房地产市场调查问卷全套.doc

主体问卷调查交叉分析：
主体问卷在内容及形式上最为全面，通过基本数据统计分析及交叉分析，对××市民住宅消费需求取向从不同层面和项目上进行了归纳总结，得可用于规划设计建议的客观有效数据。

访谈问卷分析（见附件二）
30岁以下的人群占到总问卷数的57%,由于这一人群所占比重偏大，所以访谈问卷总体倾向于年收入不足2万元的低年龄层，代表中等及中等偏下收入的购买群体。
年龄 * 购房户型
其户型选择集中在两房一厅一卫，两房两厅一卫，三房两厅一卫，分别占到总体的12%，17%，13%，是相对集中的三个户型。

年龄 * 打算购买的住宅面积

户型需求面积主要集中在80-100平米和100-120平米，分别占到总数的37%和31%。其中，30岁以下的人群80-100平米占总体的22%，80-100平米占18%。

表2-34

打算购买的住宅面积
Total

60平米以下
60—80平米
80-100平米
100-120平米
120-150平米
150-180平米
180平米以上

年龄

Count
1
2
10
9
4
3
1
0
30

% of Total
.4%
.8%
4.2%
3.8%
1.7%
1.3%
.4%
.0%
12.7%

51岁以上
Count
1
1
5
0
1
0
0
0
8

% of Total
.4%
.4%
2.1%
.0%
.4%
.0%
.0%
.0%
3.4%

41-50岁
Count
0
1
4
4
4
0
1
0
14

% of Total
.0%
.4%
1.7%
1.7%
1.7%
.0%
.4%
.0%
5.9%
31-40岁
Count
0
4
16
18
10
1
0
1
50

% of Total
.0%
1.7%
6.8%
7.6%
4.2%
.4%
.0%
.4%
21.1%
30岁以下
Count
2
17
52
42
15
5
2
0
135

% of Total
.8%
7.2%
21.9%
17.7%
6.3%
2.1%
.8%
.0%
57.0%
Total
Count
4
25
87
73
34
9
4
1
237

% of Total
1.7%
10.5%
36.7%
30.8%
14.3%
3.8%
1.7%
.4%
100.0%

年龄 * 合理房价

表2-35

合理房价
Total

1000元/平米以内
1000-1500元/平米
1500-2000元/平米
2500元/平米以上
缺省值

年龄

Count
14
13
3
0
0
30

% of Total
5.9%
5.5%
1.3%
.0%
.0%
12.7%

51岁以上
Count
5
2
0
0
1
8

% of Total
2.1%
.8%
.0%
.0%
.4%
3.4%

41-50岁
Count
4
8
2
0
0
14

% of Total
1.7%
3.4%
.8%
.0%
.0%
5.9%

31-40岁
Count
18
24
5
0
3
50

% of Total
7.6%
10.1%
2.1%
.0%
1.3%
21.1%

30岁以下
Count
58
61
6
1
9
135

% of Total
24.5%
25.7%
2.5%
.4%
3.8%
57.0%
Total
Count
99
108
16
1
13
237

% of Total
41.8%
45.6%
6.8%
.4%
5.5%
100.0%

对单价承受能力很低，1000元/平米以内占到42%，30岁以下的人群占25%；1000-1500元/平米占总数46%，其中30岁以下的人群占26%，说明此来人群中高端部分是我们的目标客户群。

年龄 * 打算购房的住宅类型

表2-36

打算购房的住宅类型
Total

高层住宅（超过12层）
多层住宅（6层以下）
小高层住宅（8-12层）
别墅

年龄

Count
1
20
3
5
1
30

% of Total
.4%
8.4%
1.3%
2.1%
.4%
12.7%

51岁以上
Count
0
6
2
0
0
8

% of Total
.0%
2.5%
.8%
.0%
.0%
3.4%

41-50岁
Count
0
12
0
1
1
14

% of Total
.0%
5.1%
.0%
.4%
.4%
5.9%

31-40岁
Count
1
43
5
1
0
50

% of Total
.4%
18.1%
2.1%
.4%
.0%
21.1%

30岁以下
Count
7
96
16
13
3
135

% of Total
3.0%
40.5%
6.8%
5.5%
1.3%
57.0%
Total
Count
9
177
26
20
5
237

% of Total
3.8%
74.7%
11.0%
8.4%
2.1%
100.0%

多层住宅仍是此类人群的首选，高达75%，其中30岁以下的人占到41%，31-40岁的人占到18%。

年龄 * 打算购买住房的结构

表2-37

打算购买住房的结构
Total
普通
复式
错层

年龄

Count
16
9
5
0
30
% of Total
6.8%
3.8%
2.1%
.0%
12.7%
51岁以上
Count
5
0
3
0
8
% of Total
2.1%
.0%
1.3%
.0%
3.4%
41-50岁
Count
10
1
3
0
14
% of Total
4.2%
.4%
1.3%
.0%
5.9%
31-40岁
Count
28
17
4
1
50
% of Total
11.8%
7.2%
1.7%
.4%
21.1%
30岁以下
Count
72
37
22
4
135
% of Total
30.4%
15.6%
9.3%
1.7%
57.0%
Total
Count
131
64
37
5
237
% of Total
55.3%
27.0%
15.6%
2.1%
100.0%

从总体来看，普通住宅有很大的消费市场，占到55%，同时，复式和错层也有部分消费人群，分别占27%和16%。其中较为明显的是30岁以下的人群对复式和错层新型户型比较感兴趣，分占到16%和9%。

B、家庭年收入因素列联表分析
家庭年收入 * 购房户型

表2-38

购房户型
Total

一房一厅一卫
两房一厅一卫
两房两厅一卫
两房两厅两卫
三房两厅一卫
三房两厅两卫

家庭年收入

Count
1
5
5
6
12
2
1
32

8万元以上
% of Total
.4%
2.1%
2.1%
2.5%
5.1%
.8%
.4%
13.5%

Count
0
0
0
1
0
0
0
1

% of Total
.0%
.0%
.0%
.4%
.0%
.0%
.0%
.4%

5-8万元
Count
0
5
4
0
5
2
1
17

% of Total
.0%
2.1%
1.7%
.0%
2.1%
.8%
.4%
7.2%

2-5万元
Count
0
8
18
16
20
10
1
73

% of Total
.0%
3.4%
7.6%
6.8%
8.4%
4.2%
.4%
30.8%

2万元以下
Count
2
26
38
15
18
10
5
114

% of Total
.8%
11.0%
16.0%
6.3%
7.6%
4.2%
2.1%
48.1%
Total
Count
3
44
65
38
55
24
8
237

% of Total
1.3%
18.6%
27.4%
16.0%
23.2%
10.1%
3.4%
100.0%

家庭年收入 * 打算购买的住宅面积

表2-39

打算购买的住宅面积
Total

60平米以下
60—80平米
80-100平米
100-120平米
120-150平米
150-180平米
180平米以上

家庭年收入
缺省值
Count
1
1
11
10
7
1
1
0
32
% of Total
.4%
.4%
4.6%
4.2%
3.0%
.4%
.4%
.0%
13.5%
8万元以上

Count
0
0
1
0
0
0
0
0
1
% of Total
.0%
.0%
.4%
.0%
.0%
.0%
.0%
.0%
.4%
5-8万元

Count
0
2
6
4
2
3
0
0
17
% of Total
.0%
.8%
2.5%
1.7%
.8%
1.3%
.0%
.0%
7.2%
2-5万元

Count
1
3
23
31
14
1
0
0
73
% of Total
.4%
1.3%
9.7%
13.1%
5.9%
.4%
.0%
.0%
30.8%
2万元以下

Count
2
19
46
28
11
4
3
1
114
% of Total
.8%
8.0%
19.4%
11.8%
4.6%
1.7%
1.3%
.4%
48.1%
Total

Count
4
25
87
73
34
9
4
1
237
% of Total
1.7%
10.5%
36.7%
30.8%
14.3%
3.8%
1.7%
.4%
100.0%

从以上分析可以看出，家庭年收入在5万以上意向在120-140平米，家庭年收入在2-5万的人群购房消费倾向于100-120平米，占到总数的13%，同时，家庭年收入在2万以下的人群购房倾向于80-100平米，占到总数的19%。

家庭年收入 * 合理房价
表2-40

合理房价
Total

1000元/平米以内
1000-1500元/平米
1500-2000元/平米
2500元/平米以上

家庭年收入

Count
13
16
3
0
0
32
% of Total
5.5%
6.8%
1.3%
.0%
.0%
13.5%
8万元以上

Count
0
0
1
0
0
1
% of Total
.0%
.0%
.4%
.0%
.0%
.4%
5-8万元

Count
3
8
5
0
1
17
% of Total
1.3%
3.4%
2.1%
.0%
.4%
7.2%
2-5万元

Count
27
37
3
0
6
73
% of Total
11.4%
15.6%
1.3%
.0%
2.5%
30.8%
2万元以下

Count
56
47
4
1
6
114
% of Total
23.6%
19.8%
1.7%
.4%
2.5%
48.1%
Total
Count
99
108
16
1
13
237

% of Total
41.8%
45.6%
6.8%
.4%
5.5%
100.0%

人群中绝大多数的目的还在于满足稍高一些的居住需求，经济承受力弱。

家庭年收入 * 打算购房的住宅类型

表2-41

打算购房的住宅类型
Total

高层住宅（超过12层）
多层住宅（6层以下）
小高层住宅（8-12层）
别墅

家庭年收入

Count
1
22
3
5
1
32

% of Total
.4%
9.3%
1.3%
2.1%
.4%
13.5%

8万元以上
Count
0
0
0
0
1
1

% of Total
.0%
.0%
.0%
.0%
.4%
.4%

5-8万元
Count
0
9
2
6
0
17

% of Total
.0%
3.8%
.8%
2.5%
.0%
7.2%

2-5万元
Count
5
56
7
4
1
73

% of Total
2.1%
23.6%
3.0%
1.7%
.4%
30.8%

2万元以下
Count
3
90
14
5
2
114

% of Total
1.3%
38.0%
5.9%
2.1%
.8%
48.1%
Total
Count
9
177
26
20
5
237

% of Total
3.8%
74.7%
11.0%
8.4%
2.1%
100.0%

家庭年收入 * 打算购买住房的结构

表2-42

打算购买住房的结构
Total

普通
复式
错层

家庭年收入

Count
15
10
6
1
32
% of Total
6.3%
4.2%
2.5%
.4%
13.5%
8万元以上

Count
1
0
0
0
1
% of Total
.4%
.0%
.0%
.0%
.4%
5-8万元

Count
6
5
6
0
17
% of Total
2.5%
2.1%
2.5%
.0%
7.2%
2-5万元

Count
33
28
11
1
73
% of Total
13.9%
11.8%
4.6%
.4%
30.8%
2万元以下

Count
76
21
14
3
114
% of Total
32.1%
8.9%
5.9%
1.3%
48.1%
Total

Count
131
64
37
5
237
% of Total
55.3%
27.0%
15.6%
2.1%
100.0%
小结：中等及中等偏下层面消费者的需求在80-140平米，单价在1000-1500元/平米的中低档的多层普通住宅，特点是只要价格合适其他因素会考虑少一些。此问卷中的高端客户群需求应是我们的针对性目标客户群。

通过对访谈问卷的分析，其被调查者高端层面与主体问卷需求基本吻合，有效支持了主体问卷中这一层面的需求取向的一致性。但由于30岁以下的人群（占有总体57%），在访谈问卷中占的比重偏大，所以影响了总体的选择倾向值。户型面积主要集中在80-100平米、100-120平米和100-120平米，前两项分别占到37%和31%。户型选择集中在两房一厅一卫，两房两厅一卫，三房两厅一卫，分别占到总体的12%，17%，13%，是相对集中的三个户型。相对来讲，人们普遍接受的仍是传统的平层住宅。收入人群大多在年收入2万元以下，代表层面偏低。

报纸问卷分析（见附件二）
期望居住面积
表3-22
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
100-120平米
21
39.6
39.6
39.6

80-100平米
14
26.4
26.4
66.0

120-140平米
8
15.1
15.1
81.1

60-80平米
4
7.5
7.5
88.7

150-180平米
4
7.5
7.5
96.2

1
1.9
1.9
98.1

140-150平米
1
1.9
1.9
100.0

Total
53
100.0
100.0

消费者中100-120平米是最集中需求，面积跨度依然集中在80-140平米之间。

表3-19
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
10-20万
41
77.4
77.4
77.4
20-30万
11
20.8
20.8
98.1
30-40万
1
1.9
1.9
100.0
Total
53
100.0
100.0

购房的总预算

购房原因
表3-6
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid

2
3.8
3.8
3.8

本地拆迁
4
7.5
7.5
11.3

改善居住条件
35
66.0
66.0
77.4

投资升值
4
7.5
7.5
84.9

结婚用房
7
13.2
13.2
98.1

其他
1
1.9
1.9
100.0

Total
53
100.0
100.0

说明报纸问卷消费者中购房目的集中在改善生活条件，且有一定的给付能力，属于中等及中等偏上人群。与主体问卷人群层面一致。

期望楼型
表3-21
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
多层
39
73.6
73.6
73.6
小高层
6
11.3
11.3
84.9
别墅
6
11.3
11.3
96.2
高层
2
3.8
3.8
100.0
Total
53
100.0
100.0

认为最有升值潜力的区域
表3-37
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
开发区
38
71.7
71.7
71.7
城东
6
11.3
11.3
83.0
城中
3
5.7
5.7
88.7
城北
3
5.7
5.7
94.3
新城
2
3.8
3.8
98.1
铁西
1
1.9
1.9
100.0
Total
53
100.0
100.0

1、 多层仍是此人群中的主要消费物业形式，对小高层和别墅有兴趣尝试。
2、 开发区的升值潜力认可度达到71.7%。

对停车位的要求 表3-33
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
地下车库
29
54.7
54.7
54.7

地上车位
23
43.4
43.4
98.1

1
1.9
1.9
100.0

Total
53
100.0
100.0

表3-38
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
大专
21
39.6
39.6
39.6
本科
18
34.0
34.0
73.6
大专以下
13
24.5
24.5
98.1
研究生及以上
1
1.9
1.9
100.0
Total
53
100.0
100.0

说明此类人群投资意识较强，同时表明其经济实力允许其考虑车库配套需求。

报纸分析数据与主体问卷基本接近，足以有效支持主体问卷中的数据及数据分析。同时说明周边县市区部分富余人群也是我 们的一个潜在市场。

(三)调查数据误差评估
1、 在客观数据分析中因部分题目选项缺省值存在，客观会有微弱误差；
2、 在随机被调样本中社会层面和知识理解力不可控，会因层面及认知的局限性分析存在随机误差。
通过单样本T检验，置信度在95%左右。

问卷调查综合评析：
在主体问卷中间层面的客户需求与访谈问卷、报纸问卷中间层面需求基本一致，说明我们的主要客户群定位准确，中上层和中下层面的需求与事前预测基本一致，访谈问卷、报纸问卷足以有效支持主体问卷的分析结果并对低层收入做以补充。
媒介指向明确，尤其从此次报纸问卷回收效果上看，数量受客观条件影响，为达到预期值，但质量很高，全部有效。说明目标客户群比较集中。三类问卷回收总问卷数424份，有效问卷数412份，有效率97%。可以看出，人们对此次市调均持肯定态度，给与很好的配合，认为是开发区政府的一项爱民工程，是对消费者负责的态度；一方面确保了市调内容的的客观性和真实可信性，另一方面也从侧面起到宣传经济开发区的作用，加深了市民对与开发区和**地产的了解，关注后续活动。
因此给予此次调查的客户定位是充分衡量市场供求之后的客观结论，可以用作规划参照因素应用。

四、房地产市场供给调查
在对市场调查的同时，我们对供给市场即卖方市场（在售竞争项目）进行了详细的调查，以便我们能更好的把握和利用好市场的供求关系和竞争优势。
（一）调查范围
我们筛选了××市场在售项目，找出基本具备可比性的下列楼盘：
聚福源别墅、凯元山庄、阳光花园、天宝嘉园、贵都花园、雅苑、天衢花园、温泉小区、阳光花园、华腾家园。
（二）基本情况对比
1、景观
景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、喷泉等，如：五环庄园，但规模较小的楼盘景观意识较差，还停留在经济适用房的水平上。
2、配套
居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，配套较高的楼盘价格自然也颇高，如：贵都花园，市场的接受程度较差。
供热：地热采暖的形式在××比较常见，如：天宝嘉园、雅苑，也有一部分为集中供暖，分户计量的形式，另外，象贵都花园，还配备24小时冷热水；
供气：各楼盘基本都预留了上下气管道，提供管道天然气，除个别楼盘提供了防煤气泄漏系统，大部分楼盘还没有该系统；
通信：所有楼盘都预留了电话线、宽带、有线电话端口；
安全：所有楼盘都配备了门禁对讲机、大部分都有24小时保安巡逻，个别楼盘如：贵都花园还设有闭路电视监控；
智能化：本区域智能化应用程度较差，只有阳光花园设有红外线防护、自动报警、电子巡更、紧急报警等系统；
会所：在一半楼盘中没有会所，但面积不大，也没有起到实质性的作用，阳光花园相对来说，功能比较齐全，有：桑那房、酒吧、咖啡厅、棋牌室、健身房、阅览室等；
3、物业类型及形式
本区域还是以多层物业为主，新兴的楼盘中也有小高层出现，如阳光花园。另外，也有聚福源、凯元山庄等别墅物业。形式还是以平层为主，错层普遍被年轻人及思想较为超前的胡克群所接受，在五环庄园、阳光花园等楼盘中也已有错层出现。
4、户型、面积
各楼盘的户型面积涵盖面较广，基本集中在80—140平米左右，面积最小的在40—50平米左右的一室一厅，面积最大有200多平米的五室两厅。户型也基本以三室两厅一卫、二室二厅一卫为主力户型，三室二厅多集中在100—120平米左右，二室二厅多集中在80—100平米左右。
5、外立面
本区域的外立面形势还处在不断发展的阶段，部分楼盘的外立面从色彩及建筑形式等方面已比较成熟，色彩明亮，有现代感、跳跃感，充分采用了外飘窗、落地阳台、欧式构建等形式，如：天宝嘉园、贵都花园、雅苑等，但大多数楼盘还处在从经济适用房向现代成熟住宅发展的阶段，门窗、阳台、屋顶等形式较为简单，色彩较为艳丽，多以涂料饰面为主。
6、付款方式
各楼盘都可提供7成30年按揭贷款和一次性付款两种方式，但本次市调结果显示，客户群选区较多的付款方式为分期付款和一次性付款。
7、价格
市区楼盘均价约为1700元/平米左右，部分中高档楼盘的价位已突破2300元/平米，如：雅苑，最高价为2400元/平米，较低档的楼盘也存在千元以下的价位。
开发区成规模的楼盘不多，主要有湘江小区、聚福源别墅、凯元山庄等，多层均价为1300元/平米左右，别墅均价在2400元/平米左右。
楼层差价基本在100—200元之间。
8、物业管理
物业管理越来越被××市民所重视，但本区域的物业管理水平较差，专业的物业管理公司几乎没有，部分楼盘聘请了专门的物业管理公司做物业顾问，多数楼盘是开发商自己的物业公司管理，基本的24小时保安巡逻、卫生保洁、公共设施维护等物管内容都已具备。
项目名称
位置
开发商
项目
定位
规模
价格
付款方式
户型面积
配套
物业
竣工时间
备注
市中心花园
市交警支队南临，原中法院拐角处
失信于房地产开发有限公司
绅士豪宅
层高3m
起价：1330元/㎡
最高价：
1910元/㎡

7成
30年按揭

97．4㎡2房厅1卫、3房2厅2卫146—164㎡、4房2厅2卫180—200㎡、
220㎡5房2厅
室外网球场、户外健身设施、温泉洗浴、天然气、对讲机、分户中央空调、电话线、有线电视、24小时保安巡逻
全封闭物业管理、24小时保安巡逻、

华腾家园
湖滨南路马东二届（××日报社北临）
××市华腾房地产开发有限公司

起价：1725元/㎡
最高价：
1828元/㎡
车库：2300元/㎡地下室：880元/㎡
7成20年按揭
一次性付款无优惠
一期8种户型，其中二房二厅90平米的户型销售最好，二期82.66—137.64平米，6种户型，一期51—140平米
管道天然气、对讲机、集中供暖分户控制、电话线、有线电视、24小时保安巡逻
小区网络超表
物业费未定
2002年开工，2003年5月竣工

天宝嘉园
田区中卢市工商银行对面
房地产开发总公司
田区路旁，景观家园
22幢，占地70亩，规划面积7万平米，容积率1.4
起价：1588元/㎡
最高价：1880元/㎡
均价：1750元/㎡
按揭：
a区9.8折
b区9.7折
二房二厅89平米三房二厅120平米，层高2.9米，70—130平米
二期有绿化，天然气、对讲机、宽带、地暖、电话线、有线电视、24小时保安巡逻
物管费0.3元/平米
一期2002年12月31日二期2003年12月31日
绿化率38%
金谷园
迎宾露天衢路口
××市金谷园商贸有限公司
中档
一期共3栋楼
层高2.9m
起价：1476元/㎡
最高价：
1605元/㎡
均价：1540元/㎡
付3成贷7成
最长10年，一次性优惠2%
74——127㎡三室二厅、二房二厅
无会所、管道天然气、24小时保安巡逻、电话线、
卫生间厨房粗装修、全封闭阳台

开工2000年竣工2002年

嘉诚景园
湖滨南路
××嘉诚房地产开发有限公司
中档
占地130亩，
规划面积
140000㎡
绿化率35%
25栋6层，层高2.9米，一期现房、二期销售中，三期5幢小高层
起价：988元/㎡
最高价：
1200元/㎡
均价：1188元/㎡
物管费0.15元/㎡
7成30年按揭99折
一次性付款优惠3%

44——140㎡一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室二厅
入户防盗门、管道天然气、电话线、三表户外人工超表、集中供暖、6000㎡会所、咖啡厅、乒乓球、台球、棋牌室、健身房、商务中心、洗衣房、儿童乐园、老人活动中心、医务室、幼儿园、精彩中心、银行、邮政、10000㎡喷水池、中央绿地，地下停车
24小时保安巡逻
开工2002年9月竣工2003年

阳光花园
新华东路侧
金益德
高品质住宅示范小区
占地170亩，规划面积13万平米，

起价：1658元/㎡
最高价：
1858/㎡
均价：1788元/㎡
物管费：0.32元/㎡
按揭现不能办
一次性可优惠100元/㎡，按捷克优惠50元/㎡
三室二厅、二室二厅、60-240㎡
会所、桑那房、乒乓球室、台球室、棋牌室、健身房、阅览室、商务中心、游戏室、老人活动中心、幼儿园、5000平米建筑小品、中央绿地、组团绿地、宽带、有线电视、闭路电视监控、防煤气泄漏系统、管道天然气、
24小时保安巡逻、红外线防护、自动报警、电子巡更、紧急报警
刚动工，开盘时间：2003年2月

温泉小区
湖滨北路
兆日房产
中档住宅，
占地20亩，
容积率大于2，
曾高2。8米
起价：800元/㎡
最高价：
1680元/㎡
均价：1450元/㎡，层差100~200元/㎡
7成30年按揭一次性付款优惠30元/㎡
80~140平米，三室二厅、二室二厅
电话线、管道天然气、部分表出户、有线电视、楼宇对讲门、地暖

2000年开工，开盘2001年，竣工2002年
楼间距小

凯元山庄
经济开发区晶华大街68号
圣泰房地产开发公司
高档别墅、多层住宅
容积率0.7 ，层高3.1、3.45米
起价：1320元/㎡，最高价：2660元/㎡
7成30年按揭一次性付款无优惠
106~167㎡，别墅280~450㎡

游泳池、喷泉、绿植、管道天然气、防火、、应急联动系统、有线电视、电话线、宽带、、集中供暖、
小区网络超标交费、防煤气泄漏系统、密码锁、家庭自动报警系统
竣工时间：2003.。6

聚福源别墅
经济开发区湘江路
天佑房地产开发有限公司
别墅区
20多幢别墅，

起价：40万元/180㎡
最高价：
120万/390㎡
均价：2200元/㎡

按揭现不能办
一次性无优惠

游泳池、电话线、集中供暖、地暖
24小时保安巡逻、封闭式管理

自销不专业，管理不到位

五、市调综合评析
（一）地域住宅消费心理特点分析
1）消费观念保守
区域性居住观念严重，不了解房地产市场，对住宅贷款认识不足，但对建筑期内分期付款接受度较高。受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群无住宅投资能力。
2）城市文化氛围淡薄
人们对住宅消费的综合认识、接受及提升还需要一定的过程。
3）认可朋友间的介绍
比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中可巧以利用。
（二）目标客户群定位分析
根据上述市场调查，目标客户群集中在三个不同的受众层，相对需求及其可承受的价格、总房款能力主要集中在三个需求接受层面：
A、中低层面解决基本生活需求的购房者
开发区政府机关、事业单位青年公务员
开发区内企业中青年职员
老市区政府机关、事业单位青年公务员
老市区企事业单位青年职员
这一人群，年龄大约在25-35岁之间，收入较同龄人稍高，主要购买力在总款10—14万，面积80—120㎡之间。
B、中层及中层以上改善居住条件的购房者
开发区政府机关、事业单位中层管理者
开发区内企业中高层管理者
市区企事业单位中高层
市区企事业单位青年职员
私营个体业主
集中在政府机关及效益较好的企事业单位35-45岁的中层及中层以上和创业初有成就的中青年层。
这一人群在企业内部是中层或中层以上管理人员，原有住房太小或位置较差，随孩子成长和经济条件的改善。有稳定高收入，经济上有一定积蓄，注重生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量，舍得花钱买服务。主要购买力在14—20万，面积在120—160㎡之间，属二次置业，注重实用性，对房型设计、楼层选择、地段位置、配套完善、社区规模需求较高（同僚间潜在攀比意识强）。
C、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者
私企成功人士
高级管理层
政府事业单位高层
这一人群年龄多在45岁以上，在商海征战多年，有一定的经济实力，属于二次获多次置业。要求绝对的工作生活环境，安静从容，。高生活品位，周边绿化环境，人文氛围，住宅有私密性要求，邻里知识层次因素考虑多。对住房要求面积在180㎡或以上。但××市这一人群现所占比例较少。
结束语
我们希望，本次市调的分析结果能为小申庄项目的各项决策提供有效依据，同时也感谢开发区、**公司各级领导在调研过程中给予的帮助和大力支持。由于时间紧迫，所取调查样本的数量以及我们对本项目了解有限，本报告难免还会有疏漏不足之处，希望贵公司多提建议，以使我们在下一步工作中更好的为项目服务。我们期待着与开发区和**公司各位领导就项目规划详规及后续工作做进一步的沟通和交流，以便对该项目定位及户型设计、营销策略等作出修正调整。
最后，再次感谢**公司给予我们这次合作的机会。也为我们能为××的规划建设尽绵薄之力而感到高兴。相信通过这次前期工作，我们已经成为朋友。只要我们同心协力，就一定能寻找到最佳的规划方案，确保小申庄项目的成功！
4.5结语
上述市场调查报告及项目建议评估是我们从市场出发，结合本次市调，分析当前××房地产市场特点、本项目的特点及消费者的需求取向后得出的结论。客观性是任何报告的价值所在。市调取样及统计分析中，我们尽量避免人为主观因素的影响，争取从客观出发寻找答案。
通过对××市场需求的了解，从而使**公司在下一步小申庄项目的运作中，正确地进行目标市场定位、产品定位，开发出市场急需的差异化产品，尽快解决**公司的资金问题，同时通过本项目全程策划的运作，为公司的发展培养和锻炼出一支好的团队，为公司的长远发展积蓄力量。
5、依据市场需求