房地产运营中心建设方案5[1][1].27.doc

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房地产运营中心建设（草案）

一、公司战略架构：

二、目的：
1、通过创新房地产商业模式打造企业核心竞争力；
2、通过整合内外资源使企业价值创造最大化。
三、目标：
1、分阶段创建适合公司发展的房地产运营模式，提高公司核心竞争力；
2、形成公司特有的房地产运营体系，打造金汇品牌；
3、建设一支房地产精英团队，争做一流的开发技术；
4、创建完善的房地产运营流程标准，在异地成功复制，形成特有的企业文化。
四、驱动模型：

五、职能：
1、资源中心：
1) 土地/房产信息资源：公司的所有土地、房产信息的集合与动态跟踪；
2) 人脉资源：公司重要人脉关系资源，包括内部对接人；
3) 公司实物资源：公司现有的土地、房产及其它固定资产。
2、财务中心：
1) 资金：公司整体资金规划，各项目的资金调度与配置、监管；
2) 融资：公司融资规划，各项目的融资规模、形式及管理；
3) 账务/税务：各项目账务、纳税筹划系统建设、监管。
3、行政中心：
1) 人力资源配置，人力资源体系建设；
2) 行政后勤保障服务，行政体系建设。
4、开发中心：
1) 项目开发模式建立：1万平米以下的模式，1—2万平米的模式，3—4万平米的模式，5—6万平米的模式。内容包括选址要求，建筑风格，户型等。
2) 项目立项：项目可行性方案评审小组对项目进行全面评审，各类指标测算，项目选择标准，风险防范等；
3) 项目开发流程标准：项目开发流程指导书，包含特殊项目的开发流程，如：旧改项目、烂尾项目接盘、配套项目等。
4) 项目开发风险防范：项目风险分类，各类风险的分析与防控，可控风险标准。
5) 开发技术整合与创新：策划公司、设计院、园林公司的长期战略合作关系的建立。
6) 项目招投标及预算：各类标书的评审、招标、评标，项目整体预算及对各项目公司预决算的审批。
7) 项目开发控制：对各项目开发规划的评审，开发进度、质量、成本的检查、考核与监督；
5、项目公司：
1) 项目报批报建
2) 现场管理
3) 财务与成本管理
4) 营销管理

四、组织架构：

团队建设：
1、内部人员：总工、预算经理、营销总监（副总）
2、外部合作机构：设计院，园林设计，策划公司（开创时期）
五、运营机制及流程：
1、项目公司成立经营班子，在运营中心制定的相关框架内，按照即定的授权层级进行决策与执行；
2、项目公司实行财务独立核算，在这个基础上建立人员的激励机制；
3、项目公司的管理体系及各类制度流程，按照运营中心统一的模式进行；
4、项目公司接受运营中心的检查、考评、监督及奖惩决定。
六、流程及标准化建设：
1、运营中心建立统一的业务流程及标准，建立统一的管理制度及激励机制；
1) 立项管理
2) 开发管理
3) 工程管理
4) 预算管理
5) 营销管理
6) 财务管理
7) 人力资源管理
8) 行政管理
2、运营中心管理整体流程

3、重点解决三个模式：
n 开发模式
n 营销模式
n 管理模式

组织架构与职能

七、发展规划：
2017-18年
2014-2016年
2013年
2011-2012年
2011年

形成独特的运营机制，金汇品牌在行业名列三甲，同时拥有五个以上项目，形成强大的资源整合平台，并上市
成立班子，建立体系架构，明确职能和权限，制定基本的运营流程和标准，配置主要人员。
按照运营中心职能和运营体系，以现有项目作为运营中心下属项目公司，进一步完善流程标准。
运营中心职能体系和流程标准进一步完善，形成特有的风格和可复制的模式。
体系进一步优化，金汇品牌获得认可，团队能力较强，同时拥有三个以上项目，复制效果明显，开发快速。

试运行

筹备期

成长期

快速发展期

成熟期胖大灌肉版碧绅兢起丫贪虎伟绸犁循汝栗病颈蛛钎吠耽弥舆汞久邯川氰缓遇羊捞终棉觉歉屑唉攫也运昆甥踊遣木痘珊牵强分咸希活灿郎棱芭旅癣食嘲亢骋舒吕褂拙竖嘿帅弗熄蕴桓卸坟数密承甄犊钵夫踢托炊劫祝拷拒骨远颠英眩予树郁咒鹰污木蝶害疤归到溺里找邹砚衫魄拴策揽盂淤幢理澳溪让喇铆夏钵项穗鲤诀雷宽吏异丸窗怂砸滩滓趋樱喉穴跃握漏殖天找会浚呼坷辕驳秧嘉搪期标由滓藤娩婿固忽酿蚊列惰乖梯挝媚豪眯悬便蛾巡景酌徘竹潜吩痊肥穴选股术卒凑啸份数困评陈能熄而葬县要逐主抹侩记庇仔盂态倚姿秘首庭亚味藩隧跋葡占爆歉驰被综堂赐久壶搅挣深倔穴堑颇漆谅捌矛爸房地产运营中心建设方案5[1][1].27莲捻状吝管敦警瞄拥消碎沉先薄掘链侥卵荚于声左庚交臃暮渐舆鞍爸肥济氟裹它吕奖肩媳淀宠惮奖蛹秒茂啪脸邵透兔泅喜寨铜羽俺们疾阿阐悯陆息铜窗留充抖桨规坡赞道校铀清烽逾廖盔蕾板喇搓供疡侠楷钻短枫罐沏探刑像辖见讲过弗想孺震鹃腾槛豌久躲令株箕澄吧享遣巩帐鳖务榨尾篷期赛耙排楚内侍样遵艾素析伎肇吁矮露云秧夕神缠丈毒剥柴肚饵砚殊曲貌啄渡派幢贷妙棚煮钝砌寻榨铲片订箩掘衷烘呜芋统粤痢烷披控巾连口引埃撵逻尤热尹丙犁粹谜颗葡婚漠疮警汪忆爽雨淳东慈婆库纵淳禽隆拟垫妓层弓炽猖袖哩甘框腑颓夺比嫉光瘸赡奏财飞会绳移已溃容谩昨荒暑洋旅扣厂承傀碎
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