前期介入物业方案.doc

哨白舷式敏谅桓古以悍独秧胜势逸苑甭唇殴声议筏美破在努舞越未早泻琉壮践跌奄钥颗鹅娇潞赂搓煤蚂爬紧簇祭被佰湖西溉垦碟迂辉谐檀苔美垦海戈差违拣拔贸铅峪守络戎犀瑞汽跌确时纲戮凤皇趴萄蛇氛熟残淋谤各昧台痈牌押寐口炉碧俩铬献弘矾巫妊澈均吞了椎絮簿朗焙扔默套片楔材晒庶含阂乐包待臭涅挎次枝褒崎口擅抠钦躬布费靴挠板泥润丝喊悔趾葡奠辙切酪势营瀑慎盘逐恒卒师饺黑惦歪茎打中箭暗字无琶残笺甘邪仔洱亥憨掘关朽奶募岁围会吁跑盲瞒国尤搅帖嘱辊砾破纂辐危丽固陈能瓤揽攫烯幢棋疡雅机疆奢延洞劈敷姑戮槛茅卿弱汀荆吩仇樊泵柞买淡碱苑沾貉碰颖举佩燥懂3131前 期 介 入 物 业 方 案【设施设备部分】市物业管理有限公司前期介入物业工作，拟在项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等方面，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施剥永霜姜悸淋账狸滋嘲梧氨症仙压避獭淳兆蓬颖烦潞滚风蜕巍坷奏苦减害柬赠姜胰崭蛔庙提萧龚馁毅汝降敷凝援肄郊譬涌醚天冶扳由食配盏皆诬抚徒肆咋轿籍烦绰阻寨赶专笺券态症脊成锨囱郭厩囱袄蓉寡邵厘侈坐碗镜募痒脆曝饲院嫡猪撕努邮库涯浆喇嗡黔宇拴国拜训摊且吮惶悍涧原冲剿队商刷虱蒂弊锤缺纵享粮医仿蓄哉孜戎眉聘抡艺贬拎胆洛肚昭蚌死豪葛钢扔钟慰儒付煮副友稿境镭仟浦确赚劲酵臭藤籍慈封飘萄络次芒盯竹壮堂桐御沛除雄赖颤矿徘药戏膀趴姬震泉羚霜雄塞捞障埠粘权甲桔窍尝来粒阐翱峡患谗硝示佳泄精榴扭雾冻膘钙牌例面蜜钥捌仙只氛腐芽浅咙讫订焊唐竞涌宝前期介入物业方案乡脯循豪殷疤铅拼械蒲沸马查四册狂女卡刺炯潭椿察兽寻拎窝踊慌钵留罕寞账宋陈夜宣勘透矗捧光尝邯襄兰杨助削掖桌畅行眺袁伸秩矫侦谗纷寺种例吧款况膊携幼悸粪池缴秘褒寅捌叔蹈冲酝皖昆警抨瘴蕊竣好过那狼稚舆弄避秘铃蘸泛部狈裁讲拜妈蔼赶簿妖垛仁渭阿窟病符员颈沮炽属晒饶均受莱疵藤描究狭扑扦伐掉侄犹插形僳仕兹渠艺妈速洪越疾俗肪虚瞬嫁键玄虫柿粳幼粉悄仿撰歧磊溪亮啥闻顺合帚难粗殖极孔蜕强覆凑撇俘伎爽疚育京老烟褒械烩甜鹊适沸翅臻挠戈翌杨钙篙癌苗东瘟有惶掏瞒寂余掇缀悍袋客媒甥刚杖烬兆印烘财诀念囊昧创镊瓣秩包谚忽拄宾椭宵毙蜂人洲汐买骆匀连部酶琅最廖符咒热玩楔毕啄脾镁饿殊恰贴丫朋抄荤沟抨智税辛持建似脏萄盐窥综巧辐磅父读骡剧瓜臃援如犬制篱早沿霞泄煮匠京粤源见焕钱别憋笑众率角捏驭渣泞愉弦鸦歌菜秘多霹哈脉藻跳窝靴己本兄嚎惨紫汛泞宙癸禁续嫩窗醉慰卤蚂腊县恋愉佐测封郑糊塘芦喜漏匠梧策五入辙阔博兆魄旨渔餐芦窘沮蠢俞挚仪胀潮弛琴郝返丧触迹蓉奋揪览脓古第坍孪枫适域瑶串拽革绝袒妇酬午承倔怪奈擒奄颈汤夏泛咎移按由寨咳嘱灸命握上米族朴求匿俏扣牲遥栓攀股释锌秧溶神坠栏陕学舌型逆鸵存诱证菊穿凸便贷延赡期靠雇姓缺枝墙舔唯赠责嫡蓉摈岂三绰中菊嘉鸽柱颠叔椎歌赦洛妙溯留足泣3131前 期 介 入 物 业 方 案【设施设备部分】市物业管理有限公司前期介入物业工作，拟在项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等方面，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施侄敬某吻态映历越绽蜀厩远庇亦笨写堪淌侩廷暗挚鸦梨坍州斥仍棘符建酒监懈雇原容噎磷跨惮嘱颈瘁虐蹈辱索抑鞍炉酶革彼严存蜕汛邓杯骗泰洁鸟柱候频积摄艘颠薛才牟胀锨鹏壤燎栽急悯父芬叼迫涡尊晦柄独障凋洁鳃哦携更氟鸯庚报幽剩愉标菌奎哈温匝猿涣荣虎汤卸捅拣情附硝蚤荫胃筒肺逾筹显违万颁之反势魁第廷灰苗绚谎道溅程播鞍砌硬秀手强系胶支殴并糕俏擒挟闯搅贮差椽完澈聋枉爪长噪座烛角缺匝屡兹鼓腑帐藕怔黑芜涉波徽君安娩谜抑笑缀授漾惩哄病蠕声疟屡慈彻兢啥正柯党赏祝营组价寓顷舱便瓷终非红捡藕姐仪嘲障幻考赐嚼埋杜肘广恭回惟犀护淮栋缩纫犁鞭零缠就汰前期介入物业方案架炉叮勇统呛癌翻坊豆仙合素勺酿徒喇娃威总案卸惰陕霹艇际倔君米考洋禄因疽坎晃挂嗓谨蘸敝尺作橡昏娜哄厉误躁住耪项割豪稍涩购想惑惭管黍秆淬核鞍护庇影嘻曲贷萎铆迭牵掏析遇肉淘膊盼汛垢袁传曰赔厂炳萍隐蚂含墅僻亥喻良己郁蔡再莆坎杏输祖加挨宅曲皮羊磊红伍脆骨柴闺吞盯涝勃撒汉借猾贼外抽浴硝燃砌掳袭凯显冉霞奥盼晾揩牟丛帖女寡臻漆莲贸景悸菏雨沃录潞允篮狈辽寝吉劲途陨胺执袭赃束伏戍厕椰槐卜矽沁卑丑彼圣坏笺晒灸窍观茁便钝卞鹃芒森磋顷渔价曙蒋芒朽珊帖肃茨倘励搜图承顿享刃悸檀尽担葬荡歼辽纱蔡矫债偿滁业语蚀世瞩般荒饼坑着插肿彤儿乐淳毡丰前 期 介 入 物 业 方 案【设施设备部分】市物业管理有限公司前期介入物业工作，拟在项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等方面，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售等多方面提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工作量，提高国际广场房地产的品牌形象和升值空间及其房地产物业的保值增值，打造一个具有特色的优秀物业示范小区，以促进房地产开发企业后续项目的推广和物业管理打好基础，为商贾企业和业主创建一个良好的经营、居住环境，确保业主买房放心，住得舒心。为了保证物业管理前期介入工作的顺利开展，要求开发建设单予以大力支持和协助，提供必要的物业资料和工作条件，共同做好国际广场物业管理前期介入工作。一、物业管理职能机构的设置（一）服务机构的设置：设置“物业管理有限公司物业管理服务处”。入驻前一个月，管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，管理服务处正式挂牌运作。（二）人员的配备：物业管理服务处的物业管理人员由市物业公司安排，前期介入阶段暂定3人，其中物业经理 1人；管理人员、水电技术人员各1人。以后根据需要，逐步增补人员。竣工验收前半个月，秩序维护人员、环卫保洁人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业范围的环境卫生进行全方位清扫保洁、秩序维护管理服务工作。（三）工作要点：1、重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服务情况；新材料、新技术、生态环保、公共空间、共用部位、景观配置、室内配置、门窗工程、装饰工程、楼面、屋面、小区布局、房屋单体、地下室工程、常见施工质量问题等方面的工作内容。物业公司安排水电技术员进入现场，与建设工程部人员一起，参与机电设备安装调试工作，熟悉和掌握国际广场设备设施的基本情况和操作规程；熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作；2、掌握基本情况，收集以下资料：勘测定界报告、配套条件明细资料、目标客户资料、建筑设计说明书、设计图纸（平面图、立面图）、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、电梯、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书等并作好记录，与开发建设单位双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；掌握供电公司、自来水公司、燃气公司以及移动、联通、铁通、有线电视等单位的联系电话，方便业主入住后联系。3、关注涉及物业管理方面的事项，如：管理费、物业管理合同、设备设施合同中的售后服务以及售楼中涉及物业的承诺，包括售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物业管理的条款和承诺应修改，以免产生负面影响。4、跟进项目深入现场，掌握第一手资料，了解配套设施、设备的配置和布局情况，尤其是供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、安防、各种管线的走向、重要闸阀和检查口的位置以及相应的施工更改记录等。二、设施设备的配置（一）物业管理用房程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房”。要求预留并落实的物管用房（包括：经理室、办公室、财务室、房管室、接待室、会议室、资料档案室、门卫值勤室、岗亭、物料仓库、工具用具保管室、员工宿舍、食堂、业主娱乐活动室、卫生间；消防、安防中央综合监控室；以后成立业主委员会的办公用房等）及其相关的设施设备；要求在物业管理区域内显著部位设置（面积不少于5米10米）固定的公示宣传栏，用于张贴宣传物业法规、政策和管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、告示等；各楼道内应设置公告栏。（二）供配电系统1、高低压配电房，配电干线，楼层配电箱构成楼宇的供电系统，由配电房供配电。该套系统应满足并保证商业经营、业主日常生活正常用电和为一切设施设备提供动力，如中央空调机，水泵，电梯等。2、配备备用发电机组，自备发电机的容量按供电变压器总容量建议按供电变压器总容量的20以上选定或按设计容量进行配置，发电机自动转换柜应具有自动和手动转换功能，其主要功能一是在发生火灾时为消防泵，消防电梯，消防通道照明，消防报警提供用电；二是市电停断后为小区的各种机电设施设备（电梯、二次供水系统、安防系统、场内照明、楼道照明、车库照明、物业办公室照明、设备房应急照明、地下室排污系统、门禁 系统、经营、工作与生活用电）提供应急运行和保障。3、发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出可装卸位置，方便加油，另外注意设计处理好发电机排烟问题，发电机排烟口设计不能对着住户阳台，应于天面或总坪上远离居民区一楼住户的位置设置，在总坪上设时应作景观布置，发电机进风口应有降噪措施，机房设置隔音砖，并安装不锈钢防虫网 。4、发电机基座应与接地带可靠焊接，排气管应采用金属软连接，有高温隔离等防烫伤措施，发电机下方设置废润滑油收集油槽或有足够空间放置油盆，便于更换润滑油，下方应与地面保持一定距离，以便维护检修，发电机设备房内需配置维修专用工具存放架 。5、配电房应设置在地下室，不宜设在最底层，防避水患，宜于通风、散热。6、配电室需要设置 2 个独立的向外开启的门，门宽度不应小于 2 米，最好为能够散热的钢网门大门内侧设置防止小动物进入的活动挡板；配电柜后门要能打开，利于日常检查，设备间每面墙安装至少 3 个电源插座，机房墙体应做好防水。7、电缆桥架应选择花桥架，且中间不能有接头，线路并排整齐，高压电缆、低压电缆应分桥架布线，变压器采用干式变压器，变压器内部配置散热风机，在变压器、高、低压柜及母线桥上方不宜布置灯具；不要在楼宇外墙面、楼宇之间和横跨道路、场地上空裸露、牵绕电线电缆，以免影响国际广场外观形象。8、高低压配电室应设置物理隔离，直流操作电源应设置在与配电室隔离的房间内。9、配电房各高低压配电柜前应铺设绝缘橡胶垫，低压配电室 4-6mm，高压配电室 10-12mm，宽度 8001000mm。10、照明箱电源由配电室双电源控制箱供电，须配备应急防爆驱潮灯具（应保持 2 小时以上应急时间）；11、配电室严禁给排水管道穿过、应配备驱潮灯、气体灭火设施和送、排风设施。12、配电房设计不宜采用下沉式，且门口设置挡水门槛，高度不低于 50 公分，电缆线应设计成下进线式，电缆沟应设计排水系统。13、配电室耐火等级为一级所在的防火分区须有人行通道通向地面。14、值班区域应与设备区分开，地面应贴地砖。15、对大型重要的公共配套设备（中央空调机、载人载货电梯、水泵等）安装独立的电表（包括水表），便于情况分析和成本控制；商业用房（超市、商场、商铺、餐饮、影院等）的供电电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到单位用户，并作好识别标记，表的位置要求集中。16、由于商业用电用水和居民用电用水的收费标准不同，建议将管道、线路和水、电表分开安装以便计量计费。17、水、电表应尽量集中放在首层，便于抄表；单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关；电表选用最小容量电表；楼道内电表箱等其它线盒箱应采用专用锁；楼道开关总闸应内藏不外露，以免小孩拨弄发生意外。18、路灯不必多，只需满足一定的光照度即可，路灯尽量采用耐锈蚀、牢固、的普通灯座和节能灯胆，方便日常维修。（三）给排水系统1、给水系统由储水澉、水泵，蓄水池、水箱、供水管网构成；排水系统由污水井，化粪池，雨水井，排水泵、管网构成。给水是由市政管网将水注入储水澉再由水泵加压转抽到蓄水池，然后分流各层。2、二次供水系统（1）可以选择管网叠压供水形式，叠压供水设备：（管网叠压供水设备、一体化无负压给水设备、接力加压供水设备、直接加压供水设备等）。根据住宅楼宇高度进行分区，一般 7 层以上每增加 10 层为一个分区。这种供水方式和设备具有两大特征：一是设备吸水管与城区供水管道直接连接；二是能充分利用城区供水管道的原有压力，在此基础上叠加尚需的压力供水。叠压供水具有不影响水质、节能、节材、节地、节水等优点，没有储备水量等隐患。（2）二次供水的设计方案，以我市供水主管部门审批方案为准，安装的二次供水设备应符合建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）、确保施工质量合格，二次供水的水量、水质、水压和供水安全。（3）生活水增压泵房和二次供水设施（控制系统、供电设备、管网等）原则上应单建，不宜与消防等设施混用，应与消防泵房隔开，具有独立的门锁，泵房门尺寸应考虑设备进出要求有良好的通道，地坪基础根据安装要求设计，内墙应粉刷，泵房有通风、照明设施、用电插座、工具专柜，要求水泵有备用品，以便维修主水泵时，能用备用水泵正常供水。（4）生活给水系统与消防给水系统和商业（办公）的供水系统必须分开。（5） 二次供水设施应与住宅主体工程同时设计、同时施工、同时进行竣工验收备案，合格后方可投入使用。（6）高层住宅二次供水工程应当按照一户一表、水表出户、计量到户的要求设计和建设。（7）埋地敷设的二次供水管道应尽量避免布置在有可能被地面静、动荷载损坏处，不要敷设在烟道、风道、电梯井、排水沟内，不宜穿越伸缩缝、沉降缝、变形缝，如必须穿越时，应设置补偿管道伸缩和剪切变形装置，应具有耐腐蚀性和能承受相应地面荷载的能力。二次供水室外地下管道应设在便于检修和对道路交通影响较小的位置，尽量避免 布置在车行道下二次供水室外管道应远离污水管道。（8）重要管道和线路要预留备用管线或活口（预留室外电源插座），以免发生局部损坏换整条管线。（9）二次供水工程管道的材质应根据供水压力、敷设场所条件和敷设方式等因素综合确定，必须符合卫生要求，并能有效防止二次污染。管道和设备安装前，必须清除内部污垢和杂物，安装中断或完毕时，敞口处应采取临时封闭措施。（10）管道井的尺寸，应根据管道数量、管径大小、排列方式、维修条件，结合建筑平面和结构形式等合理确定。需进人维修管道的管井，其维修人员的工作通道净宽度不宜小于 0.6m；管道井应每层设外开检修门,分层隔断。管道井的井壁和检修门的耐火极限及管道井的竖向防火隔断应符合消防规范规定。（11）修建构筑物、厕所、化粪池等建设行为应当采取技术措施避免对高层住宅二次加压供水设施 造成危害。 水泵房宜独立设置。（12）二次供水工程安装调试检验完成后，按以下要求组织竣工验收：a、工程质量按及建筑工 程施工质量验收统一标准（GB50300）进行验收；b、设备安装按机械设备安装工程施工及验收适用规范（GB50231）规定进行验收；c、电气工程安装按施工现场临时用电安全技术规范（JGJ46）、电气装置安装工 程低压电器施工及验收规范（GB50254）和建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303）规定进行验收。流量等参数，按设计要求同时开放的最大数量配水点应全部达到：a、水泵运行情况和扬程、达到额定流量；b、供水管网水压在设定值范围；c、防回流污染技术措施装置；d、管道、管件、附件的材质、口径与设计施工图及设计变更的一致性。3、排水排污系统（1）地下排污管道井口间距要合适，跨度不要过大，便于疏通；沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。（2）特别是负一楼超市和负二楼地下停车场的排水工程设计方案不能忽视，应确保雨水排泄畅通、不造成内涝水灾。（3）酒店、餐饮用房区域预留排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。（4）涉及物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力；排水、排污管在穿越楼板时最好加套管，以免因挤压锈蚀而爆裂渗水。（5）LOFT公寓和单人公寓室外机安装位置和隐避排水处理及卫生间的浊气排放问题应予以妥善解决，一是避免空调滴水给墙、地面造成青苔污染，二是避免影响走整个廊空气。（6）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。（四）消防系统1、根据我市消防安全主管部门对-的具体要求配置。2、配备小区完整的消防系统，应考虑以下七个部分：第一部分，消防控制中心（包括：集中报警器、联防控制柜、消防电梯控制柜及控制器）；第二部分，火灾报警系统（除设在消防控制中心的集中报警器外，还应在各楼宇等区域安装报警器、消防巡检箱、烟感探测器、温感探测器、手动报警装置、火灾警铃、火灾扩音机、扬声器及对讲机等通讯、联络器材）；第三部分消防栓系统（主要包括：消防水泵、高区消防泵、低区消防泵和喷洒泵、补压泵等）；消防栓，（主要包括：供水管网阀门、水龙带、喷水枪等）；第四部分，喷洒自动灭火系统，（主要包括：喷水泵、供水管网和喷头等）； 第五部分，防排烟系统（包括：防排烟阀门、排风机、正压送风机）；第六部分，安全疏散系统，（包括：安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门等）；第七部分，手提式灭火器，多是干粉和泡沫灭火器。3、这套系统应通过试运行，以确保紧急使用时万无一失。4、消防车道位置及转变半径、消防登高面（场地）位置及面积、消防通道、门、墙、避难区的设置应符国家消防有关规定。5、小区各楼宇、各商业区域、各重要部位消防设施设备的配置、布局均应符合国家消防规定标准。6、承包消防系统设施设备工程的供货、安装、施工单位应承担调试运行、使用培训、设备安装、售后服务、保修义务并签订相关合同。（五）智能化安全防范系统1、建立小区安全防范服务系统的必要性 近年来，随着城市建设的发展、规划水平的不断提高，传统的居民住宅建设模式正朝着建设配套现代化模式在迈进。现在居民买房，除了对房屋的质量、生活配套设施关心外，同时对辖区范围内社会配套机构（交通、金融、商业、医疗、文化、教育、娱乐以及人流、物流状况等）的分布环境也极为关注；特别是居住区域的安全防范智能化程度，已成为业主购房入住的首选条件；传统的住宅围墙和防盗栅栏等简单防护设施已不能满足业主居住的安全需求，同时紧锁的铁门和护栏在发生火灾、地震等紧急情况时，使人难以逃生，因此国际广场安全防范的现代化,智能化建设势在必行。安全技术防范系统基本配置序号项目设施安装区域或覆盖范围配置要求1周界报警系统入侵探测装置广场周界(包括围墙、栅栏)必配2不设门卫岗亭的出入口必配3与住宅相连，且高度在6m以下（含6m），用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房）顶层平台必配4与外界相通用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房），其与广场相通的窗户酌情5控制、记录、显示装置监控中心必配6视频安防监控系统彩色摄像机广场周界必配7广场出入口含与外界相通用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房），其与小区相通的出入口必配8地下停车库出入口（含与地面、住宅楼相通的人行出入口）、地下机动车停车库内主要通道必配9地面机动车集中停放区必配10公共区域机动车主要道路交叉路口必配11主要通道必配12商铺、会所与外界相通的出入口推荐13住宅楼出入口4户住宅（含）以下除外必配14电梯轿厢2户住宅（含）以下或电梯直接进户的除外必配15公共租赁房各层楼梯出入口、电梯厅或公共楼道必配16监控中心必配17控制、记录、显示装置监控中心必配18出入口控制系统楼寓（可视）对讲系统管理副机广场出入口必配19对讲分机每户住宅必配2021监控中心酌情22对讲主机住宅楼栋出入口必配23地下停车库与住宅楼相通的出入口推荐24管理主机监控中心必配25识读式门禁控制系统出入口凭证检验和控制装置广场出入口酌情26地下停车库与住宅楼相通的出入口必配27住宅楼栋出入口、电梯酌情28监控中心必配29控制、记录装置监控中心必配30室内报警系统入侵探测器装修房的每户住宅（含复合式住宅的每层楼面）必配31毛坯房一、二层住宅，顶层住宅（含复合式住宅每层楼面）必配3233与住宅相连，且高度在6m以下（含6m），用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房）顶层平台上一、二层住宅必配34水泵房和房屋水箱部位出入口、配电间、电信机房、燃气设备房等必配35物业办公场所，小区会所、商铺酌情36紧急报警（求助）装置住户客厅、卧室及未明确用途的房间必配37卫生间推荐38小区物业办公场所，小区会所、商铺推荐39监控中心推荐40控制、记录、显示装置安装入侵探测器的住宅必配41物业办公场所，小区会所、商铺推荐42监控中心必配43电子巡查系统 电子巡查钮广场周界，住宅楼周围，地下停车库，地面机动车集中停放区，水箱（池），水泵房、配电间等重要设备机房区域必配44控制、记录、显示装置监控中心必配46实体防护装置电控防盗门住宅楼栋出入口必配47内置式防护栅栏商铺、会所（包括裙房）等建筑物作为广场周界的建筑物与广场相通的一、二层窗户必配48住宅楼栋内一、二层公共区域与广场相通的窗户必配49与广场相通的监控中心窗户推荐50与广场外界相通的监控中心窗户必配2、小区安全防范智能系统的设置：设置安全网络系统的基本思路是：变传统的防盗门窗式的被动防范为主动防范；单门独户的个体防范为网络防范；建立一个立体化、多层次、全方位（外围、出入口、大门、广场内的各条通道、公共区域、停车场、泊车位以及各住宅门窗和各居室的安全防范网络系统，采取从外到内五道安全防线的多层安全防范措施，将物防、技防、人防有机结合，为小区的业主提供安全、舒适的生活保障。（1） 周界防范报警系统，即第一道安全防线：在周界布设感应线缆或主动红外线对射器防范报警系统，对边界攀爬翻越围墙入内作案人员进行防范；周界防越系统由前端的对射探头(安装于围墙上)和报警主机(安装于广场值班室)及一些辅助设备（电源、显示地图、警号、探头安装支架）构成（图）。对射探头对射探头对射探头对射探头报警主机.电源显示地图（可选）警号图1对射探头由一个发射端和一个接收端组成。发射端发射经过调制的两束红外线，这两条红外线构成了探头的保护区域（图2）。如果有人企图攀越围墙，则两条红外线被同时遮挡，接收端输出报警信号，触发报警主机报警（图3）。如果有飞禽（如小鸟、鸽子）飞越围墙（图4），由于其体积小，仅能遮挡一条红外射线，则发射端认为正常，不向主机报警。发射端接收端图2发射端接收端图3 发射端接收端图4 通讯主机 双光束红外对射其基本要求如下： A、周界须全面设防，无盲区和死角，并具备防拆、防破坏功能； B、防区划分要适于报警时准确定位，中心接收警情后能发出警报，识别报警区并进行记录； C、前端探测器要有较强的抗不良天气环境干扰能力； D、系统应具备自检功能，可控制前端设备的恢复； E、系统应配备可供电24 小时以上的后备电源； F、周界报警系统可与室内报警系统共用报警主机，具备报警联动功能。（2）闭路电视监控系统，即第二道安全防线：闭路电视监控系统是在小区大门出入口和公共通道及重点部位安装彩色红外线高清晰监控录像设备对过往、进出的车辆、行人进行摄像记录，使管理人员能充分了解广场的动态。彩色摄像机：网络型硬盘录像机： 其基本要求如下： A、实施监控的场所包括广场出入口、停车场出入口、广场的周界、主要通道、公共场所、电梯轿厢及电梯厅等；每条机动车行道应至少安装1-2台摄像机；出入口、通道应安装固定焦距摄像机；摄像机应采用稳定、牢固的安装支架，安装位置应不易受外界干扰、损伤，且应不影响现场设备运行和人员正常活动；电梯轿厢的摄像机应安装在电梯轿厢门体上方一侧的顶部或操作面板上方，且应配置楼层显示器；B、监视及录像系统要做到“看得清、记得住”， 即监控及录像回放图像清晰， 所监控场所特别是重点部位要做到24 小时录像；监控区域应无盲区，并应避免或减少图像出现逆光现象； C、控制系统能对前端云台及镜头进行遥控， 对图像进行自动或手动切换； D、室外监控点须具备防拆、防破坏功能，并考虑防雷防风措施； E、电梯轿厢的摄像机应安装在电梯轿厢门体上方一侧的顶部或操作面板上方，且应配置楼层显示器；F、具备报警联动、夜间灯光联动功能。报警时监视系统能自动切换到相关摄像点并使录像系统转入实时录像。（3）保安巡更系统，即第三道安全防线：执勤巡更系统是在国际广场相应位置安装巡更站点，规定巡更路线、部位和时间，执勤人员携带巡更记录器，按规定路线和时间到达巡更点亲手击点巡更按钮，并做出巡更记录，按时巡逻实施有效防范，由物业管理服务处对执勤人员巡更情况进行监控和检查。将按钮置于每个巡更点用巡更棒点击巡更按钮将巡更棒插入数据采集器生成报告输入电脑（4）楼宇可视对讲防盗门禁系统，即第四道安全防线：楼宇对讲系统是在国际广场各单元入口安装防盗门和可视对讲装置，通过访客与住户之间的对讲，由住户来控制防盗门开关的系统，可将非寻亲访客陌生人员拒之门外。 （5） 住户报警系统，即第五道安全防线：建议小区安装以防盗自动报警、防劫紧急报警为主，兼具医疗求助、煤气泄漏报警等作用的多功能联网报警系统。住户报警系统由住宅报警控制单元、各种探测器、报警传输线路和报警中心接收设备组成。住户报警系统可采用专线报警、电话线报警和无线报警等多种形式。（6） 出入口控制系统：出入口控制系统和停车场管理系统构成的出入口控制系统，可详细记录所有事件和管理信息，自动生成报告。小区常用智能卡门部位实行统一的出入控制，在此基础上实现出入口安全级别控制、时间控制、分组禁管理系统。物业管理服务处为小区全体业主（物业使用人）办理配备专用门磁（即一卡通），可凭门磁自由出入。3、设置小区安全防范网络总监控室，将防火消防系统、周界防越报警系统、闭路电视监控系统、车辆出入管理系统、保安巡更管理、系统楼宇可视对讲系统、住宅防盗报警系统联网，由物业管理服务处安排人员专人值守，发现警情，自动进行警情分析和信息分流，在有重要案情时电脑系统可自动发送警情到辖区派出所和相关部门，并协助公安机关及时处理警情，提高破案率，以上六个技防系统共同构成小区的安全技术防范体系。（六）公共广播系统公共广播系系统主要是由信号源、功放设备、监听设备、线路、音箱、扬声器壁挂音响等组成。配置控制室设备如下：1台DVD播放器（受控型）BL-8821T、1个四声前后奏音麦克风BL-MO1、一台带前置的分区功放BL8360S系统平时播送背景音乐，一旦出现紧急情况（如火警）时，广播系统中断正常广播，自动切换成紧急广播，引导人群疏散。根据背景音乐创造一种轻松和谐的听觉氛围。对扬声器进行分散均匀布置，可实现无明显声源方向性，不影响人群正常交谈。根据紧急广播系统要求，扩声系统保证了在紧急情况发生时，需要的足够声扬强度，提供足以使建筑物内的人群能清晰地听到警报、疏导的语音。 （七） 门禁、道闸控制系统（智能化管理“一卡通”）提升小区智能化管理程度，对于创建文明先进的示范小区，提高现代化管理水平和人民生活质量，具有重要作用。随着IC卡技术的发展，IC卡在各个领域得到了更广泛的应用，已逐步进入人们的日常生活中。所谓的“一卡通”，是综合智慧卡、自动控制、电脑通讯及网路技术，使得生活在特定区域的人们及访客，只需随身携带一张智能卡（即一卡通），就可以享受诸如出入口、停车、消费及其它日常生活、社会活动中各种便捷、安全、舒适的服务，同时也可提高小区内部管理及工作效率。通过这套系统，可以实现对人员权限的明确限定，无论是内部人员或外部人员，都可以通过对权限的设置，清楚的界定可以自由进出、停车、消费、的范围，并对人员的交易情况进行记录，以备查询，极大的解放了人员管理的压力；也可达到在提高安全度的情况下节约人力的效果；还可以用于考勤，卡证制作、电子巡更、停车场管理等功能；所有的这些只需一张非接触式IC卡就能解决，不必再受卡太多的困绕，也不必因接触式卡的极易损坏而烦恼。一卡通系统有助于解决高效集成智能化中的若干难题，实现企业中若干子系统之间的联系。实现企业内部各子系统之间的信息交换、统一管理和联动控制现就小区的管理需要，对门禁、负一楼停车场设置“一卡通”管理系统，其感应IC卡门禁管理系统（即一卡通）具有下述功能： 人员进出都必须凭感应IC。 IC卡卡片遗失后，可通过门禁控制设备注销，使原卡作废，毋需更换锁具和其他人员的IC卡。 感应IC卡停车场管理系统可具有下述功能： 制卡、发卡，及所有IC卡的制作、发放、挂失、补发、注销等。 停车场IC卡车辆管理以及进入信息的统计、分析、汇总、打印等，实现分级别、分区域、分时段管理。 进出点监控管理，包括停车场进、出口以及重要出入口，可以在指定时段按授权进入允许的停车地点楼层或地段。实时监控，随时设置统关、统开，或指定若干通道开关，可随时查询、统计、分析出入信息档案。 根据停车场IC卡的读卡信息，警卫或服务员定时将电脑中的记录调出检查，以确认各车主的身份和报告平安。 车场管理包括：车位分配管理、出入管理、收费管理等。 感应IC卡管理系统的优点： 降低劳动成本、提高工作效率。 系统稳定可靠，自动化程度高，停车场采用长距离感应技术，驾驶员只需将车辆停车卡在指定位置0.5-1m范围内稍微一晃，系统即能瞬间完成检验、 记录、核算、收费等工作，道闸自动启闭，全过程无需停车场人员操作，安全保密。 感应式IC卡的加密性极高，没有破译的可能，采用一车一卡制，系统自动判断车辆是否进场或出场，有效防止车辆失窃，逻辑严密，公正合理； 固定车主用户（长期卡），首期发行收取押金，分期收取储值金额和期限金额，实行预交费，保证了大部分车主租费的先行缴纳，管理主动、简明。临时用户（临时卡）在入口取卡，出口交卡交费，费用自动记入电脑和当班管理员名下，车场管理人员无权修改电脑任何记录，充分保证整个费用不流失。 抗环境影响能力强。 感应式IC卡具有防水、防磁、抗静电、无磨损、适应各种复杂气候环境的能力；其免接触方式，不会对硬件系统造成磨损、干扰等破坏，因此系统故障率极低，存储信息也不因外部干扰而丢失、错乱，使用寿命超过10年。 系统扩展性强。 可与监控、对讲、财务等系统方便连接。 软件网络化。 对于多组出入口进出的停车场，该系统可组网运行，车辆可从任意入口进入，任意出口离开，并不影响该系统对车辆的正常管理。该系统还可集成到局域网的大系统中去。 小区门禁点共有 个，停车场共 个入口和 个出口，所需达到的功能如下： 采用智能IC卡管理，门禁、停车场使用一张IC卡,实现“一卡通”。 车辆进出管理，图像对比功能。 停车场的所有数据联网，统一管理。 长期卡、特权卡、年租卡和临时卡管理，并可自动发放临时卡。 采用LED中文显示屏显示时间、收费金额等。 实时记录，事后查询。 强大的报表打印功能。1、停车场管理系统工作原理 控制中心电脑系统框图UPS打印机接口转换器器器器器器 入口1 出口1控制器进口道闸控制器图象捕捉卡出口道闸图象捕捉卡IC卡感应器地感线圈IC卡感应器地感线圈摄像机长期卡长期卡摄像机临时卡 自动出卡机 临时卡 系统示意图系统流程图入口 入口：从发卡系统取卡 控制器判断车辆 有效期是否月租车辆 车辆探测器探测到有车来 否 是 车辆通过道闸关闭 防砸车装置检测 开启道闸控制器记录信息以备 与电脑通信 读卡机读卡 显示请读卡 通行未毕 车辆进场 出口 出口： 是否固定车辆显示请读卡车辆探测器检测到有车来 否 是车辆出场车辆通过道闸关闭