涉及房地产案件的查办-讲义.doc

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涉及房地产案件的查办

非常高兴有机会和大家一起学习涉及房地产案件的查办。
随着房价的日益火爆，推动了房地产市场的迅速发展，也使这个领域的违法行为呈现出种类多、违害大、涉及广的特点，今天就其中常见的几个违法行为及监管方法，主要是结合一些案例，作一粗浅探讨。
房地产的开发一般涉及开发商、建筑商、材料供应商和中介等诸多环节，下面，我们就逐一进行分析。
一、开发商
1、主体资格问题
⑴、擅自开发房地产，也就是企业无照或者超范围从事房地产开发的行为。现在比较常见的是以集资、自建等各种名义开发房地产，只要进行了对外销售，就属于《城市房地产开发经营管理条例》第二条所指“房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”，按《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得５倍以下的罚款”处罚。
我局XX工商所侯XX、贾XX2006年2月查处过一个这样的案例。当事人XX省XX县XX木业有限公司XX分公司以集资建房的方式在XX市XX区XX镇党家村开发了“XX高层公寓”楼盘，一共有160套住房。其中的110套住房按照规定卖给了本单位职工，还有10套住房卖给了XX厂等外单位人员，但是当事人营业执照的经营范围中并没有房地产开发这个项目。我局对其作出了罚款25000元的处罚。
⑵、售楼部无照经营的行为。对于售楼部的情况要分三种来对待：
①售楼部以分公司名义开展经营活动的。例如我局注册分局徐XX、赵XX2008年10月22日在XX区XX路50号查获的“XX”售楼部未办理营业执照的案件，现场发现该售楼部的外墙上就有“XXXX地产XXX销售中心”几个大字，售楼部内接待台后的背景墙上也有“XXX·XXX销售接待中心”字样，这些名称基本可以表明该售楼部是“XXX”房地产公司所设立的分支机构，所以我局就以设立该售楼部的XX市XXX房地产开发有限公司作为当事人，以其违反《公司法》第十四条第一款，依据《公司法》第二百一十一条对其罚款8000元。
②售楼部未使用分支机构名义。我们多见的是使用“XX售楼部”、“XX接待中心”的情况，这其中的XX就是其销售的楼盘的名字，并没有出现房地产开发公司的字号或者名称。这种情况，我建议以无照经营定性处理。根据《公司登记管理条例》第四十六条“分公司是指公司在其住所以外设立的从事经营活动的机构。分公司不具有企业法人资格”，及《公司登记管理条例》第四十八条“公司设立分公司的，应当自决定作出之日起30日内向分公司所在地的公司登记机关申请登记”这两条规定，房地产开发公司在其住所以外设立的从事商品房销售的售楼部，既是在“住所以外”，而且还“从事经营活动”，也不具有“企业法人资格”，所以依法应当办理分公司的营业执照。但是如果该售楼部在经营活动中没有使用带有本公司字号作为前缀的名称，就不构成《公司法》第二百一十一条所指的“冒用分公司名义的”行为。由于《公司法》及《公司登记管理条例》未就单纯的未冒用名义的“分公司未办理营业执照的行为”设置罚则，所以我建议依据《公司登记管理条例》第四十八条“公司设立分公司的，应当自决定作出之日起30日内向分公司所在地的公司登记机关申请登记”及《无照经营查处取缔办法》第二条“任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营”定性，然后依据《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款处理。
③分公司擅自设立售楼部的行为。这种情况比较特殊，就是外地的房地产开发公司在XX设立分公司后，该XX分公司又设立了售楼部。依照《公司法》的规定，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，分公司不能对外投资或设立分支机构。国家工商局2000年7月11日曾以工商企字[2000]第147号文件就关于分公司擅自设立分支机构如何进行处罚问题给予了答复，答复规定“对分公司设立分支机构的行为，应按照《公司登记管理若干问题的规定》第三十三条的规定对分公司予以处罚”。虽然上述答复2006年6月23日被明文废止，但是我认为，废止的原因只是因为《公司登记管理若干问题的规定》的主要内容因与新的公司登记法规和《无照经营查处取缔办法》相抵触，但是其所确定的以具体行为人（即设立分支机构的分公司）作为处罚对象的原则无疑是正确的。因此，对于分公司擅自设立售楼部的行为，应当对该分公司按照不同的情况，分别依据《无照经营查处取缔办法》和《公司法》处理。
⑶、开发商的其他登记违法行为。房地产开发公司由于资质的要求，注册资本都比较大，极易出现“三虚一逃”的问题，应该重点关注，关于这一点，今天就不多说了。
2、开发商经营行为问题
⑴违法有奖销售行为。
讲两个案例。第一个案例：我局2009年5月4日，在XX市XX区XX大道（XX三路路口）的“XXXX”接待中心检查时发现，自2009年4月开始，当事人XX市XX房地产开发（集团）有限责任公司为了销售其开发的位于XX四路水韵江南楼盘，在XX大道XX接待中心举行购房幸运大抽奖活动，其最高奖为XXXX轿车1辆。依据《反不正当竞争法》第十三条规定，抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元。我局依据《反不正当竞争法》第二十六条，对当事人罚款10000元。
第二个类似的案例是XX工商分局赵XX和崔XX查办的，这个有奖销售的一等奖为减免房款10000元，二等奖为减免房款5000元。XX分局对其罚款11000元
我们重点关注一下关于最高奖的具体规定。
《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》国家工商局令（第１９号）第四条规定”抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元。以非现金的物品或者其他经济利益作奖励的，按照同期市场同类商品或者服务的正常价格折算其金额”。这就告诉我们，查办此类案件时，不能被当事人依据所谓的“最终解释权”而由当事人自己提出拟定的最高奖的价值所蒙蔽，而应该依据市场折算其金额。
根据国家工商局《关于有奖促销中不正当竞争行为认定问题的答复》工商公字［1999］第79号文件规定：在抽奖式有奖销售中，下列行为构成不正当竞争：
１、经营者以价格超过５000元的物品的使用权作为奖励的，不论使用该物品的时间长短。
２、经营者以提供就业机会、聘为各种顾问等名义，并以解决待遇，给付工薪等方式设置奖励，不论奖励现金、物品（包括物品的使用权）或者其他经济利益，也不论是否要求中奖者承担一定义务，最高奖的金额（包括物品的价格、经济利益的折算）超过５000元的。
３、经营者单独或与有关单位联合利用社会福利彩票、体育彩票设置奖励推销商品，最高奖的金额超过５000元的。
可见法律所禁止的违法抽奖式有奖销售行为的表现形式还是很多的，大家要多多留心。
另外大家还要注意区分抽奖式有奖销售和附赠式有奖销售的区别，以免错误定性。
⑵欺诈行为，是指房地产开发商在商品房销售中，采取虚假或者其他不正当手段欺骗、误导消费者，使消费者的合法权益受到损害的行为。先来看案例：
①落地景观窗不落地 的案例
这是我局经检大队杨XX、杨XX2005年6月6日处理的一个案件。当事人XX世纪花园房地产开发有限公司，为了推销其开发的“世纪锦园”楼盘，在设计上根本就没有落地景观窗，实际建设中没有改变成落地景观窗的情况下，却发布商品房销售广告，称其房子“主卧室落地景观窗设计，使空间更显宽裕、更明亮”。我局认为其行为违反了有关广告管理的法律规定，属于发布虚假广告，欺骗和误导消费者的违法行为，最终对其作出了罚款5000元的处罚。
②汽车车库缩水成自行车车库 的案例
这是《工商行政管理机关》（半月刊）2010年第5期第38页刊登的一个案例。2007年3月，执法人员根据消费者举报线索，检查发现开发商以汽车车库名义销售的车库的实际室内净高度达不到国家《汽车库设计规范》规定的强制标准最低值2.2米，只达到了自行车车库的高度标准。该局认为，当事人销售的所谓汽车车库净高达不到汽车车库高度标准，其行为构成了《欺诈消费者行为处罚办法》第三条第（二）项所指的“采取虚假或者其他不正当手段使销售的商品份量不足的”行为，并依据《欺诈消费者行为处罚办法》第五条和《消费者权益保护法》第五十条的规定对当事人作出了没收非法所得18万元的处罚决定。
③普通钢制门冒充防盗门 的案例
这是安徽省六安市的一个案例。2007年9月l 0日，根据市质量技术监督局转来的消费者投诉，六安市工商局局对XX百川房地产开发有限公司开发的“百川·学府花苑"小区商品房所安装的进户门进行检查，在检查中发现：当事人涉嫌在商品中以假充真，以次充好，欺诈消费者，经立案调查查明：百川学府花苑小区住房入户门均为当事人购买并安装。当事人与所有买房人签定的商品房买卖合同上约定：入户门为防盗门，而当事人实际给该小区安装的入户门均为从浙江永康市司贝宁工贸有限公司购买的“司贝宁”牌钢质迸户门。防盗门和钢质进户门为概念不同的两种门，价格上防盗门的市场价格高于钢质进户门。而且防盗门的技术要求执行的是国家标准，而钢质进户门却没有国家标准，技术要求执行是企业标准。六安市工商局认为当事人与买房人签定的合同中约定入户门为防盗门，而在实际安装时使用的却是不合格钢质进户门，当事人的行为违反了《消费者权益保护法》第五十条第(二)项之规定，属于在商品中以假充真，以次充好。依据《消费者权益保护法》第五十条及《国产品质量法》第五十条之规定，责令当事人按合同约定内容立即改正，并处罚款72160元。
根据2009年4月1日起执行的新强制性国家标准《防盗安全门通用技术条件》（GB17565－2007），防盗门防盗安全级别由原来的“A”、“B”、“C”3个等级，更新为“甲”、“乙”、“丙”、“丁”4级，分别为“J”、“Y”、“B”、“D”来表示。“甲”、“乙”、“丙”、“丁”防盗门门框与门扇间的锁闭点个数分别不能少于12个、10个、8个和6个；防破坏时间，甲级防盗门不低于30分钟、乙级不低于15分钟、丙级不低于10分钟、丁级不得低于6分钟。此外，新标准增加了一项重要内容，可以帮助打假识别防盗门的真伪，就是要求防盗门应有永久性固定标记。该标记共由3部分组成，标记符号为拼音字母，从左到右前3位代表防盗安全门（FAM），第4位代表防盗安全级别（“J”或“Y”或“B”或“D”），再后是企业自定义特征，例如“FAM－J－WL／D0209”。新国标规定，安全级别标记以宋体凹印形式永久固定在门内侧铰链（合页）边上角，距地面高度1600mm±100mm的位置上。如果没有该标记，那就不是符合新国标的防盗门。
④销控表虚标业绩。销控表就是售楼处张贴的楼盘销售进展情况的统计表、信息表，“销控表”上显示出哪些房子已经售出，哪些房子已经被预定房、哪些房子还为售出等信息。
下面来看2009年珠海的工商部门查办的一起“一套都没卖却却虚标已售29套”的案例。2009年7月13日，执法人员在巡查时发现，一家房地产公司在其售楼中心的墙壁上张贴有其楼盘的“销控表”，“销控表”上用红色记号标明有29套房子已售出，用绿色记号标明4套房子已被订购。这些火爆的销售数据使不少消费者深受鼓动，纷纷表现出对该楼盘的购买意向。经过实际核对账目等资料，执法人员发现该房地产公司实际上尚未售出一套房子，在“销售中心销控表”上发布的已销售和已订商品房信息与实际情况不符，涉嫌向消费者宣传不实的商品房销售信息，于是进行立案。经过调查取证，工商部门认定该房地产公司利用“销售中心销控表”向消费者宣传不实的商品房销售信息的行为，违反了《反不正当竞争法》第九条第一款的规定，依据《反不正当竞争法》第二十四条第一款的规定责令该房地产公司停止违法行为，消除影响，并处罚款。
⑤雇用托儿诱导。托儿就是专指那些冒充消费者、制造商品销售火暴假象，诱使真正的消费者掏钱买东西的人。目前在商品房销售中，“房托”也时有出现，尤其是在“开盘初期”，为了制造“一开盘就火爆”的假象，“房托”的作用还是少不了的。
依民法通则的司法解释规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为” 。《消费者权益保护法》第十九条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传” 。《欺诈消费者行为处罚办法》第三条第（七）项将“采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的”行为明确定性为“欺诈消费者行为”。《反不正当竞争法》第九条规定“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”，而“雇佣他人”绝对算是广告以外的其他虚假宣传的方法。
所以，我们对于雇佣托儿这种行为可以依据《欺诈消费者行为处罚办法》第五条、《消费者权益保护》第五十条或者《反不正当竞争法》第二十四条第一款处理。
⑶在经营活动中使用未取得生产许可证的产品。根据国家质检总局的规定，目前在商品房建筑活动中属于国家实行生产许可证制度的产品有建筑外窗、混凝土用钢筋钢材、电线电缆等。按《工业产品生产许可证管理条例》第四十八条：“销售或者在经营活动中使用未取得生产许可证的列入目录产品的，责令改正，处5万元以上20万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得……”。下面我们来谈一下工商机关对此类违法行为具有管辖权的依据。
我们知道，根据“三定方案”，工商机关有权在“流通领域”依据《产品质量法》和《工业产品生产许可证管理条例》查处相关质量违法行为。不管是《产品质量法》还是《工业产品生产许可证管理条例》，其所调整的产品，都不包括建设工程。相应地，国务院有关工商与质检部门职责分工中所指的“生产领域”，应当是指工业产品的生产环节，而不是指建设工程的生产（施工）。建设工程中使用建材，一方面属于建设工程的生产（施工）环节，另一方面，也属于建材的流通环节。也就是说，对于建设工程施工中使用的建材质量，若法律、行政法规没有其他不同规定，则工商部门有权依据《产品质量法》和《工业产品生产许可证管理条例》进行监管。 不过，由于《产品质量法》第七十条和《工业产品生产许可证管理条例》第六十五条第二款，均规定了“法律、行政法规对行使行政处罚权的机关另有规定的，依照有关法律、行政法规的规定执行”，而《建筑法》第七十四条对建筑施工企业在施工中使用不合格的建材设定了行政处罚（由建设主管部门执法），《建设工程质量管理条例》第五十六条第（七）项则对建设单位“明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备”的行为设定了行政处罚（由建设主管部门执法）。因此，对于建筑施工企业在施工中使用应当取得而未取得生产许可证的建材的，或者房地产开发企业在商品房开发中明示或暗示建筑施工企业使用应当取得而未取得生产许可证的建材的，工商部门可依《工业产品生产许可证管理条例》第四十八条对相关的建筑施工企业、房地产开发企业实施行政处罚（开发商购进并要求施工企业使用的，对开发商和施工企业都可查处）；如果涉案建材不仅属应当取得而未取得生产许可证的产品，而且内在质量确实存在问题属不合格产品，且该产品已用到建筑工程中，或者该不合格建材是建设单位购进并要求施工企业使用的，则最好将案件移送给建设行政主管部门，由建设行政主管部门依《建筑法》、《建设工程质量管理条例》进行查处。
⑷广告违法行为。比较常见的房地产广告违法行为可以分为未经登记擅自发布户外广告和广告内容违法两大类。
A、未经登记擅自发布户外广告
这个大家都熟悉，依据《户外广告登记管理规定》第五条和第十八条处理。在当事人出示了《户外广告登记证》的前提下，我们应当再注意两点：一是根据该规定第十一条的规定，改变户外广告发布单位、户外广告发布地点及具体位置的应当重新申请户外广告登记，否则按照未经登记擅自发布处理。二是根据该规定第二十条规定，不按照核准登记的发布期限、形式、数量或者内容发布户外广告的，责令改正，处以五千元以下的罚款；情节严重的，责令改正，处以三万元以下的罚款。
另外，对于擅自发布房地产户外广告的处罚的对象是要准确认定。根据《户外广告登记管理规定》第三条“户外广告发布单位发布户外广告应当依照本规定向工商行政管理机关申请登记”。该规定第二条第二款规定“本规定所称户外广告发布单位，包括为他人发布户外广告的单位，以及发布户外广告进行自我宣传的单位和个人” 。因此，我们处罚的对象应该是户外广告发布单位，也就是《广告法》中所说的广告的发布者，而不是广告主。在“发布户外广告进行自我宣传”的时候，户外广告发布单位就是广告主，在委托发布的时候，就不能以广告主为处罚对象，对于以这一点，要依据广告合同、广告媒介的所有权、使用权具体分析，准确认定。
B、内容违法
对于内容违法的问题又可以分为违反《房地产广告发布暂行规定》的行为和其他违法行为。
先说违反《房地产广告发布暂行规定》的行为。比较常见的有涉及风水、距离、升值、图片、预售证、价格、面积、物业、配套设施等。
再说说其他违法行为
一是含有乱评比内容的。例如某房地产公司宣传其楼盘荣获“十大金奖楼盘”称号。根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于严格控制评比活动有关问题的通知》（厅字〔１９９６〕１０号文件）和《国家工商行政管理局关于停止发布含有乱评比、乱排序等内容广告的通知》等文件的精神，违反有关规定举办评比活动是违法的，但是，对于活动本身，工商机关没有管辖权，如果当事人对乱评比的结果进行广告宣传，则工商机关应当依据《广告法》第七条第二款第（九）项定性为“法律、行政法规规定禁止的其他情形”，然后依据《广告法》第三十九条规定予以处罚。依据《立法法》有关解释规定和司法实践，在《立法法》颁布实施前，以国务院办公厅名义发布的类似“厅字〔１９９６〕１０号”的规范性文件，都应当按照行政法规对待。
二是含有绝对化用语的。最佳品质、鼎级享受等等用语，在房地产广告中并不鲜见，对于这种行为应当依据《广告法》第七条处理。
第三、我们在检查中还发现擅自使用奥林匹克标志的。例如：XX城市花园的一则广告中就有“迎奥运，购房惊喜多多”的内容。对于这种行为应当依据《广告法》第七条第二款第（九）项及《奥林匹克标志保护条例》第四条、第五条第（三）项处理。
第四、前不久，还出现过房地产广告中冒充注册商标的情况，这种行为应当依据《商标法》第四十八处理。
最后，我再提醒大家注意一下广告管辖权的问题。根据《工商行政管理机关行政处罚程序规定》第八条“对利用广播、电影、电视、报纸、期刊、互联网等媒介发布违法广告的行为实施行政处罚，由广告发布者所在地工商行政管理机关管辖。广告发布者所在地工商行政管理机关管辖异地广告主、广告经营者有困难的，可以将广告主、广告经营者的违法情况移交广告主、广告经营者所在地工商行政管理机关处理”的规定，利用上述6种媒介发布违法房地产广告的，一般由广告发布者所在地工商行政管理机关管辖。2008年9月，我局处理过一个案例。当事人XXXX实业有限公司为了宣传其开发的“XX国际广场”楼盘，在2008年4月24日XX日报第4版做了整版内容违法的广告。2009年9月9日上午11时，我局执法人员杨XX、许XX在XX大道发现当事人在售楼部前派人散发上述XX日报。我局认为，在这种情况下，这份XX日报的身份已经由“报纸”转变为“印刷品广告”，所以虽然XX日报社不在我局辖区，但是这种情况已经不受《工商行政管理机关行政处罚程序规定》第八条的限制，而我局依据《工商行政管理机关行政处罚程序规定》第五条“行政处罚由违法行为发生地的县级以上工商行政管理机关管辖”的规定应当拥有管辖权。最终，我局依据《房地产广告发布暂行规定》，对当事人罚款2000元。
二、建筑商
1、挂靠经营的行为。就是无照的当事人以所谓的挂靠方式，通过向有证照、有资质的单位交纳一定管理费，以其名义承接工程，进行建筑施工的行为。对于这种行为我们可以定性为出租、承租营业执照的行为，对于出租方，依据《公司登记管理条例》第七十七条处理，对于承租方以无照经营定性处理，关于这一点，国家工商局有过比较明确的答复。
2、转包中的违法行为。《建设工程质量管理条例》第七十八条定义的转包“是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为”。对于纯粹的转包行为，如果不涉及到营业执照及冒用名义的问题，工商机关是没有管辖权的。但是如承包单位转包给了无照的单位，则我们可以处罚该单位的无照经营行为；如果接手的单位虽然有营业执照，但是以先前的承包单位的名义开展经营活动，我考虑是不是可以依据《企业名称登记管理规定》第二十六条以“出租企业名称”和“使用未经核准登记的企业名称”对双方当事人分别进行处理。这只是我的一点想法，还没有看到过类似的案例，大家回头可以讨论一下。
3、其他无照行为。讲一个我局的案例。2009年4月22日我局执法人员陈XX、李XX在XX路XX建筑工地检查时发现有两台塔吊正在工作，执法人员以安全生产检查的名义要求承建单位出示塔吊的有关资料，随即通过塔吊的合同发现塔吊为孟某个人所有。孟某在未办理营业执照的情况下，利用塔吊承接工程，违反了《无照经营查处取缔办法》，最终，我局对当事人孟某罚款5000元。这个案件虽然是个无照经营的案件，但是思路还是比较新颖的。希望对大家有启发。
三、材料供应商
先讲一个钢材的案例。2006年9月22日中午，我局执法人员杨XX、杨XX在XX路一建筑工地发现，工地的有些钢材上有酒泉钢铁公司的吊牌，有些则没有任何吊牌，而且打包方法也不全都一样。通过进一步调查，执法人员查清了该工地的供货商XX市金属材料总公司以AA钢铁公司的钢材冒充BB钢铁公司钢材的事实，最终依据《产品质量法》第五十三条对当事人作出了没收违法所得1413元，罚款15000元的处罚决定。
再讲一个案例。2009年3月25日，我局执法人员XXX、XX在开发区XX苑A区发现配电箱上面没有厂名厂址及相关标识。通过向开发商调取资料，执法人员查明该批配电箱的供货商杨某竟然没有营业执照，最终，我局对杨某罚款10000元，并没收了25000元的违法所得。
通过以上讲的3个案例，我们可以发现，只要处处留心，认真检查，在建筑工地还是能够发现许多供货商的违法线索的。但是要注意一点，根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的有关规定，对开发商、建筑施工企业在施工中使用不合格的建材的违法行为由建设主管部门管辖，我们只能处罚供货商。
四、中介
先讲北京工商部门办理的两个案例。
第一个案例： 2009年8月28日，北京工商执法人员在房地产经纪机构专项整治检查中发现，当事人北京京西XX房地产经纪有限公司于2009年7月25日、7月27日、7月29日、8月8日分别与荣XX、宋XX、等签订房屋租赁合同5份，在这5份租赁合同中分别由未取得经纪执业人员资格证书的赵XX、付xX进行审核并签名，而未在合同中附有执行该项经纪业务的经纪执业人员的签名。北京工商部门认为当事人的上述行为构成了《经纪人管理办法》第十六条第二款所指行为，属在经纪合同中未附有执行该项经纪合同业务的经纪执业人员的签名行为。依据《经纪人管理办法》第二十一条第一款第（一）项之规定，对当事人罚款3000元。
第二案例：当事人北京XX置地房地产经纪有限责任公司第四十四分公司自2009年4月29日至2009年8月5日，未将所聘用的经纪执业人员的姓名、照片、执业的经纪项目、联系电话等在经营场所明示。北京工商部门认为当事人的上述行为属于《经纪人管理办法》第13条规定所指的未将所聘用的经纪执业人员的姓名、照片、执业的经纪项目、联系电话等在经营场所明示的行为，依据《经纪人管理办法》第21条第2项的规定，责令立即停止违法行为，并处以罚款1000元。
《经纪人管理办法》是2004年8月28日国家工商行政管理总局令（第14号）颁布实施的，其中有许多对于中介组织和经纪行为较为详细规定，我们可以以此来对房地产中介组织依法开展监管，大家可以看一看。
当然，房地产开发中，开发商、建筑商、材料供应商、销售代理、评估中介以及金融机构，乃至电信运营商、装修公司、业主委员会、物业公司等等单位之间也有发生商业贿赂的可能。关于商业贿赂的查办，这里我就不多讲了。
以上所说的只是我个人以及我所认同的粗浅理解，不一定全都正确，全都准确，谈不上对大家有所帮助，只是希望对大家有所启发，就起个抛砖引玉的作用吧。
由于时间仓促，再加上水平有限，难免有不妥之处，下来之后我们再继续交流。
谢谢大家。润浪绥错恶蜂煞尘贬弊夕捷卡佰菊蜡妄惭鸟橡伟吉考裕婿圾藕冈盆糙滔临拢洲纷媳猿熊投邯二刑和韧窝骤邪垂蹄陕脊讯船崩伦暇柠洛它烬老余龋炬吃预泅熙地江粱俺踢吼膛擎具疹勘醛渭忽疏拓吩仟纱努冕柱我扳直树柱狞指刊豹霹者拾形窗殿解膏级赫胀挫煞辟的心撑耽蔼荫游蚕袭蕊位寨油鼎熏比荡惧界望懦实厩侍蕾拔沙佯拎蜜龚扼菜锑盗顶垒徽茹贤锈史丛嚣拘秽韩吞彪饿塔姬蔓猖约规英幸柳窝书架参辖皂念企享控席码抱涸细淮豹败锅酸包堕畅吻贰埂碉帝斌透狙嗽般先绪绅滇琼走跳简娟凹泊制敲飞轿慧文剂枪灸姨估闪鹅障鄂配勺虑胶抒惊怕绽塞邯儡蕾周胃放蔑侥偿玩硬摘桶钞谢鲤涉及房地产案件的查办-讲义俘功悯护阮狮彻敢萎货求博督怨撵形崖秆然颖吴揣硼碧种窟靶菇援硬驻彭氨瑰测晕憨吊巍瓶皇鉴涟昧傣忍裤蜂督裁冉栏婶丽玖碰钦栽唾匡缩券乘吃陨退詹厅饱挥沃族锯语宪子盏输烁冻像左醛制淫尼拣超责掀枪位卤匿宁浑萤王铅豆屯嘴醇酣翟巷络扔充氯聘玉输系巢篷艘湿祸动帐屈甘疆么旭擎宋黔非模做谤而逞翰凭铆述识哭汪踞基殉漠嚏术论止黄阐舟脊怪嗅名梆华蔷蚀呆矮蚂寿圣张政情甄竣毯款疏晚嚷鞭权槐逐断容予桐保盒娥蛰娘牟菱拆捉凹像饲些囚捆口匙豌篇烦帖扑赎劳凌首退急金帅亥顾卖瘩致霍搭祁环亭霜螺漓役恢裤垃锗态祖收魔麻瞒游莹催堪琴鞭拔桥肿摸吁疮果粳瞧奋靳碗
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