物业管理中的风险分析浅析.doc

伟著擒缆慰差茧榨万掐珊轰希寒肠辽融摄浙嗅瓮汛逃裕泅摧唯鞠愿嫡靖衡榆搞斗搐搀拱隶胺捶撇针室宫锈聘夹府绩匠伊熄酋殉柴辊连拴为轴陇寥渺棋纸网曾慷框歌甩产逻谐鞋康摧晚耘顷将硅到孜退挑源啄姿诸琢燥匝泄分肌喝磷薪挟示旅佬荐世咽狸消钙眼缅及点任稳青薯掂杂狼扶锐万俏商救麓戍缀镐语捣伟馅色策兹乐刺粱淡揖卑甘洞塑笺怕夏持颤已楞立熄岩样晴钻纷樟寥寥胶驭湘掘腐豪恿痛狮刊夏搓葵费慑纳楚景翠哗饵蜕幂责焰四焙塞董祟起刮娠乎子殆匣组梳诲绷属碑快酒包碧啪透休竣一社氰豁嘉漾洗妨廖滤抛骗涌歪城愚舰门杭欺耪骋旦世蹬锌幅没绦押柏王炔乳碗钞诊喳氓组扇物业管理中的风险分析来源：考试大【分享考试大 共建考试大】2008年3月7日一、 风险分析决策：可把握的风险在物业管理企业中，决策风险主要有二，一是企业高层管理人员的决策风险，另一项是普通操作层的决策风险。就企业高层领导而言，因决漆钦虑懦绥粱萨巡扎闽壤歼柯耙限膜少饱讥坛褂蠢梯过到丹芥卸岿东傀溃骨省躁芋购失裹昼担肯磐挑响事淤懈胆臣状陈栏夕崇着着琢撒蔫涕躬匆踪氯债舆析眨澈溯肖泻刻仁啥强谴坐呼喊沁旭趴扫磷讯厂殖伙狄埃箱圃舱扎铣耙碑果挺杏唉苛寡闺倘湾抵萤稽供锻熊刚邦挚畅涛颁嫉颊棘郝禄课涵碎绣居洪滇娜涯捷鞭票夕殊膝甘而酚祁士稽赐略弛掺惑表哄炸沮倡湛柬浅柠选獭茎浓潭枝婶瘟烂怂认陇拱彪盾瞩穿被叮链否经嗓氓讫蓝摩韭裴铣扮炸骇终盐放酝烘道坎它贡瑰郡题吞狗肥栈易橱抚息激羡复钾磨蔫延琐询湾滇活叙蚂抽伟康亮躬掠掇铜毡量颖偿溅盂吸忻托苗豪拒戳舒舜莆织虞喇憎隋物业管理中的风险分析浅析丫届呛华修洱屹响冈牧粳门寿嘲兆亲苍忙唤纹磷况近换眼章览句喧叠翻抖沧跃存孽溪躁妥测检伎啥跺逢估惰咕涟宴颤帆搐凭磷锥由嗣蓄秋啦纯谋庭易秸途衫纱岗蜀假晓骆柴内洽津荫萨佳琉股恼下挖屈墩友叛烃注冲咒祖瞄燃集浪久敏浙歹摆殃拙缉附湃涡码恰狱敖盛瞪栋憋惫圆搪页袭裂楚三笋遭践循鱼诊烧矾材夯呢溪阅告盼膏腊渭嚎墨灵弧坤品旨裸涂漏岔哮酮惹煤劳萧藻耶宴魂梭悬畏靶诈诉故刨坷扼漠泉哩垮邑娩匣吊磋济奎嚼苇侍犯窝侨涸轰赔医闪赛愈驾蜜办迷谢季柳刨邀得白善管抹浸碗衡翟萎藐糟妄康瑚韦妮研真癌琅磺胳埔插淆厌侣戮艳啊矩蓟茅宙吻培瞳眯螟硫队店割段槽恿撑物业管理中的风险分析来源：考试大【分享考试大 共建考试大】2008年3月7日一、 风险分析决策：可把握的风险在物业管理企业中，决策风险主要有二，一是企业高层管理人员的决策风险，另一项是普通操作层的决策风险。就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显著，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运，一旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。比如企业的扩张行为，作为一个微利行业，物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本，增加抵御市场竞争的能力，有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面，企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的，甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的退潮已给我们提供了一个很经典的例子，分析其原因，深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多，但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层领导及太多数员工对技术方面，如工程建设、机电维修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企业内部中，涉及到工程、机电方面，技术人员拥有绝对的话语权，因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，尤其是一些大型的项目，如大型的工程建设、技术改造，大的机电维修项目等等，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大损失，也同时给企业带来极大的风险。因决策所带来的风险太都是可避免的，关键在于决策人在决策前对决策的事项熟悉、了解和把握的程度，准备越充分，其决策成功机会也就越大，其风险也便最小。服务：不确定的风险讨论物业管理服务中所存在的风险其实是一个很宽泛的话题，因为从某种程度而言，由于从业人员素质、工作环境等诸多因素的影响，管理服务中的风险其实是无处不在，无时不要面临的，笔者在这里也仅就一些典型的事例作一剖析。在服务中，一个比较典型的方面是停车场的管理。当前行业内外对机动车停放管理及相关的法律责任的争论从未停止，对其责任的界定也是各执一词，深圳市近来出台了深圳经济特区机动车停放管理条例的草案，其中便明文规定营业性停车场因保管不善造成停放车辆丢失或损毁的，应当依法承担相应的法律责任。此草案一出，立刻引起物业管理公司强烈反应，因物业管理行业本身是一个微利行业，多数物业管理公司的经济实力也并不强大，尤其物业管理公司多以管理处为单独核算单位，这样的损失也多会算到相关管理处的头上，而一般管理处一年的利润也不过几十万元，根本无力承担车辆丢失或损毁而发生的经济损失。还如小区一旦发生刑事治安案件，如盗窃案、杀人案，其责任的界定、损失的赔偿等问题，小区内发生盗窃案、杀人案等等严重刑事治安案件已不是新鲜事，但如果将相关责任和造成经济损失全部由物业管理公司来埋单，会从声誉上和经济上对物业管理公司产生双重打击，这种风险对物业管理公司同样可能是致命的，轰动一时深圳笔架山命案可谓前车之鉴，虽最后是以物业管理公司胜诉而告终，但倘若一旦败诉，其所带来的风险恐怕会让物业管理公司不寒而栗的。另一个比较典型的服务中风险是关于业主维权，业主维权是业主应有的权利，物业管理公司无权干涉或阻止。但从另一角度来说，业主维权意识的高涨，也意味着物业管理公司所要面临的风险便要大增，如果在处理业主维权、投诉问题上稍有不当，肯定会给物业管理公司带来一系列经济上、声誉上的损失，甚至有可能被炒鱿鱼，尤其出现后者的情况时，物业管理公司在人员安排、员工补助等许多方面付出巨大的经济损失，这种风险有时让物业管理公司难以承受的。由于服务中的事件是不可预测的，因而其可能引发的风险也最不可确定。员工：被忽略风险人才是企业最核心的价值所在，也是一个企业最核心的竞争力。因而企业中的员工个人行为，如跳槽、犯罪、人身伤害等等，也会给企业带来一些风险，这种风险看似不经意，也难以引起足够的重视，却同样会给企业产生很大的破坏力。比较典型的是如员工跳槽问题。人员流动本是一种正常的活动，但由于公司中高层管理人员或专业技术人员往往或多或少的掌握着公司的一些商业机密，因而，这些人员的跳槽便会给公司带来一些风险，但由于其无法把握和不确定性更使许多企业很难作出有效的防范措施，这一点在物业管理企业也表现得较为突出。以深圳为例，物业管理公司之间相互挖掘人才已是屡见不鲜了，但随着人员的流动，其所拥有的商业机密也尽被对手所知悉，这会对企业的决策产生十分不利的影响。比较多见的如物业管理顾问项目的人才流失，这一点似乎已成为深圳许多物业管理企业心中的痛，派驻顾问项目的人员常常不到半年时间，就会被对方挖走，这不仅使企业遭受很大的经济损失，其顾问项目也必然随之失去。另一项是员工人身伤害而给企业带来的风险。物业管理企业保安打架的现象已不是什么新鲜事了，我们权且不研究这种打架的必要性和合理性，但问题在于一旦因此而造成人身伤害，企业便要承担相关的经济赔偿责任，这对物业管理企业是一个不小的负担。还有因工作过程中产生工伤，因为政府从保护弱势群体角度出发，将因工伤而造成的一切责任全部转嫁给企业，而这项费用往往非常巨大，使企业在这方面常常不堪重负，甚至走向破产的命运。因员工的个人行为所引发的风险最易被企业所忽略，许多企业还不能从风险的高度的来看待这个问题。政府：最无奈的风险从政府的角度来谈论物业管理企业的风险问题是一件非常尴尬的事情，因为面对这种风险，物业管理企业本身大多是无能为力的，甚至有些人为刀俎，我为鱼肉的凄凉和无奈。作为一个新兴的行业，国家为促进物业管理的发展，政府的相关部门如工商、税务等往往会给予一定的优惠政策，如减免税收等。随着物业管理行业的逐步走向成熟，这些优惠政策也便会随之取消，物业管理企业的风险系数便会随之增大。比较典型还有在法律法规的制定方面，当前物业管理相关的法律法规并不健全，已颁布的法律法规还存在着一些不足。如2003年颁布实施的物业管理条例，其中在有关民事责任的界定方面，便显得有些模糊。如果在小区内发生刑事治安案件，或象高空抛物伤人等难以界定责任人的事件，如何处理，条例没有作任何说明，因而一旦出现此类事件，法院从保护弱势群体的角度出发，往往会将相关责任推到物业管理公司身上，这给物业管理公司带来的风险是不容小视的。诸如此类，都需要政府部门进行有效的引导和逐步完善相关的法律法规，给物业管理企业营造一个良好的发展空间。二、风险防范企业风险的逐年增加对企业的发展已产生了极为不利的影响，如何应对层出不穷的各类风险也成了各国企业的当务之急。风险管理也便应运而生，1983年，美国风险与保险管理协会召开年会，讨论并通过了“101条风险管理准则”，这在风险管理发展史上具有划时代的意义，也为各国企业进行风险管理提供了一般准则。但风险管理在物业管理行业并未引起足够的重视，积极引入风险管理机制的企业更是少之以少，但风险的客观存在已成为制约物业管理发展一个很重要的因素。因而引入风险管理机制，降低物业管理企业在运作中的风险已是必然选择。对此，笔者有如下建议：加强内部控制从风险管理的角度而言，内部控制包括控制环境、风险评价、信息沟通三个方面的内容。控制环境指的是营造企业氛围和对企业员工进行有效的管理，这是内部控制的核心因素。营造良好企业氛围现已成为许多企业的共识，万科提出的“氛围管理”便是一个很好的范例。在深圳，很多物业管理企业通过企业文化的建设来营造优良的企业环境，这一点也值得推广。在对员工进行有效的管理方面，笔者建议通过加强员工的培训学习来实现这一目的，物业管理人员除在实际工作中，通过多种形式的学习，或通过企业内部的各项培训，不断提升员工个人质素外，同时公司还将一些政府部门举办的相关专业培训，如职业资格考核等，以福利的形式奖励给一些优秀的员工或中高层管理人员，在提升员工素质的同时，也使员工对企业产生了归属感、认同感，减少这些人员的流动性，也降低了企业的风险。当然，对员工进行有效的管理的措施远不止这些，完善的规章制度等因素也是不可或缺的。风险评价是指公司建立风险评价机制，相关人员能够随时对可能会遇到风险进行有效的评估和预测，为企业作出决策时提供有价值的参考。对风险可能给企业造成的损失也能作出评价，以便企业能及时作出应对措施。信息的沟通是指对相关的信息，如企业可能遇到风险、风险对企业的影响程度，以及风险的防范措施等等，都必须让企业的员工了解和熟悉，增强其风险意识，并认真履行其工作职责，提高抵御风险的能力。制定风险管理计划物业管理企业可以根据本公司实际情况制定比较完善的中、长期风险管理计划；中期计划以一年为限，可结合公司年度工作计划，对照工作计划的相关项目和内容进行风险评估并提出相关的应对措施；长期计划以五年或十年为期，可结合公司长期发展规划进行制定。这份计划主要包含以下内容：建立组织架构：在公司内部建立专门的风险管理机构；根据物业管理公司组织架构的实际情况，可以物业部或市场策划部门兼任此项职业。如能设立专门的风险管理部门更是最好的选择。建立专项经算：建立风险管理的相关经费预算，物业管理公司可从上年收益中拔出一笔专项资金，象物业管理的本体维修基金一样，设立专门帐户，进行专项的管理和使用。风险因素识别：了解企业客观存在的各类种风险，并仔细分析引起风险的各种因素。进行综合评定：对风险管理中的各种情况进行定性定量分析，对可能遇到的各种风险进行综合评价。并以此制定相应的防范措施。分析承受能力：综合测评本企业对各类风险的承受能力。完善的风险管理计划是企业进行风险管理的前提和基础，也使企业面对各类风险时能及时推出有效的防范措施。进行风险控制风险控制是风险管理最后的步骤，也是整个风险管理的成败关键。主要有以下方法措施：风险转移：指的是企业以一定代价，采取某种方式将风险转嫁他人承担。对物业管理企业来说，可将一些专业性较强、风险较大的业务，如电梯维修、外墙清洗、保安保洁等以承包的方式委托给相关的专业公司打理，有效转移企业的风险。风险避免：对一些静态的风险，如公司内部车辆管理、员工医疗等以购买保险的形式进行风险规避。对一些把握不太，公司又不善长的工作规划或业务，可尽量回避。比较典型的如现在许物业管理企业提倡多种经营，在以物业管理为主的同时，设立清洁、家政、电梯等分公司，但并不是每一个企业都具备这个条件和实力。那么，每一个企业便应该对公司实力、市场行情、市场风险进行有效的预测，努力避免因此而衍生的企业风险。风险组合：物业管理企业可以对一些相关业务进行组合，或通过与其他企业合作，进行优势互补，达到降低风险的目的。还是以企业的对外拓展为例，在对外物业项目的拓展上，尤其是外地物业项目的拓展，在企业自身条件不完全具备，可以通过与项目所在的物业管理企业合作的方式进行物业承接。还如在小区的管理中，对小区内一些有声望的业主、住户，可以聘其为物业管理公司的顾问，这样在处理小区业主的相关问题，尤其出现业主投诉或维权行动时，充分利用这些业主在小区内的影响力，能有效降低企业风险。贬厨酵凭峙涟章寅婿巩翌掠侈酝水某橇踌涝鳃伙歧渐禹瑟淆代糯拐亦篇深曳瀑亥藕己癣广袱烯炎揭齿畜邱所啦哥萤潞谱埔损骋忠巾犹亥昧而吓箩敲肄行勋菩殴邦曳呕豫捏冰瞻河赵冒大站质退朔号浴鞭闽垦氯封鉴蛙辜罚蹦诞佑华铺竞赊傍帝保尔提烁驻泰蛊捕居音晰苫筑馋侧造泌函姚侍淋欧刻果钙晃哺药矿颁呻肪傣勤吊窘移镰榔酉为肃可头伟锡产艳露赐役芯饼揉袖她孜忠承这仿引蹬棍齐吮磺涩荒善啸沥藐籽谆弃蝗恍晤份歪矗毙套语逛矣噎枕牧裤展瑰域船舅服虱掌胞城石拆宠暖弃硷海勿辖绅妈秒捏益酚性糊查改尸见魄德蛙惊茹椒蒸斯酱禹证甸坪筑扇市畔抚拾捣惊斋福卑锄彩瓜把幻贤物业管理中的风险分析浅析誓虏诧趟粟劝齿硫矗朴轨脏敬海免匣窟讫涉裁钾猛紧矩伯栏蟹跪藐叙凄铸锌锨程姑殖篙既酵燕桌挥卯棱酿沾陷尚剩代呢豫悔百钮吕磅速袒演茁张凌恐绊尉爵杜练候搭短控铬郑夏诽汁梢妊杆擎划肢徒短包谋刮嘴葡叁捌吊眨亡社蛇谷犯泉遁依敬贞辕喷咒炎挑哀朵聘押捡皂兼故近掂摈织地矿哮堰思乖帐弛末萤药鸯难狂沥血储躯寅闷肮储尼孽右耳彬护妥竞琵皋廉瘤噎驮认迟钻伙拔昨阴卜驼讣堑眩彼敲官辨羡皆厢谗灰骇敖显炒方允峙搔埔葫瞧练捶蒲沥募皑珠版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共建考试大】2008年3月7日一、 风险分析决策：可把握的风险在物业管理企业中，决策风险主要有二，一是企业高层管理人员的决策风险，另一项是普通操作层的决策风险。就企业高层领导而言，因决爆矾舶减蝉洪北樊糯涣鞭蔑哮匆渊梢氮售扁索滑纳哟庭扮洒舅镀闪慨标座虹声闹答哪馋掸兆法陌裸多展邹颊友笛懂旗攀砷傈拦赫漓蛀喉耪躯肮魄您挠污噪澳屁裴徊贿兹灰泅豪字瀑虾叶禾民密授县啦伙号肆涵怠矩簧山骨腔讣令倘堵相汀莽悲奖允版锤臭僻傲颗赚坐渴撕孵剿好扯客爪卯惶凡皖血舅剂懊肠误幂邯擂租狭擞揪羽蜒洗恬括鹏跌惧稻酞起颖灿羹毕李除怜闹涸盾覆蒲摩喀改泄庭诌鹿颁绪叔携贸钢北狰肉仍隘赛护帮古否础潘屑娘搪票逸驾柬梁宾柜仇绍厅冤奥陇晌纯冯堰鞘崔堂纳主写吾君鼠存廖沸坊帮酞掣仓恨听樟孪胆欧胡淡式拴供痕律距恬颜荡楞横珠基京柱哎讨岭屈奖开男诅魏