房地产相关税种.doc

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房地产企业相关税费（仅供参考）
一、个人所得税：
个人所得税计算公式
征缴个人所得税的计算方法，个税起征点原来是2000，现在是3500，使用超额累进税率的计算方法如下：
　　缴税＝全月应纳税所得额*税率－速算扣除数
　　全月应纳税所得额＝(应发工资－四金)－3500
　　实发工资＝应发工资－四金－缴税
　　扣除标准：
8月份以前实际发放的工资。按照修改前的税法纳税，起征点是2000元，扣除数与税率按原来的标准。
2010年9月份起，9月份以后实际发放的工资。按照修改后的税法纳税。
个税按3500元/月的起征标准算
年终奖缴纳个税计算公式
　　税前工资-3500
　　a:若>0,则直接用年终奖金额/12 = 应税额,得出相应的税率
　　 计出的税率 * 年终奖金额 = 应扣个税
　　b:若<0,[用年终奖金额 - (3500-税前工资)]/12 = 应税额,得出相应的税率
　 计出的税率 * (年终奖金额+税前工资-3500）= 应扣个税
个人所得税税率表：

1、工资、薪金所得适用的税率表
税率表一
(工资、薪金所得适用)
级数
全月应纳税所得额
税率(%)
速算扣除数
含税级距
不含税级距
1
不超过1500元的
不超过1455元的
3
0
2
超过1500元至4500元的部分
超过1455元至4155元的部分
10
105
3
超过4500元至9000元的部分
超过4155元至7755元的部分
20
555
4
超过9000元至35000元的部分
超过7755元至27255元的部分
25
1005
5
超过35000元至55000元的部分
超过27255元至41255元的部分
30
2755
6
超过55000元至80000元的部分
超过41255元至57505元的部分
35
5505
7
超过80000元的部分
超过57505元的部分
45
13505
注：1。本表所列含税级距与不含税级距，均为按照税法规定减除有关费用后的所得额；
2。含税级距适用于由纳税人负担税款的工资、薪金所得；不含税级距适用于由他人(单位)代付税款的工资、薪金所得。
2、个体工商户，企业等适用税率表二
税率表二
(个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得适用)
级数
全年应纳税所得额
税率(%)
速算扣除数
含税级距
不含税级距
1
不超过15000元的
不超过14250元的
5
0
2
超过15000元至30000元的部分
超过14250元至27750元的部分
10
750
3
超过30000元至60000元的部分
超过27750元至51750元的部分
20
3750
4
超过60000元至100000元的部分
超过51750元至79750元的部分
30
9750
5
超过100000元的部分
超过79750元的部分
35
14750
注：1。本表所列含税级距与不含税级距，均为按照税法规定以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的所得额；
2。含税级距适用于个体工商户的生产、经营所得和由纳税人负担税款的对企事业单位的承包经营、承租经营所得；不含税级距适用于由他人(单位)代付税款的对企事业单位的承包经营、承租经营所得。
延伸阅读；国家税务总局关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告
《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》（中华人民共和国主席令第四十八号）（以下简称税法）将自2011年9月1日起施行。根据税法修改的相应条款，现就贯彻执行的有关具体问题公告如下：
一、工资、薪金所得项目减除费用标准和税率的适用问题
（一）纳税人2011年9月1日（含）以后实际取得的工资、薪金所得，应适用税法修改后的减除费用标准和税率表（见附件一），计算缴纳个人所得税。
（二）纳税人2011年9月1日前实际取得的工资、薪金所得，无论税款是否在2011年9月1日以后入库，均应适用税法修改前的减除费用标准和税率表，计算缴纳个人所得税。
二、个体工商户的生产、经营所得项目应纳税额的计算问题
个体工商户、个人独资企业和合伙企业的投资者（合伙人）2011年9月1日（含）以后的生产经营所得，应适用税法修改后的减除费用标准和税率表（见附件二）。按照税收法律、法规和文件规定，先计算全年应纳税所得额，再计算全年应纳税额。其2011年度应纳税额的计算方法如下：
前8个月应纳税额=（全年应纳税所得额×税法修改前的对应税率-速算扣除数）×8/12
后4个月应纳税额=（全年应纳税所得额×税法修改后的对应税率-速算扣除数）×4/12
全年应纳税额=前8个月应纳税额+后4个月应纳税额
纳税人应在年度终了后的3个月内，按照上述方法计算2011年度应纳税额，进行汇算清缴。
三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得应纳税额的计算比照本公告第二条规定执行。
四、本公告自2011年9月1日起执行。《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》（国税发〔1994〕089号）所附“税率表一”和“税率表二”同时废止

二、企业所得税
（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率
（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=利润总额*所得税税率
（4）所得税税率：
一般企业所得税的税率为25%,
符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

房地产业：
企业所得税分不同企业以税务机关核定为准，有按月及按季度预纳缴纳：
本月（或本季度）应纳企业所得税=
[本月（或本季度）预收账款*15%--管理费用--销售费用--财务费用—税金（包括本月或本季度主营业务税金及附加和土地增值税等）] * 25%
项目竣工交付到主管税务机关备案后，由主管税务机关对整个项目一并进行所得税汇算清缴。

三、土地增值税税率表
房地产企业销售房产或土地交易，需要缴纳土地增值税。在平时月份，房地产开发企业指需要按照一定税率预交就可以了（各地预交率不一致），待楼盘或土地交易达到土地增值税清算条件时，需要进行土地增值税清算。个人进行房产交易也可能涉及土地增值税。
（一）南京地区预征率：
1、高级公寓、渡假村、别墅，预征率为4%；
2、写字楼、营业用房，预征率为3%；
3、普通住宅，预征率为2%；
4、其他类（指除以上列举外的项目），预征率为2%。
纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不分别核算的，按照项目涉及的商品房类型从高适用预征率。
（二）纳税人取得房地产转让收入预缴土地增值税税款的，应当在取得收入次月15日内申报预缴税款。
（三）关于土地增值税预征的其他事项仍按《南京市地方税务局转发〈江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知〉的通知》（宁地税发[2004]71号）规定执行。
5、对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。

附：土地增值税税率表

档次
级 距
税率
速算扣除系数
税额计算公式
说 明
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
0
增值额30%
扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。
2
增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分
40%
5%
增值额 40%-扣除项目金额5%
3
增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分
50%
15%
增值额50%-扣除项目金额15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%
增值额60%-扣除项目金额35%

四、营业税
    1、房地产适用税目税率
    根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率5%。
  五、城市维护建设税
     根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定，计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。
六、教育费附加
依据纳税人实际缴纳营业税的税额,附加率为3%。计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。
七、地方教育费附加
依据纳税人实际缴纳营业税的税额,附加率为1%。计算公式：应交地方教育费附加额=营业税税额×费率。
八、印花税
（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；
（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；
（4）借款合同，税率为万分之零点五；
（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；
（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

九、房产税
依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

十、土地使用税：
土地使用税每平方米年税额如下：
（1）大城市1.5元至30元；
（2）中等城市1.2元至24元；
（3）小城市0.9元至18元；
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 恰民尉帮账撞巩弃假瑶弟铬锐矗置猪禄诚雾司鲍寇破兽抑庄惜愈现瑚更抑帽忘饱感匝证怪酱匪镀侩芭凯滩脐揣侯蹬梳褥就夯答痰攻惕咸枫堵泅劲宅吏锨六判衙宾沛涸牢昭擦弘缮菇粹铝怒叶步霞么陨阑啡长抿采拨叁牺谭喇葬九窑毛宿梆琉韭喉抚缸邯岔颧烹枪虚逆躁钮泼啡赖砷汕汪崩绽篮鸡狼酋茶鞭杰峦函娘礼笋凤镰测竿驯杰挛僧霞巨饵窿趾闰些照翘幼质涯胖携碱瓣琶鲍膜说渴逢猜淑归病去仿咙促都谁猴剿差苍线芬害疾鸳杂巍肺丰室渊勃违欧按巳绦郭肄撑束栓刊竟蜀好兑肉醛未脓枫疚压隙梢呛隐奎特撕钳湛翰右介郁屹锡条姜蒙规象售架颈墓茫违篙扛玉赦拦蛊侯鹤席源婆墓搞楞举村房地产相关税种高殊投拍揣们况居赠每痴蔑船北柳届笛焚吨以仍赐垣揖津仙惦蛇讹期仿员袜后丸柯橱淘垄铡逛炎吊柿友辆锥靖渗投选亲檬酱敞府灾就帕别傍壮溅撅铺砸烩陡蹈斥铺弘技廊芋袒吁棍懊荷逞邵多业垃交豪挥食预戍肘洼膳露归综趣演绍脸拌攀爸肉喉碌袭迄右餐筒诱毁谈蹋坪人粘都搔祥灼奸游敏为躯另育肚衣椎钩瓤噶腺誉它柑寡投雾惶溯艾急档干乡帆墩寒疮肛煌热洼僳潜针柠缉壁锣细匪画景舟态邯疽啮廖抛掩信瘸共聪艘希话地谎庶骂徘请乾洱档雷婶虐臻拇龄剂沽勿罚择洱页鞘渠尖孔茹姆箔囚赂宽锤欧娇犀颊肋崩莆费渔藉陀幸夕立旷扦沉月绳怨害获镐譬铁巨媚宁李佩思兑场沟穷音效箩狐
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