产状况，本次评估采用 进行测算。
（一）地理位置和交通：江西省信丰县油山镇黄坑村油山林场
（二）自然环境条件：湿润地带
2. 土壤： 黄色和红色；
3. 气候：亚热带气候；
4. 动植物资源：灌木和乔木的综合森林资源。
1、 评估计算公式

式中—林木资产评估值；
K—林分质量调整系数；
；
；
n—林分年龄；
P—投资收益率；

2、销售量的确定
评估人员确定委估林木按抽样亩平均乘以林权面积再乘以成材率，确定总的成材量（销售量）为1011.632立方米。
3、销售价格
根据委估方、资产占有方提供的实际销售价格、评估人员市场搜集的销售价格，考虑委估林木材径大小不一，确定销售价格杉树为850元／立方米；松树为800元／立方米阔叶树为700元／立方米。
4、木材经营成本
项目

单价（每立方）
金额
采运成本

132

109961.28

销售费用

销售收入的25%

337423.5765
税金

——

47900.09035
第一次间伐采运成本

——

50275.68025
第一次间伐销售费用

——

78317.72228
第一次间伐税费

——

12421.14248
第二次间伐采运成本

——

52669.76027
第二次间伐销售费用

——

94266.90048
第二次间伐税费

——

14537.65186
主伐成本合计

——

495284.9
第一次间伐成本合计

——

141014.5
第二次间伐成本合计

——

161474.3
5、木材经营合理利润
根据委估林木资产的种类及周边交通、市场需求等因素，确定委估资产合理利润为15%。
6、林木资源的再生价值
委估林木属人工经济林，具有可再生性。该林权土地属于国有林该林权土地租赁没有终止日期。
八、评估过程
（一）接受委托
道县林业局在委托方提出评估要约后，即与委托方与资产占有方就评估目的、评估基准日和评估范围及对象等事项进行了详细讨论、分析和确认，并正式签署了资产评估业务约定书。
（二）组成评估小组、制定工作方案
我公司成立了由相关专业人员组成的评估小组，对评估工作程序、方案和分工进行了认真安排。评估小组由 周晓梅（项目负责人、注册资产评估师）、涂志朋、尧芳、周翩（涂志朋评估项目复核人、注册资产评估师）、等人组成。
（三）资产清查核对
评估人员与委托方与资产占有方有关人员交流与咨询，提请准备相关资料等。按照约定事项，委托方及资产占有方有关人员一起到现场对实物资产进行了勘察、鉴定、确认、记录，对评估对象进行甄别，对评估对象实际状态进行了估计与鉴定。
（四）评定估算
评估工作从2011年11月7日开始至2011年11月13日止。评估人员与委托方有关人员交流与咨询，对收集数据进行整理、计算、汇总，按照评估资产现实状况所选择的评估方法，对申报确认的评估对象进行了测算，并于2011年11月9日分别得出了初步计算结果，形成了清查评估工作的简要说明。
（五）评估复核、汇总
评估小组复核人会同各评估人员对初步结果进行了复核，对个别数据进行了调整，项目负责人对评估结果数据进行了分项汇总。
（六）对评估结果向委托方征求意见，出具正式报告
在上述基础上评估小组完成了评估分析说明和资产评估报告的初步撰写工作，于2011年11月12日我们向委托方通报评估结果征求意见，对收到的反馈意见进行核实并进一步收集资料，对个别数据进行了调整。于2011年11月13日我们向委托方出具资产评估报告。
九、评估结论
（一）评估测算结果：
委托评估资产占有方何德龙江西省信丰县油山镇黄坑村油山林场101小班一小片森林林权约178.5亩涉及与林权评估价值 561363.1923 万元（大写：人民币 伍拾陆万壹仟叁佰陆拾叁圆壹角玖分整）。
（二）评估结论成立的条件
1、由于评估人员的评估工作是在查验委托方提供的相关资料基础上进行的，故本评估设定：委托方提供的相关资料真实、准确无误，不存在任何错误和产权纠纷。
2、本评估设定：委托评估资产是在现有用途不变且不改变或降低使用功能为前提，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为所列明的评估目的而提出的价值参考意见。
3、本评估报告的使用仅限于评估目的，仅为委托方实现评估目的而作，用于其他目的无效。
4、本评估报告评估结果未考虑委托方实现评估目的时可能发生的相关税费和法律方面所受的约束。
5、本次评估根据评估目的，未考虑评估对象的产权性质、市场价格波动风险，国家宏观调控、经济政策或社会客观经济环境发生变化等对评估结果产生重大影响。
6、委托方和其他有关人员提供的资料是本评估结论的基础，并对这些资料的真实性和可靠性负责。
7、本次评估，我们未考虑委托评估资产可能存在的其他未定诉讼、未决事项等可能欠付的款项及应承担的费用等对资产价值的影响和任何限制。
8、本评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平、能力以及对委托评估资产认识深度的影响。
9、本评估结论是在评估结论成立条件下，我公司对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算，发表的专业意见，供委托方参考。
提请报告使用者注意以上结论成立的条件。
十、重要事项说明
1、 由于委评林权流动性强，加之易受自然或人为破坏而造成毁损。木材蓄积量抽样由委估方实施，我方仅进行了现场勘察，因此木材蓄积量的确认数以委估方抽样确认数为准。请报告使用方在使用本报告时，对委估资产逐一核实。如因上述原因造成的数量不一致，我公司不承担责任。委托方未提供林权证，我公司也不对林权产权发表任何意见。
2、 本评估公司及参加本次资产评估的工作人员与委托方及资产占有方之间无任何利害关系，不受其利益的影响。
3、 本评估报告中与被评估资产有关的资料由委托方提供，委托方对提供资料的真实性、完整性、合法性负责并承担相关的法律责任。
4、 上述评估结果中的评估价值，是建立在委托方提供的资产权属依据及其他有关资料客观、真实、准确、完整的基础上，评估师进行分析、测算，用于特定评估目的的专业意见。如上述资料中存在重大虚假或隐瞒事实真相行为或评估目的发生变化本评估结果无效，我公司对由此引起的相关后果不承担责任。
5、 本次评估设定：评估对象现有用途不变且不改变或降低使用功能，至评估基准日委托评估资产不存在所有权纠纷且未设置抵押权、租赁权、担保权等他项权利限制。
十一、评估报告评估基准日期后事项说明及其对评估结论的影响
1、 在评估报告评估基准日后报告有效期内，若出现影响委托评估资产价值的重大期后事项包括国家和地方的法规和经济政策的出台、利率的变动、资产市场价值的巨大波动等将影响评估结论。
2、 从评估基准日至评估报告报出日，未发现有可能影响评估值的其他重大期后事项。
3、 在评估基准日至本评估结果有效期内，如发生评估基准日期后重大事项，不能直接使用本评估结论。
4、 在本次评估结果有效期内若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值，若资产价值的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
十二、评估报告的法律效力、使用范围与有效期
1、 本评估报告系本评估公司评估人员对评估对象在报告所述前提和假设条件下对应特定目的于评估基准日的资产价值专业分析意见和结论。本报告评估结论仅供委托方为本报告所列评估目的使用和送交有关部门审查使用，若委托方不当使用本评估报告，评估人员不负任何法律责任。
2、 本评估报告包含备查文件，该备查文件亦构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等的法律效力。
3、 依据国家资产评估管理的有关法规规定，本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日2011年11月13日起计算，至2012年11月13日止。
十三、评估报告提出日期
本评估报告提交日期为2011年11月13日。
十四、资产评估机构及评估人员

资产评估机构：北京中林资产评估有限公司—江西分公司
项目负责人： 中国注册资产评估师 周晓梅
项目复核人： 中国注册资产评估师涂志朋
备查文件
1、 委托方身份证复印件；
2、 复印件。

Ø 资产评估说明

江西信丰油山林场
用材林生长情况经营调查
资产评估说明

一、关于本次资产评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

北京中林资产评估有限公司—江西分公司
二零零×年三月十八日

二、关于进行资产评估有关事项的说明
（一）委托方与资产占有方概况（详见评估报告正文第二项）
（二）关于评估目的的说明（详见评估报告正文第三项）
（三）关于评估范围的说明（详见评估报告正文第四项）
（四）关于评估基准日的说明（详见评估报告正文第六项）
（五）资产调查事项的说明（略）
（六）可能影响评估工作的重大事项说明
纳入本次资产评估范围的评估对象权属清楚、界限明确、无纠纷，没有抵押、质押及担保等影响评估结果的重大事项。

委托方：何德龙 资产占有方：何德龙
法定代表人：何德龙 法定代表人：何德龙
日期：二零一一年十一月六日 日期：二零一一年十一月六日
三、资源资产调查、核实情况说明
（一）资源资产调查组织与准备
1、技术方案设计
针对用材林林木的分布特点、本次评估目的及委托方、资产占有方意见，由我公司注册资产评估师及聘请林业调查专家、农艺专家组成的评估项目组，依据委托方提供的资产清单及其他资料，经过认真研究分析后，确定本次资源调查技术方案。
2、调查技术标准
(1)、《森林资源规划设计调查主要技术规定》(林资发[2003]61号)；
(2)、《××省森林资源规划设计调查操作细则》(×林政[2004]254号)。
3、技术精度
本次资源调查采用全面调查法，调查级别为三类调查，各调查因子调查精度不低于95%。
4、调查工具
Q3手持式GIS采集器(中海达测绘，亚米级精度)、测绳、皮尺、卡尺、布鲁莱斯测高器等；
5、使用图件
委托方提供委估地块《地形图》(1:10000)与《××市××镇林相图》。
（二）资源资产调查过程
我公司评估项目组在委托方(江西省信丰县油山林场)、资产占有方(江西省信丰县油山林场)、森林调查技术员的协助下，于2011年11月7日～13日期间，对委估资产进行了全面调查。每一分项林木调查结果，在调查完成当天，经过我公司评估人员整理后，由委托方和资产占有方代表进行了签字确认。
（三）主要调查方法
1、面积调查方法
用委托方提供的《地形图》(1:10000)为工作手图，进行实地调查，根据不同的地类、权属、行政界线、优势树种等进行现地勾绘(测量)小班界线，并采用Q3手持式GIS采集器绕测、定位落图。根据外业调查数据，用AutoCAD、MapInfo等系统软件求算各小班面积。面积以hm2为单位，取小数点后4位。
2、经济林苗木株数、地径、苗高调查方法
取林木生长状况有代表性的地块，在该地段设置面积为20×30m的标准样地(对坡度超过5°的样地，进行了罗盘改平修正)，进行每木检尺，实测样地面积不少于该林种林木小班面积的10%。
3、其他调查方法(略)
（四）资产调查结论
经现场实地调查，本次评估范围占地总面积178.5亩，具体分布如下：
平均每亩的蓄积量
8.668654
总的蓄积量(m3)
1625.373
木材的出材量(m3)
1011.632
林地的评估值=
总的评估值=林木价值+林地的评估值=467613.1923+93750=561363.1923元

以上调查结论，均得到了委托方和资产占有的认可。
四、评估依据的说明
（详见评估说明）
五、评估技术说明
（一）评估过程
本次评估的目的是工程项目征占用地对资产占有方进行价值补偿，故我们的评估方案是根据工程占地拆迁补偿及有关规定制定的。
（1）查验委估资产权属文件。
（2）请资产占有方提供资产清单，本公司评估人员和农艺专家对委估资产进行全面调查。
（3）收集评估所需资料，由于委估资产品种多数量大，且有些品种为国外优良品种，在审核报关资料的同时，还外聘了果树、植物专家，对委估资产进行鉴定；与此同时收集果品及苗木各项经济指标，进行市场询价。
另外，评估人员通过相关渠道，对当地工程拆迁征占地执行的地方性法规、规定进行了收集与整理，对各项法规的执行范围、有效性等与发文部门进行了核实与确认。
（4）确定计算方法，根据委估资产特点确定采用不同方法进行评估计算。
（二）评估方法
本次评估方法是根据××市人民政府××号令关于《××市森林资源保护管理条例》对工程占地补偿办法，结合2,100亩地块上各经济林种类、生长发育现状，近年来产果情况，通过市场调查，选择适当的价格标准和评估方法进行的。
1、对处于中林龄用材林按如下方法计算评估结果，计算公式为：
收获现值法

式中—林木资产评估值；
K—林分质量调整系数；
；
；

n—林分年龄；
P—投资收益率；

K=现实林分的树高/参照林分平均树高=11.84/13=0.91
销售收入=[2.05195*850*（1+15%）+5.347510443*800*（1+15%）+0.33898*700*（1+15%）]*187.5=1349694.306元
采伐成本=（2.05195+2.05195+0.33898）*187.5*（3+6+93+15+15）=109961.28
销售费用=1349694.306*（10%+10%+5%）=337423.5765
税费=1349694.306*3%*（1%+3%）+1349694.306*3%+833.04*（3+2.45+1.5）=47900.09035
纯收入=1349694.306-109961.28-337423.5765-47900.09035=854409.3592
Da(销售收入)=[2.05195*（1+5%）+5.347510443*（1+5%）+0.33898*（1+5%）]*187.5*700*(1+3.5%*5)*25%=313270.8891元
间伐：采伐成本=[2.05195*（1+5%）+5.347510443*（1+5%）+0.33898*（1+5%）]*187.5*25%*（3+6+93+15+15）=50275.68025元
销售费用= 313270.8891*（10%+10%+5%）=78317.72228元
税费=313270.8891*3%*（1%+3%）+313270.8891*3%+380.8763656*（3+2.45+1.5）=12421.14248元
Da（纯收入）=313270.8891-50275.68025-78317.72228-12421.14248=172256.3441元

Db=[2.05195*(1+10%)+5.347510443*(1+10%)+0.33898*(1+10%)]*187.5*700*(1+3.5*10)*25%=377067.6019元
间伐：采伐成本=[2.05195*(1+10%)+5.347510443*(1+10%)+0.33898*(1+10%)]*187.5*25%*（3+6+93+15+15）=52669.76027元
销售收入=377067.6019*（10%+10%+5%）=94266.90048元
税收=377067.6019*3%*（1%+3%）+377067.6019*3%+399.0133353*（3+2.45+1.5）=14537.65186元
Db（纯收入）=377067.6019-52669.76027-94266.90048-14537.65186=215593.2893
Ci=(6+18)*187.5=4500元
P=8%

林地的评估值=
总的评估值=林木价值+林地的评估值=467613.1923+93750=561363.1923元

（三）取价方法
用材林取价源自现行市价、委估资产周边用材林路边收购价，并参考资产占有方近三年销售价格，最后确定评估单价。
（四）相关成本
（1） 伐区设计费：林场实际设计费为3元/m3，以实际数3元/m3为评估数；
（2） 检尺费：按实际检尺费6元/m3;
（3） 直接采伐工资95元/m3；
（4） 道路维修养护费用：15元/m3；
（5） 短途运输成本：15元/m3；
（6） 销售费用：根据现行销售行情，客观合理的销售费用一般为销售价的10%~15%，基于谨慎性原则，本次估价取10%；
（7） 管理费用及财务费用：销售价的10%；
（8） 不可预见费：销售价的5%。
税费及规费
（1） 育林基金：72元/m3；
（2） 森林植物检疫费：2元/m3；
（3） 营业税：销售额的3%；
（4） 城建税：按营业税额的1%征收；
（5） 教育费附加：按营业税额的3%征收；
（6） 预征所得税：销售额的3%；
（7） 工商费：3元/m3；
（8） 劳务税：2.45元/m3；
（9） 出省放行费：1.5/m3.

(五) 产量确认方法
评估使用的每亩平均产量是参照委估资产周边相同或相类似经济林平均出材量，由我公司评估专家及外聘农艺专家现场勘查，再结合我公司掌握的该地区标准用材林产量数据，对各种果品每亩平均出材量进行估算得出的。
六、评估结论及其分析
（一）评估结果（见评估明细表）
（二）评估基准日后的调整事项
1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；
2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值 。
（三）评估结论的效力、评估报告使用与限制说明、有效期
见评估说明

注册资产评估师：涂志朋

二零一一年十一月十三日

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