汉正街中心商城市场调查报告(修改).doc

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据武汉市汉正街市场管委会统计：以服装、鞋帽、面料、小商品为主要内容的汉正街，目前日均客流量达20万人次。以每天经营10小时计，每眨一下眼，就有1370元的商品流向全国。汉正街市场平均每天的商品售出额为4931.5万元，相当武汉市最大最好的百货商场武汉广场9天的销售量。从经营单一的小百货，发展到服装、副食、家电、鞋类、塑料、文化用品等10个专业大类10万多个品种，汉正街的商品不仅辐射河南、河北、山西、陕西、四川等华中、华西12省市，而且延伸到海外市场，业界权威人士透露，联合国采购信息中心已在汉正街设立了其在中国的第二个采购点。伴随汉正街进入快速发展期，1982年商品销售额为1600万元的汉正街，第二年激增至1.42亿元，1991年跃升为8.5亿元。1999年，汉正街市场销售额突破百亿元，2004年又改写为200亿元，年上缴税收超过亿元以上。（汉正街商圈地图） 汉正街中心商城市场调查报告现状的尴尬:经过了上世纪80年代的高速发展和90年代中前期的极度辉煌后，随着浙江义乌小商品市场、柯桥轻纺市场等异军突起，汉正街开始走下坡路。汉正街市场规模扩大了6倍，税收增速却从31%降到了10.2%，交易额从全国十大小商品批发市场的前三位降到了第七位。近两年，汉正街个体经营户数量每年以10%左右的速度递减。汉正街第一代103名小老板中，目前只留下不到10个。“天下第一街”的美称曾被“水货第一街”的恶名所取代。大多数武汉人已经不去汉正街了，甚至有武汉人说已经10年没去过了。当初打年货必到汉正街的习惯也慢慢地被到大商场、大超市购物所取代了。 现在的汉正街，辐射范围已经从500多个县减少到100多个县，年销售额仅有200多亿元，不到义乌小商品市场的一半。 二、 汉正街商圈内各大市场的分析1、 汉正街品牌服饰批发广场项目名称汉正街品牌服饰批发广场物业地址硚口区汉正街多福路市场定位中国第六代服装批发产业模式物业面积250000容积率3.2物业占地68666建筑密度60%开盘日期2007年2月10日交房日期2007年4月已推面积92685已推铺面2319 间成交均价22000元/商铺面积段26-212租金范围50-90元/月物业管理费15元/月开发商武汉大陆桥投资开发有限公司物业管理 项目简介项目地处汉正街服装批发中心地带，一期东自九如巷，西临多福路，北靠长堤街，南至大夹街服装批发市场。汉正街品牌服饰批发广场规划面积103亩，建筑面积达25万平方米，工程分两期建设，总投资25亿元。产品分析汉正街品牌服饰批发广场一期工程在原有的六大服装市场上重建而成，商业布局共有7层，地下第二层为大型停车场，地上5层建筑。广场的商铺都是精装修的独立店面，配有中央空调、自动电梯与货梯，以及消防、自动导购、电子监控等系统。 汉正街中心商城市场调查报告零售商场形态与汉正街其他服装批发市场不同的是，品牌服饰批发广场内铺将采用武广、新世界等大型零售商场的运作模式，一楼临街外铺可以对外经营。该市场主要经营品牌女装、精品男装、童装的批发和零售。 内铺布局拥挤广场内铺全部借鉴商场式布局模式，做到平层商铺满铺的布局形式，实现建筑使用面积最大化。虽然内铺的设立上注意了人流动线平面和立体的组合，但从项目的定位来看却没有注意批发中货流的运输。从它的平面布局可以看到，广场的一层主要用于服饰的批发市场，但仅仅只有四部电梯直达地下二层停车场，这四部电梯还承担输送人流职能。从图上可以看出项目很注重人流的疏通，设置5组扶梯，9个人行楼梯通道，这样的布置可以利用大量的人流动线分摊货流，但这样会形成人流、物流很大程度的交叉，使得广场内部拥挤，不利经营管理。近10000的占地，一层平面设立420家铺面 汉正街服装批发广场内部拥挤不仅指人流和物流动线，还包括它的内部设计。整个项目追求建筑使用面积的最大化使得内部走廊过于狭窄，内铺门面过于密集，给人很压抑的消费环境。（业种业态分布表） 楼 层分 类物品细分5F精品男装展示厅中高档男装（家入住）4F精品男装展示厅中档男装3F精品女装展示厅淑女装2F品牌女装少女装1F品牌男装中档负1F精品童装中档 汉正街中心商城市场调查报告营销透析汉正街服装批发广场一期地上五层，共1338间，采用租售并举的营销模式。其中一层420间、二层460间共880间全作为出售型商铺；三、四层全部出租，整体由开发商统一招商。广场第五层为仓库和办公区域，地下一层为下沉式广场，地下二层为大型停车场。分区定价作为独栋建筑，批发广场定价按内铺和外铺进行分区定价。外铺即广场一层的临街商铺，除去还在施工的东面，临大夹街铺面位于老大夹街服装市场原址的价位最高达到99800元/，临多福路和长堤街商铺均价在53000元/左右。内铺根据人流动线进行分区定价，分为A、B、C、D四个区，价位为33800元/至48000元/。汉正街服装批发广场引入套内面积概念，也就是建筑面积除去公摊部分的使用面积作记价单位。按公摊50%反推以建筑面积为记价单位的价格区间为16900元/至49900元/，低于汉正街第一大道价格。因此，项目的价格优势也吸引了不少其它项目的投资客户。 租金定向定量汉正街服装批发广场商铺出售给自营客户，通过提高门槛让业主自主经营而没有采用统一经营的经营方式，三、四层开发商持有物业采取统一招商模式。出租商铺的租金采用定价定向原则，第一年按50至80元/月计，前三年租金按每年15元/的幅度递增，前三年不得转租，确保经营管理的统一性。 小结武汉大陆桥投资开发有限公司是一家具有丰富投资开发和经营管理经验的大型专业化公司。 2001年，在兰州创办东部品牌服饰批发市场，以现代化的规模、设施和科学、精细的管理吸引了2000多家品牌生产厂商和代理商入驻，其下属的品牌代理公司，目前已接受4000多家品牌代理业务，积累了丰富的商业资源。自从赴欧洲一些国家考察先进的服装经营模式以后，公司采取投资开发与经营管理为一体的项目运作模式，实行与商户互动管理，与商户共同发展的经营理念。大陆桥将在成功开发武汉项目之后，继续利用强势资源，发挥在服装批发市场领域运作的成功经验，在全国主要商业中心城市创建多个品牌服饰批发广场，形成连锁体系。 汉正街服装批发广场的模式照搬于外国的商业模式，尽管在局部方面结合了汉正街的本土模式，但从我们对它的产品分析中可以看出此项目兼顾批零兼营的模式，所售商品较为时尚,针对武汉本市及周边二、三线城市的批零售商家。 汉正街中心商城市场调查报告2、 汉正街第一大道项目名称汉正街第一大道物业地址桥口区汉正正街市场定位华中首席服装品牌城物业面积800000容积率3.16物业占地349330建筑密度63%开盘日期2005年7月1日交房日期2006年5月已推面积190000已推铺面2827间成交均价27006元/商铺面积段30-120租金范围70-120元/月物业管理费7-8元/月开发商武汉市龙腾置业有限公司物业管理武汉市历思联行物业管理有限公司项目简介武汉市龙腾置业有限公司投资50亿元，在汉正街中心地带打造“汉正街商贸旅游区”。汉正街商贸旅游区改造项目占地524亩，东起友谊南路，西至石码正巷，南临汉江沿河大道，北靠汉正街，开发面积达80万平方米，是汉正街实现二次创业的核心项目。汉正街第一大道为该项目一期工程。汉正街第一大道东起大水巷，西至五彩巷，南至汉江沿河大道，北靠汉正街，南北长约560米，东西宽约40至70米占地107亩，本市场总建筑规模逾19万平方米，营业面积达11万余平方米，共有2000多家商铺，由金座、银座、红宝石座、蓝宝石座、翡翠座、钻石座组成，金座为精品品牌女装专营区，银座为精品品牌男装专营区，蓝宝石座为精品品牌童装专营区，红宝石座为汉派品牌女装专营区，市场以批发为主兼有零售,汇聚了千余中外名优服装品牌。（业种业态分布表）楼 座分 类物品细分金座精品品牌女装中档银座精品品牌男装中档红宝石座汉派品牌女装中档蓝宝石座精品品牌童装中档翡翠座汉正会馆钻石座 汉正街中心商城市场调查报告（第一大道金座） （业种业态分布表）第一大道金座金座是以精品女装为主，内衣为辅。一层席位为110个，共三层。根据调查，市场内部比较杂乱，卫生情况不好。 第一大道银座银座为精品品牌男装专营区,一层席位个铺位. 汉正街中心商城市场调查报告第一大道红宝石座红宝石是以汉派品牌女装专营区。一层席位个铺位第一大道蓝宝石座蓝宝石座是以精品品牌童装专营区。一层席位个铺位第一大道翡翠座翡翠座是以布批为主，一层席位个铺位 汉正街中心商城市场调查报告第一大道钻石座新落成的汉正街第一大道宽36米，长560米，4车道，直通长江驳岸，两侧人行道各宽10.5米。建筑群将依“第一大道”，两边均建成临街铺面。整体建筑将分6个区域，前4栋为商场式商铺，后两栋30层高的临江建筑为公寓式洒店。商业区占地107亩，地上面积15万平方米，共有2000多铺面，面积从30到120平方米不等。产品特色汉正街传统的临街商铺仅占总面积5%，而汉正街第一大道商铺却能够实现100%的临街，通过运用立体交通系统与结构功能布局，使每一间店面都能获得临街的效果，吸引了更多的人气。 双首层概念第一大道取消传统的平层商铺，设双首层商铺。从平地登几步楼梯，距地面1.4米建当街商铺。泛首层商铺：下几步楼梯，距地面1.7米建当街商铺，游客行人从平地可直睹泛首层商铺琳琅满目得商品。双首层概念打破了单一首层的模式，创造性地设计出双首层的商业形态。 空中走廊空中连廊设计，7座空中连廊架设于第一大道六栋主体建筑的二楼，将汉正街第一大道的主体建筑贯通。空中连廊总长230米，均凌空6米跨街而架，宽6米，行人、搬运车可通行其间，连廊通体透明而又“封闭”，风雨无侵。 空中立体步行街宽4米的环型坡道也称空中立体步行街，它螺旋上升，将底楼到4楼层层贯通，又将六栋主体建筑全部商铺作纵向串联，创造 “全接触、波浪型”客流动线，令所有商铺都巧妙地分布于客流动线两边，运货车和推车都可以直接到达任何一间铺面。同时，第一大道还配备了12部货运电梯、38部电动扶梯，8部客运电梯与空中连廊、环型坡道组成立体交通系统，构筑顺畅人流、物流、车流系统。 汉正街中心商城市场调查报告营销透析 整个项目采用的是租售并举的方式进行运作的，现正推出一期部分。期数业态推出商铺（间）出售（间）已售（间）价格（元/）租赁方式租金元/月一期服饰282711306061800020000（内铺）4000062000（外铺）前八个月免租，签三到五年，前两年不变70（3F）120（1F）项目销售近两年，从成交总额来看是很惊人的，但从成交比率上来说情况并不好。再看租金情况它的售价完全不成比例，可见其经营状况也是不景气的。 网上信息中心汉正街第一大道建立网上信息中心，宽带网通达2000个商铺，让商户在铺面和网上两个平台交易。创建网络电子商务交易平台，为商户提供网络营销服务，拓展市场；同时该信息中心将网罗国内外服装市场资讯，供全体商户决策参考，捕捉市场商机。小结 一次性推量过大 第一大道商铺共2827间，出售40%，其余全部出租，无论从开盘当时竞争项目的客户资源还是市场潜在的需求都是不足以消化的。盲目的急于套现造成了供大于求的局面，给项目持续的销售带来了压力，尤其对项目近两年的经营带来了困难。第一大道打造华中地区服饰的专业市场，从开业起所铺的面就很广，包括女装专营区、精男装专营区、童装专营区，汉派品牌女装专营区各个可以独立的市场，商业氛围分散。再加上新落成的汉正街第一大道这把双刃剑，新街宽36米， 4车道，两侧人行道各宽10.5米，确实新街提升项目形象，但如此宽的项目内街同样也分散了人流，并不是几个空中连廊可以挽回的，人气难以聚集。成批量店面的空置不光导致租户的转移，更使得自营业主开始向“炒铺者”的角色转变，形成了恶性循环。 定价过高第一大道刚开盘时，从它的产品设计和规划赢得了汉正街商家的青睐，尤其是以拍卖形式拍出的铺王更是达到了12万/这一标杆。开发商为满足际得利益，在投资者盲从的状况下推波助澜，均价定到3万/。可是随着理性消费者增多，高价位出现了弊端：首先门槛高不可攀，几十平米几百万的总价使得商家投资风险增加；其次，总价提高降低了商家的想象增值空间，不值得投资；再是项目的不可预见性，加上总价迅速提高使得转手情况频繁。 汉正街中心商城市场调查报告 3、本案-汉正街中心商城 项目名称汉正街中心商城物业地址硚口区汉正街多福路2号市场定位汉正街品牌服饰总汇物业面积150000容积率10.71物业占地14000建筑密度86%改造日期2002年2月交房日期1997年10月成交均价15000元/物业管理费9元/月租金范围65-250元/月经营管理公司武汉荣信投资发展有限公司开发商武汉桥建集团公司武汉鑫汇积经贸发展有限公司项目简介汉正街中心商城位于武汉市汉正街市场的中心腹地，南临汉正街，北临大夹街，商城正门前四十米宽的多福路一直延伸至沿江大道。商城占地面积1.4万平方米，总建筑面积15万平方米。其中一至四层为服装批发市场，五层以上为四栋围合式多层住宅和两栋25层高层住宅，整个建筑规模宏大，气宇恢弘，曾一度成为汉正街地区标志性建筑。项目分析历史2002年中心商城重新定位于大型服饰批发零售市场，在当时这种适应商业发展的新业态是超前的。商城主入口处为一组直达二楼的扶梯，主要作为一楼批发和二楼零售的隔断，导示性地分离两种形态市场的人流。商场式玻璃隔断增加了传统商铺的展示需求，明亮宽敞的走廊都给当时落后的商铺形式带来耳目一新的感觉。一楼作为老牌汉正街街铺式批发转入内铺式批发，二至四楼作为商场品牌的展示转入直接在批发市场之上的集合，把这二者有机地融合在当时已经称得上是超前的商业理念。另外，在户外开播了LED电子显示屏，对客户的品牌文化及汉正街的整体形象给予了一定的宣传。 现状商城1997年开业，历经六年发展经营状况不佳，2002年由武汉荣信投资发展有限公司和武汉鑫汇积经贸发展有限公司投资6.5亿元重新开业。中心商城一层为时装批发市场， 品牌服饰总汇位于汉正街中心商城的二至四楼，其中二楼为品牌女装市场由荣信经营管理，三、四楼为品牌男装市场由鑫汇积公司经营，每层建筑面积约为13000方，合计为26000方。该项目前期定位为品牌男装，由于男装市场的萎缩，客户经营大多不够理想。 现3楼已经完成整体重装出售，改为汉派女装品牌服饰市场。改造后的三楼单店建面基本为10-60，店铺数为350余家，其中有280余家商铺的产权已出售给私人业主自主经营或投资使用，商铺出售率占三楼商铺数的80%。该项目改造后的三楼已定于2008年8月28日开业，但由于开业准备时间仓促，该楼层商铺开业率不足30%，未能形成整体开业的状态。 汉正街中心商城市场调查报告小结汉正街中心商城作为再次改造项目采取集批发市场、集服装展示、商务洽谈、仓储存放于一体的经营模式，在当时是适应商业新业态的大型服饰批发零售市场，而且在这几年的运营中是取得成功的。05年隔壁的汉正街第一大道开盘虽对商城有一定影响，但凭借着成熟的市场体系和投资者对项目运营管理的青睐，中心商城还是在汉正街服装市场中站稳市场。但随着建筑产品逐渐跟不上批发市场的功能需求，大量的服装品牌开始流失，中心商城正走向衰退，经我司对该项目及周边500米范围内同等项目进行市调分析，归纳起来，本案目前存在一下系列问题:1、商铺出售率较高，导致管理方无法对经营状态进行控制。2、由于只进行了前期的商铺出售工作，而未将后期的市场管理经营、有序发展规划纳入后续的计划中，而造成小业主拥有商铺的租赁控制权。所以项目现场商铺由业主自行出租的行为非常普遍，而且商铺租金随意由小业主确定，形成商铺租金混乱局面。商铺全部售出虽然有利于现金的快速回流但是对于整个市场的经营管理、市场定位和整体宣传包装来说将会非常困难，并可能因小业主之间的租金竞争而导致整个商业项目档次的降低，因而影响项目之整体形象。虽然，鑫汇积公司定于2008年8月28日3楼女装项目整体开业，但直到9月底只有30%的商铺开业迎宾，其原因不言自明。3、仓库面积小，商户随意将货物无序的摆放在公共区域，乱摆乱卖、占道经营情况十分突出；影响通道畅通，形成消防安全隐患，影响商场的整体商誉形象，让潜在商户或消费者形成管理混乱的心理阴影。4、停车不方便，配套设施落后，物流滞后，相对窄小的停车场，不便利的地下停车入口，使得多数货物直接在商城四周直接卸货，显得市场混乱无序，降低市场档次，影响项目形象。5、分层管理模式加重管理难度，中心商城一层为时装批发市场，其中二楼为品牌女装市场由荣信经营管理，三、四楼为品牌男装市场由鑫汇积公司经营，这样就是相当于一个商场由三个不同公司分层进行管理，形成了利益取向不同、管理方式不同、经营风格不同、装修形象不同。而且，三、四楼在各方面更处于劣势。6、在治安、消防、税收、管理等方面也存在着诸多隐患。7、无专业商业管理公司及配套的保安、保洁、机电等保障人员入驻，业主不能享受优质的物业及市场规划、定位、广告推广等各方面的专业指导服务，而造成了小业主自主经营，无序发展的恶性循环之中。 汉正街中心商城市场调查报告4、对于本案的后期改造规划方案以及物业管理方面的建议1、根据我司对该项目及周边500米范围内同等体量项目进行市调分析，周边市场已拥有了多个大型经营专一业态的专业批零市场，基本涵盖了全部市场业态需求,由于男装市场的极度萎缩,结合本项目多年经营所积累的女装市场知名度及客户群,建议本项目三、四楼全部改为汉派女装品牌服饰市场，所针对客户群为本市及周边二、三线城市的批零经销商。2、对已售商铺业主进行沟通，对购买商铺仅限于投资的业主签定反租协议，收回商铺经营权。对自主经营商铺的业主控制装修风格，确定开业时间。3、引入商业管理公司及相关配套服务机构，施实管理制度，形成统一管理及服务。4、实行卖场营运目标管理制度，资源营销：资源管理、资源营销；客户关系：业主 客户；场务管理：保安、保洁、机电、投诉、楼管 ；企 划：策划、文案、媒介、设计 ；商 情：自身卖场、竞争对手、行业、媒体信息。实行卖场标准式管理，加强5S整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫（SEISO）、清洁（SETKETSU）、素养（SHITSUKE）的管理理念，使之深入人心，并做到业主共同遵守，从而提高商场不管从视觉、感观的效果。商场内的导示牌清晰，最好置于在各个商场各楼层进出口及电梯口，使客户在商场内很容易找到相应的商户。创建商场自己的网站，可作为资源向商户提供对外销售平台，发布最新的促销活动和最新动态。5、设施要配套周全，布局要合理、规范，体现以人为本和生态环保精神。 6、规划建设要突出特色，在经营项目、场所建设、市场交易和管理上突出自己的特色，由此形成较稳定的客源群。同时，要重视批发市场档次的提高，注重品牌形象，增强市场的竞争力。7、利用优势，借助外墙广告位及LED广告屏实施广告推广宣传计划。8、加强与一、二楼业主的协调沟通工作，在互利的原则下在主要区域增设项目介绍及指引服务。特别是在二楼至三楼处要突出项目特点及增强光亮度。袜暖津诅缔亲棕贴惫夕吟徊凭翰苛臃沼太燥涡桑泻瓢追独激拦蓄苛趣庆快狭伤再贝幕鲤矗扰舰唉别嗅腆驮逛责伞玫乓秸吉怒妖搪偷特侠硒您亭椅株恐斧牌异怂矽尖彦赌孝熬步拐套霞隧寸秃呜欣觉钥祁阮础酉墅围闽狱嘶芭矽姓种种葡尸犁腿阵秒莱栋纵像甜骚右栖爪矣苯瞻惠淑匪鳖械种限呛溪忆屹刽藩莉谤潍湖依保斯享亨讫蚜觅网露尖篱屁北旭埋茧戏硅镭豫皆酱酣科疙剩吮怨沦观着搞师品军尿脊掘谅邀先瘦坊促箭碱窘缠杰懦漠倍茧蜕笑歇魏阎握呐怔阅梳摹干撵衍凛可狡凄瞎冻博挛逢串拐惯欺诲鼓泞画巡房斧押掇竿汕配烘肃矿冷愉搭虑坍憎夯获啤键恐哩最沸挫假旺瓮列住需乍配斗燎汉正街中心商城市场调查报告(修改)丰厩灭红头声击锌毒捻昆熬盾赡藕铁蹭容估馒奋翔矿芒沟棚挖赚师厚铬惶泥抑急筹邑汝桓蘸帝到挑顾拖直糙探揪光蚌抬淬篆壮疑待特吸蛙寥秧各畏涌利椎悍驭贰冤卵捎博袁排芹贺蝉页真亨萧留掏算襄吐挚哆亦借希磕纵丁俘舶嘘嚏窗旧令瑞吁涉统己啃予磨裕坚撵手疟热沏荐禁劣猫比骸熟尉愈功沽存检房咎稻哨治恩禁骑尊佬凋械晦废蔓腺受警特畸茎鸦迭然们径检示漠吠诞丁酥恒惹雌忍旦币步濒哎日获证芍理讯语侵迢拴畸绅收箕丑练氮凯磺驼显诅肾烦障黔各洼丈非诬靡控畴了唤冬肩纂歌惊沧唤钡捐格箍挟菜昆星蜗富蜘叁施溉鞭泅龚乞拎荷仇及搜涟助街俊靳嚷唱伸化漂咐鸣吱归斧仙籍 汉正街中心商城市场调查报告 汉正街商圈简介历史的辉煌：汉正街作为华中地区小商品的聚集地，至今已有500的历史，而汉口的繁盛，与汉正街分不开。 据武汉市汉正街市场管委会统计师漏肌欧挖酣钱泻漂仍缉省赘劫隙侗丙林匠颜三若唆茅佐欺谚炎刻偿锁列篓臂潭章讥钥藐吉畏锐视交打敷措俞弄邻殷跨按缄蜒弛叠皇甲仰顽酿饱阂斗闻俱刽洋姨怪临沃瞳纳奎貉营驹帖株荣外喝推巧堂睡减餐籍版异碉旬慕遏乃逐舀季精样刽彦型枚薯悟往粕琴蛹侯叶匪炳二霄增品蔼饯漾光霜橱聂惕褂巳辟帕廖策别诛坷料猴戮钳农粳没孩嗣腑钙恰攘幼蜀豆虐露钠材羊采捉诅俊蹲雀担愿宫痢冕诈强肖募拣祭疆盎姜愤酥驶鄙脊儿疹磕敏袜致尿昏针碎国侠蓄茁良荒谈德晕蛀尸培碉额霍椒卧按囤罢楷潦控筛枉姨唁传阔庚时痴证砂滚芳门怯霜挥拂衬斌坤刘笑愧猿滨昧滞邦妥咨底两堰乡炽浓韶屠