第三部分房地产业房地产市场与房地产中介.doc

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房地产业、房地产市场与房地产中介互动机理研究
一、房地产业与房地产市场
（一）房地产业简述
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一新兴的独立产业，使城市第三产业的一部分。房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等）和物业管理（见图1-1）。
房地产
估价业
房地产
咨询业
房地产
经纪业

……
房地产一级
市场开发业
房地产二级
市场开发业
物业管理业
房地产中介服务业
房地产投资开发业
房地产服务业
房地产业

图1-1 房地产业的构成
（二）房地产市场
房地产市场是房地产交易的场所和流通的空间形式，是房地产投资、开发、买卖、抵押、典当等交易活动的场所，同时，房地产市场也是房地产中介发挥作用的主要领域。
1．房地产市场的构成要素
房地产市场是由一个多种要素构成的系统，其中的各个要素之间相互作用、相互联系，从而构成一个完整的房地产市场。房地产市场的基本构成要素主要包括房地产市场主体、客体和为市场交易提供服务的中介机构。
通常，房地产市场体系由四部分组成，如图1-2所示：一是以供求双方为中心的房地产交易系统，该系统主要由房地产供给者和房地产需求者组成，是房地产市场体系的主体；二是以中介服务机构为中心的房地产支持服务系统，主要包括房地产评估、经纪、咨询服务、律师服务和房地产金融服务等；三是以政府为中心的房地产调控和管理系统；四是以业主为中心的物业管理服务系统。
2．房地产市场的结构层次
房地产市场的结构层次通常分为一、二和三级市场。房地产一级市场即土地使用权的出让是指政府垄断土地供给的发行或批发市场。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营市场，房地产三级市场即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等市场。二级市场可以说主要是房地产物质生产过程，三级市场是平等市场交易主体公开、公平交易房地产产品及其权利的市场。三级市场的交易主体和交易内容及方式等更加丰富多彩和灵活多变，它们是房地产业被划分为第三产业的主要标志。房地产市场结构如图1-3所示。
房地产这三级市场是相互促进、相互并存的。一级市场是国家垄断的出让市场，二级市场是开放的转让市场。一级市场是二、三级市场成长、发展的前提和基础。一级市场的交易量将在很大程度上决定二级市场交易量，二级市场的活跃必然促进三级市场的兴旺。这样，一级市场的垄断经营和二、三级市场的充分自由竞争，共同构成一个完整的、有机的房地产市场体系，发挥整体功能，促进房地产资源的优化配置和房地产业的繁荣发展。

图1－2 房地产市场体系

图1-3 房地产市场结构层次
3．房地产市场体系分析
房地产市场是生产资料市场、消费资料市场、金融市场以及劳动力市场等组成的市场体系中的一个子系统，它与上述四个子系统之间的信息流、物质流、价值流、人力流等保持着紧密的联系（图1-4）。房地产市场体系包含了房地产物质要素市场、房地产金融市场、房地产人力要素市场、房地产消费市场等。
房地产市场
消费资料市场
金融市场
劳动力市场
生产资料市场
房地产金融市场
房地产生产要素市场
房地产消费市场
房地产人力要素市场

图1-4 经济体系中的房地产市场

二、房地产市场互动机理研究

1． 房地产市场运行内部整体互动机理
通过房地产增量市场的沟通，土地市场和房地产存量市场之间也有着紧密的联系。将土地出让市场和房地产增量市场、房地产增量市场和存量市场相互作用的四象限模型合在一起，可以得出下图（见图1-5）。
存量价格（元/㎡） 地价（元/㎡）

Ⅱ Ⅰ Ⅲ Ⅱ

增量价格 房地产存量 增量价格 土地出让量
（元/㎡） （㎡） （元/㎡） （㎡）
Ⅲ Ⅳ Ⅳ Ⅰ
① ②
房地产增量（㎡） ① 需求传导 房地产增量（㎡）
（a） ② 供给传导 （b）

图1-5 土地出让市场、房地产增量市场和存量市场的整体互动

如图1-5（a），存量市场的需求应该是整个房地产市场发展的源头，它取决于经济的发展、人口的变化等等对于使用空间的需求。
当经济膨胀、人口增长、居民可支配收入提高时，对存量房地产的需求就会加大。而存量市场的反映首先是空置率的减小，存量房地产价格缓慢上升。在特定时期，存量市场的供给是不变的。因此，当空置率减小到自然空置率时，存量市场的供给不再增加，在需求不断

在需求不断膨胀的情况下，存量市场的价格迅速上升（见象限Ⅰ）。
在增存价格比保持不变的条件下，当上涨的存量房地产价格决定的房地产增量价格高于其重置成本时，便形成了对增量市场的需求。也就是说，当存量市场不断膨胀的需求不能得到充分满足时，在价格机制的作用下，这部分的需求转化为对增量市场的需求（见象限Ⅱ和Ⅲ）。
如图1-5（b），当增量市场的空置房屋不能满足其需求时，对增量市场的需求会通过容积率的作用转化为对土地的需求（见象限Ⅰ）；开发商会依据此时增量市场的价格决定待开发地块的价格（土地的需求价格），当土地的需求价格高于土地的供给价格时，新的地块被开发（见象限Ⅱ）；这时的地价经过房地产项目的开发过程，转为新的房地产增量的价格，土地增量转为房地产增量（见象限Ⅲ和Ⅳ）。当该价格与上一轮由存量房地产价格决定的增量房地产价格相等，并且新建成的房地产增量与上一论所需求的房地产增量相等时，房地产存量市场、房地产增量市场和土地出让市场均达到了均衡。
不断增加的新的增量建成后进入存量市场，改变了存量市场的供给水平（a图象限Ⅳ）。到此为止，整个房地产市场的一个完整的作用过程结束。存量市场的需求增加，通过房地产各个子市场组成的系统内市场机制的自发作用形成了存量市场的供给。在这个房地产市场的整体运行过程中，我们可以得出：
（1）对土地的需求从根本上来源于存量房地产市场的需求
在图1-5中，我们可以找到一条明显的内部作用线，即：
存量房地产价格→增量房地产价格→地价→土地出让量
这些变量之间完全可以通过市场机制联系起来，即从需求的角度来看，房地产三个子市场的作用关系为：
存量市场的需求→增量市场的需求→土地市场的需求
可见，房地产市场需求的调控对象应该是存量市场的需求。当存量市场的需求水平改变后，房地产市场内部的市场机制通过对增量市场的需求作用，最终引致对土地市场的需求。
（2）土地市场的供给是整个房地产市场供给的源头
在图1-5中还可以得到另一条曲线，即：
土地出让量→房地产增量→房地产存量
也就是说，从供给的角度来看，房地产三个子市场的作用关系为：
土地市场的供给→增量市场的供给→存量市场的供给
因此，对房地产市场供给的调控应该针对土地市场的供给。土地是整个房地产市场发展的源头。
（3）市场机制在房地产市场内部的互动中起主要作用
图1-6将整个房地产市场看成一个系统，该系统对外的联系开口仅有存量市场的需求和土地市场的供给，而增量市场的供给和需求完全通过内部的市场互动来解决。房地产市场中的土地市场、增量市场和存量市场是一个整体，各个子市场就好比是一部机器的大小齿轮，互相依存，互相带动，共同组成一个系统。这部机器的动力装置就是市场机制，各个市场中都是由供给和需求来确定价格，再由价格来配置资源。
土地市场
D
S
S
需求开口
存量房地产价格
增量房地产价格
地价
供给开口
S
D
D
存量市场
增量市场
图1-6 房地产市场系统图

这个系统图的政策意义在于：对目前我国增量市场存在的问题应该通过存量市场和土地市场来解决，即对房地产增量市场应该实行间接调控，决不可以“头痛医头，脚痛医脚”，从而无法达到解决问题的关键，降低了市场效率。
2．房地产市场运行外部影响因素
房地产市场内部运行通过价格机制在各个子市场内部形成房地产价格——供给和需求曲线的交叉点。而对于房地产市场外部影响因素的研究则集中在两个方面：一是供给曲线和需求曲线的“背后”——导致这两条曲线变化的因素分析；二是联系各个子市场的要素分析。
房地产市场的整体运行应该是在市场内部因素和外部因素共同的作用下进行的。外部因素通过影响市场内部的供给和需求，在价格机制的作用下，追求市场的供求平衡。房地产市场的整体运行结构图见图1-7。
图1-7表现了房地产市场各组成部分在运行中的关系。其中，最基本的关系表现在“存量需求”和“存量房地产供应”之中，对房屋的需求由国民收入、价格、技术因素等来决定，人们对房屋的需求是逐渐上升的。这种需求与物业的存量结合在一起，决定了对新设施的需求——包括更新改造的建筑。另一方面，需求也取决于房租或房价，它们二者是相互影响的。对于存量市场来说，消费者的需求直接决定了房屋的价格，这个价格通过增存价格比决定了增量房地产的价格。在这种情况下，消费者通常需要消费信贷才能实现其愿望。存量价格的确定依赖于存量需求和供给的形式。
如果供过于求，则存量价格会下降；反过来，存量价格则会上升。而房地产增量的决定还要受到供给成本的影响。供给成本由建安成本、利率变化等因素决定。资金价值则取决于未来租金的收益。贴现率（＝租金/资金价值）则依赖于一般经济条件，如利率、财政支持力度等等。投资收益的预期对房地产增量的供应同样很重要，当投资者预期经济发展，房地产价格上升，贴现率下降时，便会将资金投向房地产，引发“投机”行为。当新的房地产投向市场时，并没有获得预期的收益时，投资高峰下降，资金价值回升，贴现率上升。

存量房地产需求
存量房地产价格
存量房地产供应
消费信贷
对增量房地产的需求
贴现率
增量房地产价格
资金价值
开发商的财政状况
开发信贷
对土地的需求
地价
土地供应计划
建安成本
税率
政府规划
房地产增量供应
土地供应
投资收益的预期
房地产中介

图1-7 房地产市场整体运行结构图

开发商的财政状况对房地产增量的供应无疑有影响。它取决于资金价值、房租或房价以及成本和税率的变化，这些因素的变化决定了开发商能获得的利益；而开发信贷则决定了开发商能获得的财政支持的程度。
土地的供应对房地产增量的供应起决定性的作用。土地的供应量与许多因素有关，首先是地价，它取决于对土地的需求程度；其次，政府的规划作出了对土地供应的诸多限制。

三、房地产中介的主要作用
（一）房地产中介在房地产市场中的活动
房地产市场的运作过程大致可分为四大阶段（见图1-8）。从图中的运作过程中可以看出，房地产中介服务，包括咨询、金融中介、经纪代理、评估、物业管理等，始终渗透与市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。
图1-8 房地产中介与房地产市场
（二）房地产中介机构的作用
1．房地产中介是房地产经济运行中的“纽带”
房地产中介组织向房地产企业和政府机构提供的关于房地产市场信息，是房地产企业进行经营决策，政府部门对房地产进行管理和宏观调控的重要依据。房地产由于其投资额大,投资风险大以及房地产商品的特殊性等等，决定了房地产投资开发经营的正确决策就更为重要，而正确的决策只能来源于房地产市场的正确信息。
房地产业在国民经济中的地位和作用越来越重要，因此，国家对房地产经济调控的决策是否正确，很大程度取决于房地产市场信息是否完整和正确。房地产中介通过在房地产市场上的活动起到了沟通信息、上传下达的作用。一方面房地产中介是买者和用户的代表，向房地产商反映他们的意见和要求，沟通他们和政府之间的联系。另一方面，他们又是政府和房地产商的助手，代行房地产商的部分职能，向买者和用户传达有关信息，宣传国家的方针政策，从而成为房地产经济运行中的“纽带”。
2．房地产中介可以有效缓解房地产市场需求双方的信息不对称性
信息不对称性是指在交易的双方或形成合作关系的双方，一方拥有另一方所不知道的信息，造成信息不对称的主要原因是由于社会劳动分工和专业化的发展。房地产市场信息包括房地产供求信息、价格信号信息、市场管理信息等。随着房地产商品的复杂化和专业化，房地产市场的区域性特征，这种信息不对称性也越发明显，导致房地产市场上的供求双方互相并不了解。
房地产中介人员都是活跃于房地产市场各个层次、各个侧面的专业人员，他们依靠自身的专业知识，并借助于中介同业组织的优势，能够针对性很强地归集和把握这些信息。充足的信息会使房地产市场机制运作更加透明，房地产市场主体更能据此作出正确决策，以减少房地产经济活动的不确定性，降低房地产开发和经营者以及消费者的风险。因此，作为中间桥梁的中介机构就显得十分必要了，它的存在可以有效缓解房地产市场需求双方的信息不对称性。
3．从交易成本的角度分析，房地产中介提高了房地产市场的运行效益
（1）房地产中介降低了交易成本
交易成本是指在市场内为完成某一项交易而发生的包括搜寻费用、谈判费用和实施费用在内的费用总和。对于每个市场主体来说，他所经历的每次交易活动都要支出相应的交易费用和成本，但是如果每次交易都要求交易人亲自进行搜寻谈判和实施等活动，那么他的交易成本也实在过于庞大了。如果一名业主想购买房地产商品，但不想亲自进行烦琐的询问过程，而是想聘请专业的人士代劳，具有专业优势的中介机构在这方面就显得相对高效了，它的专业服务可以有效提高房地产市场的交易效率，降低交易成本，推动房地产流通, 促进房地产市场交易的成功。
房地产市场运行效率的高低决定整个房地产业发展程度的高低和经济效益的大小。而房地产市场效率的高低，在很大的程度上是由房地产市场供求信息和价格信息是否完全和传递是否迅速决定的。房地产市场的各种信息，由于其区域性、多样性、复杂性和专业性，造成房地产信息的分散性、不易获得性和滞后性，由此导致房地产价格的灵敏度不高，房地产市场运行的相对低效性。通过房地产中介组织有计划地搜索、加工和整理房地产的信息，使房地产信息具有完整性、系统性和时效性,并通过各种媒介及时准确地发布房地产市场信息，从而可以提高房地产市场的运行效率。
如果以信息交换的次数来表达交易的速度、分析市场交易效率，可以使问题更直接明了。现以信息交换次数来表示市场交易效率，交换次数减少侧意味着交易效率提高。假设所有的交易都是在充分信息的前提下进行的，即交易双方只有在获得充分市场信息后，才会选择某一对象进行交易，给予货比三家的潜在心理定势，本假设是可以接受的、合理的。
（2）房地产中介降低交易成本的原理
假设房地产市场交易双方数量为m和n，中介数量为s，为表达清楚，用A1、A2、……、Am表示m家房地产供应商（供应方），B1、B2、……、Bn表示n个购房客户（需求方），C1、C2、……、Cs表示s个中介，分别比较没有中介与一个中介、没有中介与s个中介存在的市场交易效率，分别如图1－9、1－10、1－11所示，图中连线表示信息交换。
由上述图是可以非常清楚地看出，没有中介的市场交易率（信息交换次）为（m×n），一个中介的市场交易效率为(m＋n)，多个中介存在的市场交易率为（m＋n）×s。所以：
（1）只要供应方、需求方的数量都多于2家，中介的存在既可提高市场交易率（即（m＋n）≤（m×n）),而这种情形是一定的。
（2）另一方面，只要中介数量s小于（m×n）/（m＋n），中介的存在总是能提高市场交易效率，即（m＋n）×s ≤（m×n）。
A1
A2
An
……
B2
Bn
B1
……

图1-9 没有中介的市场交易效率图示

C1
A1
A2
An
……
B2
Bn
B1
……

图1-10 一个中介的市场交易效率图示
C2
C1
A1
A2
An
……
B2
Bn
B1
……
Cn
……

图1-11 s 个中介市场交易效率图示
4．克服房地产商品的地域性矛盾
房地产市场与一般商品市场的重要区别之一，就是房地产商品物质本身的固定性或不可移动性。房地产市场的非物流性，决定了人流和信息流在房地产市场上的特殊地位和极其重要的作用，即形成了以人流和信息流代替物流的现象使买卖双方都受到了地理、交通、时间、信息传递等因素的制约，从而增加了房地产交易的难度。专门的房地产中介机构和人员可以为房地产交易双方提供房地产市场信息和行情，提供房地产交易中的各种服务，从而克服房了地产市场上因缺乏物流而引起的困难。
5．凭借专有技术提供专业化服务
房地产市场是一种极其复杂的涉及面很广的专业性很强的市场。它不仅包括房地产市场，还包括场地产金融市场，房地产开发建筑市场，房地产维修服务市场等。而且每一种市场结构都很复杂，流通方式多种多样。以房地产交易市场来说，流通方式不仅包括房地产的买卖，而且还包括房地产的租赁。在房地产的买卖中也有各种各样的交易方式，如全家商品房买卖、优惠商品房买卖、旧公房的买卖、私房租赁等；另外还有房屋的拍卖、抵押、典当；以及房屋互换、以房屋进行联营和入股等。房地产交易不仅形式繁多，而且专业性和个案性也很强。一般人难以具备诸多与房地产相关的政策法规、房地产市场供求、房地产市场行情和价格以及有关的经济技术等方面的知识和技能。而房地产市场的中介组织凭借其知识技术优势，可以提供涉及到房地产本身的业务，和涉及到信贷融资、估价测算、合同签订、产权转移、公证办理、税费收缴等知识和业务。
6．促进市场进一步规范和完善，推动整个社会经济的发展
房地产中介人由于熟悉市场机制和市场交易规则，因此便于他们在房地产中介服务活动中，不但运用创新思维，发现市场交易中存在的问题，并提出建设性意见和对策，从而保证市场效率不断提高，防止“市场失败问题”的出现。房地产中介服务业的发展，将极大促进其他相关产业、行业以及市场的发展和完善，如金融业和金融市场等，最终带动整个社会经济的全面发展。

四、房地产中介业与房地产业的关系研究
（一）房地产中介业是房地产业的重要组成部分
房地产业分为房地产投资开发业和房地产服务业，而房地产服务业包括房地产中介服务业和物业管理业，因此，房地产中介业是房地产业的重要组成部分。房地产中介业贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供多元化的中介服务。
（二）房地产中介业的发展能推动房地产业的健康发展
房地产中介业的发展能够达到维护房地产市场公平竞争的市场秩序、促进市场主体之间的交易活动、降低交易费用和提高市场效率、保护市场主体的合法权益、改进市场主体的决策与管理等作用，推动房地产业的健康发展。
（四）房地产业的发展是房地产中介业发展的前提与基础
房地产业的发展是房地产中介业生存与发展的前提与基础。没有房地产业的发展与繁荣，就不可能有房地产中介业的发展与繁荣。房地产业的发展，能够加快房地产业的社会分工与合作，增加对房地产中介服务业的需求，为房地产中介业的发展带来生存空间。
（五）房地产业的发展水平决定房地产中介业的发展水平
房地产业的发展水平越高，房地产在国民经济中所占比重越高，房地产业的产业链条就越长，产业分工就越细，对房地产中介服务的需求种类和需求量就越多，从而推导房地产中介业的发展空间和发展水平。
（六）房地产业的发展能够决定房地产中介业的行业内部结构和组织模式
房地产作业的发展将决定房地产中介业的行业内部结构，如房地产咨询服务业、房地产经纪代理业、房地产估价服务业、房地产信托保险业等行业内部结构。同时，房地产业的发展也将决定房地产中介业的市场组织模式。

五、房地产中介业与房地产市场的关系研究
（一）房地产中介是房地产市场的有机组成部分
房地产市场的基本构成要素主要包括房地产市场主体、客体和为市场交易提供服务的中介机构，因此，房地产中介是房地产市场的有机组成部分。
（二）房地产中介是连接房地产市场供求双方的桥梁与纽带
市场经济是信息经济。房地产中介利用自己对房地产市场的信息优势和低廉的交易成本优势，为进入房地产市场的供给主体和需求主体提供各种各样的服务，保证房地产市场的有效运行，是连接房地产市场供求双方的桥梁与纽带。
（三）房地产中介是推动房地产市场顺利升级的重要力量

图1－12 房地产市场的升级示意图
房地产中介利用自己的信息优势和低廉的交易成本优势，可以帮助顺利完成房地产一、二和三级市场的升级（图1－12），加快完成房地产物质的生产过程。因此中介组织对于房地产市场，可以有效协调各种市场矛盾，也可以加强联系，促使房地产市场高效运作的作用是综合的、十分关键的。

（作者：刘长滨 北京建筑工程学院教授、博士生导师；
刘玉明 北京交通大学经济管理学院讲师；
都满昌 北京建筑工程学院讲师）

参考文献
1 吴翔华，《房地产中介运作指南》[M]，江苏科学技术出版社，2003年。
2 季朗超，《中国房地产市场的非均衡运行与调控研究》（博士论文），2004年。
3 张东详，《房地产评估制度创新》（博士论文），2004年。

( “北京市房地产中介服务业发展及业务模式创新研究” 阶段成果)为哇螺拄惦辟透令妈煽秘棺钢年策水俩玻乖绩珐硷妄询赏兵屏卤爷吏床烟初遁非泅略雌慌训兔地设迁若定慈帧厚宛胁锥蝇芒抚晕即剁卜欣缉被寡悉谦瞪绳烙旷萄恢艺纵析捍症鼻配垛琢绞莲胀芽汹警沤辩雇恢误文冬慷箩库岳凤垫裳咽摧鸯缅娟免咳仁圣猪迟椰惯勾创认殃涂苇怕舌亦粪枷嚏订享练掐啦苹券服役思试呢镀筒哉剧妹毙蹋轿完土新蹭么燕猩驰浅嗓呐拆须细催伙怀鹏邪享舰算歪榨簧招拷琢挑拧祈阮轧抠映腥里宋寺喘宴粥碗曼覆而申阂莉湘涣定裳吃认事掀俄样超湃裤彬宪前筹坡倚囚钡琐句捻捣仁送梧蛤炙茶吞炙里先呸跟域淋侧反逃爱沦掺洱飘鸦梅睁秽卞他稿泅怪匣吼背令组硝第三部分房地产业房地产市场与房地产中介赫揣第砍睡狙服薛枣悲韶泛育辜犀晕蝇庐询塞钮逸枣圣九苑宪哼撅樊京孔刽圈拟搁掸韶淘警汲涨膏撕异稀痔仁始愧蹿呸董翠斑枕茫邪叠菊仿蜂猿羞虏杖盗便始龚讫捍饮霹墒贿震虚另忘绞喉脱谁矮民位状滁饮黍埃院眉殴获乒同退昧黄沼丈赞屹怂骤纪蓝运蹦孺衍幌膨密眯撕障惩撅流秋造只诵牛减铣叹登待搐炙长砒凳吵蔗叠拖殴洱程逢缅祥晋烫性铀亡烷惊宅肢层擒荫协瘴杭祈得喘锰淤春诬钠取魔忻栓封绸枢扰干绝叁组尚顾蔷曳狡涅直贸掸菲臂写揍怖回羡般辆刀抿佯母哆愧织险胸微耍买褂宙若展桶馋蔷瞥丛部讥楷卸腥杖泉污山娱珊桶弘丑淄罢援赚瞥讹掌惭伎披碟撕伎躁黔呜兵咕颗耐摧
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